日本房地產(chǎn)泡沫原因及過程

1、日本房地產(chǎn)泡沫原因及過程日本地產(chǎn)神話自1991年破滅以來，地價(jià)持續(xù)下跌，直至今年雖然略有起色，但長達(dá)十多年來房地產(chǎn)低迷不振的陰影依然揮之不去。回顧日本地產(chǎn)神話破滅的歷程，對(duì)于中國目前水漲船高的房地產(chǎn)市場或許有較大的啟示。（一）地產(chǎn)神話破滅的傷痛至今仍未痊愈日本國土交通省在2005年1月1日的“公示地價(jià)”中，盡管東京、名古屋、大阪等大城市部分區(qū)域的地價(jià)出現(xiàn)了上漲的勢頭，但日本的平均地價(jià)依然在繼續(xù)下跌。其中，住宅用地價(jià)格同比下跌了4.5%,商業(yè)用地價(jià)格同比下跌了5.6%,連續(xù)14年下跌。與1991年相比，住宅地價(jià)已經(jīng)下跌了46%,基本回到了地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生前的1985年的水平；商業(yè)用地下跌了約70%,

2、為1974年以來的最低水平。在今年3月23日發(fā)表的全國“公示地價(jià)”顯示中，雖然東京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地區(qū)地價(jià)大幅上升，但北海道、四國、九州部分城市乃至東京的部分地價(jià)依然繼續(xù)下跌，跌幅最大地區(qū)達(dá)到了28.9%,土地價(jià)格下跌前十名地區(qū)的跌幅依然在15%以上，在東京的2100多個(gè)地價(jià)觀察點(diǎn)中還有661個(gè)處于下跌狀態(tài)。對(duì)于“公示地價(jià)”出現(xiàn)的某些反轉(zhuǎn)跡象，盡管有關(guān)人士認(rèn)為，東京地價(jià)已經(jīng)擺脫嚴(yán)峻的下跌局面開始回升，而東京地價(jià)的回升將逐步波及到周邊地區(qū)，地價(jià)有望繼續(xù)走高，但日本國土交通省的官員還是比較謹(jǐn)慎。（二）泡沫經(jīng)濟(jì)巔峰時(shí)期的地產(chǎn)神話從1985年開始的日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代，同時(shí)是日本創(chuàng)造地產(chǎn)神

3、話的時(shí)期。據(jù)日本國土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1985年，東京都的商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)為120.1（1980年為100）,但到了1988年就暴漲到了334.2,在短短的3年間暴漲了近兩倍。東京都中央?yún)^(qū)的地價(jià)上漲了3倍。1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國全國的土地價(jià)格，國土面積相當(dāng)于美國加利福尼亞州的日本，土地的總價(jià)值幾乎是美國的4倍。同時(shí)同于日元的急速升值極大地提高了日元的購買力，日本國內(nèi)地產(chǎn)的不斷飆升使海外的房地產(chǎn)相對(duì)日本人購買力來說相當(dāng)便宜，日本人開始在美國和歐洲大量進(jìn)行房地產(chǎn)投資。繼日本索尼公司以48億美元買下美國哥倫比亞公司之后，象征美國國辦巔峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美國著

4、名的洛克菲勒家族于1939年耗資1.5億美元在曼哈頓建成，但是日本三菱不動(dòng)產(chǎn)公司以8.48億美元取得了該股權(quán)的51%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，日本在美國購買不動(dòng)產(chǎn)金額高達(dá)5589.16億日元，占日本全世界不動(dòng)產(chǎn)總投資的64.8%,而且主要集中在紐約、夏威夷和洛杉磯。更有甚者，一些日本人建議把美國的加州賣給日本以償還美國對(duì)日本的巨額債務(wù)。（三）地產(chǎn)神話破滅造成經(jīng)濟(jì)十年蕭條1991年，日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，股價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)開始暴跌，并一直持續(xù)到現(xiàn)在。不動(dòng)產(chǎn)泡沫破滅給日本經(jīng)濟(jì)留下了嚴(yán)重的后遺癥，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)十多年來一蹶不振。泡沫經(jīng)濟(jì)期間，除房地產(chǎn)和建筑公司之外，日本幾乎所有的大企業(yè)都不同程度地介入了房地產(chǎn)行業(yè)

5、，房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌和經(jīng)濟(jì)的長期低迷導(dǎo)致日本一些涉足房地產(chǎn)業(yè)較深的大企業(yè)紛紛倒閉。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在破產(chǎn)企業(yè)中，房地產(chǎn)商和建筑公司的比例最大，僅2000年，日本包括房地產(chǎn)商在內(nèi)的建筑行業(yè)就有6000多家公司破產(chǎn)，占當(dāng)年全體破產(chǎn)企業(yè)的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒閉，其中有1/3以上是房地產(chǎn)公司，均創(chuàng)戰(zhàn)后上市企業(yè)倒閉的最高記錄。房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌還重創(chuàng)了日本金融業(yè)，演變成了日本經(jīng)濟(jì)衰退的“罪魁禍?zhǔn)住?。房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)暴跌致使許多房地產(chǎn)商和建筑公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資徹底失敗，根本無力償還銀行的貸款，不得不宣布破產(chǎn)。房地產(chǎn)公司以及個(gè)人在向銀行貸款時(shí)雖然都有房地產(chǎn)等資產(chǎn)作擔(dān)保，但隨著土地價(jià)格的不斷下

6、跌，擔(dān)保的價(jià)值日益下降，致使日本金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)不斷增長，資本充足率大幅下降。不良債權(quán)大量增加導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)體質(zhì)十分脆弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力低下。部分金融機(jī)構(gòu)甚至還出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)失靈等問題，并導(dǎo)致日本十大銀行中的日本長期信用銀行、日本債券信用銀行以及北海道拓殖銀行相繼倒閉。中小金融機(jī)構(gòu)的破產(chǎn)更是接連不斷，日本金融體系發(fā)生劇烈動(dòng)蕩，險(xiǎn)些引發(fā)一場嚴(yán)重的金融危機(jī)，日本銀行的各項(xiàng)機(jī)能均遭到重創(chuàng)。日本海外不動(dòng)產(chǎn)投資也快速萎縮下來，1993年的海外不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模只有1989年頂峰時(shí)的9.6%。根據(jù)專業(yè)人士估計(jì)，日本向美國不動(dòng)產(chǎn)投資的損失率在50%以上。以洛克菲勒中心為例。按當(dāng)時(shí)1美元兌160日元的匯率計(jì)算，三

7、菱土地公司的投資額為2,188億日元，成為擁有80%股權(quán)的控股股東。收購?fù)瓿珊螅捎诼D地產(chǎn)不景氣，三菱土地公司一直沒有利潤。當(dāng)時(shí)做收購計(jì)劃時(shí)，三菱公司的預(yù)測是5年后，每平方英尺的租金將達(dá)到75美元，2000年將達(dá)到100美元，依照這一預(yù)測數(shù)據(jù)，三菱公司認(rèn)為這是一項(xiàng)非常好的投資項(xiàng)目。但實(shí)際上的租金只有原先設(shè)想的一半水平，即每平方英尺38美元-40美元。如果再考慮其間日元繼續(xù)大幅度升值，加上匯兌損失，三菱土地公司的這一收購項(xiàng)目總計(jì)虧損高達(dá)880億日元。（四）造就神話并導(dǎo)致神話破滅原因之一：投資理念失去理性追逐泡沫在日本泡沫經(jīng)濟(jì)形成過程當(dāng)中，投資理念失去理性追逐泡沫。首先是日本金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)泡

8、沫的危害認(rèn)識(shí)不足，也沒有能夠及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀做出正確的評(píng)估，紛紛給房地產(chǎn)公司和建筑公司發(fā)放貸款，形成了房地產(chǎn)不斷升值和信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大的惡性循環(huán)，泡沫越吹越大。各金融機(jī)構(gòu)為了追求高額利潤，將房地產(chǎn)貸款作為最佳貸款項(xiàng)目，無節(jié)制地?cái)U(kuò)大信貸規(guī)模，助長了泡沫的形成。就在泡沫即將破滅的1991年，日本12家大型銀行向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放了總額為50萬億日元貸款，占貸款總額的1/4。其次，投資者普遍相信人多地少的矛盾導(dǎo)致土地的價(jià)格只會(huì)繼續(xù)走高，地價(jià)不會(huì)下跌。只能買進(jìn)，否則以后只能買更高的地價(jià)。因此即使毫無用處的土地，各個(gè)公司也全力爭奪，導(dǎo)致房地價(jià)越走越高。反過來由于投資投機(jī)過度，造成房地產(chǎn)業(yè)虛假繁榮，房地產(chǎn)價(jià)

9、格暴漲導(dǎo)致企業(yè)和個(gè)人都紛紛投資和投機(jī)房地產(chǎn)。人們從銀行貸款購買房地產(chǎn)，然后再用房地產(chǎn)做抵押再去購買房地產(chǎn)，造成了大量的重復(fù)抵押和貸款，并加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲。追溯日本市場投資理念為何失去理性，除了金融政策失當(dāng)以外，不能不說當(dāng)時(shí)日元大幅升值導(dǎo)致其購買力確實(shí)大幅增加，日本經(jīng)濟(jì)崛起給日本國民帶來極為樂觀的心態(tài)。20世紀(jì)80年代，日本在經(jīng)濟(jì)增長率、勞動(dòng)生產(chǎn)率等方面均已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國，美元開始衰落。1980-1985年，美國勞動(dòng)生產(chǎn)率平均約為0.4%,日本約為3%;美國經(jīng)濟(jì)增長率平均約為1.5%,日本約為4.8%。1980-1984年，美國對(duì)日本的貿(mào)易赤字從150億美元增加到1130億美元，與此同時(shí)，日

10、本對(duì)美貿(mào)易順差從76.6億美元增加到461.5億美元。巨大的貿(mào)易差額在使美國成為世界最大債務(wù)國的同時(shí)，也使日本成為世界最大的債權(quán)國。1985年，日本對(duì)外凈資產(chǎn)為1298億美元；美國對(duì)外債務(wù)為1114億美元。（五）造就神話并導(dǎo)致神話破滅原因之二：宏觀金融政策連連失誤20世紀(jì)80年代后期，日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了歷史上少有的繁榮期，出現(xiàn)了大量的剩余資金。日本中央銀行為了刺激經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策，但這些資金沒有合適的投資項(xiàng)目，結(jié)果基本上都流入房地產(chǎn)以及股票市場，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。隨后日本中央銀行升息力度太大，挑破泡沫，日本股市和樓市同時(shí)崩潰，價(jià)格直線下降跌入低谷，進(jìn)入連續(xù)十多年的地價(jià)持續(xù)

11、低迷時(shí)期。日本金融政策具體體現(xiàn)在以下三次失誤：1986年，日本出現(xiàn)了短暫的經(jīng)濟(jì)衰退，史稱“日元升值蕭條”實(shí)際上，“日元升值蕭條”的時(shí)間很短，僅僅是日元升值后市場的自動(dòng)調(diào)整，當(dāng)年年底日本經(jīng)濟(jì)便恢復(fù)增長。但是，出于對(duì)日元升值的恐懼，日本政府對(duì)“日元升值蕭條”做出了錯(cuò)誤的判斷，采取了錯(cuò)誤的政策，再加上其他國際因素的影響，從1986年1月至U1987年2月，日本銀行連續(xù)五次降低利率，把中央銀行貼現(xiàn)率從5%降低到2.5%,不僅為日本歷史之最低，也為當(dāng)時(shí)世界主要國家之最低。而過度擴(kuò)張的貨幣政策，造成了大量過剩資金。在市場缺乏有利投資機(jī)會(huì)的情況下，過剩資金通過各種渠道流入股票市場和房地產(chǎn)市場，造成資產(chǎn)價(jià)格大

12、幅上漲。這是日本貨幣政策的第一次失誤。1987年10月19日，被稱作“黑色星期一”的“紐約股災(zāi)”爆發(fā)。在西方國家的聯(lián)合干預(yù)下，“黑色星期一”僅表現(xiàn)為一種市場恐慌，此后不久，各國經(jīng)濟(jì)均出現(xiàn)了強(qiáng)勁增長。但日本經(jīng)濟(jì)的災(zāi)難卻由此開始。日本銀行繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)張性貨幣政策，造成日本“經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)到處充斥著廉價(jià)的資金”，長期的超低利率又將這些資金推入股票市場和房地產(chǎn)市場。1985-1989年，日經(jīng)平均股價(jià)上升了2.7倍；1986-1990年，東京、大阪等六大城市的價(jià)格指數(shù)平均增長了三倍以上。這是日本貨幣政策的第二次失誤，也是一次“致命的失誤”。1989年，日本政府感受到了壓力，日本銀行決定改變貨幣政策方向。198

13、9年5月至1990年8月，日本銀行五次上調(diào)中央銀行貼現(xiàn)率從2.5%至6%.同時(shí)，日本大藏省要求所有金融機(jī)構(gòu)控制不動(dòng)產(chǎn)貸款，日本銀行要求所有商業(yè)銀行大幅削減貸款，到1991年，日本商業(yè)銀行實(shí)際上已經(jīng)停止了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的貸款。貨幣政策的突然轉(zhuǎn)向首先挑破了日本股票市場的泡沫，1990年，日本股票價(jià)格開始大幅下跌，跌幅達(dá)40%以上，股價(jià)暴跌幾乎使所有銀行、企業(yè)和證券公司出現(xiàn)巨額虧損。緊跟其后，日本地價(jià)也開始劇烈下跌，跌幅超過46%,房地產(chǎn)市場泡沫隨之破滅。貨幣政策突然收縮，中央銀行刻意挑破泡沫，這是日本貨幣政策的第三次失誤。泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了長達(dá)10年之久的經(jīng)濟(jì)衰退。（六）金融政策為何出現(xiàn)誤判

14、金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心，金融環(huán)境的監(jiān)測、金融政策的制定，都牽一發(fā)而動(dòng)全身。那么為什么匯集日本大量金融專家的日本大藏省會(huì)連連出現(xiàn)金融政策失誤呢？尤其是1987年紐約股災(zāi)以后，在西方其它各國都提高利率以后，日本為什么會(huì)依然實(shí)行擴(kuò)張性的貨幣政策，造成致命性的政策失當(dāng)呢？當(dāng)時(shí)美國政府擔(dān)心，如果日本銀行提高利率，資金不能及時(shí)向歐美市場回流，可能再次引起國際市場動(dòng)蕩，因此建議日本政府暫緩升息。日本政府也擔(dān)心，提高利率可能使更多的國際資本流入日本，推動(dòng)日元升值，引起經(jīng)濟(jì)衰退。并且當(dāng)時(shí)日本正在實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，需要以較低的利率來增加國內(nèi)投資，減少儲(chǔ)蓄，縮小經(jīng)常項(xiàng)目順差。在這種情況下，日本銀行決定繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)張性貨

15、幣政策，維持貼現(xiàn)率在2.5%的超低水平上不變，一直到1989年5月日本銀行才提高利率，這時(shí)距離“黑色星期一”已經(jīng)19個(gè)月，距離日本實(shí)施超低利率政策已經(jīng)27個(gè)月。為什么日本會(huì)出現(xiàn)這些類似的政策處置失當(dāng)呢？有關(guān)人士認(rèn)為，這不能不說到日本泡沫經(jīng)濟(jì)的起點(diǎn)1985年。因?yàn)樵谶@個(gè)極具特殊意義的年份，這一年日本發(fā)生了許多足以影響日本歷史、改變?nèi)毡久\(yùn)的大事。第一，日本經(jīng)濟(jì)、金融自由化和國際化步伐加快。戰(zhàn)后日本的經(jīng)濟(jì)和金融都有著濃厚的“封閉”和“管制”色彩。20世紀(jì)70年代，日本開始了經(jīng)濟(jì)、金融自由化和國際化進(jìn)程。20世紀(jì)80年代，這一進(jìn)程迅速加快。1985年，日本政府發(fā)表了關(guān)于金融自由化、日元國際化的現(xiàn)狀與展望公告，揭開了日本經(jīng)濟(jì)、金融全面自由化、國際化的序幕。第二，日本政治國際化進(jìn)程加速。20世紀(jì)80年代初，日本政府提出，日本要從一個(gè)“經(jīng)濟(jì)大國”走向“政治大國”，而日美關(guān)系將成為“政治大國”的基石。在1985年的“廣場會(huì)議”和1986年的“盧浮宮會(huì)議”中，日本均成為美國最堅(jiān)定的盟友。第三，日本經(jīng)濟(jì)增長模式的轉(zhuǎn)變。從1980年起，國際社會(huì)要求日本開放國內(nèi)市場、改變出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)增長模式的呼聲越來越高。1985