名師點(diǎn)撥《物權(quán)法》司法考試常考點(diǎn)

1、名師點(diǎn)撥物權(quán)法司法考試常考點(diǎn)二考點(diǎn)3善意取得考點(diǎn)說明：物權(quán)法規(guī)定動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、其他物權(quán)(如質(zhì)權(quán)、留置權(quán))都可以善意取得，打破了善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得的觀念。一、理論精煉善意取得乂稱即時(shí)取得，是指原物由占有人轉(zhuǎn)讓給善意第三人(即不知占有人為非法轉(zhuǎn)讓而取得原物的第三人)時(shí)，善意第三人一般可取得原物的所有權(quán)，所有權(quán)人不得請(qǐng)求善意第三人返復(fù)原物。1、條件：(1) 無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人；(2) 受讓人受讓該財(cái)產(chǎn)時(shí)是善意的；(3) 以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓；(4) 轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊训怯?，不需要登記的已交付給受讓人；(5) 不違反法律的禁止性規(guī)定。如被盜、被搶的

2、財(cái)物、遺失物不適用善意取得制度。2、適用范圍：動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、其他物權(quán)都可以善意取得；3、效力：善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。二、命題角度分析【角度1】善意取得的標(biāo)的不能是脫離物。例：甲有一臺(tái)新的手提電腦，一天被乙盜竊而去。乙當(dāng)天就在大街上找到一個(gè)買主丙，丙以15000元將電腦買走。甲聞?dòng)嵑笙虮鲝埛颠€此電腦。問：丙可否主張善意取得？答：不可以。不適用善意取得制度的對(duì)象有：被盜、被搶的財(cái)物、遺失物?！窘嵌?】善意取得要件之一：對(duì)價(jià)、有償。例：甲購買一部，交給同事乙請(qǐng)其起代為上號(hào)。乙將該贈(zèng)予了其親戚丙，丙受贈(zèng)時(shí)并不知道不為乙所有，后

3、小偷將此偷走了。問應(yīng)該歸()?A.甲B.乙C.丙D.小偷答：A甲為所有人，享有最完全的物權(quán)，在其權(quán)利被侵害時(shí)可以行使物上請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求返復(fù)原物。乙是無處分權(quán)人，丙并非有償取得，所以不適用善意取得制度來阻斷甲的所有權(quán)?！窘嵌?】善意取得的善意的基本要求是，取得物權(quán)時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道對(duì)方無處分權(quán)。為：甲乙為一對(duì)好朋友。甲有一兩山地自行車委托乙保管，乙應(yīng)允。半個(gè)月后，乙拿到舊貨市場賣與丙。丙買回家后第二天，從另一友人丁處得知該車系甲所有，而為乙偷偷賣掉的事實(shí)。問：丙能否取得該山地車？答：能。所謂善意是指受讓人在受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)。本案關(guān)鍵是丙在買自行車時(shí)并不知道車非乙所有，

4、而是事后知道的。三、應(yīng)試能力拓展例：(00.卷二.多.42)甲擅自將乙借給他的一塊手表出讓給丙，以下表述中哪些是正確的？A、甲以自己的名義出讓給丙，甲、丙之間的合同屆于效力未定的合同B、甲以乙的名義出讓給丙，甲、丙之間的行為屆于無權(quán)代理的行為C、丙可因善意取得而取得該手表的所有權(quán)DK丙只能因乙的追認(rèn)才能取得該手表的所有權(quán)答：ABC根據(jù)合同法的規(guī)定，A項(xiàng)中甲的行為是無權(quán)處分，合同可因乙的追認(rèn)而有效；B項(xiàng)中甲的行為是無權(quán)代理，也可因乙的追認(rèn)對(duì)乙產(chǎn)生效力；C項(xiàng)，甲丙的交易假設(shè)符合善意取得要件，則丙可取得手表的所有權(quán)?？键c(diǎn)4建筑物區(qū)分所有權(quán)考點(diǎn)說明：物權(quán)法首次規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體、內(nèi)容及

5、權(quán)利行使方式。一、理論精煉建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物的與其他部分區(qū)別開來的某一特定部分所享有的所有權(quán)。所有人的所有權(quán)不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。該所有權(quán)的客體和使用上均具有獨(dú)立性。（一）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體范圍：1、業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。2、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屆于業(yè)主共有，但屆于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屆于業(yè)主共有，但屆于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屆于業(yè)主共有。3、業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得危及建筑物

6、的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。4、業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。（二）以下事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：1、制定和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則；2、制定和修改建筑物及其附屆設(shè)施的管理規(guī)約；3、選舉和更換業(yè)主委員會(huì)；4、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人；5、籌集和使用建筑物及其附屆設(shè)施的維修資金；6、改建、重建建筑物及其附屆設(shè)施；7、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。籌集和使用建筑物及其附屆設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屆設(shè)施的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建

7、筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。二、命題角度分析【角度1】建筑物區(qū)分所有人的權(quán)利義務(wù)。例題：對(duì)于區(qū)分所有人的建筑物（）？A. 區(qū)分所有人對(duì)整個(gè)建筑物享有共同所有權(quán)B. 區(qū)分所有人得就共有部分請(qǐng)求分割C. 區(qū)分所有人得就共有部分的權(quán)利可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓D. 共有部分的修繕費(fèi)用及其他分擔(dān)，由各區(qū)分所有人按其所有部分價(jià)值的比例分擔(dān)答：D區(qū)分所有人對(duì)專有部分享有單獨(dú)所有權(quán)，共用部分享有共有權(quán)。A錯(cuò)c區(qū)分所有人的共有權(quán)與房屋所有權(quán)密切相伴，不能別離，在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)必然轉(zhuǎn)讓共有部分的共有權(quán)，且區(qū)分所有人不得就共有部分請(qǐng)求分割。BC錯(cuò)。四、應(yīng)試能力拓展例：（06.卷三.多.55）甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓（共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。以下哪些說法是正確的？A. 甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入B. 一層住戶甲對(duì)三、四層問樓板不享有民事權(quán)利C. 假設(shè)甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權(quán)D. 如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意答：ABD甲、乙、丙、丁對(duì)于各自居住的房子享有獨(dú)