估價實務(wù)講義試題

1、1996年試卷 土地估價實務(wù)一、 綜合計算實務(wù)（共三小題，第一小題20分，后兩小題每題30分。要求列出算式，計算步驟，需安公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分）1 某單位于1991年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權(quán)，并于1993年11月在此地塊上建成建筑物B。A地塊面積2000平方米，建筑面積2500平方米，當時出讓地價為100萬元，建筑造價為300萬元，其經(jīng)濟耐用年限為48年，殘值率4。1996年11月該單位為與外商合資，需將該房地產(chǎn)評估作價，據(jù)調(diào)查，19911996年該地區(qū)物價指數(shù)平均每年上漲8，目前該地塊周圍地區(qū)征地等各項費用為20萬元/畝，土地開發(fā)費為

2、2億元/平方千米，當?shù)劂y行貸款年利率為12，土地開發(fā)周期平均為一年，土地開發(fā)投資回報率為15，當?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?5，土地還原率為10，目前該類建筑的重置價為1500元/平方米，試根據(jù)上述資料評估該單位房地產(chǎn)現(xiàn)值。成本法加房屋第一步：采用成本逼進法計算土地使用權(quán)現(xiàn)值1） 土地取得費：20萬元/畝300元/平方米2） 土地開發(fā)費：2億元/平方千米200元/平方米3） 計算利息：300×（112）11200×（1+12）0.5 147.67元/平方米4） 計算開發(fā)利潤：（300200）×15=75元/平方米5） 成本地價（1）（2）（3）（4）622.67元/平方米

3、6） 土地出讓增值收益622.67×1593.40元/平方米7） 目前剩余年期為45年，即土地使用權(quán)現(xiàn)值為（622.6793.4）×11/（110）45706.25元/平方米8） 土地使用權(quán)總價706.25×20001412500元第二步：用重置成本折舊法計算房屋現(xiàn)值計算年折舊費因為出讓期滿，土地及地上建筑物由政府無償收回，使用者得不到殘值。因此，全部重置價必須在使用年期內(nèi)折舊完畢。年折舊費重置價/耐用年限1500×2500/4878125元建筑現(xiàn)值重置價年折舊費×已使用年限1500×250078125×33515625元第

4、三步：計算房地產(chǎn)現(xiàn)值房地產(chǎn)現(xiàn)值土地使用權(quán)現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值14125003515625=4928125元2 某開發(fā)公司擬對政府招標出讓的某宗地進行投標，該宗地出讓年期為40年，規(guī)劃限定建造2萬平方米的賓館，據(jù)該公司進行的市場調(diào)查和可行性分析，預(yù)計開發(fā)周期為2年，估計建成后客房平均出租率為80，可經(jīng)營面積比例為75，年租金為600元/平方米，房屋出租中每年的經(jīng)營費用包括：管理費按年租金的3計算，年維修費按年租金的8計算，保險費不計，稅金按年租金的12計算，年折舊費按維修費的80計算，該類建筑耐用年限為50年，殘值為零，建筑費和專業(yè)費預(yù)計為1500元/平方米，第一年投入60，第二年投入40，貸款年利率

5、為15，當?shù)胤康禺a(chǎn)綜合還原利率為8，開發(fā)商要求總利潤不低于開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價值的15，取得土地使用權(quán)須支付的法律、估計等專業(yè)費用為地價的2。試估算開發(fā)商所能支付的最高投標地價款。假設(shè)開發(fā)套收益第一步：計算開發(fā)后不動產(chǎn)價格1） 計算年出租總收入：600×20000×80×75720萬元2） 計算出租總支出：管理費720×321.6萬元維修費720×8×57.6萬元保險費不計稅金720×1286.4萬元年折舊費57.6×8046.08萬元年支出合計21.657.686.446.08211.68萬元3） 計算年出租純收

6、入 720211.68508.32萬元4） 開發(fā)后不動產(chǎn)總價（508.32÷8）×11/（18）386012.85萬元第二步 計算建筑費和專業(yè)費1500×200003000萬元第三步 計算開發(fā)利息3000×60×（115）1.513000×40×（115）0.51506.69萬元第四步 計算開發(fā)利潤6012.85×15901.93萬元第五步 計算開發(fā)完成時的地價6012.853000506.69901.931604.23萬元第六步 可能的最高投標地價160423/（115）2（12）1189.24萬元成本、收益、市

7、場3 一工業(yè)企業(yè)計劃將其使用的一宗國有土地A，經(jīng)政府批準后投入到新設(shè)立的股份公司，現(xiàn)委托某估價機構(gòu)進行地價評估。該機構(gòu)收集到下列可用資料：（1） A宗地周圍地區(qū)1996年新征地資料，征用補償、安置及相關(guān)稅費等土地取得費用為35萬元/公頃。（2） 與A宗地同一區(qū)域中于1995年5月出租的工業(yè)用地案例一宗，宗地開發(fā)程序為七通一平，年出租凈收益為23元/平方米。（3） 于A宗地相鄰區(qū)域中的一宗工業(yè)用地，1993年4月出讓，出讓年期為40年，開發(fā)程度為五通一平，出讓地價為224元/平方米。（4） 當?shù)赝恋厝ㄒ黄介_發(fā)費用平均為50元/平方米，從征地到完成三通一平的開發(fā)周期一年，土地開發(fā)資金利息率12，

8、投資回報率10，土地增值收益率20，土地還原率8。（5） 當?shù)赝蛔诘亻_發(fā)程度不同時的地價差異情況為：五通一平時地價比三通一平時地價高100元/平方米，七通一平時地價比三通一平時地價高150元/平方米。（6） 征地、出租和出讓宗地與待估宗地比較情況，除開發(fā)程度差異外，其他因素比較表為： 交易情況指數(shù)地價指數(shù)區(qū)域因素指數(shù)個別因素指數(shù)評估宗地10011895100征地案例8011895100出租案例10810695102出讓案例112100105105請根據(jù)上述資料，評估該宗地在1996年6月，達到三通一平條件，50年土地使用權(quán)價格。第一步 根據(jù)征地資料用成本逼進法計算三通一平征地案例50年價格昨

9、晚比較案例價格取得費35萬元/公頃35元/平方米開發(fā)費50元/平方米開發(fā)利息35×（112）1150×（112）0.517.12元/平方米開發(fā)利潤（3550）×108.5元/平方米地價（35507.128.5）×（120）×11/（18）50=118.17元/平方米第二步 根據(jù)出租資料用收益還原法計算出租案例三通一平50年價格作為比較案例價格（23÷8）×11/（18）50150131.37元/平方米第三步 用出讓資料計算出讓案例三通一平50年價格作為比較案例三的價格224×11/（18）50/11/（18）401

10、00129.8元/平方米第四步 進行比較修正評估宗地價格1)=118.17×100/80×118/118×95/95×100/100=147.71元/平方米評估宗地價格2)=131.37×100/108×118/106×95/95×100/102=132.75元/平方米評估宗地價格3）129.8×100/112×118/100×95/105×100/105=117.84元/平方米第五步 估算宗地價格評估宗地價格（147.71+132.75+117.84）÷3=132

11、.77元/平方米1998年試卷 土地估價實務(wù)1 某市一綜合大廈，于1995年10月底建成，用途為綜合，其中13層為商務(wù)，建筑面積為4000平方米；410層為寫字樓，建筑面積為7500平方米，建筑總?cè)莘e率為4，該大廈用地是在1993年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權(quán)，出讓地價為1250萬元，1998年該大廈所有者擬進行股份改制，請評估出該宗土地在1998年10月31日現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施條件下（基礎(chǔ)設(shè)施條件略）的土地使用權(quán)價格。據(jù)調(diào)查，目前該大廈租賃合同中商場的實際租金為5.5元/建筑平方米/日，寫字樓實際租金為3.5元/建筑平方米/日同類物業(yè)的平均租金水平按可出租建筑面積計算為：商場5元/平方

12、米/日（可出租面積占建筑面積的75），出租空置率為5；寫字樓為4.0/日/平方米（可出租面積占建筑面積的70），空置率平均為20，各類物業(yè)出租的費用一般為：年管理費為租金的5，年維修費為重置價的8，每年需支付稅費10元/建筑平方米，年保險費用為重置價的2，該大廈為框架結(jié)構(gòu)，重置價為3000元/建筑平方米，經(jīng)濟耐用年限為50年，殘值率為2。該城市從1993年至1998年物價指數(shù)每年上漲9個百分點，當?shù)赝恋剡€原率為8，綜合還原利率為9。收益還原法第一步 計算大廈房地產(chǎn)總收益商場年總收益5.0×4000×75×（15）×365520.125萬元寫字樓年總收益4

13、.0×7500×70%×(1-20%)×365=613.2萬元房地產(chǎn)年總收益520.125613.21133.325萬元第二步 計算房地出租年總費用年總管理費用1133.325×5%=56.67萬元年總維修費用=3000×(4000+7500)×8%=276萬元年總稅費=30×(4000+7500)=34.5萬元年保險費=3000×(4000+7500)×2=6.9萬元年折舊費=3000×(4000+7500)÷48=71.875萬元年總費用=56.67+276+34.5+6

14、.9+71.875=445.945萬元第三步 計算房地年純收益純收益1133.325-445.945=687.38萬元第四步 計算目前房地產(chǎn)總價值總價值a/r×1-1/（1r）n總價值687.38/9%×11/（19）45=7479.52萬元第五步 計算大廈房產(chǎn)現(xiàn)值重置價格3000×（45007500）3450萬元房產(chǎn)現(xiàn)值345071.875×33234.375萬元第六步 計算大廈所占用土地目前的地價總地價房地產(chǎn)總價房產(chǎn)現(xiàn)值7479.52-3234.75=4245.145萬元單位地價4245.145÷2875=14765.7元/平方米2 某開發(fā)

15、公司欲參與A宗地的土地使用權(quán)招標竟投，現(xiàn)委托某土地估價機構(gòu)對A宗地進行招標價格評估。該估價機構(gòu)收集到有關(guān)資料如下：（1） A宗地面積為2000平方米，規(guī)劃用途為住宅用地，最大容積率為4.0，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況為“五通一平”，出讓年期為住宅用地法定最高年限。（2） 該開發(fā)公司擬取得該地塊的土地使用權(quán)后，建造商品住宅樓，預(yù)計開發(fā)期為2年，建筑費為600萬元，專業(yè)費和不可預(yù)見費分別為建筑費的6和4，建造成品均勻投入，建成后即可全部售出。（3） 該開發(fā)公司預(yù)計的投資回報率為房地產(chǎn)售價的15；稅金為房地產(chǎn)總價的6；銀行年貸款利率為11，土地還原利率為8。（4） 在A宗地所在區(qū)域內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)及裝修水平相同的三

16、幢商品住宅樓的正常售價分別為：實例B：2370元/平方米實例C：2730/平方米實例D：2500/平方米A宗地上建成后的房地產(chǎn)于上述三個比較實例的影響因素修正指數(shù)如下表，表中數(shù)值表示歌案例條件與待估房地產(chǎn)的比較，負號表示案例條件比待估房地產(chǎn)差，正號表示案例條件優(yōu)于待估房地產(chǎn)：比較因素A宗地比較實例B比較實例C比較實例D交易時間100154交易情況100011區(qū)域因素100223個別因素1000105使用年期100301根據(jù)以上資料，評估出該公司的投標地價。剩余套市場第一步 采用市場比較法確定不動產(chǎn)總價1） 分別計算三個案例的試算價格：B2370×100/99×100/100

17、×100/98×100/100×100/97=2518.35元/平方米C=2370×100/95×100/99×100/102×100/110×100/100×=2587.09元/平方米D=2500×100/96×100/101×100/97×100/105×100/99=2557.12元/平方米2） 采用算術(shù)平均求取不動產(chǎn)總價單位面積不動產(chǎn)（2518.35+2587.09+2557.12）÷3=2554.19元/平方米不動產(chǎn)總價2554.19&

18、#215;2000×42043.352萬元第二步 計算建筑成本費用及利潤1） 建筑費600萬元2） 專業(yè)費600×636萬元3） 不可預(yù)見費600×424萬元4） 利息（6003624）×（111）11地價×（111）2172.6+0.2321×地價5） 稅金2043.352×6%=122.6萬元6） 開發(fā)利潤2043.352×15%=306.50萬元第三步 計算土地價格地價不動產(chǎn)總價建筑費專業(yè)費不可預(yù)見費利息稅金利潤×1.2321地價880.65地價715.57萬元單位地價715.57萬元÷2

19、000平方米=3577.85元/平方米3 地產(chǎn)開發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權(quán)，宗地條件如下：宗地面積4500平方米，用途為商業(yè)綜合樓，出讓年限為50年，規(guī)劃限制條件和設(shè)計方案為：總建筑面積15600平方米，其中地下兩層，地下二次1000平方米為設(shè)備層；地下一層1000平方米為停車場，設(shè)有汽車位60個。地上14層為商場，面積4000平方米，516層為住宅，面積9600平方米，地上尚有車位50個，根據(jù)當?shù)匾?guī)定，交足40地價款后即可開工，剩余地價款應(yīng)在建筑物建成后一次性交清。又根據(jù)市場調(diào)查，有以下數(shù)據(jù)：該項目開發(fā)建設(shè)周期為兩年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售價為5000元/平方米，銷

20、售稅費為售價9；商場和車位用于出租，同類型、同檔次商場日租金按可出租面積計算為5元/平方米，可出租面積占總建筑面積的70，每個汽車位租金為地下480元/月，地上400元/月，有關(guān)稅費及經(jīng)營管理費按租金的30%計。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上車位平均為500元/個，專業(yè)費用為建安綜合成本的3，假設(shè)資金投入方式為第一年60，第二年40，目前貸款年利率為8，投資回報率為20，土地還原利率為7.5，商場的房地產(chǎn)綜合還原率為7，建筑物還原利率為8.5試計算該開發(fā)公司開工時應(yīng)交納的地價款。剩余法套收益第一步 計算開發(fā)總價值1） 住宅部分 5

21、000×96004800萬元2） 商場和地下停車場部分商場租金 5×4000×365×70511萬元地下停車場租金 60×480×1234.56萬元租金總收入 51134.56545.56萬元有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費 545.56×30163.668萬元租金純收入545.56-163.668=381.892價格（381.892÷7%）×11/（17）48=5243.56萬元3） 地上停車位部分租金收入 400×50×1224萬元稅費 24×307.2萬元租金純收入 247.2=1

22、6.8萬元價格 （16.8÷7.5%）×11/（17.5）48=217.04萬元4） 合計 48005243.56+217.04=10260.6萬元第二步 建安成本及專業(yè)費商場和地下部分 2500×600×（13）1545萬元住宅部分 2000×9600×（13）1977.6萬元地上停車位部分 50×500×（13）2.58萬元合計 15451977.6+2.58=3525.18萬元第三步 銷售稅5000×9600×9432萬元第四步 利息總地價×（18）213525.18×

23、60%×（18）1.51+3525.18×40%×（18）0.51=0.1664×總地價314.14萬元第五步 利潤（總地價3525.18）×200.2×總地價705.04萬元第六步 余值余值總價值建安成本及專業(yè)費銷售稅利息利潤總地價10260.6-2325.18-432-(0.1664×總地價314.14)-(0.2×總地價705.04)13664總地價5284.24總地價3867.27萬元第七步 開發(fā)商須交納總地價的40即 3867.27×401546.91萬元一、某公司于1998年10月通過出讓方式

24、獲得一5000平方米土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3，該公司于1999年10月動工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè)資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評估價的70貸款，請問該公司最多可貸多少款？項目其他有關(guān)資金如下：1） 該大樓13層為商場，建筑面積為3000平方米，415層為辦公樓。2） 大樓開發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60，第二年投入40。3） 大樓建成后該公司計劃自留2000平方米作為辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預(yù)計商場與辦公樓的出租率分別為90和80。目前同類建筑物的建安綜合造價為每建筑平方米3

25、000元，同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元/平方米，辦公樓市場租金水平每月為150元/平方米。4） 經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費用中管理費為年租金的10，維修費為租金的8，保險費為建安造價的2。稅金為年租金的12；項目投資回報率取建安造價的30；建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，殘值率為2，另外，當?shù)赝恋剡€原利率為8，綜合還原率為10，銀行貸款利息率為10。剩余法套收益1 用收益還原法測算房地產(chǎn)總價第一步 計算年出租總收入房地產(chǎn)總建筑面積土地面積×容積率5000×315000平方米商場建筑面積3000平方米辦公樓建筑面積15000300012000平方米商場

26、年出租收入300（元/月*平方米）3000平方米×12月×909720000元972萬元辦公樓年出租收入150×12000×12×8017280000萬元1728萬元年出租總收入商場年出租收入辦公樓年出租收入97217282700萬元第二步 計算年房地費用年管理費年租金×102700×10270萬元年維修費年租金×82700×8216萬元年保險費建安造價×23000×（3×5000）×29萬元年租金年租金×12324萬元年折舊建安造價/474500/479

27、5.74萬元年房地費用合計 270+216+9+324+95.74=914.74萬元第三步 計算年房地純收益年房地純收益年出租總收入年房地費用2700-914.74=1785.26萬元第四步 計算房地產(chǎn)總價P=a/r1-1/(1+r)n根據(jù)已知條件P1785.26÷10%11/（110）47=17650.18萬元2 采用剩余法計算地價第一步 計算總建筑成本項目總建筑成本項目建筑面積×建安綜合造價3000×150004500萬元第二步 計算利息 假設(shè)地價為vv×（110）314500×60（110）1.51+4500×40（110）0.

28、51=0.33v+414.96+87.86=0.33v+502.82萬元第四步 計算地價地價房地產(chǎn)價格總建筑成本利息利潤v=17650.18-4500-0.33v-502.82-1350=8494.26萬元該地價的土地使用權(quán)涉及年期為50年。而考慮估計時點2000年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要進行年期修正，故估價時點的地價為8494.26×1-1/（18）48÷1-1/（18）50=8478.93萬元3 計算可抵押貸款額可抵押貸款額地價×70%=8478.93×705935.25萬元二、C市的某企業(yè)擬夠進A市的宗地H，委托某土地評估機構(gòu)對宗地H

29、的轉(zhuǎn)讓價格進行評估。土地評估機構(gòu)對委估宗地進行調(diào)查并取得了相關(guān)資料。清依據(jù)下面所列資料，評估出宗地H于1999年7月31日的市場價格（計算地價時，案例選擇不少于四個）1）案件資料：案例編號交易類型交易地點土地用途地價或租金（元/）年期容積率交易時間區(qū)域因素比較個別因素比較開發(fā)程度A01轉(zhuǎn)讓A市商業(yè)858402119985303*A02出讓A市住宅342702019987430*A03租賃A市商業(yè)431919996252*A04轉(zhuǎn)讓A市商業(yè)792352219974804*B01抵押B市商業(yè)8014030199710100*C01清算C市工業(yè)2105006199893000*A05出讓A市住宅424501619988923*C02清算C市商業(yè)562402019967700*A06轉(zhuǎn)讓A市商業(yè)476樓面地價402019972204*H轉(zhuǎn)讓A市商業(yè)3821199973100*開發(fā)程度說明：*表示宗地外七通一平，和宗地內(nèi)三通一平；*表示宗地外七通一平和宗地內(nèi)五通一平；*表示宗地內(nèi)外七通一平。1） 其他資料：A市的地價指數(shù)以1997年為基期，每年在上一年的基