房產(chǎn)公司市價(jià)偏低認(rèn)定的案例分析

1、（一）澄邁公司的觀點(diǎn)1、不存在銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低的情況澄邁公司主張為了籌措建設(shè)資金，涉案房屋預(yù)售證獲得以前就銷(xiāo)售了，實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)間是2008年-2009年，售價(jià)4000元/ m2o2011年是開(kāi)票時(shí)間。澄邁公司申報(bào)土地增值稅的售價(jià)6580元價(jià)格是2011年8月稅務(wù)機(jī)關(guān)所確定的最低計(jì)稅價(jià)格，該價(jià)格 已經(jīng)超出了實(shí)際售價(jià)，不存在銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低的情況。2、稅務(wù)機(jī)關(guān)以9450元/ m的單價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)不合理澄邁縣住建局的復(fù)函只對(duì)澄邁縣的五個(gè)項(xiàng)目在2011年1月至5月的銷(xiāo)售情況做了回應(yīng)，不能體現(xiàn)整個(gè)澄邁縣房地產(chǎn)市場(chǎng)2011年的市場(chǎng)價(jià)格。而且涉案項(xiàng)目雖然名為別墅，但是其配套、房 屋質(zhì)量等與豪宅還是有差距，復(fù)函

2、中涉及的項(xiàng)目并非當(dāng)?shù)禺?dāng)年的同質(zhì)、同類(lèi)商品房。會(huì)計(jì)師事務(wù)所作的鑒證報(bào)告合法性存疑： 首先，會(huì)計(jì)事務(wù)所出具該報(bào)告的行為違反了行政規(guī)章、規(guī)范性文件的規(guī)定；其次，作出價(jià)格評(píng)估依據(jù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目并未包括 所有可比項(xiàng)目，且未說(shuō)明理由。3、稅務(wù)機(jī)關(guān)存在程序瑕疵，違反法定程序。土地增值稅清算過(guò)程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)的行為不符合海南省的地方規(guī)章的規(guī)定。（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)觀點(diǎn)1、2011年8月22日為房屋銷(xiāo)售時(shí)間稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，2011年8月22日為房屋銷(xiāo)售時(shí)間。理由如下 其一，澄邁公司申報(bào)提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，簽訂時(shí)間均 為2011年8月22日，購(gòu)房者簽訂合同后按約支付了購(gòu)房首付 款，且于2011年8月31日在澄邁縣地方稅務(wù)局

3、開(kāi)具全額購(gòu)房 款發(fā)票。其二，房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)均是兩名股東個(gè)人與購(gòu)房 者之間簽訂的，股東以個(gè)人名義與購(gòu)房者簽訂售房合同并不能 代表澄邁公司。其三，澄邁公司未能完整提供房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議 書(shū)約定購(gòu)房首付款20萬(wàn)元的收付款憑證。其四，澄邁公司取得房產(chǎn)預(yù)售許可證時(shí)間為 2009年12月23日，澄邁公 司在未取得預(yù)售許可證前出售房屋行為，違反城市房地產(chǎn)管理法強(qiáng)制性規(guī)定。2、稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為澄邁公司涉案項(xiàng)目商品房銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低 且無(wú)正當(dāng)理由稅務(wù)機(jī)關(guān)的事實(shí)理由：（1）海南鵬林會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的鑒 證報(bào)告顯示涉案項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低。（2）澄邁縣住房保障與房產(chǎn)管理局（澄房（2012）14號(hào)）復(fù)函，盈濱島“桃花澗” 項(xiàng)目

4、別墅2011年1-5月銷(xiāo)售2套，銷(xiāo)售均價(jià)為11474.61元/叱 “陽(yáng)光花苑”項(xiàng)目別墅 2011年1-5月銷(xiāo)售1套，銷(xiāo)售均價(jià)為 11440.34元/ ?？梢?jiàn)，涉案項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格與2011年同類(lèi)商品房銷(xiāo)售價(jià)格相比，6580元/ 的銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低。3、稅務(wù)機(jī)關(guān)以9450元/ 的單價(jià)核定銷(xiāo)售房屋收入合理根據(jù)海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 第三條第（三）項(xiàng)“對(duì)商品房銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低的，由稅務(wù)機(jī) 關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)商品房的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定”的 規(guī)定和澄邁縣住房保障與房產(chǎn)管理局關(guān)于2011年1-5月商品房銷(xiāo)售情況的復(fù)函，并經(jīng)實(shí)地查看，從小區(qū)的臨海位置、 綠化景觀、容積率等綜合因素

5、與盈濱島當(dāng)年同類(lèi)商品房銷(xiāo)售價(jià) 格對(duì)比，澄邁地方稅務(wù)局某分局最終按照9450元進(jìn)行核定調(diào)整合理合法。4、稅局機(jī)關(guān)對(duì)涉案項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算審核工作，程序 合法。（三）法院觀點(diǎn)1、涉案行政行為依據(jù)的事實(shí)有問(wèn)題（1）稅務(wù)機(jī)關(guān)核定涉案房產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格是以復(fù)函為依據(jù)，但 是復(fù)函本身有問(wèn)題， 因?yàn)闆](méi)有選取售價(jià)為 6500元/ m沖勺中華坊 進(jìn)行價(jià)格測(cè)評(píng)卻未說(shuō)明理由。（2）核定房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)未充分 考慮土地的性質(zhì)及其使用年限。（3）稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)澄邁公司股東張浩、劉霞的房產(chǎn)的價(jià)格按照開(kāi)票價(jià)格6580元予以認(rèn)定，對(duì)其他購(gòu)房者的價(jià)格卻認(rèn)定不同價(jià)格，只因?yàn)閺埡?、劉霞是股東而售價(jià)不同，這個(gè)理由不充分。（4）審鑒報(bào)告、初審

6、意見(jiàn)認(rèn)定銷(xiāo)售時(shí)間為 2009年12月至2011年8月，但是鑒證報(bào)告、 初審意見(jiàn)中認(rèn)定銷(xiāo)售時(shí)間為2011年8月22日，存在自相矛盾。2、適用法律存在錯(cuò)誤稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn) 題的通知（瓊地稅法（2009） 187號(hào)文）第三條規(guī)定：“關(guān) 于收入確定的問(wèn)題， 對(duì)商品房銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低的，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（一）按本企業(yè)同期、同類(lèi)商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格確定；（二）按本企業(yè)近期、同類(lèi)商品房的平均銷(xiāo) 售價(jià)格確定；（三）由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)商品房的 市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?！北緱l明確規(guī)定了對(duì)于銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低其收入確定的方法和順序。但是在本案中，稅務(wù)機(jī)關(guān)忽視澄

7、邁公司同期、同類(lèi)商品 房平均銷(xiāo)售價(jià)格（兩名股東的購(gòu)房?jī)r(jià)格 -6580元/ m2）而直接適 用第（三）項(xiàng)來(lái)確定商品房銷(xiāo)售價(jià)格缺乏法律依據(jù)。3、稅務(wù)機(jī)關(guān)作出行政行為的程序有問(wèn)題首先，鑒證報(bào)告應(yīng)由稅務(wù)師事務(wù)所出具，而非會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具。其次，稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的證據(jù)未能顯示稅務(wù)機(jī)關(guān)曾在清算過(guò) 程中親自或委托他人實(shí)地核查涉案項(xiàng)目中所應(yīng)具備的經(jīng)相關(guān) 領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的土地增值稅清算下戶申請(qǐng)和實(shí)地核查通知書(shū) 不能證明確實(shí)進(jìn)行過(guò)對(duì)涉案及相關(guān)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)的實(shí)地查看和 對(duì)比，進(jìn)行過(guò)價(jià)格確定工作，故其核定項(xiàng)目?jī)r(jià)格的程序違法。最后，澄邁公司向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交 請(qǐng)求對(duì)涉案項(xiàng)目土地增值稅 清算資料進(jìn)行審核認(rèn)定申請(qǐng) 后，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其申請(qǐng)未進(jìn)

8、行審 驗(yàn)，也未對(duì)其申請(qǐng)進(jìn)行答復(fù)， 違反了海南省地方稅務(wù)局瓊地稅 發(fā)（2013） 16號(hào)文中關(guān)于清算工作程序的規(guī)定。三、土地增值稅爭(zhēng)議中房地產(chǎn)企業(yè)抗辯分析（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)是否按照法定程序進(jìn)行土地增值稅清算 稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行土地增值稅清算主要依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)（2009） 91號(hào)土地增值稅清算管理規(guī)程等土地增值稅征收 管理規(guī)定以及各地發(fā)布的地方性法規(guī)規(guī)章。例如：安徽省土地增值稅清算管理辦法、天津市土地增值稅清算管理辦法、海南省關(guān)于調(diào)整土地增值稅征管工作流程（試行）通知等。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)因土地增值稅清算與稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)生土地增值稅 爭(zhēng)議時(shí)，首先需要從前面所述的法規(guī)、規(guī)章入手，將稅務(wù)機(jī)關(guān) 的行為與法規(guī)、規(guī)章的

9、要求進(jìn)行對(duì)比， 核查是否存在程序違法 的事項(xiàng)。具體來(lái)講，土地增值稅清算管理規(guī)程對(duì)土地增值稅清算的全流程進(jìn)行了細(xì)化，明確了稅務(wù)機(jī)關(guān)的職責(zé)以及工作重點(diǎn)，再結(jié)合各地方性的規(guī)定，明確規(guī)定了在土地增值稅清算 過(guò)程中稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該如何開(kāi)展工作。通過(guò)將具體行政行為與規(guī)定進(jìn)行對(duì)比，就知道稅務(wù)機(jī)關(guān)是否存在程序違法的情況。（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)是否存在事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤或適用法律錯(cuò)誤前述案例中，涉及的事實(shí)問(wèn)題是收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)是否正確，法律適用問(wèn)題是稅務(wù)機(jī)關(guān)行使核定應(yīng)納稅額的權(quán)力是否合法。1、土地增值稅的收入確認(rèn)原則 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函【2010】220號(hào)）規(guī)定，“一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收 入

10、確認(rèn)的問(wèn)題：土地增值稅清算時(shí)， 已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收 益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面 積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值 稅時(shí)予以調(diào)整?！北景钢?，澄邁公司已全額開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票，并且發(fā)票金額是稅務(wù)機(jī)關(guān)設(shè)定的此類(lèi)別墅的最低計(jì)稅價(jià)格。2、稅務(wù)機(jī)關(guān)核定土地增值稅的應(yīng)納稅額是否合法A、本案中，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的應(yīng)納稅額進(jìn)行核定的法 律依據(jù)有：（1）稅收征管法第三十五條規(guī)定：“納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅 額。

11、”（2）土地增值稅暫行條例第九條規(guī)定：如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。（3）海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（瓊地稅法（2009） 187號(hào)文）第三條規(guī)定：關(guān)于收入確 定的問(wèn)題，對(duì)商品房銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低的，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（一）按本企業(yè)同期、同類(lèi)商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格確定；（二）按本企業(yè)近期、同類(lèi)商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格確 定；（三）由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)商品房的市場(chǎng)價(jià)格 或評(píng)估價(jià)值確定。B、是否滿足進(jìn)行應(yīng)納稅額核定的前提，即認(rèn)定計(jì)稅依據(jù)（也 即發(fā)票中載明的銷(xiāo)售價(jià)格）明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由（1）是否具有可比性

12、這里的“明顯偏低”是與市場(chǎng)價(jià)格相比而言的，而使用其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定澄邁公司涉案項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)， 兩個(gè)市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)具有可比性。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)抗辯時(shí)應(yīng)著重關(guān)注稅務(wù)機(jī)關(guān)用于對(duì)比的商品房是否具有可比性，需要將影響價(jià)格的客觀因素全部考慮在內(nèi)，可以從商品房的質(zhì)量、 交易條件、時(shí)空環(huán)境、土地使用權(quán)年限等方面進(jìn)行比較。本案中，稅 務(wù)機(jī)關(guān)作對(duì)比的價(jià)格是鑒證報(bào)告和房管局的復(fù)函，但是這兩份文件中確認(rèn)的商品房售價(jià)與澄邁公司涉案項(xiàng)目商品房并不具 有可比性。（2）是否低于市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到明顯的程度目前稅法規(guī)范領(lǐng)域?qū)ν恋卦鲋刀?，沒(méi)有對(duì)“明顯”作出明確規(guī)定。因此，可以認(rèn)為，對(duì)于是否構(gòu)成“明顯”的判定屬于稅務(wù) 機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)的范疇。但是，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)白酒消費(fèi)稅征收管理的通知（國(guó)稅函【2009】380號(hào)）的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)計(jì)稅價(jià)格偏低的白酒核定消費(fèi)稅最低計(jì)稅價(jià)格。 通知所附白酒消費(fèi)稅最低計(jì)稅價(jià)格核定管理辦法（試行） 第二條規(guī)定，白酒生產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售給銷(xiāo)售單位的白酒，生產(chǎn)企業(yè)消費(fèi)稅計(jì)稅價(jià)