案例土地增值稅清算報(bào)告

1、*市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證報(bào)*告單位簽章:房屋開發(fā)有限公司2014年*月*土地增值稅鑒證報(bào)告*所稅鑒字【2014】*號(hào)*房屋開發(fā)有限公司：.我們接受委托，對(duì)貴單位轉(zhuǎn)讓"*小區(qū)1#、2#、3#、4#、6#、7#樓”項(xiàng)目取得的收入應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了查證。我們查證的依據(jù)是中華人民共和國土地增值稅暫行條例、實(shí)施細(xì)則及相關(guān)政策規(guī)定，并參照注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則對(duì)貴單位所提供的憑證、賬冊、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、有關(guān)納稅資料和數(shù)據(jù)實(shí)施了我們認(rèn)為必要的鑒證程序，同時(shí)還包括查閱、核對(duì)施工圖紙及相關(guān)資料、查看現(xiàn)場。貴單位對(duì)所提供的會(huì)計(jì)資料、納稅資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是出具客觀公

2、正的鑒證報(bào)告。經(jīng)審核，貴單位“*區(qū)1#、2#、3#、4#、6#、7#樓”項(xiàng)目:土地增值稅相關(guān)數(shù)據(jù)金額（單位：元，列至角分）取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入37,893,740.00其中1、貨幣收入25,041,707.002、實(shí)物收入12,852,033.003、其他收入扣除項(xiàng)目總金額31,638,104.02其中1、取得土地使用權(quán)所支付的金額4,373,679.372、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)0.003、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的四項(xiàng)成本18,256,315.564、公共配套設(shè)施費(fèi)的成本172,079.295、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用2,280,207.426、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1,995,40

3、7.547、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除額4,560,414.84應(yīng)繳土地增值稅稅額為1,060,588.62免繳土地增值稅稅額為已繳土地增值稅稅額為608,433.16項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額為452,155.46特此報(bào)告附件:1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證表2、土地增值稅繳款情況匯總表3、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅轉(zhuǎn)讓收入鑒證表、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表4、扣除項(xiàng)目匯總表5、取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表6、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表7、前期工程費(fèi)鑒證表8、建筑安裝工程費(fèi)鑒證表9、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表10、開發(fā)間接費(fèi)用鑒證表11四項(xiàng)成本統(tǒng)計(jì)表12公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表1

4、3利息支出鑒證表14與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人:中國注冊稅務(wù)師:中介機(jī)構(gòu)名稱:中國注冊稅務(wù)師:辦公地址:電話:傳真:2014年月日土地增值稅納稅鑒證說明我們接受委托，對(duì)貴單位轉(zhuǎn)讓“*小區(qū)1#、2#、3#、4#、6#、7#樓”項(xiàng)目，應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了審計(jì)，現(xiàn)將審計(jì)情況說明如下：一、整體基本情況：項(xiàng)目簡介：(1)項(xiàng)目座落地：*市*縣*(2)本次清算項(xiàng)目總建筑面積：12,783.03平方米，包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目10,494.54平方米，公建、車庫等非住宅項(xiàng)目2,288.49平方米。(3)本次清算項(xiàng)目批準(zhǔn)總銷售面積：12,783.03平方米，測繪可售建筑面積12,783.03平方

5、米，實(shí)際可售建筑面積12,783.03平方米。包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目10,494.54平方米，公建、車庫等非住宅項(xiàng)目2,288.49平方米。(4)本次清算項(xiàng)目已售建筑面積：12,504.87平方米，其中包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目已售10,216.38平方米，公建、車庫等非住宅項(xiàng)目已售2,288.49平方米。未售建筑面積為278.16平方米，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目未售278.16平方米。(5)項(xiàng)目裝飾裝修情況：無(6)竣工驗(yàn)收情況：1#樓、2#樓項(xiàng)目于2009年11月30日通過長?？h建筑工程竣工驗(yàn)收，分別取得編號(hào)為2010-07號(hào)、2010-08號(hào)的房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表。3#樓、4

6、#婁、6#樓、7#婁項(xiàng)目于2011年1月31日通過長?？h建筑工程竣工驗(yàn)收，分別取得編號(hào)為2011-07號(hào)、2011-08號(hào)、2011-09號(hào)、2011-10號(hào)的房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表。(7)立項(xiàng)批復(fù)文件：*發(fā)改備20093號(hào)、*發(fā)改備201010號(hào)(8)項(xiàng)目開工日期：2009年3月(9)項(xiàng)目竣工日期：1#、2艘2009年11月竣工，3#、4#、6#、7#樓2011年1月竣工。(10)第一筆銷售日期：2009年5月1日(11)五證情況：1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證證件號(hào)：地字第210224200800024號(hào)2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證證件號(hào)：建字第210224200900009號(hào)(1

7、#2#)；建字第21022420100004號(hào)(3#4#);建字第210224201000020號(hào)(6#7#)3、建筑工程施工許可證證件號(hào)1#)2#);21022420103090501(3#);21022420103090601(4#)6#)7#)4、國有土地使用證證件號(hào)：*國用(2009)第021030303號(hào)5、銷售許可證證件號(hào)：*房預(yù)許第2009002號(hào)(1#2#)、長房預(yù)許第2010004號(hào)(3#4#)、*房預(yù)許第201001

8、1號(hào)(6#7#)二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入說明(貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入)：(1)普通住宅：截至2013年12月31日普通住宅的可售面積10,494.54平方米，已售10,216.38平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入28,613,194.00元。包括貨幣收入19,327,726.00,實(shí)物收入及其他收入9,285,468.00;(2)公建、車庫、寫字間等為住宅項(xiàng)目：截至2013年12月31日可售面積2,288.49平方米，已售2,288.49平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入9,280,546.00元。包括貨幣收入5,713,981.00,實(shí)物收入及其他收入3,566,565.00元。三、扣除項(xiàng)目有關(guān)情況說明：*小區(qū)1

9、#、2#、3#、4#、6#、7艘項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額合計(jì)31,638,104.02元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額4,373,679.37元；房地產(chǎn)開發(fā)成本18,428,394.85元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用2,280,207.42元；與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金1,995,407.54元；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目4,560,414.84元，具體如下：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1、取得土地使用權(quán)所支付的金額3,590,624.25元；2、房地產(chǎn)開發(fā)成本15,055,853.00元；3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用1,864,647.73元；4、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金1,505,172.97元；5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目3,729,2

10、95.45元。公建、車庫、寫字間等其他項(xiàng)目1、取得土地使用權(quán)所支付的金額783,055.12元；2、房地產(chǎn)開發(fā)成本3,372,541.85元；3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用415,559.69元；4、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金490,234.57元；5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目831,119.39元。四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過程普通標(biāo)準(zhǔn)住宅轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額28,613,194.00元；扣除項(xiàng)目金額合計(jì)25,745,593.40元；增值額=2,867,600.60元。增值額與扣除項(xiàng)目之比=/=11.14%;根據(jù)土地增值稅暫行條例相關(guān)規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，具增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和的20%予以免稅。故此次清算項(xiàng)目中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為零。公建、車庫、寫字間等其他項(xiàng)目(1)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額9,280,546.00元；扣除項(xiàng)目金額合計(jì)5,892,510.62元；增值額=3,388,035.38元；增值額與扣除項(xiàng)目之比=(3)/(2)=57.50%;適用稅率：40%速算扣除系數(shù)：5%土地增值稅稅額=X乂:1,060,588.62元。綜上所述，*小區(qū)1#、2#、3#、4#、6#、7#樓項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額合計(jì)1,060,588.62元，已繳土地增值稅60