開發(fā)商自持問題

1、商業(yè)不等于復(fù)制粘貼自持比例和房企實力有關(guān)現(xiàn)在說商業(yè)體量供應(yīng)太大，但凡干著與地產(chǎn)相關(guān)的人，都會說，“這個地球人都知道”。昆明的商業(yè)人均占比超過香港， 這不是新鮮事，未來幾年供應(yīng)量會集中上市，大家也都預(yù)測到了， 其實很多項目早在土地供應(yīng)時，土地性質(zhì)就決定了昆明市場未來商業(yè)占到多大比重， 所以反映在此次春季房交會上，多盤皆商業(yè)的狀況， 很多業(yè)內(nèi)人士說，“這不奇怪，一年前就開始逐步顯現(xiàn)了。”當(dāng)然，諸多商業(yè)項目中， 有企業(yè)是看到了商業(yè)市場這塊香餑餑，主動打入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，也有企業(yè)是被動加入。且不說是主動還是被動，現(xiàn)實的問題是，面臨諸多的競爭對手，定位不清，招商雷同，產(chǎn)品同質(zhì)化等現(xiàn)實顯示出來，如何才能既守

2、住自己的陣地，還要占領(lǐng)更多的據(jù)點，就需要在運營的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上取勝，是成立自己的團隊，掌握商業(yè)資源，打個長久戰(zhàn)，還是依靠外援，打好眼前這一戰(zhàn)，都很考驗開發(fā)商對項目的把控力、運營管理能力、資金實力，以及對項目的準(zhǔn)確定位，對風(fēng)險的預(yù)估等諸多綜合能力。招商同質(zhì)化嚴(yán)重對于商業(yè)地產(chǎn)的重視， 不僅諸多本土房企將此作為企業(yè)未來發(fā)展的戰(zhàn)略方向來考慮，去年開始，萬科、保利、龍湖等品牌房企紛紛表示，未來在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將增至30%-50% 。諸多的商業(yè)地產(chǎn)項目相繼開間，未來投入運營，這對于老百姓來說，固然是好事，怕只怕，三五公里之內(nèi)，超市、快餐都是500強，要吃個飯，選來選去也還是那些品牌的餐廳。這些擔(dān)心不無道理

3、，諸多商業(yè)綜合體項目集中開建，因前期的規(guī)劃、設(shè)計、定位不清晰，項目在招商時，很多項目引進商家的重復(fù)率及同質(zhì)化現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，這種同質(zhì)化在昆明的表現(xiàn)比一線城市更明顯。出現(xiàn)這種情況的原因，昆明科迪企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理周龍認為，目前，商業(yè)存在的問題是資源匱乏， 商業(yè)資源匱乏是城市問題， 很多好品牌沒有關(guān)注到這個市場，沒有進來，市民可挑選的余地不大， 消費者的認知也都停留在初級階段，很多項目都只是做些常規(guī)業(yè)態(tài)規(guī)劃。對此，云南悅匯商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理孟少軍也稱，昆明市場需求很旺盛，但很多真正的一線大品牌還沒有進入。于是一些項目在吸引人氣上， 要么是大餐飲，要么是大超市，要么是大影院。在周龍看來，選擇哪

4、些商家合作，還是要看項目的體量，定位等，就由其管理運營的翡翠灣現(xiàn)代廣場而言， 第一個是精，第二個是特色，第三個是依托公園，打造以休閑娛樂為主導(dǎo)的餐飲休閑業(yè)態(tài)，力爭做到主體性更明確， 市場指導(dǎo)性更強。定位要準(zhǔn)業(yè)態(tài)規(guī)劃要清晰不是每一個商業(yè)中心都需要影院五星級酒店或者寫字樓。在春交會現(xiàn)場，記者看到，一些商業(yè)地產(chǎn)項目賣點多以500 強超市、國際品牌酒店、 5A 寫字樓吸引購房者或者投資者的眼球。業(yè)內(nèi)人士認為，如果是區(qū)域性商業(yè)中心或者是城市級商業(yè)中心，這樣的業(yè)態(tài)組合沒有問題， 但如果是社區(qū)型商業(yè)中心，那么周邊消費客群顯然難以支撐。根據(jù)地段、周邊消費人群、 項目商業(yè)規(guī)劃等不同， 商業(yè)地產(chǎn)一般定位為社區(qū)型、

5、片區(qū)型或者城市級商業(yè)中心，自己的項目屬于哪一類型， 應(yīng)該在產(chǎn)品前期規(guī)劃、設(shè)計時就應(yīng)該定位清楚，進而根據(jù)產(chǎn)品定位，引進相應(yīng)的業(yè)態(tài)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“早些時間昆明市場上有些商業(yè)項目，因體量太大，很多業(yè)態(tài)不放進去，商業(yè)體里面填補不滿， 于是就需要超市、 影院等來填充， 最后剩下樓層租不出去的，做點餐飲，這是前期沒有準(zhǔn)確定位后出現(xiàn)的被動選擇?！苯?jīng)過這兩年的發(fā)展，諸多有商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)逐漸意識到項目獨特定位的重要性，比如昆明廣場 8 萬平方米的商業(yè)體量， 有著自己準(zhǔn)確的定位， 目前已經(jīng)投入運營的臻萬百貨的定位就是體驗式商業(yè)，以老螺螄灣附近5 公里為項目輻射范圍，滿足整個片區(qū)人群的商業(yè)需求。除了這些區(qū)域型或

6、者片區(qū)型商業(yè)中心，有著“一座萬達廣場就是一個城市中心”之稱的萬達廣場如今也落戶昆明，面對市場上龐大的商業(yè)供應(yīng)體量，萬達的競爭力就在于其有著獨特的訂單式商業(yè)模式，首先是規(guī)模上的優(yōu)勢， 其次是有著超過五千家合作商家?guī)淼钠焚|(zhì)保證，還有就是萬達做不動產(chǎn)的實力保障。資源整合能力欠缺還是來說說萬達廣場，其城市綜合體模式被業(yè)界稱為現(xiàn)代城市發(fā)展主流。縱觀萬達廣場在全國項目， 每一個運營中的萬達廣場都是商業(yè)資源最為集中的地方，它快速在每個城市進行復(fù)制式的商業(yè)運營，卻少有房企能在短期內(nèi)復(fù)制其模式。說起商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式， 中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長、 秘書長王永平曾在西山萬達廣場講道，“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)的門檻更

7、高，技術(shù)含量更大，因為它不僅要面向品牌商，還得面向客戶，無論是周邊人口、項目商業(yè)規(guī)劃等，都將影響到一個商業(yè)的成功與否，所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，復(fù)制性很差?！彪y以將好的商業(yè)模式直接復(fù)制，那就需要企業(yè)因地制宜。 昆明百大集團商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐認為，“有自己的團隊和商業(yè)資源很重要。”梅永豐所管理的昆明百大商業(yè)管理公司已經(jīng)成功運營了百大新天地、新西南廣場等項目，并且還運營著文山光大廣場、 螺螄灣中心、百大新都會等多個項目，目前，其已經(jīng)與千余家商家簽訂合作協(xié)議，具體到招商管理等，梅永豐稱，“根據(jù)不同項目操作手段不同?！弊龊蒙虡I(yè)地產(chǎn)，既要利用好項目已有資源，還需要整合其他的商業(yè)資源。自持要有魄力和

8、實力現(xiàn)實中，很多商業(yè)項目打出自持的概念主要是吸引投資客，因為在外人看來，自持比例多，就代表房企資金鏈雄厚，實力強，事實也是，自持考驗的就是企業(yè)的管理運營能力和資金實力。 在全國較早進行商業(yè)物業(yè)自持的除了萬達集團、紅星美凱龍等商業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，自持商業(yè)都占到80% 以上，這兩年，來自香港的恒隆集團打造的恒隆廣場更是以100% 自持的底氣進入沈陽、濟南、昆明等城市。而在昆明樓市，這幾年商業(yè)大放量的趨勢下，商業(yè)物業(yè)自持比例越來越高，帶來一個被動和主動自持越來越多，記者在采訪中了解到，一個商業(yè)地產(chǎn)項目，如果沒有自持， 似乎面子上都說不過去。 目前，昆明市場上在建和在售的商業(yè)地產(chǎn)項目，自持比例基本上都在60

9、% 以上，某個即將投入運營的社區(qū)型項目負責(zé)人告訴記者，選擇自持，是企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略考慮。“之前會有一些沒有運營管理能力的企業(yè)盲目自持，帶來的直接的后果是項目運營后，沒有統(tǒng)一運營管理方， 一些銷售的商鋪面對的問題就是單打獨斗，難以擁有聚集大商圈人氣的優(yōu)勢，長久來看，項目也難成氣候。”某業(yè)內(nèi)人士告訴記者，會有個別企業(yè)為了銷售，盲目自持，但現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈，行業(yè)和投資者都理性的形勢下，擁有商業(yè)物業(yè)的企業(yè)開始慎重考慮自持比例。自持商業(yè)比例多少為好？不同的企業(yè)給出不同的答案。諾仕達集團之前打造的南亞風(fēng)情·第壹城自持比例為 75% ，但在其目前在建的七彩云南·第壹城里自持比例將占到

10、90% 以上，該公司相關(guān)負責(zé)人稱，只有高自持，才能保證開業(yè)率，更好的參與運營管理。說到底，要高自持，企業(yè)就需要有強有力的運營管理團隊和資金實力。被業(yè)內(nèi)所推崇的恒隆模式， 敢于自持 100% ，就在于其一開始就選擇在有發(fā)展?jié)摿Τ鞘械淖顑?yōu)越地段， 以合適的價格購置大型地塊，與頂尖的建筑師合作， 打造世界級商業(yè)綜合建筑，集中發(fā)展購物商場，并提供卓越的管理服務(wù)。這些都是需要遠見和魄力的。商業(yè)運營模式推陳出新產(chǎn)品在創(chuàng)新其實，商業(yè)地產(chǎn)在中國的發(fā)展歷史也就10 多年時間，多數(shù)房企在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理領(lǐng)域也在不斷地摸索中成長。當(dāng)中部分房企也正經(jīng)歷著或者經(jīng)歷過盲目發(fā)展、投資先天不足、運營方式缺陷、后期管理不足等困

11、擾。也不乏一些房企在探索中逐漸形成自己獨有的商業(yè)模式。萬達的商業(yè)地產(chǎn)模式就經(jīng)歷著自己的進化論，第一代模式是“單店開發(fā)模式”，第二代模式是 “組合店” 模式，之后在第一代和第二代模式摸索的基礎(chǔ)上，萬達開始進入第三代的城市綜合體模式，也就是把國外的室內(nèi)步行街與中國的商業(yè)大樓結(jié)合在一起，同時在商業(yè)綜合體中組合了寫字樓、公寓、酒店等業(yè)態(tài)，商業(yè)中心里面增加文化、娛樂、健身、餐飲等內(nèi)容。也是目前萬達廣場所到之處，呈現(xiàn)強大“吸金效應(yīng)”商業(yè)模式。而紅星地產(chǎn)則首創(chuàng)城市綜合體雙MALL 模式（一個家具 MALL 、一個百貨 MALL ），也逐漸開辟出屬于自己的行業(yè)地位。在這些品牌房企身上， 房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)也是將

12、業(yè)務(wù)延伸到專業(yè)細分領(lǐng)域的嘗試，而結(jié)合自身優(yōu)勢對產(chǎn)業(yè)鏈資源進行整合，對提升專業(yè)品質(zhì)和項目吸引力都顯得尤為重要。在昆明商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，我們看到了諾仕達集團在南亞風(fēng)情·第壹城招商過程中首創(chuàng)定制招商，我們也看到一個有著主題化、體驗式的新型商業(yè)中心正在面市。比如各種愛琴海式購物街，峽谷步行街，以及開放式體驗型Park Mall未來都將成為昆明人休閑購物的新選擇。自持物業(yè)產(chǎn)權(quán)辦理開發(fā)商自持物業(yè)產(chǎn)權(quán)證辦理：問題太大了，各地不完全一致，基本程序如下：取得用地簽訂土地出讓合同申領(lǐng) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 委托方案設(shè)計 送審修改設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計方案審查 環(huán)評 初步設(shè)計審查批準(zhǔn)建筑施工圖設(shè)計、審查 節(jié)能審查 面積

13、預(yù)測 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 審批施工圖審查防雷、 人防、消防 審查招投標(biāo)辦理施工許可開工放樣 規(guī)劃驗線 面積預(yù)測 商品房預(yù)售竣工測繪、房產(chǎn)測量防雷、人防、消防、環(huán)保、水保等驗收規(guī)劃核實質(zhì)量驗收城建檔案移交竣工備案 地名審批 辦理房產(chǎn)證。 0 萬 U 豆體驗卡卡號： 50D890668267e3349e33密碼： 686d03401eefba96faba獎品名稱： 500 萬 U 豆體驗卡卡號： 50De7a00c543af387fc0密碼： b26488ce65abc1787202獎品名稱： 500 萬 U 豆體驗卡卡號： 50Dbac63885c802fd52e密碼： 3d1c344384327b85efff獎品名稱： 500 萬 U 豆體驗卡卡號： 50Dd97f0765bdf6998a3密碼： 48db1c14e42a2b321fac獎品名稱： 500 萬 U 豆體驗卡卡號： 50D61215eb41ae3cc919密碼： 25bffae5346e7b7d2548獎品名稱： 100 萬 U 豆體驗卡卡號： 10D1cab621456ab278ab密碼： 709