寧波萬達(dá)廣場(chǎng)寫字樓酒店式房地產(chǎn)公寓項(xiàng)目策劃方案p課件

1、 萬達(dá)廣場(chǎng)寫字樓、酒店式公寓萬達(dá)廣場(chǎng)寫字樓、酒店式公寓 項(xiàng)目策劃方案項(xiàng)目策劃方案TO TO 萬達(dá)置業(yè)萬達(dá)置業(yè) v 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況v 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃與分析項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃與分析v 項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析營(yíng)銷推廣的思路基礎(chǔ)來源于：營(yíng)銷推廣的思路基礎(chǔ)來源于：房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況0505年樓市回顧年樓市回顧0606年樓市預(yù)測(cè)年樓市預(yù)測(cè)寫字樓市場(chǎng)狀況寫字樓市場(chǎng)狀況酒店式公寓市場(chǎng)狀況酒店式公寓市場(chǎng)狀況競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析與研究競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析與研究0505年樓市回顧年樓市回顧v新春過后至四月，在經(jīng)歷了新春過后至四月，在經(jīng)歷了0404年的調(diào)控和春節(jié)影響后的市場(chǎng)，房市平穩(wěn)復(fù)蘇。年的調(diào)控和春節(jié)影響

2、后的市場(chǎng)，房市平穩(wěn)復(fù)蘇。郊區(qū)樓盤如小城春秋以3200元/平方米開盤，銷售情況良好。v5-75-7月，樓市跌入低谷，一手、二手交易量急劇下滑。月，樓市跌入低谷，一手、二手交易量急劇下滑。5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見，其中明確規(guī)定，國(guó)家將調(diào)整住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策，通過征收最多占成交全款5%的高額稅收達(dá)到抑制短期內(nèi)哄抬房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)正常秩序的炒房行為，造成“持幣觀望”狀態(tài)。v8 8月底開始，樓市開始出現(xiàn)緩慢復(fù)蘇狀態(tài)，客戶以自住為主，投資者撤出市場(chǎng)。月底開始，樓市開始出現(xiàn)緩慢復(fù)蘇狀態(tài)，客戶以自住為主，投資者撤出市場(chǎng)。新推的幾個(gè)樓盤，有百隆“小城花

3、園”、交通“BOBO城”、雅戈?duì)枴皷|湖馨園” 銷售情況都比預(yù)計(jì)好，客戶基本以自住為主，中小面積、高性價(jià)比樓盤再次受到市場(chǎng)追捧。東湖馨園”主力面積97平方米，5800元/平方米，一期開盤后去化迅速，388套房源一個(gè)月之內(nèi)基本銷售一空，凸現(xiàn)出寧波自住型需求的扎實(shí)基礎(chǔ)。v房交會(huì)為市場(chǎng)加了溫，使不溫不火的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始逐步回暖。房交會(huì)為市場(chǎng)加了溫，使不溫不火的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始逐步回暖。雖然沒有往日“搶”的場(chǎng)面，但是一些自住型客戶紛紛下單。開發(fā)商開盤定價(jià)更為合理，心態(tài)也更加平衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況0505年樓市回顧年樓市回顧0606年樓市預(yù)測(cè)年樓市預(yù)測(cè)寫字樓市場(chǎng)狀況寫字樓市場(chǎng)狀況酒店式公寓市場(chǎng)狀

4、況酒店式公寓市場(chǎng)狀況競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析與研究競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析與研究0606年樓市發(fā)展預(yù)測(cè)年樓市發(fā)展預(yù)測(cè)v供應(yīng)量繼續(xù)增大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈：供應(yīng)量繼續(xù)增大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈：雖然市場(chǎng)交易量受政策影響有所下降，但是隨著投資規(guī)模的增長(zhǎng)，開發(fā)商的投資量不會(huì)立刻減少，相應(yīng)地，2006年的市場(chǎng)供應(yīng)量也會(huì)繼續(xù)放大。 v房?jī)r(jià)更加趨于理性房?jī)r(jià)更加趨于理性 ：06年的房?jī)r(jià)走勢(shì)應(yīng)當(dāng)以平穩(wěn)為主，部分地區(qū)有可能出現(xiàn)小幅的漲跌。由于市場(chǎng)供大與求的客觀事實(shí)存在，加上近段時(shí)間政府部門強(qiáng)調(diào)明年繼續(xù)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，因此房?jī)r(jià)不會(huì)大漲。v逐步形成價(jià)格體系，拉開價(jià)格差：逐步形成價(jià)格體系，拉開價(jià)格差：目前寧波價(jià)格差距還不是很明顯，隨著城市擴(kuò)

5、展，中心地土地稀缺。市中心樓盤逐步凸顯其地段優(yōu)勢(shì)，特別在產(chǎn)品上注重細(xì)節(jié)、人性化，提高檔次，會(huì)與郊區(qū)高檔樓盤拉開檔次。市中心價(jià)格不會(huì)有太大回落。v銷售周期拉長(zhǎng)，出現(xiàn)現(xiàn)房銷售：銷售周期拉長(zhǎng)，出現(xiàn)現(xiàn)房銷售：準(zhǔn)現(xiàn)房能讓客戶看到建筑的實(shí)際情況，對(duì)開發(fā)商來說，現(xiàn)房銷售考驗(yàn)其資金實(shí)力。實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)有可能面臨市場(chǎng)淘汰，而那些有土地儲(chǔ)備、有融資能力、有良好品牌效應(yīng)的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)則會(huì)越做越強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況0505年樓市回顧年樓市回顧0606年樓市預(yù)測(cè)年樓市預(yù)測(cè)寫字樓市場(chǎng)狀況寫字樓市場(chǎng)狀況酒店式公寓市場(chǎng)狀況酒店式公寓市場(chǎng)狀況競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析與研究競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析與研究寧波寫字樓區(qū)域分布寧波寫字樓區(qū)域分布寧波寫

6、字樓分布相對(duì)集中。據(jù)統(tǒng)計(jì)，寧波寫字樓80%左右分布在市中心的中山路、藥行街及百丈路兩側(cè)。主要是由于寧波市區(qū)面積相對(duì)較小，商業(yè)金融中心相對(duì)集中，而中山路、藥行街及百丈路作為寧波主要的交通干道及商業(yè)金融街道，生活配套齊全，適宜于辦公。隨著寧波市政府提出的“東擴(kuò)西拓，南居北工”戰(zhàn)略思路的實(shí)施，寧波的城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，部分體量較小，適宜于起步階段但又注重公司形象的中小企業(yè)入住的寫字樓在中心區(qū)域外的各區(qū)都有所呈現(xiàn)。如鄞州區(qū)、東部新城區(qū)。寫字樓配置特征寫字樓配置特征 目前寧波市場(chǎng)上租售的寫字樓產(chǎn)品在軟硬件設(shè)施上均相對(duì)較為薄弱。 在硬件上，目前寧波寫字樓主要存在如下不足： 1） 規(guī)模偏小，加上外立面裝修上顯

7、得過于小氣，難以提高物業(yè)本身的檔次。 2） 電梯嚴(yán)重不足。 3） 在車位配置嚴(yán)重短缺。 4） 物業(yè)的層高及實(shí)際使用率不高。 5） 得房率不高。 在軟件服務(wù)上，目前寫字樓存在更為嚴(yán)重的不足，主要表現(xiàn)在： 1) 物業(yè)管理不到位。 2) 對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)不夠。 3) 中央空調(diào)的開放時(shí)間及辦公時(shí)間未能更好的為客戶服務(wù)。 4) 智能化弱電系統(tǒng)配置缺乏。近期寧波辦公樓市場(chǎng)狀況近期寧波辦公樓市場(chǎng)狀況供應(yīng)：供應(yīng)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，寧波寫字樓市場(chǎng)2004年實(shí)際供應(yīng)量約為27萬平方米，2005年市場(chǎng)上的供應(yīng)量約為42萬平方米（含上年結(jié)轉(zhuǎn)），20052006年6月市場(chǎng)上的供應(yīng)量初步估算約在126萬平方米以上（含上年

8、結(jié)轉(zhuǎn)）。需求：需求：寧波寫字樓市場(chǎng)2004年實(shí)際需求量約為25萬平方米，即便按照平均每年30%的遞增速度，2005年需求量應(yīng)在32萬平方米，2006年實(shí)際需求量約為41萬平方米。空置：空置：依次推算，寧波寫字樓市場(chǎng)2004年空滯量約2萬平方米，2005年市場(chǎng)存量約10萬平方米，而2006年年底時(shí)市場(chǎng)存量有可能非常的大，因?yàn)?006年寫字樓開始集中放量。從以上數(shù)據(jù)可以反映出，未來寧波寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，供大于求會(huì)越發(fā)明顯，市場(chǎng)將進(jìn)入多事之秋，由于市場(chǎng)供應(yīng)支持走高，而在宏觀調(diào)控及寧波現(xiàn)有城市規(guī)模、商業(yè)地位沒有同比增長(zhǎng)的情況下，寫字樓爛尾工程將再次出現(xiàn)的概率會(huì)增大，令人擔(dān)憂的90年代中期的局

9、面可能再次出現(xiàn)。 所以2006年，寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量放大，且如和義大道、坤和中心、北岸財(cái)富等產(chǎn)品品質(zhì)都很高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)十分激烈，寫字樓市場(chǎng)將逐漸出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)壓力巨大。如何在如何在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)中站住腳跟，是所有寫字樓項(xiàng)目必須面對(duì)的問題。競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)中站住腳跟，是所有寫字樓項(xiàng)目必須面對(duì)的問題。 鄞州中心區(qū)辦公樓市場(chǎng)狀況鄞州中心區(qū)辦公樓市場(chǎng)狀況鄞州中心區(qū)現(xiàn)有寫字樓主要為一些政府、金融性質(zhì)的綜合大樓，在售的寫字樓項(xiàng)目?jī)H有奧利賽大廈與麒麟大廈，且銷售狀況一般。從目前市場(chǎng)形勢(shì)來可看，鄞州中心區(qū)由于辦公、從目前市場(chǎng)形勢(shì)來可看，鄞州中心區(qū)由于辦公、商務(wù)、金融等配套設(shè)施的缺乏，基本無辦公

10、市場(chǎng)氛圍。商務(wù)、金融等配套設(shè)施的缺乏，基本無辦公市場(chǎng)氛圍。鄞州中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)與寧波其他三區(qū)相比整體處于相對(duì)落后的水平。但隨著鄞州中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大，將會(huì)有一個(gè)寫字樓的快速發(fā)展期，可能就會(huì)在今、明兩年出現(xiàn)。屆時(shí)大量的寫字量項(xiàng)目推出，如萬達(dá)廣場(chǎng)、南苑國(guó)際有五星酒店配套的寫字樓，還有新中源大廈、新洲銀座、愛爾尼項(xiàng)目等都有不同體量的辦公樓。加之鄞州中心區(qū)南部商貿(mào)中心規(guī)劃的出臺(tái)，鄞州中心區(qū)今后將成為寧波的又一商務(wù)中心區(qū)域，寫字樓項(xiàng)目會(huì)越來越多，這勢(shì)必會(huì)帶來激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況0505年樓市回顧年樓市回顧0606年樓市預(yù)測(cè)年樓市預(yù)測(cè)寫字樓市場(chǎng)狀況寫字樓市場(chǎng)狀況酒店式公寓市

11、場(chǎng)狀況酒店式公寓市場(chǎng)狀況競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析與研究競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析與研究 寧波近幾年由于貿(mào)易及會(huì)展產(chǎn)業(yè)的突起，帶動(dòng)了酒店業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前寧波在建或規(guī)劃建設(shè)的五星級(jí)酒店達(dá)10個(gè)以上。眾多大型、高檔次酒店的建設(shè)勢(shì)必會(huì)在日后經(jīng)營(yíng)上存在很大的競(jìng)爭(zhēng)，是否真正有這么大的消費(fèi)群體，值得我們?nèi)シ此?。而新型的酒店式公寓則兼具了酒店、辦公與公寓住宅的三重功能，是目前市場(chǎng)上比較流行的建筑產(chǎn)品。 寧波目前已有或在售的酒店式公寓有好陽光商務(wù)公寓、中央花園酒店公寓、波特曼中心國(guó)寧波目前已有或在售的酒店式公寓有好陽光商務(wù)公寓、中央花園酒店公寓、波特曼中心國(guó)際公寓、南苑國(guó)際酒店公寓，際公寓、南苑國(guó)際酒店公寓，他們都有規(guī)模不等的酒店

12、進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，享受酒店式的服務(wù)。目前已使用的好陽光商務(wù)公寓和中央花園酒店公寓都有不錯(cuò)的出租率與租金水平，而在售的如南苑國(guó)際酒店公寓也有相當(dāng)好的銷售成績(jī)。 今后，隨著寧波大量酒店的建造，市場(chǎng)上將會(huì)出現(xiàn)更多的（如萬達(dá)廣場(chǎng)、國(guó)大雷迪森廣場(chǎng)、寧波萬豪國(guó)際等）這些依托酒店，又具有商務(wù)辦公與居住類型的酒店式公寓產(chǎn)品，他們將更加依托自身五星級(jí)酒店的配套，打造出寧波高檔酒店式公寓的新篇章。寧波酒店式公寓寧波酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況0505年樓市回顧年樓市回顧0606年樓市預(yù)測(cè)年樓市預(yù)測(cè)寫字樓市場(chǎng)狀況寫字樓市場(chǎng)狀況酒店式公寓市場(chǎng)狀況酒店式公寓市場(chǎng)狀況競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析與研究競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

13、與研究項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案綜述項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案綜述 寧波目前已使用或規(guī)劃建造的以五星級(jí)酒店為依托，兼具商業(yè)、辦公、酒店式公寓的個(gè)案有波特曼中心、萬豪國(guó)際、南苑國(guó)際中心、萬達(dá)廣場(chǎng)、國(guó)大雷迪森廣場(chǎng)這五大項(xiàng)目。有波特曼中心、萬豪國(guó)際、南苑國(guó)際中心、萬達(dá)廣場(chǎng)、國(guó)大雷迪森廣場(chǎng)這五大項(xiàng)目。他們分別位于市中心、鄞州中心區(qū)與東部新城，應(yīng)該說區(qū)位分布是比較分散的，而南苑國(guó)際中心與萬達(dá)廣場(chǎng)僅一路之隔，日后的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)相當(dāng)激烈。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，這幾大項(xiàng)目酒店式公寓的體量達(dá)據(jù)統(tǒng)計(jì)，這幾大項(xiàng)目酒店式公寓的體量達(dá)1010萬平方米左右，辦公樓的體量達(dá)萬平方米左右，辦公樓的體量達(dá)2525萬平方米萬平方米左右。左右。這些項(xiàng)目中目前僅有波特曼中心已交

14、付使用，但由于交付不久，并未形成商務(wù)、商業(yè)與居住氛圍。未來幾年其他項(xiàng)目也會(huì)相繼推出與交付，且每個(gè)項(xiàng)目不論辦公與酒店式公寓體量都是較大的，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也是相當(dāng)激烈的。波特曼中心波特曼中心位置：位置：東港大酒店旁發(fā)展商：發(fā)展商：東港酒店/寶業(yè)房產(chǎn)樓盤形態(tài)：樓盤形態(tài)：總建面積160048平方米（其中酒店60429平方米，精裝修公寓30442平方米，辦公32056平方米）；一幢酒店，一幢25層公寓，一幢29層辦公，公寓每層1719戶，5部進(jìn)口電梯，酒店為東港波特曼大酒店，寫字樓為甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，于2006年1月交付使用主力面積：主力面積：公寓7080平方米，辦公220平方米銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：2004年銷售，公

15、寓1700018000元/平方米，辦公16000元/平方米南苑國(guó)際中心南苑國(guó)際中心位置：位置：天童北路和鄞縣大道交叉口南苑國(guó)際A棟發(fā)展商：發(fā)展商：寧波南苑置業(yè)樓盤形態(tài)：樓盤形態(tài)：總建16.9萬平方米（其中辦公5萬平方米，酒店式公寓2.28萬平方米）。1幢50F酒店（酒店品牌為南苑五星酒店，613層為5A級(jí)寫字樓），與26F的板式精裝修公寓（2梯9戶，共450戶）通過走廊連接，07年交付使用面積范圍：面積范圍：公寓4560平方米，層高3米，寫字樓單層10001300平方米 均價(jià)：均價(jià)：公寓均價(jià)8500元/平方米（裝修成本1000元/平方米，35返租，年回報(bào)率6%）銷售動(dòng)態(tài)銷售動(dòng)態(tài)：公寓2005年

16、9月23日開盤，目前銷售狀況較好，銷售率超過95%，寫字樓預(yù)計(jì)下半年推出南苑國(guó)際南苑國(guó)際.酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析客戶職業(yè)分析客戶職業(yè)分析40%10%25%25%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%私營(yíng)老板事業(yè)單位公務(wù)員企業(yè)單位客戶年齡分析客戶年齡分析8.90%44.50%10.80%35.80%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%30歲以下3040歲4050歲50歲以上 產(chǎn)品定位高檔，40%的購(gòu)買客戶為私營(yíng)企業(yè)主。 這類人群購(gòu)買力強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)品檔次要求高，對(duì)價(jià)格也存在一定的敏感性。 購(gòu)買客戶的年齡分布非常集中的在3050歲之間，比

17、例超過80%。 這類人群多為事業(yè)上的成功人士，對(duì)居住水平要求較高。海曙江東江北鄞州寧波其他區(qū)域外省市外籍人士28.50%34.24%2.10%15.69%14.34%2.28%2.85%客戶來源區(qū)域分析客戶來源區(qū)域分析南苑國(guó)際南苑國(guó)際. .酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析投資62%自住38% 購(gòu)買客戶主要來源于海曙與江東區(qū)域，比例接近40%；鄞州本地客戶也 較多，達(dá)15.69%。 海曙、江東與鄞州三大區(qū)域企業(yè)眾多，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，誕生了一大批有實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)老板。 酒店式公寓產(chǎn)品定位特殊，有利于轉(zhuǎn)手與租賃，因此有62%的購(gòu)買客戶用于投資。萬豪國(guó)際商務(wù)中心萬

18、豪國(guó)際商務(wù)中心位置：位置：和義路解放橋旁發(fā)展商：發(fā)展商：寧波海城投資樓盤概況：樓盤概況：大樓將作為寧波萬豪國(guó)際酒店和國(guó)際甲級(jí)寫字樓，它是寧波市“三江文化長(zhǎng)廊”建設(shè)的核心項(xiàng)目，東臨余姚江，南至寧波影都，西以和義路為界，北接解放橋連接線。與老外灘、天一廣場(chǎng)形成城市的高檔商務(wù)休閑區(qū)經(jīng)濟(jì)參數(shù)：經(jīng)濟(jì)參數(shù)：總建62151平方米，其中辦公樓面積24724平方米，共39層，辦公樓為419層主力面積：主力面積：主樓辦公單層面積1400平方米左右綜合分析：綜合分析：地塊景觀性強(qiáng)，而且地塊商業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，周圍交通便捷，擁有良好的商務(wù)氛圍，辦公樓預(yù)計(jì)下班年推出 國(guó)大雷迪森廣場(chǎng)國(guó)大雷迪森廣場(chǎng)位置：位置：國(guó)際會(huì)展中心東側(cè)發(fā)

19、展商：發(fā)展商：國(guó)大雷迪森置業(yè)樓盤概況：樓盤概況：總建筑面積20多萬平方米，項(xiàng)目主體17層，是一座商務(wù)定位結(jié)合休閑，擁有500間左右客房，國(guó)際化、智能化、生態(tài)化的白金五星級(jí)酒店。此外，還包括8萬平方米與國(guó)際現(xiàn)代辦公潮流接軌的5A智能化甲級(jí)商務(wù)寫字樓綜合分析：綜合分析：在整個(gè)建筑群中，項(xiàng)目將形成具有國(guó)際時(shí)尚、藝術(shù)生活、休閑文化等鮮明特色的國(guó)際精品商業(yè)走廊和休閑文化走廊。項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2008年建成 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃與分析項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃與分析項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案 A A樓為酒店和寫字樓部分：樓為酒店和寫字樓部分：一共4

20、0幾層，樓高140-150米，單層1800平方米，5層和18層是設(shè)備夾層/避難層，6至17層是酒店，19至39層是辦公，其中19至37層是標(biāo)準(zhǔn)層，1至3層是酒店及辦公配套。 B B樓為樓為SOHOSOHO酒店式公寓：酒店式公寓：從3至31層，其中3至29層是標(biāo)準(zhǔn)層，單層面積1000平方米，樓高100米以內(nèi)。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃與分析項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃與分析項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)v 城市建筑群落：城市建筑群落：寧波萬達(dá)廣場(chǎng)絕不是一個(gè)單純的商業(yè)或住宅項(xiàng)目，而是由多種不同形態(tài)的建筑產(chǎn)品構(gòu)成的建筑綜合體，其中除商業(yè)廣場(chǎng)外還包含具有國(guó)際

21、背景的五星級(jí)酒店、城市地標(biāo)性的高品質(zhì)寫字樓和高級(jí)城市公寓、酒店式公寓等等。v 國(guó)際化建筑理念：國(guó)際化建筑理念：寧波萬達(dá)廣場(chǎng)囊括了建筑設(shè)計(jì)的國(guó)際性、功能的集聚性、時(shí)空的開發(fā)性、配套設(shè)施的超前性，以及人性化、多元化的寬容性等，將無限豐富的生活、工作、消費(fèi)、休閑、娛樂等城市生活資源在有限的空間里集聚整和。v 優(yōu)質(zhì)的品牌與服務(wù)：優(yōu)質(zhì)的品牌與服務(wù)：寧波萬達(dá)廣場(chǎng)不論是開發(fā)商、設(shè)計(jì)公司，策劃公司、還是物業(yè)管理公司、與商業(yè)、酒店經(jīng)營(yíng)公司都是國(guó)內(nèi)外一流的品牌企業(yè)，他們都帶給項(xiàng)目一個(gè)全新的理念與服務(wù)，以提升產(chǎn)品品質(zhì)與檔次。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃與分析項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃與分析項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目

22、SWOTSWOT分析分析項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)v 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：從地理位置上來看，本項(xiàng)目所處的區(qū)域?yàn)檑粗葜行膮^(qū)的中心位置，屬于真正意義上的寧波新城市中心，具有得天獨(dú)厚的戰(zhàn)略地位；目前鄞州中心區(qū)是寧波房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，接受度較高。 v 配套潛力：配套潛力：除新的行政中心、居住中心、商貿(mào)中心、高教園區(qū)等配套設(shè)施的逐漸完善，萬達(dá)廣場(chǎng)自身大型超市、餐飲、娛樂等商業(yè)配套都給項(xiàng)目帶來最佳的配套功能。v 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目總建筑規(guī)模達(dá)52萬多平方米，在寧波屬于超大型綜合項(xiàng)目，光酒店、辦公與酒店式公寓規(guī)模就達(dá)10萬平方米，規(guī)模大意味著完善的配套，對(duì)客戶有較強(qiáng)的吸引力

23、。v 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：就本項(xiàng)目方案來看，產(chǎn)品設(shè)計(jì)級(jí)較為漂亮，定位中、高端客戶，提升項(xiàng)目檔次。項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)v 人氣不旺：人氣不旺：目前本項(xiàng)目區(qū)域整體人流量少，人氣不足，從而導(dǎo)致本項(xiàng)目區(qū)域商務(wù)、居住氛圍不足。隨著鄞州中心區(qū)逐步的開發(fā)建設(shè)以及周邊在建樓盤的交付，人氣將逐漸趨旺，但需要一定時(shí)間。v 配套不足：配套不足：可以預(yù)計(jì)，當(dāng)本項(xiàng)目開盤時(shí)，周邊的各方面配套，特別是辦公配套還不能與市中心（三江口區(qū)域）相比，故項(xiàng)目輻射范圍也不如市中心。項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析項(xiàng)目威脅項(xiàng)目威脅v競(jìng)爭(zhēng)威脅：競(jìng)爭(zhēng)威脅：今后兩年將是寧波或鄞州區(qū)商務(wù)、商業(yè)及酒店型產(chǎn)品的開發(fā)熱潮，

24、不論辦公、商務(wù)公寓，還五星級(jí)酒店的推出量都是相當(dāng)?shù)拇?，后市的?jìng)爭(zhēng)性難以預(yù)計(jì)。v消費(fèi)習(xí)慣：消費(fèi)習(xí)慣：本項(xiàng)目區(qū)域?yàn)榉莻鹘y(tǒng)商務(wù)區(qū)，寧波的習(xí)慣性商務(wù)區(qū)域還是以三江口為中心向周邊輻射，新的商務(wù)圈的成熟需要培育期，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，新的商務(wù)圈估計(jì)需要35年左右的時(shí)間來培育市場(chǎng)，尚可能消除這種障礙。v制約因素：制約因素：本項(xiàng)目辦公、商務(wù)氛圍的形成還受到來自于城市東擴(kuò)的步伐、東部新城的建設(shè)進(jìn)程以及城市化進(jìn)程的牽制。項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)v產(chǎn)品差異化：產(chǎn)品差異化：本項(xiàng)目如能找準(zhǔn)市場(chǎng)空白點(diǎn)，在功能、配套、產(chǎn)品方面與目前現(xiàn)有的商務(wù)樓拉開距離，提升檔次，將樹立本項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性，具有很大的成功機(jī)會(huì)。v

25、營(yíng)銷差異化：營(yíng)銷差異化：從寧波市民消費(fèi)心態(tài)出發(fā)，以專業(yè)的營(yíng)銷手段觸動(dòng)消費(fèi)者和投資者對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注。v服務(wù)差異化：服務(wù)差異化：以國(guó)際化經(jīng)營(yíng)、五星級(jí)酒店管理提供有別于其他商務(wù)中心的物業(yè)管理服務(wù)，以全面的人性化服務(wù)提升項(xiàng)目品位，吸引潛在客戶。項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析辦公樓目標(biāo)客戶辦公樓目標(biāo)客戶酒店式公寓目標(biāo)客戶酒店式公寓目標(biāo)客戶寫字樓寫字樓主要客戶群體主要客戶群體 以貿(mào)易、貨運(yùn)、船代、裝飾、建材、進(jìn)出口、信息、代理、金融、保險(xiǎn)業(yè)為主的大、中型企業(yè)，中高端客戶的總部基地。從購(gòu)買寫字樓的客戶職業(yè)來看：從購(gòu)買寫字樓的客戶職業(yè)來看：v 外貿(mào)型約占50%v 實(shí)業(yè)型約占20%，v 其他約占30%從購(gòu)買寫

26、字樓的客戶區(qū)域來看：從購(gòu)買寫字樓的客戶區(qū)域來看：v 鄞州區(qū)客戶約占30%v 江東客戶約占30%v 海曙客戶約占20v 其他約占20%另，購(gòu)買客戶中會(huì)有部分的投資者。鄞州中心區(qū)的發(fā)展前景相當(dāng)看好，有部分人群會(huì)對(duì)此區(qū)域的寫字樓購(gòu)買進(jìn)行投資，但所占比例不會(huì)太大。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析辦公樓目標(biāo)客戶辦公樓目標(biāo)客戶酒店式公寓目標(biāo)客戶酒店式公寓目標(biāo)客戶酒店式公寓酒店式公寓主要客戶群體主要客戶群體 海內(nèi)外常駐寧波機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員海內(nèi)外常駐寧波機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員 經(jīng)常往來寧波的國(guó)內(nèi)及海外商務(wù)人員經(jīng)常往來寧波的國(guó)內(nèi)及海外商務(wù)人員 單身貴族單身貴族 投資者投資者

27、寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)在近兩年有不少人購(gòu)買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小，地理位置好、總價(jià)低易于轉(zhuǎn)手的物業(yè)，酒店式商務(wù)公寓是投資者樂于購(gòu)買的物業(yè)。據(jù)調(diào)研分析，好陽光酒店式公寓，其中有50是被客戶作為投資而買。 寧波的小企業(yè)和寧波的小企業(yè)和SOHOSOHO族族 寧波的小企業(yè)數(shù)量眾多，不少盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。 酒店式式公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合SOHO族。 居家自住者居家自住者 只有少數(shù)人會(huì)作為純粹居家之用。 項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃建議總總 則則v產(chǎn)品的各個(gè)方面應(yīng)對(duì)本項(xiàng)目的寫字樓與商務(wù)公寓有一個(gè)較好的詮釋。產(chǎn)品的各個(gè)方面應(yīng)對(duì)本項(xiàng)目的寫字樓與商務(wù)

28、公寓有一個(gè)較好的詮釋。v產(chǎn)品的各個(gè)方面應(yīng)對(duì)本項(xiàng)目總體城市建筑群落定位有很好的說明。產(chǎn)品的各個(gè)方面應(yīng)對(duì)本項(xiàng)目總體城市建筑群落定位有很好的說明。v產(chǎn)品應(yīng)在目前寧波寫字樓與商務(wù)公寓產(chǎn)品的基礎(chǔ)上做一定的提升。在產(chǎn)品應(yīng)在目前寧波寫字樓與商務(wù)公寓產(chǎn)品的基礎(chǔ)上做一定的提升。在配置、建材、配套、節(jié)能等方面有自己的獨(dú)到之處。配置、建材、配套、節(jié)能等方面有自己的獨(dú)到之處。v由于本項(xiàng)目作為一個(gè)頂級(jí)寫字樓與商務(wù)公寓來規(guī)劃，各個(gè)產(chǎn)品類型在由于本項(xiàng)目作為一個(gè)頂級(jí)寫字樓與商務(wù)公寓來規(guī)劃，各個(gè)產(chǎn)品類型在配套、建材等各個(gè)方面應(yīng)有出彩的地方。配套、建材等各個(gè)方面應(yīng)有出彩的地方。寫字樓規(guī)劃建議寫字樓規(guī)劃建議v辦公部分應(yīng)是本項(xiàng)目的主

29、力產(chǎn)品類型。v應(yīng)滿足規(guī)劃指標(biāo)和建筑規(guī)范的要求。v項(xiàng)目的產(chǎn)品類型要有一定的亮點(diǎn)，能體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性，要能跳脫市場(chǎng)，并且風(fēng)險(xiǎn)又能控制在合理的范圍。v在建筑設(shè)計(jì)時(shí)就必須將項(xiàng)目的特點(diǎn)表現(xiàn)出來。v針對(duì)客戶不同的面積需求做不同的產(chǎn)品規(guī)劃，使之能更好的滿足客戶的要求。v應(yīng)考慮什么樣的辦公產(chǎn)品能創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。v應(yīng)考慮本項(xiàng)目應(yīng)是地標(biāo)建筑的特性。寫字樓配套建議寫字樓配套建議v 空調(diào)：空調(diào)：辦公部分考慮配備大型中央空調(diào)，考慮配備獨(dú)立的新風(fēng)系統(tǒng)。v 外墻：外墻：采用墻體保溫材料，按節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。v 公共部位：公共部位：大堂、梯廳等重點(diǎn)設(shè)計(jì)，豪華裝修，結(jié)合綠化景觀設(shè)計(jì)。v 公共衛(wèi)生間：公共衛(wèi)生間：采用五星級(jí)裝修

30、，采用衛(wèi)生間環(huán)保系統(tǒng)，注重公共衛(wèi)生間的裝修及環(huán)保。v 電梯：電梯：高速國(guó)際品牌進(jìn)口電梯，電梯間高度、寬度需要特別加強(qiáng)，內(nèi)設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)，如結(jié)構(gòu)允許則設(shè)置寬電梯。v 通訊通訊: : 樓宇內(nèi)部“無盲區(qū)” ，寬帶采用專用光纜通訊,中國(guó)電信、聯(lián)通、網(wǎng)通全線接入。v 景觀設(shè)計(jì)：景觀設(shè)計(jì)：聘請(qǐng)專業(yè)的景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)院落景觀，使之既符合寫字樓的需要，又能體現(xiàn)生態(tài)，乃至人文的概念。v 燈光設(shè)計(jì)：燈光設(shè)計(jì)：聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行燈光設(shè)計(jì)。寫字樓配套建議寫字樓配套建議v 配套：配套：按“泛會(huì)所”理念進(jìn)行配套設(shè)置，配套方面可以有： 公共會(huì)議室 銀行 空中花園（休息平臺(tái)） 商務(wù)中心 休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施：乒乓球、羽毛球、小型高爾夫等

31、健身設(shè)施：健身房、跳操室等 商務(wù)休閑會(huì)所：咖啡廳、茶吧等，結(jié)合商鋪進(jìn)行定向招商 餐廳：結(jié)合商鋪進(jìn)行定向招商v 智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng): : 達(dá)到5A級(jí)智能化、樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS）、安全防范系統(tǒng)（SAS）、通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS）、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）、自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)（FAS） 在智能化方面，建議增加一些有亮點(diǎn)的配置。如門禁系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)等。在智能化方面，建議增加一些有亮點(diǎn)的配置。如門禁系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)等。商務(wù)公寓規(guī)劃建議商務(wù)公寓規(guī)劃建議v配套建議：配套建議：由于項(xiàng)目有五星級(jí)酒店，配套十分完善，因此商務(wù)公寓內(nèi)部，不需進(jìn)行配套方面的考慮。v規(guī)劃建議：規(guī)劃建議：1

32、、在商務(wù)公寓的設(shè)計(jì)中也考慮生態(tài)的概念，結(jié)合空中綠化、入戶花園來作出項(xiàng)目不同的特色。 2、在規(guī)劃中考慮一定的空中休息平臺(tái)。 3、商務(wù)公寓配置新風(fēng)系統(tǒng)。 4、公共空間五星級(jí)裝修，結(jié)合高級(jí)商務(wù)人士的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，包括大廳、走廊、電梯等候區(qū)、空中花園等。 5、整個(gè)裝修風(fēng)格可不同于酒店，結(jié)合商務(wù)人士體現(xiàn)個(gè)性化和時(shí)代感。項(xiàng)目企劃推廣建議項(xiàng)目企劃推廣建議推廣總綱做中國(guó)最好的寫字樓！做中國(guó)最好的寫字樓！作為一個(gè)全國(guó)化的高端品牌，永遠(yuǎn)不要與普通項(xiàng)目相提并論，也不要與所謂的甲級(jí)辦公、五星酒店相比。我們唯一要做的，就是將“萬達(dá)”品牌拔高、拔高、再拔高。站在全中國(guó)的高度上，引領(lǐng)寧波的商務(wù)模式走向真正的全球化。推廣目標(biāo)

33、打造本項(xiàng)目寧波頂尖的形象力與影響力；配合銷售計(jì)劃，順利完成銷售目標(biāo)；通過寫字樓與酒店公寓的運(yùn)作將萬達(dá)品牌再上升到一個(gè)全新的境界。基于上，我們要重點(diǎn)把握三大“第一”原則第一影響力第一影響力第一品牌力第一品牌力第一競(jìng)爭(zhēng)力第一競(jìng)爭(zhēng)力第一品牌力：第一品牌力：最大化的運(yùn)用“萬達(dá)”品牌固有的形象與地位，不斷提升，將商業(yè)地產(chǎn)第一品牌的形象牢固灌輸?shù)綄幉ㄈ说男闹?。第一影響力：第一影響力：我們不?yīng)局限于寧波地區(qū)，而是要將項(xiàng)目放到全國(guó)的高度進(jìn)行審視，擴(kuò)大寧波的影響力就是幫助企業(yè)擴(kuò)大全國(guó)的影響力。第一競(jìng)爭(zhēng)力：第一競(jìng)爭(zhēng)力：即為產(chǎn)品層面，以無限的產(chǎn)品創(chuàng)新能力確立別人無法企及的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以產(chǎn)品讓客戶別無選擇。寫字樓與公寓

34、整體結(jié)合入市，共同提升市場(chǎng)形象；同時(shí)，推廣還需把握以下要點(diǎn)根據(jù)產(chǎn)品，先推寫字樓，后推酒店式公寓；通過超5星酒店品牌迅速提升項(xiàng)目檔次；將萬達(dá)現(xiàn)有影響力與知名度繼續(xù)深化，并成功延續(xù)到 寫字樓與酒店式公寓上來。第一部分：市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 我們面臨的將是怎樣的嚴(yán)峻形式？126126萬平方米萬平方米供供 4141萬平方米萬平方米求求126126萬平方米供應(yīng)量爭(zhēng)奪萬平方米供應(yīng)量爭(zhēng)奪4141萬平方米需求量市場(chǎng)萬平方米需求量市場(chǎng)供求的嚴(yán)重不平衡將帶來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的空前白熱化，爭(zhēng)搶需求量將成為關(guān)鍵。嚴(yán)峻形勢(shì)一：如何在與和義大道、坤和中心、北岸財(cái)富中心的競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出，將是吸引客源的保障。嚴(yán)峻形勢(shì)二：和義大道坤和中心北岸

35、財(cái)富中心寧波高端市場(chǎng)形成強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)壓力寧波高端市場(chǎng)形成強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)壓力萬達(dá)廣場(chǎng)甲級(jí)品質(zhì)、五星級(jí)概念泛濫，甲級(jí)品質(zhì)、五星級(jí)概念泛濫，獨(dú)特化定位愈來愈難。獨(dú)特化定位愈來愈難。找到與眾不同的市場(chǎng)概念切入點(diǎn)，才能讓客戶迅速記住自己。嚴(yán)峻形勢(shì)三：宏觀調(diào)控后投資市場(chǎng)急速萎縮，宏觀調(diào)控后投資市場(chǎng)急速萎縮，酒店式公寓前景并不明朗酒店式公寓前景并不明朗在投資市場(chǎng)謹(jǐn)慎異常的今天，什么樣的產(chǎn)品和投資回報(bào)才能再現(xiàn)南苑國(guó)際當(dāng)初的火爆？嚴(yán)峻形勢(shì)四：在城市向東、向西的浪潮下，氛圍一片空白的在城市向東、向西的浪潮下，氛圍一片空白的南部商務(wù)中心崛起顯得困難重重南部商務(wù)中心崛起顯得困難重重如何與傳統(tǒng)金融中心、熱點(diǎn)商貿(mào)中心相抗衡，板塊內(nèi)

36、在價(jià)值的深度挖掘就相當(dāng)重要。有新亮點(diǎn)才能吸引新欲望。嚴(yán)峻形勢(shì)五：小結(jié)小結(jié)五大難點(diǎn)要求我們只有從市場(chǎng)中找機(jī)遇，從客戶需求中找生機(jī)。因此，貼近市場(chǎng)、貼近客戶的心聲才是成功的關(guān)鍵。第二部分：客戶需求分析 寫字樓購(gòu)買客戶最關(guān)心的是什么？關(guān)心問題關(guān)心問題1 1：地段：地段地段永遠(yuǎn)是寫字樓客戶最為關(guān)心的問題 是否是在城市經(jīng)濟(jì)的中心圈內(nèi)？是否具有極強(qiáng)的發(fā)展前景？是否能享受區(qū)域完整的配套服務(wù)？是否有明顯的地段升值空間？這些都切身關(guān)系到客戶對(duì)于一座寫字樓好壞的直接判斷。 關(guān)心問題關(guān)心問題2 2：交通：交通 在日益擁擠的城市交通網(wǎng)絡(luò)中，通達(dá)性愈發(fā)顯得重要 客戶關(guān)心能否快速達(dá)到城市的各個(gè)位置并且有多種選擇，關(guān)心能否

37、便捷地到達(dá)機(jī)場(chǎng)、高速公路、港口等地，關(guān)心能否與合作伙伴形成良好的聯(lián)通而無堵塞之憂，總之，通暢無阻塞的交通網(wǎng)絡(luò)是客戶真正看重的。 關(guān)心問題關(guān)心問題3 3：建筑：建筑建筑代表形象，形象反映公司實(shí)力 在寧波的企業(yè)公司迅速壯大發(fā)展之際，越來越多的公司開始關(guān)注起辦公環(huán)境的品位與檔次起來。好的建筑才能反映公司的實(shí)力，才能給合作伙伴強(qiáng)大的信心保證。 關(guān)心問題關(guān)心問題4 4：空間：空間 高舒適度辦公成為主流 在全世界都關(guān)注人性化辦公的時(shí)代，我們的客戶也關(guān)注自身的辦公環(huán)境。例如進(jìn)深大小、開間大小、窗戶大小與數(shù)量、空間柱子多少、層高多少等等，因?yàn)檫@些都關(guān)系日后企業(yè)進(jìn)駐時(shí)的辦公氛圍的優(yōu)劣，關(guān)系到員工的工作狀態(tài)。 關(guān)

38、心問題關(guān)心問題5 5：規(guī)劃規(guī)模：規(guī)劃規(guī)模 形成一定的規(guī)模才能帶來商務(wù)集群效應(yīng) 現(xiàn)代化商務(wù)，講究合作、聯(lián)合、集群等形式，這也是寫字樓的必然發(fā)展趨勢(shì)。單一的規(guī)模、規(guī)劃無法帶給客戶更多的商務(wù)附加值，也無法配置更多商務(wù)配套。 關(guān)心問題關(guān)心問題6 6：公共空間：公共空間 公共部位也是公司留給客戶的第一印象 越來越多的寫字樓客戶除了關(guān)心自身空間好壞的同時(shí)，也開始關(guān)注公共部位的好壞。一個(gè)富涵個(gè)性且氣派的大堂，一個(gè)寬敞舒適的公共走廊，不但能提升客戶的形象，也能為在此工作的人員提供輕松愉悅的商務(wù)氛圍。 關(guān)心問題關(guān)心問題7 7：配套：配套 配套是看得見的品質(zhì)，也是打動(dòng)客戶的細(xì)節(jié) 寫字樓不光要有光鮮的外表，更要以豐

39、富的配套來支撐內(nèi)涵。我們的客戶關(guān)心更多能為他帶來方便的細(xì)節(jié)。例如電梯數(shù)量，休閑場(chǎng)所數(shù)量，有沒有公共會(huì)議室甚至是商務(wù)會(huì)所等。 關(guān)心問題關(guān)心問題8 8：配置：配置 配置級(jí)別的高低也是影響客戶購(gòu)買的一大因素 智能化級(jí)別是多少，電梯是什么品牌，速度有多快，網(wǎng)絡(luò)有多寬等等都是影響客戶日后使用是否順暢便利的重要標(biāo)準(zhǔn)。 關(guān)心問題關(guān)心問題9 9：得房率：得房率 得房率多少關(guān)系到客戶的切身利益 得房率是精明的商務(wù)人士必須考慮的要素，因?yàn)檫@是他們投入與得到的最直接體現(xiàn)。高得房率往往更吸引客戶。 關(guān)心問題關(guān)心問題1010：停車位：停車位 停車位充裕與否是客戶考量一個(gè)寫字樓的主要指標(biāo)之一當(dāng)前隨著客戶擁有自駕車越來越多

40、，對(duì)于停車位的需求也越來越大，特別寫字樓客戶完全超越了1：1的配置要求。多數(shù)客戶在置業(yè)時(shí)最多提到的也是停車位問題。 關(guān)心問題關(guān)心問題1111：物業(yè)管理：物業(yè)管理 服務(wù)是提升寫字樓檔次的有效途徑 當(dāng)一個(gè)寫字樓在硬件上達(dá)到客戶需求是，它的軟件就成為在競(jìng)爭(zhēng)中取勝的主要因素?？蛻舾P(guān)心在入駐后能享受到什么樣的服務(wù)，什么樣的管理。 關(guān)心問題關(guān)心問題1212：景觀：景觀 景觀是寫字樓人性化的特征之一當(dāng)我們的客戶需求在不斷提升的時(shí)候，我們更應(yīng)考慮帶給客戶更多的健康與休閑的體驗(yàn)。我們的客戶在事業(yè)上十分繁忙，因此就更需要通過良好的景觀來為他們舒緩壓力，這是爭(zhēng)取客戶的法寶。 關(guān)心問題關(guān)心問題1313：性價(jià)比：性價(jià)

41、比 我們的客戶最重視的依然是價(jià)格以最合理的價(jià)格買到高品質(zhì)的產(chǎn)品是我們客戶永遠(yuǎn)的追求，他們對(duì)于產(chǎn)品的性價(jià)比一直都很看重。了解客戶的切實(shí)所需，是項(xiàng)目營(yíng)銷成功的前提。站在他們的角度來考慮產(chǎn)品的方向，才能真正打動(dòng)他們。 小結(jié)：第三部分：寧波現(xiàn)階段寫字樓產(chǎn)品分析 寧波寫字樓的缺陷在哪里？ 1、擁擠的交通環(huán)境堵塞了車流，也堵塞了商機(jī)。 2、普通甚至丑陋的建筑立面造型極大影響入駐企業(yè)的形象。 3、過多的梁、柱嚴(yán)重降低了得房率，客戶的空間在流失。 4、忽視公共空間的營(yíng)造，簡(jiǎn)陋與粗糙充斥著精英企業(yè)的門面。 5、過小且單一的體量無法適應(yīng)企業(yè)迅速擴(kuò)張的實(shí)力規(guī)模。 6、電梯數(shù)量與速度的嚴(yán)重不足，極大浪費(fèi)了客戶寶貴的時(shí)

42、間。7、僅限于收發(fā)、打掃、巡邏等項(xiàng)目的物業(yè)管理讓入駐企業(yè)享受服務(wù)的權(quán)利幾乎為零。8、千金難求一停車位已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，讓客戶出入都變成難題。 9、稀少隨意的樹木花草種植讓景觀似有若無，生態(tài)健康無從談起。10、所謂智能化級(jí)別都較低甚至僅僅是擺設(shè)而已，客戶根本無法很好利用。11、高價(jià)格與低品質(zhì)比比皆是，客戶的利益無法得到保障，性價(jià)比很低。當(dāng)寧波的寫字樓發(fā)展水平已遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上寧波企業(yè)發(fā)展的速度時(shí)；當(dāng)上述的由寫字樓缺陷所形成的矛盾越來越激化時(shí)，我們的機(jī)會(huì)就產(chǎn)生了。站在最前沿最高端的位置審視產(chǎn)品，并且以實(shí)惠的價(jià)格入市，我們的產(chǎn)品就能為我們的客戶所青睞。 小結(jié)：第四部分：項(xiàng)目整合分析 14大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)打造完美

43、主義商務(wù)新標(biāo)領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)一：寧波最有成熟商業(yè)地產(chǎn)品牌 影響力的寫字樓萬達(dá)品牌數(shù)十年全國(guó)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)集成，以真正中國(guó)名牌的實(shí)力為寧波留下最有堅(jiān)實(shí)的影響力。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)二：寧波目前已經(jīng)公認(rèn)且唯一的城市第二中心鄞州中心區(qū)就是以萬達(dá)廣場(chǎng)為中心所輻射出的新城市功能圈，因此在地段上屬于當(dāng)之無愧的絕對(duì)核心，其地位堪稱寧波未來的天一中心區(qū)。未來的南部商務(wù)中心區(qū)就以萬達(dá)廣場(chǎng)為圓心。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)三：新城市標(biāo)準(zhǔn)交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成，通達(dá)性、 便捷性遠(yuǎn)超市中心與天一廣場(chǎng)、東部新城、機(jī)場(chǎng)、高速形成快速連接，全面改善市中心擁擠堵塞的交通面貌。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)四：地標(biāo)級(jí)城市形象建筑群，國(guó)際建筑大師 與萬達(dá)品牌聯(lián)合揚(yáng)名全球之力作140150米超高建筑，非凡

44、氣勢(shì)自成城市精神地標(biāo)。國(guó)際超前薄板設(shè)計(jì)，顛覆傳統(tǒng)的后現(xiàn)代建筑立面，萬達(dá)品臺(tái)將寧波為企業(yè)獨(dú)家傳遞全球化的商務(wù)形象。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)五：寧波最多獨(dú)家應(yīng)用國(guó)際領(lǐng)先技術(shù)的寫字樓， 極度舒適的辦公空間體驗(yàn)領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)六：寧波唯一集合巨型商業(yè)廣場(chǎng)、超五星酒店、 超甲級(jí)寫字樓、高級(jí)住宅公寓于一身的航母級(jí) 城市綜合體，自成城市第二中心，寧波第一。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)七：五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)公共部位裝修，豪華大堂、 電梯廳、公共走廊，寧波最高等級(jí)的 寫字樓公共空間。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)八：寧波擁有配套最完善的寫字樓，充足電梯 數(shù)量，大量的室內(nèi)休閑空間，高級(jí)會(huì)議室 和商務(wù)會(huì)所。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)九：寧波最高標(biāo)準(zhǔn)的電梯配置、智能化配置、 網(wǎng)絡(luò)配置的寫字樓。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)十：寧波最優(yōu)秀的寫字樓物業(yè)管理，更融進(jìn)了 超五星酒店的管理服務(wù)。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)十一：寧波擁有停車位最充足的寫字樓之一。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)十二：寧波擁有得房率最高的寫字樓之一。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)十三：寧波將景觀做到最好的寫字樓之一。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)十四：寧波最具性價(jià)比的寫字樓。十四大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)筑就本項(xiàng)目四大特性項(xiàng)目為寧波最高標(biāo)準(zhǔn)、中國(guó)一流水準(zhǔn)是國(guó)際企業(yè)走入寧波的基地，寧波企業(yè)走向國(guó)際的平臺(tái)寧波地區(qū)應(yīng)用多項(xiàng)獨(dú)家建造技術(shù)最多的寫字樓，堪稱企業(yè)終生總部功能最全的城市中心級(jí)商業(yè)商務(wù)綜合體，寧波唯一能自創(chuàng)中心凝聚力的建筑群地標(biāo)性地標(biāo)性國(guó)際性國(guó)際性前瞻性前瞻性集合集合性性我