國(guó)稅發(fā)200631與200931

1、國(guó)家稅務(wù)總局    關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知國(guó)稅函2010201號(hào)成文日期：2010-05-12字體：【大】【中】【小】各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：現(xiàn)就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)有關(guān)問(wèn)題，通知如下：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200631號(hào)）規(guī)定精神和國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理

2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。                                  

3、0;                                                 

4、0;                               國(guó)家稅務(wù)總局                  

5、60;                                                 

6、60;                                           二一年五月十二日作者：段光勛7 u1 G8 s% 6 w! e& c$ n: v

7、% g9 W% p; j+ w4 v     國(guó)家稅務(wù)總局于2009年3月6日以“國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文”發(fā)布了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（以下簡(jiǎn)稱該辦法），至此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在新所得稅法下如何進(jìn)行稅務(wù)處理，總算有了一個(gè)明確的說(shuō)法。這樣，不僅有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2008年的所得稅匯算清繳工作的進(jìn)行，而且也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)今后的所得稅處理提供了政策依據(jù)和操作規(guī)范。: D" u% h2 H4 v+ w     筆者將該辦法與“國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文”（適用內(nèi)資）、“國(guó)稅發(fā)2001142號(hào)文”（適用外

8、資）進(jìn)行了比較，與原規(guī)定相比有以下14個(gè)方面的主要變化。* G% 3 ( m6 N4 w% z! y4 S& T4 E) B" j5 u, J& V  g    變化1 總體框架更加清晰明了  h9 j9 r& N. f7 o( H# y0 H# N' : A" i# ' F" m    該辦法全篇按照一般的法律體例，設(shè)總則、附則等六章，并分為三十九條，每一章的內(nèi)容明確，每一條的表述清晰。而原來(lái)的“國(guó)稅發(fā)200631”號(hào)文以及“國(guó)稅發(fā)200114

9、2號(hào)文”均沒(méi)有章節(jié)結(jié)構(gòu)，只有條款之分?，F(xiàn)將該辦法的基本框架簡(jiǎn)述如下：; r& h# ) v; b" / o3 G* V3 y# C! x5 a0 a    第一 章  總則  共4條   ( u6 b! d/ |5 o* T* Y  I3 y7 E1 m    本章主要規(guī)范了制定該辦法的依據(jù)、適用范圍、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件以及核定征收的管理。. O7 M8 8 1 4 M0 _$ g3 y    第二 章    收入的稅務(wù)

10、處理  共6條+ r/ G' F' 5 z    本章主要對(duì)收入確認(rèn)原則、視同銷售以及計(jì)稅毛利率等進(jìn)行規(guī)范。' Z" w) + p, z3 I'     第三 章   成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理  共14條9 q3 d# $ S4 u7 E& # e5 I0 i    本章主要對(duì)期間費(fèi)用、計(jì)稅成本等的稅前扣除進(jìn)行規(guī)范，同時(shí)明確了維修基金、配套設(shè)施、按揭保證金、境外銷售傭金、利息支出等的稅務(wù)處理。* Z'  

11、60;X# , T! F/ R" c5 L    第四 章  計(jì)稅成本的核算  共11條1 y3 t. q: R4 $ d7 3 Z) y& % s  I    本章主要對(duì)計(jì)稅成本的核算進(jìn)行規(guī)范，首次提出計(jì)稅成本對(duì)象的確認(rèn)原則、核算程序以及成本分配方法，特別是對(duì)計(jì)稅成本的6個(gè)成本項(xiàng)目?jī)?nèi)容的重新界定、預(yù)提費(fèi)用的處理意義重大。" j6 t/ L. _7 P9 x5 w+ 4     第五 章   特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理  &#

12、160;共2條+ N# i3 , o! F    本章主要對(duì)投資方投入資金同開(kāi)發(fā)商合作建房的處理進(jìn)行規(guī)范。3 H" k# y2 N* f3 h1 y( g7 Z3 I, a    第六 章   附則    共2條6 E# W- f1 9 C4 F%    本章明確了該辦法從2008年1月1日開(kāi)始執(zhí)行，并明確2007年12月31日以前的銜接辦法。, a8 % J) h. o$ 3 t: z  s) - K0 u  D+ H, 8 7 h 

13、   變化  調(diào)低了計(jì)稅毛利率5個(gè)百分點(diǎn)& Y  X9 x8 P) R- o% W) g, F) 6 G9 m: t    該辦法第八條明確規(guī)定了銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入的計(jì)稅毛利率，與“國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文”相比，將一般開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率由20%、15%、10%降低到了15、10、5%，每檔均降低了5個(gè)百分點(diǎn)。8 Q8 j/ 9 Y4 C, F* _    該辦法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最大的利好不外乎是計(jì)稅毛利率降低了5個(gè)百分點(diǎn)。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣情況下，降低計(jì)稅毛利率，可以一定程度緩解房地

14、產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力。) Z! ?2 X7 V+ W3 ?    該辦法第八條將“國(guó)稅函2008299號(hào)文”規(guī)定的“預(yù)計(jì)利潤(rùn)率”替換成“計(jì)稅毛利率”，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也是利好。按照計(jì)稅毛利率計(jì)算的毛利潤(rùn)是可以扣除期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加以及土地增值稅的，因此可以少預(yù)繳企業(yè)所得稅了。+ l3 ( w4 Q) ) m/ P    按照銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加，可以在計(jì)算的毛利潤(rùn)時(shí)扣除。正是因?yàn)椋? m; $ d$ x9 i-   中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)

15、，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。& q, _9 Q$ N, G& p) z& c   因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入而繳納的稅款，是按稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該繳納的稅款，不屬預(yù)繳稅款性質(zhì)，可以在繳納發(fā)生當(dāng)期計(jì)入當(dāng)期的稅金及附加，可以作為當(dāng)期利潤(rùn)總額的抵減項(xiàng)目在稅前扣除。6 y. K9 m8 z1 z. A7 Z1 c$ x* 8 o* e# o" - Z   變化  重新界定了計(jì)稅成本等的內(nèi)涵; , S, T, n4 3 q! J8 g) j/ e&

16、quot; ; L/ i. w7 F5 X, C' o    該辦法與原規(guī)定相比，最大的亮點(diǎn)之一是對(duì)部分名詞術(shù)語(yǔ)的內(nèi)涵進(jìn)行了界定，對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)、納稅人而言都是好事情，減少和緩解了稅企理解不一致的矛盾。* D( C8 K+ Y2 z/ Z$ p+ K; r. B) C; M  1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)8 R% E' N( J9 J* N    該辦法第三條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的范圍進(jìn)行了明確，規(guī)定：企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。: % j4 k

17、8 Z0 |#   F# w2 U( c9 P9 X  v3 G$ S/ J    2   計(jì)稅成本! E& G2 v' F1 X5 F&    “計(jì)稅成本”是該辦法提出的新名詞，它與會(huì)計(jì)核算的“開(kāi)發(fā)成本”是相對(duì)應(yīng)的概念。; G  X" r2 W# Y$ n. F    該辦法第二十五條對(duì)計(jì)稅成本是這樣解釋的：計(jì)稅成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸

18、入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。: S( l9 p, V6 ?    開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則歸集和分配土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。6 N% Y7 u; X) U& ?7 f; Z計(jì)稅成本與開(kāi)發(fā)成本的最大區(qū)別在于歸集成本費(fèi)用的依據(jù)不同，前者的依據(jù)是稅收政策與規(guī)定，后者依據(jù)的是會(huì)計(jì)制度與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。兩者從金額上講，一般說(shuō)來(lái)后者大于前者。從所得稅匯算清繳角度看，計(jì)稅成本是唯一的，會(huì)計(jì)處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整。. E' D% U5 U( M+ o; k( F" v4 o. Z, t* J 

19、;  3   計(jì)稅成本對(duì)象0 I: A) l- l( t+ # L9 i( y9 N   計(jì)稅成本對(duì)象與成本核算對(duì)象也是相對(duì)應(yīng)的概念。該辦法第二十六條對(duì)計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行了規(guī)范，明確規(guī)定：計(jì)稅成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。* 1 F1 A& b: ' l3 q1 b3 a$ Z" O   計(jì)稅成本對(duì)象與成本核算對(duì)象的定義是不一樣的，特別是兩者的確認(rèn)原則是有差異的。* j) y4 Z" G% b& K- N& L( x; R.

20、f4 O6 B- w  4 B    4 公共配套設(shè)施0 $ R7 Y0 a( u! o" U    原施工房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“成本項(xiàng)目公共配套設(shè)施”的核算內(nèi)容進(jìn)行過(guò)界定，但是還是有些模糊不清，在實(shí)際工作中稅企的理解很不容易達(dá)成一致。, H" R, f& b+ G6 o/ & a    這次，該辦法第二十七條對(duì)“公共配套設(shè)施”進(jìn)行了較為準(zhǔn)確的界定：“公共配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府

21、公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。3 r) m" k, i0 x' Q8 X7 t4 Y5 w4 X: U* B     5  開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用6 H2 C! y9 j' h) h+ Q; q5 X: z9     開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算內(nèi)容的規(guī)定，最早見(jiàn)于施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度。實(shí)際工作中稅企對(duì)此的理解分歧較大，最終都是企業(yè)以失敗而告終。6 D2 d2 - _/ V# : S# U! l    該辦法第二十七條，對(duì)“計(jì)稅成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”進(jìn)行了明確與規(guī)范，至少有以下變化

22、：% L( N) y! - P（1）對(duì)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”重新定義7 A! e4 S$ 6 v" M- c; A  定義更加準(zhǔn)確  , b$ N8 r, i# ' N   該辦法第二十七條規(guī)定關(guān)于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的定義，與原規(guī)定相比，增加了限制性后綴規(guī)定：“且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出”。+ u5 j. ?" l2 5 G& B    也就是說(shuō)，如果能夠分清楚計(jì)稅成本對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用性質(zhì)的支出，就沒(méi)有必要在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算了。$ Y. w; T  U

23、8 J' GB  包括范圍有所增加  : B, R9 v; ) y/ Z   原規(guī)定：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。+ F2 s% e6 D0 y' W  該辦法第二十七條規(guī)定：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用。8 + W' 1 G' V   與原規(guī)定相比，表面看減少了“所屬”兩字，實(shí)質(zhì)上有一個(gè)重大改變：即將原來(lái)的“所屬單位（分公司、項(xiàng)目部）發(fā)生的直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用”變更為“企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)

24、目所發(fā)生的費(fèi)用”，意味著只要是為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的管理人員的費(fèi)用，均可以計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”了。" q9 O8 h6 h3 Y. t) b（2）擴(kuò)展了“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”的核算內(nèi)容. R1 V4 8 h9 x' U4 l" A6 aA、新增“工程管理費(fèi)”明細(xì)項(xiàng)目( R; m9 C; K! i8 : b, J9 _1    該辦法沒(méi)有對(duì)工程管理費(fèi)的內(nèi)容進(jìn)行界定，筆者認(rèn)為應(yīng)該包括“工程監(jiān)理費(fèi)”、“工程預(yù)決算算編制及審查費(fèi)”等。4 m' I- u; d+ F# k1 B、新增“項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)”明細(xì)項(xiàng)目. O# r  C) n;

25、m) C5 K# S/ k   筆者認(rèn)為，“項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而建造的設(shè)施，包括售樓部與樣板房等。原來(lái)的“國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文”，對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)的處理，比較復(fù)雜，一會(huì)在“在建工程”核算，一會(huì)又在“開(kāi)發(fā)成本”核算，使得稅企的理解很難協(xié)調(diào)一致。$ |/ y* x+ J) m9 5 y. T0 Q* V* X( A    該辦法對(duì)“項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)”直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”的處理規(guī)定，簡(jiǎn)化了核算程序，對(duì)納稅人更有利。" K' R3 C; _* / A6 d7 Z5 E9 I$ C8 J! U* P0 b

26、5 F, u+ z     變化4  再次強(qiáng)調(diào)不得事先核定征收2 j* v% d: a" P+ Z3 o* S7 h; k' K: H) C  t& T# M0 Z    原“國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定征收也曾經(jīng)明確規(guī)定，不得事先規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。但是，在實(shí)際執(zhí)行中某些省市的國(guó)地稅公然發(fā)文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行事先的核定征收，違反了國(guó)家稅務(wù)總局的初衷。+ & A, 0 y$ p/ i$ f3 7 s 

27、 該辦法第四條繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不允許進(jìn)行核定征收。從第四條可以看出有兩層意思：) 7 A; D: q0 x1 K0 x2 其一，從2008年1月1日開(kāi)始，不得事先對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行核定征收管理，對(duì)“不得事先”核定征收政策進(jìn)行再一次強(qiáng)調(diào)；3 g$ L4 B: d6 N% |! a其二，對(duì)2007年12月31日以前發(fā)生的，且符合稅收征管法第三十五條規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，也是可以實(shí)行核定征收管理的。0 u8 i/ W) j, . n8 k/ U7 6 E3 c3 N: v  I1 f# N*     變化5  明確了視同

28、銷售的范圍與順序' G5 w' q+ M) s* Z* n$ a4 g5 M& q/ A6 y9 n3 p/ q. g* K    該辦法第七條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的視同銷售行為進(jìn)行了明確，除將原“國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文”中的“開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)該視同銷售”刪除外，視同銷售的范圍、收入確認(rèn)的方法與順序沒(méi)有變化。! U4 d) 0 h+ ?; Q7 I( y     從企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第25條可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用是不需要視同銷售的。% H  C &

29、#160;S6 o, b8 A+ D2 u   國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2008828號(hào)）也明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)處理，不視同銷售確認(rèn)收入。' s" T! K& + V( B0 A#     由此可見(jiàn)，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)問(wèn)題上，該辦法與企業(yè)所得稅法實(shí)施條例、“國(guó)稅函2008828號(hào)”的規(guī)定是完全一致的。& V0 A" h  T. A5 g+ v) g8 e- R

30、) F* - C4 o/ X" " J) E& g   變化6  規(guī)定了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品自用計(jì)提折舊的限制性條件' ?1 O' F) # ; p( d% H8 p8 I$ z- % V2 l    如上所述，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品自用或經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不需要視同銷售了，極有可能部分企業(yè)會(huì)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用后短時(shí)間內(nèi)又銷售，一方面計(jì)提了折舊增大了成本費(fèi)用的稅前扣除，另一方面又實(shí)現(xiàn)了銷售。( R) l5 p' Y3 T) y1 M2 g    為了堵塞部分企業(yè)將存量房全部提取折舊，以達(dá)到滯后納稅的

31、漏洞，該辦法第二十四條作了限制性規(guī)定。即：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。, x, O9 c* ?- r' K+ O' t& m% D& d/ X/ ?1 Z變化7  規(guī)范了確認(rèn)計(jì)稅成本對(duì)象的原則- s+ N( w7 * F" u. 5 X1 x5 q$ R$ W) t1 D   房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前必須要確認(rèn)計(jì)稅成本對(duì)象，否則無(wú)法正確歸集與分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。$ Y; w/ k) S2 |  a. y%  

32、;  該辦法第二十六條，對(duì)計(jì)稅成本對(duì)象的確認(rèn)原則進(jìn)行了規(guī)范。企業(yè)在確認(rèn)計(jì)稅成本對(duì)象時(shí)，必須遵循以下個(gè)原則：2 K# ?" F) * " J, E   、可否銷售原則# z; W) X. e$ d1 b5 P開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。0 d1 a3 4 , s# G5 * y、分類歸集原則6 / b0 Q5 ) t$ o6 d7 ?7 . y對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的

33、項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。; B& W5 9 & ' _* Q! m4 r3   A、功能區(qū)分原則7 9 2 E2 U1 f4 |% s( 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。% N, 9 x  u; , E0 ?. V8 h、定價(jià)差異原則  L" P/ a2 v# p開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。. U/ T, 0 T5 F2 - O3 F; 3 g、成本差異原則$ U' h/

34、 Z) v. K6 W開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。* Y; x( & F# a) x2 u0 t  H、權(quán)益區(qū)分原則% F8 ( X8 I9 r, e5 d: L8 3 G    開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。0 Y' V8 m  5 P0 c    計(jì)稅成本對(duì)象的確認(rèn)原則與開(kāi)發(fā)成本（房屋）核算對(duì)象的確認(rèn)原則是有明顯區(qū)別的。一般說(shuō)來(lái)，開(kāi)發(fā)成本（房屋）核算對(duì)象的確認(rèn)原則有三：" ;

35、 M( r8 s2 J8 d4    其一是，一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概預(yù)算，或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程作為成本核算對(duì)象；2 m) E' K# 8 i7 e. x   其二是，同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果開(kāi)工、竣工時(shí)間接近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；  q' J; # % n: E- R9 g# u   其三是，對(duì)個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對(duì)象。5 T6 a; 6 ?/ p) S$ z

36、   我們?cè)趯?shí)際工作中，在確定會(huì)計(jì)核算的成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)該結(jié)合計(jì)稅成本對(duì)象的確認(rèn)原則，很大程度上必須遵循計(jì)稅成本對(duì)象的確認(rèn)原則。否則，會(huì)有較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。( e/ y3 s8 y' i( Y8 n"   B5 f' j" o5 g    變化8  統(tǒng)一了共同成本、間接成本的分配方法- A: J0 _; _. w9 E" ; g; R( : Q1 l) 4 W3 X3 z    根據(jù)該辦法第二十九條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算按照制造成本法進(jìn)行，而不是完

37、全成本法。并統(tǒng)一規(guī)定了共同成本以及不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本的分配方法有四種： 9 h- G" W1 L  V( i- |$    * v: G* B2 x8 ?+ Q8 " b( |8 i! n    其一，是占地面積法。該方法一般適用于土地成本的分配。6 j2 p- i9 r7 c! I) i8 d    所謂占地面積法，是指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。按照不同的開(kāi)發(fā)方式又分為：! C6 r4 % V' h4 K' u: |) i! / n1.

38、一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。$ A. B6 M  f6 0 W2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。4 g: A+ X  _$ a3 e1 y7 / H3、期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減 除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。9 T5 # o  D0 Y9 n7 h    其二，是建筑面積法。該方法一般適用于公共配套設(shè)施成本（指單獨(dú)

39、作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算）的分配。9 R2 h# T3 l4 M3 h) c( e所謂建筑面積法，是指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。按照不同的開(kāi)發(fā)方式又分為：1 k( M$ P0 p. , $ 1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。3 8 S; d0 E2 s3 x/ x2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。1 8 / s& e/ n* o" X3 ! i( w1 R   其三

40、是直接成本法。該方法適用于借款費(fèi)用的分配。- e9 5 Y% S3 f+ u5 i   所謂直接成本法，是指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。0 |3 u1 z  V2 G/ , / E; G   其四是預(yù)算造價(jià)法。該方法適用于借款費(fèi)用的分配。  v- x9 ! N! E+ y+    所謂預(yù)算造價(jià)法，是指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。! B: K( v! # R    除如上所述的土地成本、公

41、共配套設(shè)施成本以及借款費(fèi)用的分配方法必須按照這四種方法外，企業(yè)可以選擇其他成本項(xiàng)目的分配方法，企業(yè)有了較大的自由選擇權(quán)。- ; v; o* n* W7 z    特別需要說(shuō)明的是，成本分配方法一經(jīng)確定，不能隨意變更，應(yīng)該遵循一致性原則。如確需變更的，必須征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的同意。8 R; F! T- q  j' t$ b" k$ a* 5 H! ' d% Z$ _7 |$ V    變化9  首次規(guī)范了4項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用的處理% A, b* b7 s1 |: J7 K7 1 J# H9  

42、;   關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用的處理，原規(guī)定對(duì)內(nèi)外資企業(yè)的政策是不一致的?！皣?guó)稅發(fā)200631號(hào)文”規(guī)定，內(nèi)資開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用不能在所得稅稅前扣除；而“國(guó)稅發(fā)2001142號(hào)文”規(guī)定，外資開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。; y7 . M) i7 L4 g$ T   該辦法不僅統(tǒng)一了內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)提費(fèi)用不一致的處理方法，更重要是首次提出了四項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用的處理方法。國(guó)家稅務(wù)總局的該辦法制定者很客觀地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用的“老大難”問(wèn)題，進(jìn)行了實(shí)事求是的規(guī)范。應(yīng)該說(shuō)，是可喜可賀的，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅

43、人的福音。& ?5 K5 X* j- S0 t5 j* |- o9 - t5 ?2 U, W9 h/ O1  土地成本的預(yù)提% S7 G  t1 S- * p) a8 q9 j4 A8 # u+ g& C' q! R    該辦法第三十條對(duì)土地成本的預(yù)提是這樣規(guī)定的：土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。( Y% T% D; h; V, a) |7 _% 由此可見(jiàn)，預(yù)提土地成本有兩個(gè)前提條

44、件：% i! i$ J* w  $ B5 ?! u) s) E（1）土地開(kāi)發(fā)的同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；5 x: m2 p8 n9 G0 H8 6 8 r; F（2）一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。: H4 # G: G5 g: c   當(dāng)具備了上述兩個(gè)條件后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將土地成本按照土地整體預(yù)算成本按照受益對(duì)象進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢后再按照實(shí)際發(fā)生的土地成本將原來(lái)的預(yù)算成本調(diào)整為實(shí)際成本。5 / Q2 P+ g$ P) Y& c# S/ W' D4 T  r8 o    特別需要提醒的是，土

45、地成本的預(yù)提還必須與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，征得其同意認(rèn)可后，方可進(jìn)行。4 y2 v4 q  M, 0 B6 I3 o" q1 0 l: W, H; Y/ z2  工程結(jié)算款的預(yù)提9 B- ; E" O; R! J5 M   根據(jù)該辦法第三十二條規(guī)定，出包工程沒(méi)有取得發(fā)票的，最多可以按照按照合同額的10%來(lái)預(yù)提，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。這樣的處理也是有前提條件的：: M& l& t* t, a  C（1）出包工程已經(jīng)完成；+ i( E! / J/ ! l* 8 T（2）出包工程結(jié)算正在辦理；&a

46、mp; r7 V- B, I# n4 Q# T（3）可能結(jié)算的金額有充分的證明依據(jù)；0 v* E4 v0 X- # : h% E, z  5 q5 X（4）未全額取得發(fā)票。0 Y  V5 A+ n* M+ R' i5 y也就是說(shuō)，上述四個(gè)條件滿足情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以按照合同金額的10%預(yù)提計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。待工程結(jié)算完成并取得全額發(fā)票后，對(duì)原預(yù)提金額進(jìn)行調(diào)整。* + x; % P, F, U9 R# 在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與承建商簽訂工程合同的金額往往大大低于實(shí)際結(jié)算金額。鑒于此種情況，建議甲乙雙方重新簽訂工程合同補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)工程合同金額

47、進(jìn)行實(shí)事求是的調(diào)整。這樣，更有利于企業(yè)按照本規(guī)定預(yù)提工程結(jié)算款項(xiàng)。. T4 t* ' i0 4 C6 F3 G. y# ! H. t5 L2 N3   公共配套設(shè)施成本的預(yù)提0 P- b4 j" 5 R; Q2 B/ U% L; m    根據(jù)該辦法第三十二條第二款規(guī)定，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。這樣的處理，也有它的前提條件：! R' c9 6 d9 m) N% 4 H4 K0 i/ W3 D（1）此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)

48、規(guī)定必須配套建造的條件；2 " q/ S( m1 w1 C. c. 7 x- C" J（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的；& P# J5 y7 5 j（3）公共配套設(shè)施預(yù)算造價(jià)的依據(jù)是充分的，最好是有工程造價(jià)中介機(jī)構(gòu)的鑒證報(bào)告。, r* , x4 ?4 Y- u% t5 g   當(dāng)滿足上述三個(gè)條件時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以對(duì)這一部分公共配套設(shè)施成本進(jìn)行合理預(yù)提。$ ?1 u) p: K: Z$ F, 7 A/ n8 b& J) k0   Y# p" k/ N4  報(bào)批報(bào)建費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)的預(yù)

49、提: Z) V% b- a# L: 8 u, K4 a2 J4 o   根據(jù)該辦法第三十二條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以預(yù)提報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用。# n9 j1 F! o7 W$ F' u1 w+ Q   所謂物業(yè)完善費(fèi)，是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。' u" G3 A2 j8 _   預(yù)提報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用的條件是：必須有政府相關(guān)文件作為計(jì)算依據(jù)或者有相關(guān)政府部門發(fā)出的“繳費(fèi)通知書(shū)”。否則，是不可以預(yù)提的。5 Z0 m) + U  K&

50、quot; g& 5 V. y% S8 Y3 a1 8 p" J    變化10  對(duì)境外銷售傭金進(jìn)行了限制! t4 D) P( m9 N8 ?6 V' E( D/ t5 _. Z: m; L    該辦法第二十條規(guī)定，企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過(guò)委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。6 F# c; B4 & K   其實(shí)，這一規(guī)定是延續(xù)了原來(lái)適用外資企業(yè)的“國(guó)稅發(fā)【1999】242號(hào)”文件精神，且擴(kuò)展到了所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。+

51、 9 _' _0 - x" u+ G$ d    外國(guó)機(jī)構(gòu)幫助國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，屬于向國(guó)內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，按照規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付境外銷售費(fèi)用時(shí)，應(yīng)該代扣代繳5%的營(yíng)業(yè)稅、10%的企業(yè)所得稅。# D* I: / W; 1 U' P: p7 d' h（1）    新修訂的營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第四條規(guī)定：5 + d* a: n( ?6 l( u8 t“條例第一條所稱在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下簡(jiǎn)稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指：3 & s; T! m" K4 U/

52、 W/ N7 p（一）提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi)；”; N8 6 j7 4 n/ u: Q因此，接受勞務(wù)的單位在境內(nèi)，境外機(jī)構(gòu)收取銷售費(fèi)用應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅，由境內(nèi)支付方代扣代繳。  E: E! v( k/ v- E（2）根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法的規(guī)定： 2 Q" f& N) J( J第三條居民企業(yè)應(yīng)當(dāng)就其來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的所得繳納企業(yè)所得稅。 * Y% s8 H( 2 x8 M- y6 i7 D非居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的，應(yīng)當(dāng)就其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所取得的來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得，以及發(fā)生在中國(guó)境外但與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所有實(shí)際聯(lián)系的

53、所得，繳納企業(yè)所得稅。 2 v5 m: B, H  g, h& e非居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所但取得的所得與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所沒(méi)有實(shí)際聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)就其來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得繳納企業(yè)所得稅。 3 L6 P3 l: U$ z- Q6 _3 2 z第四條規(guī)定，非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得，適用稅率為20%（減按10%）的稅率征收企業(yè)所得稅。 ! A) G% * p! g/ d+ i第三十七條對(duì)非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得應(yīng)繳納的所得稅，實(shí)行源泉扣繳，以支付人為扣繳義務(wù)人。稅款由扣繳義務(wù)人在每次支付或者到期應(yīng)支付時(shí)，從支付

54、或者到期應(yīng)支付的款項(xiàng)中扣繳。  T) Q* N7 D! 2 Z5 g; s    因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付境外銷售費(fèi)用時(shí)，應(yīng)該代境外企業(yè)代扣代繳10%的企業(yè)所得稅。% j* T& Q% i/ t" % p4 T* H3 z; c9 j/ E9 2 b; y1 B$ F. P: r   變化11  規(guī)范了計(jì)稅成本核算的一般程序' z; i: U: m$ & x6 m- E1 O- Y- R6 r. E% K% n2 n4 k/     該辦法的的第二十八條對(duì)計(jì)稅成

55、本核算的一般程序進(jìn)行了規(guī)范。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序，至少應(yīng)該有以下7個(gè)步驟：$ S6 c4 c1 d* + ?7 v& u) p0 n2 # k; G: 8 W1 ! H    1   合理確定計(jì)稅成本對(duì)象1 t- X" / u/ y% 3 s% i/ W     企業(yè)在開(kāi)工之前應(yīng)該合理確定計(jì)稅成本對(duì)象,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。  p4 V0 o  

56、+ C& O    計(jì)稅成本對(duì)象的確定，必須遵循該辦法第二十六條規(guī)定的“可否銷售原則”、“分類歸集原則”、“功能區(qū)分原則”、“定價(jià)差異原則”、“成本差異原則”、“權(quán)益區(qū)分原則”等六大原則。. Y) N- B( d) M5 v3 a5 Z9 * Z$ s1 p6 E# F0 A7 B    2  嚴(yán)格按照計(jì)稅成本項(xiàng)目的內(nèi)容核算8 M. s; K# K3 o0 n    該辦法第二十七條，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品個(gè)計(jì)稅成本項(xiàng)目的具體核算內(nèi)容進(jìn)行了明確規(guī)定，企業(yè)必須嚴(yán)格按照規(guī)定分成本項(xiàng)目進(jìn)行核算。" b. I

57、0; H8 _0 ?, p- 4 I  _1 o' g( x  A1 3 c    3正確歸集計(jì)稅成本9 V- V" 9 z( r! k$ T企業(yè)對(duì)實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用支出，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)制度或者企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，按照已經(jīng)確定的計(jì)稅成本對(duì)象以及成本項(xiàng)目進(jìn)行正確的核算和歸集。: q9 s7 R# r4 c* q- s/ H/ # N" 7 |$ X    4  預(yù)提計(jì)稅成本4 L2 y: s. 9 Z4 l' D/ O1 k   

58、對(duì)屬于當(dāng)期的成本費(fèi)用負(fù)擔(dān)的，不論款項(xiàng)是否支付，根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，均應(yīng)作為當(dāng)期的成本費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)該按照該辦法第三十條、三十二條的規(guī)定，正確預(yù)提土地成本、未結(jié)算的工程款、未完成的公共配套設(shè)施成本以及報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，并計(jì)入相關(guān)計(jì)稅成本對(duì)象。' L: W+ j; . K, # J3 c$ b7 p  ) U6 A/ - L    5分配共同成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用5 y; v+ F0 B& y5 y2 x    根據(jù)該辦法第二十九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)該對(duì)共同成本、不能分清受益對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，選擇“占地面積法”“建筑面積法

59、”“直接成本法”“預(yù)算造價(jià)法”等分配方法，將其分配歸集至相關(guān)計(jì)稅成本對(duì)象。. Z1 - N& H& |& k) J' A% 8 z3 Z/ h+ u+ e& S    6 分配已完工成本對(duì)象的計(jì)稅成本: K/ |! V* z- Z3 B  V( J* S    通過(guò)上述（）（）的步驟，已經(jīng)將開(kāi)發(fā)成本按照計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行了歸集。對(duì)已經(jīng)歸集的已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)該按已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)之間進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)

60、負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。# d  c9 A; Z8 d# p. t" 4 R/ M- J) q; D  b. l% G: a8    7  計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本/ M8 u2 ?7 s( a" _1 f. f  P5 b+ G+ u6 Y3 C4 d" D    對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中，屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的，尚有以下步驟：4 w5 a( M  y6

61、W% p% X6 v+ Q+ OA 根據(jù)該辦法第三條確認(rèn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：+ v. r: M4 . W2 I) a 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。9 B" R! f. V# |* |  開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。6 R$ j& d5 z8 x$ T2 V* A9   開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。" y& I3 j. d3 X: f) M% nB按照該辦法第十四條規(guī)定，計(jì)稅已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本. $ p" W5 3 m4 Q* C結(jié)轉(zhuǎn)本期已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅

62、成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除；未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。, A9 R* C2 e3 n0 h9 K  x( G+ m2 T) Z4 z. l   變化12  明確規(guī)定計(jì)稅成本結(jié)算期以及票據(jù)的合法性+ F2 U4 b, W) . f. j4 v: u& t: v( 1 e7 d   該辦法的第三十四條、三十五條，對(duì)計(jì)稅成本結(jié)算期以及票據(jù)的合法性進(jìn)行了明確規(guī)定。- b/ w; |1 C; V* " ?' B7 / y- j、首次規(guī)定了計(jì)稅成本的結(jié)算期限0 g: K9 ) N% Q/

63、h2 Q開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。7 l, ( y5 o- C' # u8 1 |    凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國(guó)稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。- K6 L( h. _' H" b    也就是說(shuō)，沒(méi)有按照規(guī)定期限結(jié)算計(jì)稅成本，企業(yè)存在較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。9 y8 b- x; Y" P、對(duì)結(jié)算計(jì)稅成本的票據(jù)合法性提出要求3 0 S& X3 8 A5 2    該辦法第三十四條明確規(guī)定：企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。0 . ?. F0 |+ M6 O   從上述可知，稅前扣除的重要條件之一是應(yīng)該取得合法憑據(jù)，但是按照該辦法第三十條、三十二條規(guī)定預(yù)提的費(fèi)用是可以除外的。# m5 D; I8 W; G" v' $ i; q/ w  J! R" y) S