渝中區(qū)辦公樓調(diào)查報告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上重慶市渝中區(qū)辦公樓市場調(diào)查分析報告目錄一、我國辦公樓目前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)2010年，全球經(jīng)濟持續(xù)回暖，我國宏觀經(jīng)濟運行良好，社會經(jīng)濟水平快速發(fā)展，內(nèi)外資投資需求保持活躍。在各種有力因素的推動下，我國辦公樓市場的發(fā)展勢頭趨向良好。2010年1-12月，我國辦公樓銷售面積達(dá)到1,882.00萬平方米，增長21.9%。銷售額達(dá)到2,148.81億元，增長31.2%。 2010-2011年2月以來，在“國十一條”、“新國十條”、“新國八條”連續(xù)房地產(chǎn)新政的調(diào)控下，商品住宅市場大受影響。政府的調(diào)控方向主要針對涉及民生的住宅市場，目前對辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)持較為寬容的態(tài)度。辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)

2、正成為新的投資熱點。隨著調(diào)控政策的越來越嚴(yán)厲，住宅投資將持續(xù)冷淡，辦公樓市場已經(jīng)迎來了好時機。辦公樓是城市第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，辦公樓經(jīng)濟是城市經(jīng)濟的重要組成部分，隨著中國城市的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，辦公樓經(jīng)濟所占的比重將越來越大，辦公樓在城市中的地位與作用也將越來越大。中國辦公樓市場具有長期的投資價值與可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?010年，辦公樓市場呈現(xiàn)出金融危機以來最為明顯的復(fù)蘇勢頭。而2011年，辦公樓市場有望徹底破局，走出爆發(fā)行情。 租金上漲，空置率下降，讓辦公樓市場的未來被機構(gòu)普遍看好。 看好租金增長收益穩(wěn)定，甲級辦公樓自持比重空前走高。 相關(guān)人員表示，2011年全球房地產(chǎn)市場將是2007年以來

3、表現(xiàn)最強勁的一年，從投資角度看，辦公樓物業(yè)優(yōu)勢明顯：不限購、不限貸，并能享受業(yè)態(tài)增值和租金的雙利回報。二、渝中區(qū)概況及城市特征（一）渝中區(qū)概況 渝中區(qū)地處重慶市西南部，長江、嘉陵江匯流處。渝中區(qū)東、南、北三面環(huán)水，西面通陸，為一東西向狹長半島。渝中區(qū)東、南瀕臨長江與南岸區(qū)水域相鄰，北面瀕臨嘉陵江與江北區(qū)水域連界，西面與沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)接壤。全區(qū)總面積為23.71平方公里。（二）城市發(fā)展特征1、渝中區(qū)具有區(qū)域中最高的聚集性。2、具有最快的可達(dá)性。3、具有最大的人際和信息交通量。4、具有最高的土地價格。5、具有最集中、最高檔的零售業(yè)。6、具有最高的服務(wù)集中性。 三、渝中區(qū)房地產(chǎn)市場綜述 （一）房

4、地產(chǎn)開發(fā)投資 2010年，渝中區(qū)房地產(chǎn)投資盡管受國家多項宏觀政策的影響，但全年投資仍然保持了相應(yīng)的規(guī)模，列居直轄以來區(qū)年度開發(fā)投資總量的第二位，保持了相對的穩(wěn)定發(fā)展，10年渝中區(qū)房地產(chǎn)投資達(dá)到80.24億元，比上年上升2.43。 （二）區(qū)域房地產(chǎn)投資熱點2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)域相對集中，主要來自于重點區(qū)域、重點項目的打造。重慶中央商務(wù)區(qū)解放碑CBD區(qū)位優(yōu)勢和大坪地區(qū)平坦開闊的地理優(yōu)勢，成為 2010年度的投資熱點，兩個區(qū)域分別完成投資12.31億元和12.46億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的30.59%和30.96%；（三）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 施工面積是反映房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的重要指標(biāo)。2010年

5、渝中區(qū)房地產(chǎn)施工面積549.54萬平方米，與上年基本持平，其中住宅、辦公用房、商業(yè)用房和其他用房的施工面積分別為323.66萬平方米、 49.39萬平方米、128.18萬平方米和48.31萬平方米，占全區(qū)施工面積的比重為58.90%、8.99%、23.32%和8.79%，與上年相比辦公用房和商業(yè)用房比重分別下降3.27和1.65個百分點，住宅用房比重提高6.62個百分點。2010年渝中區(qū)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)圖片區(qū)分布解放碑處于絕對優(yōu)勢：渝中區(qū)商務(wù)寫字樓主要集中在解放碑、兩路口上清寺兩大片區(qū)，尤其是解放碑的商務(wù)氛圍是目前重慶市最濃厚的片區(qū)，主要受益于解放碑的商貿(mào)地位，兩路口上清寺由于其便利的交通優(yōu)勢成

6、為渝中區(qū)第二大寫字樓供應(yīng)片區(qū)，鵝嶺大坪片區(qū)的寫字樓物業(yè)尚處于初步發(fā)展階段。四、重慶辦公寫字樓市場調(diào)研分析（一）重慶寫字樓發(fā)展階段及特征 重慶市目前寫字樓的建設(shè)大致分為三個階段：第一個階段：92年寫字樓高速非理性的發(fā)展階段這一階段寫字樓項目基本占據(jù)了城市相對中心位置，并以地段優(yōu)勢來形成自己的競爭優(yōu)勢,這一階段也是寫字樓發(fā)展最不理性的時期,市場觀念薄弱,開發(fā)資金不足，也使部分寫字樓項目從”標(biāo)志性”淪落為”爛尾”的命運；第二個階段：是直轄前后引發(fā)的新一輪投資熱點階段這一階段是寫字樓注重硬件配套及及服務(wù)的商務(wù)公寓時期,產(chǎn)品以“性價比”取勝,在市場上滿足了大部分成長型公司的發(fā)展所需；第三個階段是西部大開

7、發(fā)潮流之下的甲級寫字樓的發(fā)展時期借助宏觀形勢的推動力,城市競爭力的提升,本土企業(yè)的發(fā)展壯大,外來企業(yè)的相繼進(jìn)入使高端寫字樓項目的需求得以提升,這階段出現(xiàn)了世貿(mào),國貿(mào)及規(guī)劃建設(shè)中的萬豪國際會展中心等高端寫字樓項目。l 就重慶市整體寫字樓市場的現(xiàn)狀而言,產(chǎn)品相對多元的特征已逐步顯現(xiàn),這個特征歸納起來為“高端崛起、行業(yè)聚集、主題細(xì)分、投資引導(dǎo)”；l 就行業(yè)聚集而言,定位于建設(shè)相關(guān)行業(yè)的“盛世空間”算是一個代表；l 就主題細(xì)分而言,追求環(huán)境與單一業(yè)主的“上丁企業(yè)公園”是產(chǎn)品創(chuàng)新的一個突破.l 注重投資引導(dǎo)是目前重慶市中高檔,中檔寫字樓的基本特征,小開間、公寓化、注重寫字樓的總價控制,通過投資引導(dǎo)拓展消

8、費人群以降低風(fēng)險也是重要而顯著的特征之一。（二）重慶寫字樓分布格局 重慶特殊的地理環(huán)境造就了以各個商圈為中心的寫字樓分布格局。目前，重慶市區(qū)主要形成了以下商圈：解放碑、兩路口、上清寺、大坪、沙坪壩、楊家坪、石橋鋪、陳家坪、南坪、華新街、觀音橋、紅旗河溝、新牌坊。不難發(fā)現(xiàn)，目前的商圈格局里面，渝中區(qū)和江北區(qū)占據(jù)了重要地位。（三）產(chǎn)品形態(tài)目前，重慶市場上供應(yīng)的辦公樓物業(yè)主要有以下四種類型：主題式寫字樓、純寫字樓、商住公寓、社區(qū)型寫字樓。 從圖表可以看出，現(xiàn)在重慶市寫字樓市場發(fā)展至今，已出現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，寫字樓市場上已不再只是單一的形態(tài)。隨著時代的進(jìn)步，更多的寫字樓形態(tài)正在出現(xiàn)，更多符合人類發(fā)展

9、需求的寫字樓正在孕育而生。 （四）渝中區(qū)寫字樓市場 1、渝中區(qū)寫字樓發(fā)展簡述 渝中區(qū)歷來是重慶的行政、經(jīng)濟中心，其重要的地位為商務(wù)辦公提供了良好的商業(yè)環(huán)境，而商業(yè)的繁榮也使得渝中區(qū)的寫字樓比其他區(qū)域集中。 （1）解放碑渝中區(qū)寫字樓自90年代中后期取得巨大發(fā)展，基本奠定了在重慶寫字樓市場的主導(dǎo)地位。解放碑、上清寺-兩路口兩大片區(qū)已經(jīng)成為全市場寫字樓發(fā)展的標(biāo)志性區(qū)域。解放碑作為重慶CBD的核心，其商務(wù)辦公氛圍在近幾年內(nèi)將保持強勢的地位，大都會商廈、世界貿(mào)易中心、世界商務(wù)大廈等寫字樓相繼投入使用，基本代表了目前解放碑寫字樓市場的發(fā)展水平，隨著近兩年內(nèi)將推出萬豪國際金融中心、重賓保利·國際廣

10、場、智能大廈，解放碑將成為重慶寫字樓市場顛峰代表；同時，因為解放碑可供開發(fā)的地塊越來越少，渝中區(qū)的寫字樓布局新趨勢主要是向上清寺-兩路口沿線發(fā)展。 （2）上清寺-兩路口片區(qū)上清寺、兩路口地區(qū)由于其交通方便、靠近市政府等特殊的地理位置優(yōu)勢，使得該區(qū)域的商務(wù)市場的發(fā)展?jié)摿徒夥疟纳虅?wù)環(huán)境一同為眾多開發(fā)商所看好，在整個重慶寫字樓市場的發(fā)展過程中亦是并駕齊驅(qū)。2、 九十年代中后期，上清寺轉(zhuǎn)盤至兩路口沿線相繼出現(xiàn)了太平洋廣場、中安大廈、希爾頓商廈等典型的寫字樓物業(yè)，并且得到了市場的積極追捧。在如今重慶主城區(qū)多個商務(wù)中心崛起的格局下，希爾頓儼然成為上清寺兩路口商務(wù)區(qū)的形象旗艦。而該區(qū)域也憑借著這幾個知名

11、商務(wù)大廈的成功在重慶商務(wù)寫字樓的主流市場上占據(jù)了一席之地。已入駐辦公用房情況 渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)三個區(qū)域辦公物業(yè)的面積占主城區(qū)總體的66%。已入駐辦公用房體量統(tǒng)計區(qū)域辦公用房面積（萬）占比北碚區(qū)4.001.3%高新區(qū)25.508.1%江北區(qū)59.5018.9%九龍坡30.509.7%南岸區(qū)37.7012.0%沙坪壩15.504.9%渝北區(qū)31.259.9%渝中區(qū)110.5035.1%總計314.45100%從表格中的數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)目前渝中區(qū)的辦公用房數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于其他區(qū)，占主導(dǎo)地位。 五、寫字樓市場消費結(jié)構(gòu)研究分析通過對企事業(yè)單位辦公物業(yè)現(xiàn)狀以及對現(xiàn)辦公物業(yè)在區(qū)位、交通、配套等方面評價的調(diào)查，

12、進(jìn)而了解企事業(yè)單位在選擇辦公場地時的看重因素，進(jìn)而為我案的產(chǎn)品定位以及后期的營銷推廣提供市場的參考。（-數(shù)據(jù)來源：2007年4月重慶企事業(yè)單位辦公物業(yè)滿意度調(diào)查）（一）企事業(yè)單位對現(xiàn)辦公物業(yè)滿意度的調(diào)查1、對現(xiàn)在辦公物業(yè)所處區(qū)位和地段的評價數(shù)據(jù)分析：除了對渝北區(qū)的區(qū)位和地段評價是52%以外，其他四個區(qū)域的企事業(yè)單位對所在辦公物業(yè)的區(qū)位和地段“好”的評價都超過了70%，其中渝中區(qū)的居第一，高達(dá)81.08%，一方面顯示了企事業(yè)單位看好核心商圈的辦公物業(yè)，另一方面顯示了解放碑區(qū)域依然是重慶最有價值的辦公地段。2、對現(xiàn)辦公物業(yè)外部交通狀況的評價不好一般好合計渝中區(qū)2.70%2.70%94.59%100

13、%南岸區(qū)400%96.00%100%江北區(qū)2.13%21.28%76.60%100%渝北區(qū)28.00%28.00%44.00%100%沙坪壩區(qū)8.00%8.00%84.00%100%數(shù)據(jù)分析：重慶主城區(qū)的辦公物業(yè)主要分布在各個區(qū)域的中心位置，與區(qū)域相對應(yīng)，本次調(diào)查中企事業(yè)單位對現(xiàn)辦公物業(yè)外部交通狀況的滿意度極高，對辦公物業(yè)周邊交通狀況評價“好”的所占比例高達(dá)80.37%。從重慶組團化的發(fā)展歷程來看，各個區(qū)域中心的交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，交通系統(tǒng)亦是由中心組團逐級向外擴散。3、對現(xiàn)辦公物業(yè)的品質(zhì)和檔次的評價不好一般好合計渝中區(qū)5.41%62.16%32.43%100%南岸區(qū)16.00%76.00%8.00

14、%100%江北區(qū)4.26%74.47%21.28%100%渝北區(qū)4.00%68.00%28.00%100%沙坪壩區(qū)4.00%80.00%16.00%100%數(shù)據(jù)分析分區(qū)域調(diào)查顯示，5個區(qū)相較之下，渝中區(qū)的企事業(yè)單位對現(xiàn)辦公物業(yè)品質(zhì)和檔次的評價相對最高，對其評價好的占了32.43%，眾所周知渝中區(qū)是重慶主城區(qū)中高端寫字樓最多，最集中的區(qū)域；另外南岸區(qū)的企事業(yè)單位對現(xiàn)辦公物業(yè)品質(zhì)和檔次的評價好的僅占了8.00%，而評價不好的比例卻是5個區(qū)中所占比例最大的，從重慶寫字樓的發(fā)展歷程來看，南岸是重慶市最早推出寫字樓的區(qū)域，但早期推出的寫字樓建成年限較長，物業(yè)陳舊，設(shè)施老化，而近年推出的高端寫字樓又極為有

15、限。4、對現(xiàn)辦公物業(yè)電梯的評價數(shù)據(jù)分析 本次調(diào)查中企事業(yè)單位對電梯的滿意度最低，據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，對現(xiàn)辦公物業(yè)電梯評價為“不好”的所占比例為34.36%。5、對現(xiàn)辦公物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)的評價 數(shù)據(jù)分析 本次調(diào)查對象對物業(yè)管理服務(wù)的評價中，提及“好”的占了38.65%；認(rèn)為“一般”的占了51.53%，比重最大，顯示，重慶辦公物業(yè)的物管服務(wù)，從整體上還有待提升；6、對現(xiàn)辦公物業(yè)車庫數(shù)量配置的評價數(shù)據(jù)分析對于辦公物業(yè)而言，如何為該幢辦公樓內(nèi)的企業(yè)提供充足的停車位，如何進(jìn)行車庫數(shù)量的配置顯得愈來愈重要。那么本次調(diào)查的企事業(yè)單位現(xiàn)辦公物業(yè)車庫數(shù)量的配置能否滿足他們?nèi)粘＼囕v?？康男枨竽?？據(jù)調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果顯示，

16、一半的企業(yè)表示現(xiàn)辦公物業(yè)車庫數(shù)量的配置在目前是“合適”的，能夠滿意企業(yè)的需求。（二）企事業(yè)單位辦公看重因素及辦公理念的調(diào)查 1、選擇新的辦公場地時的看重因素 數(shù)據(jù)分析l 對“交通便利程度”的提及率最高，占了23.20%；對“區(qū)位”的提及率次之；其次是對物業(yè)管理、品質(zhì)形象、價格的提及。l 對選擇辦公場地時的關(guān)注因素按看重程度進(jìn)行排序時，在首要看重因素中，“交通便利程度”和“區(qū)位”位居第一，第二位，與總體累加統(tǒng)計結(jié)果相同；居于第三、第四的分別是“品質(zhì)形象”和“客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)”，與總體累加統(tǒng)計略有差異。l 在第二看重因素中，所占比重居于前四位的分別是：交通便利程度、區(qū)位、物業(yè)管理和價格。l 在第三看重

17、因素中，所占比重居于前四位的分別是：價格、物業(yè)管理、交通便利程度和品質(zhì)形象。綜合來看，本次調(diào)查的企事業(yè)單位在選擇新的辦公場地時，對“交通便利程度”和“區(qū)位”兩個方面的看重程度最高，其次才是對辦公物業(yè)品質(zhì)形象、物業(yè)管理、價格等實際因素的看重。結(jié)合前面企事業(yè)單位對現(xiàn)辦公物業(yè)滿意度的調(diào)查情況來看，他們對“交通便利程度”和“區(qū)位”的滿意度是最高的，如果新的辦公場地在這兩方面不能滿足他們的期望的話，那么他們對其他方面的看重程度必須會提升。這里值得注意的是：客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)雖然占的比重不大，但卻是企事業(yè)單位選擇辦公地址時的決定因素之一，特別是對于客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)區(qū)域性較強的企業(yè)而言，這一因素會對其選擇辦公區(qū)域形成

18、一定的限制。另外若區(qū)域的某一種產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟很發(fā)達(dá)，那么自然也會吸引與此產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的企事業(yè)單位在該區(qū)域內(nèi)辦公。（三）企事業(yè)單位辦公未來流向及需求調(diào)查1、企事業(yè)單位理想的辦公區(qū)域 數(shù)據(jù)分析 未來2-3年內(nèi)有另尋辦公場地的企業(yè)，其理想的辦公區(qū)域會是哪個區(qū)呢？據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在首選的理想辦公區(qū)域中，江北區(qū)所占比例為35.51%，遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域，居于第一位；其次是選擇北部新區(qū)和渝中區(qū)。如果把三北區(qū)域視為一個整體的話，那么理想的辦公區(qū)域選擇到三北區(qū)域的比例高達(dá)59.81%，由此可見辦公向北移的趨勢明顯。對于未來理想的辦公區(qū)域選擇三北地區(qū)的企業(yè)，當(dāng)提及具體板塊時，對江北的觀音橋和紅旗河溝的提及率最高，占了近

19、五成；北部新區(qū)主要集中在目前發(fā)展相對成熟的新牌坊/冉家壩板塊，其中僅9.38%的企業(yè)選擇了經(jīng)開區(qū)。2、企事業(yè)單位現(xiàn)辦公場地的面積 數(shù)據(jù)分析 在對現(xiàn)辦公場地面積大小的調(diào)查中顯示，與企業(yè)目前辦公室日常辦公人數(shù)相對應(yīng)，現(xiàn)辦公面積60-90，90-120之間所占比例略大，分為為17.18%、17.79%，辦公面積在300以上的約占了15.95個百分點。前述在我小組提交的重慶渝中區(qū)辦公樓樓市場調(diào)查報告中曾提及，寫字樓的單戶面積劃分中：非甲級寫字樓控制在70-180左右，甲級寫字樓一般控制在100-300之間，面積劃分稍大一些的在300以上。在對企業(yè)辦公室人數(shù)和現(xiàn)辦公面積進(jìn)行加權(quán)平均計算后顯示：本次調(diào)查的

20、企事業(yè)單位辦公室人員的人均辦公面積為：建面10平米左右（含茶水間和會議室的面積）?？傮w來看，人均辦公面積較為寬裕。 3、企事業(yè)單位對現(xiàn)辦公場地的物業(yè)擁有形式 （1）企事業(yè)單位對現(xiàn)辦公場地的物業(yè)擁有形式 數(shù)據(jù)分析 在對重慶主城六城的企事業(yè)單位抽樣中顯示，74.23%的企業(yè)現(xiàn)辦公場地為租賃，24.54%的企業(yè)現(xiàn)辦公物業(yè)為自購。2）不同成立年限的企事業(yè)單位對現(xiàn)辦公場地的物業(yè)擁有形式2年以下2-4年4-6年6-8年8-10年10年以上合計（%）租賃31.40%23.14%14.05%6.61%4.96%19.84%100%購買10.00%25.00%15.00%7.50%12.50%30.00%100

21、% 數(shù)據(jù)分析 結(jié)合企事業(yè)單位成立年限進(jìn)行交叉分析來看，現(xiàn)辦公場地為租賃的企業(yè)，主要來自成立2年以下的新興企業(yè)和成立2-4年的成長型企業(yè)，兩者所占比例超過了一半。而現(xiàn)辦公場地為自購的企業(yè)，總體上呈現(xiàn)出隨著成立年限的增加，自購物業(yè)的比例也在不斷增加，其中成立年限10年以上的成熟型企業(yè)自購物業(yè)進(jìn)行辦公的比例占了30%。由此可見，企業(yè)成立年限在一定程度上反應(yīng)了企業(yè)的實力。企業(yè)成立年限越低，租賃物業(yè)辦公的比重越大，成立年限越長，自購物業(yè)辦公的比重越大，其中成立年限長，實力雄厚的發(fā)展型和成熟型企業(yè)是購置辦公物業(yè)的主要群體。寫字樓市場消費結(jié)構(gòu)研究分析要點小結(jié)：（一）企事業(yè)單位對現(xiàn)辦公物業(yè)滿意度的調(diào)查1、 總

22、體上看，本次調(diào)查的企事業(yè)單位對現(xiàn)辦公物業(yè)所處區(qū)位地段和外部交通狀況的認(rèn)同度最高，評價“好”的分別占了73.62%、80.37%。2、 對現(xiàn)辦公物業(yè)的品質(zhì)和檔次評價為“一般”的所占比例最大，占了70%以上。3、 對電梯的滿意度最低，對現(xiàn)辦公物業(yè)電梯評價為“不好”的占了34.36%，具體原因請查閱本章節(jié)分析內(nèi)容。4、 對物業(yè)管理服務(wù)的評價中，提及“好”的占了38.65%；認(rèn)為“一般”的占了51.53%，比重最大。5、 整體上看，本次調(diào)查的辦公物業(yè)目前車庫數(shù)量的較為適度，一半的企業(yè)表示車庫數(shù)量配置目前是“合適”的，能夠滿意企業(yè)的需求。（二）企事業(yè)單位辦公看重因素及辦公理念調(diào)查1、在選擇新的辦公物業(yè)時

23、關(guān)注因素的調(diào)查中，從提及率累加統(tǒng)計來看，總體上看，對“交通便利程度”的提及率最高，占了23.20%；對“區(qū)位”的提及率次之；其次是對物業(yè)管理、品質(zhì)形象、價格的提及。2、對寫字樓智能化的需求方面：樓宇智能化：對“中央冷暖空調(diào)”的提及率最高。（三）企事業(yè)單位辦公未來流向及需求調(diào)查1、在首選的理想辦公區(qū)域中，江北區(qū)所占比例為35.51%，遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域，居于第一位；其次是選擇北部新區(qū)和渝中區(qū)。如果把三北區(qū)域視為一個整體的話，那么理想的辦公區(qū)域選擇到三北區(qū)域的比例高達(dá)59.81%，由此可見辦公向北移的趨勢明顯。2、在本次調(diào)查中，對渝中區(qū)區(qū)域位置、交通便利度、辦公氛圍、商業(yè)氛圍、生活配套五個方面的評

24、價中，提及非常滿意的所占比例70%，這從側(cè)面反應(yīng)出企事業(yè)單位對渝中區(qū)的信心十足，說明在渝中區(qū)辦公樓的目前存在狀態(tài)很好，但發(fā)展?jié)摿鯗p弱。（四）企事業(yè)單位基本情況調(diào)查1、從企事業(yè)單位成立年限來看，成立年限2年以下的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和成立年限2-4年的成長型企業(yè)所占比重略高，分別占了25.77%、23.93%。2、在對現(xiàn)辦公場地面積大小的調(diào)查中顯示，與企業(yè)目前辦公室日常辦公人數(shù)相對應(yīng)，現(xiàn)辦公面積60-90，90-120之間所占比例略大，分為為17.18%、17.79%，辦公面積在300以上的約占了15.95個百分點。3、在對重慶主城六城的企事業(yè)單位抽樣中顯示，74.23%的企業(yè)現(xiàn)辦公場地為租賃，24.

25、54%的企業(yè)現(xiàn)辦公物業(yè)為自購。六、從區(qū)位特征對比分析辦公寫字樓物業(yè)的市場前景 交通配套商業(yè)氛圍區(qū)域特征中高檔辦公寫字樓市場前景當(dāng)前未來5年當(dāng)前未來5年當(dāng)前未來5年解放碑片區(qū)便利便利完善完善，層次起點高人氣旺商業(yè)氛圍濃人氣很旺，商業(yè)氛圍濃厚區(qū)域成熟，商業(yè)區(qū)較集中，是商業(yè)核心區(qū)適合建設(shè)中高檔、高檔辦公寫字樓，起點高、輻射面大，發(fā)展前景好兩路口上清寺片區(qū)便利便利較完善各項配套基本完善人氣旺、無商業(yè)氛圍人氣會有所下降，商業(yè)氛圍較濃區(qū)域成熟，商業(yè)區(qū)較分散，缺乏商業(yè)核心區(qū)適合建設(shè)中高檔辦公寫字樓，短時間內(nèi)難以有超越大坪片區(qū)便利便利配套基本為空白完善、人氣不足，但發(fā)展勢頭很好人氣漸汪，商業(yè)氛圍日漸成熟定位為高新科技信區(qū)適合建設(shè)中高檔辦公寫字樓，基本服務(wù)于高新區(qū)，發(fā)展前景較好分析：商業(yè)寫字樓運作的成敗于區(qū)域的交通、配套、商業(yè)氛圍、城市功能定位，以及發(fā)展?jié)摿Φ然A(chǔ)條件密切關(guān)系，本項目為商業(yè)辦公物業(yè)，在區(qū)位上解放碑不在一個層次上，與上清寺和兩路口片區(qū)比較則各具優(yōu)勢，所以本項目市場定位和產(chǎn)品定位重點要考慮區(qū)域特點和區(qū)位競爭因素，我