房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的熵權(quán)系數(shù)優(yōu)化模型_工程管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的熵權(quán)系數(shù)優(yōu)化模型一、引言房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活的一個(gè)基本要素，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)所獨(dú)有的保值性、增值性等特性，房地產(chǎn)開發(fā)已成為我國眾多投資商所關(guān)注的熱點(diǎn)。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)所具有的投資大、投資回收期長等特點(diǎn)也使其伴隨較高的風(fēng)險(xiǎn)。目前，在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域，還存在著由于投資決策不當(dāng)而造成較大經(jīng)濟(jì)損失的現(xiàn)象。因此，需要從理論和實(shí)踐上對房地產(chǎn)開發(fā)投資決策方法進(jìn)行討論與探究。本文針對具有廣泛實(shí)際背景的混合型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的決策方法進(jìn)行討論，提出對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行多準(zhǔn)則綜合評價(jià)的熵權(quán)系數(shù)優(yōu)化模型，并將模型詳細(xì)應(yīng)用于一個(gè)實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二、混

2、合型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的熵權(quán)評價(jià)方法混合型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，是指在同一個(gè)開發(fā)地塊上同時(shí)開發(fā)兩種以上建筑類型的項(xiàng)目。如在城市房地產(chǎn)開發(fā)中常常需要同時(shí)規(guī)劃商業(yè)、住宅、辦公等多種建筑類型。由于每一種建筑類型的投資收益往往具有較大差異，所以，在對整個(gè)地塊的投資決策中，需對各種建筑類型分別進(jìn)行計(jì)算、分析，而對每一種建筑類型的評價(jià)，又往往需要從多個(gè)角度去進(jìn)行。因此，混合型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資評價(jià)是一個(gè)多準(zhǔn)則、多方案的綜合評價(jià)問題。以往的類似問題的討論，多采納主觀確定權(quán)重的方法，如AHP方法等。本文依據(jù)混合型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出將主觀推斷與項(xiàng)目客觀狀況相結(jié)合確定權(quán)重的熵權(quán)方法。熵(Entropy)的概念源于

3、熱力學(xué)，后由香農(nóng)引入信息論，現(xiàn)已在工程技術(shù)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域得到更多的應(yīng)用。熵是系統(tǒng)狀態(tài)不確定性的一種度量。當(dāng)系統(tǒng)可能處于幾種不同狀態(tài)，每種狀態(tài)消失的概率為pi(i=1，n)時(shí)，該系統(tǒng)的熵定義為其中0pi1，。由熵的定義可看出，當(dāng)即等概的情形時(shí)，E取得最大值為Emax=lnn，這一性質(zhì)稱為熵的極值性。本文利用熵的概念來衡量某一評價(jià)指標(biāo)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資效果的影響程度。設(shè)已選定評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的指標(biāo)共n個(gè)，房地產(chǎn)開發(fā)的建筑類型共m種。m種類型對應(yīng)于n個(gè)指標(biāo)的指標(biāo)值構(gòu)成評價(jià)指標(biāo)值矩陣R=(rij)m×n記R中每列的最優(yōu)值為r*j，即記rij與r*j的接近程度為對Dij進(jìn)行歸一化處理，記

4、定義第j評價(jià)指標(biāo)的熵值為其中，j=1，n，則由熵的極值性可知，的值越接近相等時(shí)，熵Ej的值就越大，當(dāng)?shù)闹低耆嗟葧r(shí)，Ej達(dá)到最大，為Emax=lnm.不難看出，指標(biāo)j的熵Ej越大，說明各建筑類型在該指標(biāo)上的取值與該指標(biāo)最優(yōu)值間的差異程度越相近。假如決策者認(rèn)為差異程度越小的指標(biāo)越重要(由于這時(shí)從熵的觀點(diǎn)看，指標(biāo)的不確定性大)，則可將熵值進(jìn)行歸一化后作為該指標(biāo)的客觀權(quán)重。反之，假如決策者認(rèn)為差異程度越大的指標(biāo)越重要(由于從統(tǒng)計(jì)學(xué)的角度看，認(rèn)為偏差大的指標(biāo)更能反映各方案的差異)，則可用熵的互補(bǔ)值進(jìn)行歸一化處理后作為指標(biāo)的客觀權(quán)重。這里不妨采納后一種觀點(diǎn)，即認(rèn)為差異越大的指標(biāo)越重要。記對1-ej歸一化

5、，便得到指標(biāo)j的客觀權(quán)重為易見，0j1，j=1，n.j的確定取決于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中各建筑類型的固有信息，因此稱之為客觀權(quán)重。同一評價(jià)指標(biāo)j，在不同的開發(fā)項(xiàng)目上可能有不同的客觀權(quán)重j.為了全面反映評價(jià)指標(biāo)的重要性，再考慮決策者的閱歷推斷力，即將決策者對各指標(biāo)給出的主觀權(quán)重w1，wn與客觀權(quán)重相結(jié)合，最終確定各指標(biāo)的權(quán)重為對于第i建筑類型，記其中d*j為dij(i=1，m)中的最優(yōu)值，則si較大的建筑類型的綜合評價(jià)效益較高。三、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的熵權(quán)系數(shù)優(yōu)化模型在對每一種建筑類型進(jìn)行熵權(quán)評價(jià)的基礎(chǔ)之上，可以熵權(quán)評價(jià)值作為效益系數(shù)，進(jìn)一步對整個(gè)開發(fā)地塊上各建筑類型開發(fā)面積的規(guī)劃進(jìn)行優(yōu)化。設(shè)m種建筑

6、類型的建筑面積分別人x1，xm，則可建立優(yōu)化模型如下：目標(biāo)函數(shù)maxz=s1x1+smxm，其中si為第i種建筑類型的單位效益，取為熵權(quán)評價(jià)值，z為總收益。約束條件(1)投資額約束c1x1+cmxmc， 其中ci為第i種建筑類型的單位面積成本，c為投資總額上限。(2)各類型建筑面積約束MIixiMAi，i=1，m，其中MIi和MAi分別為第i種建筑面積的下、上限。(3)總土地面積約束其中ni為第i種建筑類型的層高，M為總土地面積，i為第i種建筑的土地使用率。土地使用率指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總平面圖中，房地產(chǎn)占用土地面積與整個(gè)項(xiàng)目總土地面積的比率。(4)土地使用率約束IiiAi，其中Ii和Ai分別為

7、第i類建筑土地使用率的下、上限。(5)非負(fù)約束xi0，i=1，m.還可以依據(jù)實(shí)際狀況對模型進(jìn)行調(diào)整，如增加或削減約束等。模型可利用線性規(guī)劃計(jì)算軟件求解。四、應(yīng)用實(shí)例本文提出的記地產(chǎn)開發(fā)投資決策熵權(quán)系數(shù)優(yōu)化模型，已經(jīng)被應(yīng)用于鄭州市某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策分析。該項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間為1996年，開發(fā)地點(diǎn)位于鄭州市紫荊山商業(yè)區(qū)，屬于一級三檔地段，面積為10000平方米。依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際狀況，的確可選的開發(fā)類型為辦公樓、商業(yè)樓和住宅樓三種。評價(jià)指標(biāo)主要考慮技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如投資回收期、投資收益率、凈現(xiàn)值(FNPV)、總投資現(xiàn)值(FPW)、內(nèi)部收益率(FIRR)等。其它方面的評價(jià)指標(biāo)，如環(huán)境因素和無形收益等將另行考慮。五、結(jié)語本文提出的熵權(quán)系數(shù)優(yōu)化模型，具有一些非常有實(shí)際意義的特點(diǎn)。如(1)在確定評價(jià)指標(biāo)權(quán)重時(shí)，綜合考慮了主觀與客觀兩方面的因素，從而使其更具科學(xué)性