房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營重要知識點

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 重要知識點第一章 緒論 第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營一.房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征和分類（一）房地產(chǎn)開發(fā)的含義 根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為?！本唧w來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)或政策，依據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟效益、社會發(fā)展的要求，對獲取得土地進行投資、建設(shè)、管理的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)是一種經(jīng)濟行為，需要借助土地、建筑材料、基礎(chǔ)設(shè)施、專業(yè)人員、資金等資源的優(yōu)化組合，形成建筑產(chǎn)品，再通過后續(xù)的銷售活動，實現(xiàn)經(jīng)濟效益。（二） 房地產(chǎn)開發(fā)的

2、特征1.全面系統(tǒng)性 2.廣泛聯(lián)系性 3.風(fēng)險與效益并存 4.地域性（三）房地產(chǎn)開發(fā)的分類1.成片開發(fā)（1）有計劃的成片舊城改造 (2) 成片的新城區(qū)開發(fā) (3) 農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā) (4) 旅游地產(chǎn)的開發(fā)2.單項開發(fā)（1）土地開發(fā) (2) 房屋開發(fā)A住宅樓項目開發(fā) B. 寫字樓項目開發(fā) C.工業(yè)項目開發(fā)D .商業(yè)項目開第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段A . 投資決策分析階段B . 依法取得土地使用權(quán)階段C . 可行性研究階段D.前期準(zhǔn)備 E. 階段實施階段 F. 銷售階段二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(開發(fā)商) 2. 投資公司（投資商）3. 建筑承包公司 4.質(zhì)量檢查

3、單位 5. 政府建設(shè)主管部門 6. 金融機構(gòu)l 地產(chǎn)經(jīng)營的基本環(huán)節(jié) 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營基本理論第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析一、產(chǎn)品策略主要內(nèi)容包括明確開發(fā)或經(jīng)營項目、確定開發(fā)或經(jīng)營規(guī)模，以及開發(fā)或經(jīng)營方式的確定等。二、市場開發(fā)策略一般來講，企業(yè)市場開發(fā)策略主要有市場開拓型、市場滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型及多角型策略等。三、價格策略一般包括高價策略、低價策略、均衡價格策略等。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論 一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策類型（一）構(gòu)成決策問題的基本條件1有明確的目標(biāo)2有兩個以上可供選擇比較的方案3有評價方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)4有真實反映客觀實際的信息（二）開發(fā)與經(jīng)營決策原則1.遵守政策法規(guī)原則

4、2. 經(jīng)濟效益原則3. 風(fēng)險意識的原則 4.定性分析與定量分析相結(jié)合的原則二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型（一）確定型決策（二）風(fēng)險型決策1.期望值法 2.凈現(xiàn)值期望法 3.最大可能法（三）不確定型決策1大中取大法 2. 小中取大法 3.最小最大后悔值法三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程序（一）發(fā)現(xiàn)問題（二）確定目標(biāo)1.針對性 2.明確性 3.層次性 4.可行性（三）擬定方案1.整體詳盡性 2.相互排斥性（四）分析評價1.限制因素分析 2. 潛在因素分析 3. 綜合評價（五）選擇方案（六）實施追蹤方案1.反饋控制 2. 追蹤決策第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營新理念一、節(jié)約型房地產(chǎn)開發(fā)理念（一）節(jié)約型房地產(chǎn)開發(fā)

5、理念的提出（二）實現(xiàn)節(jié)約型房地產(chǎn)開發(fā)的途徑 （1）強化集約利用土地，提高土地利用率 （2）積極推進原材料的節(jié)約 （3）大力推進建筑節(jié)能（4）整合優(yōu)化利用城市建筑資源 二、房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理理念內(nèi)容： （1）制定經(jīng)營管理目標(biāo) （2）制定推廣計劃 (3) 投資管理 （4）資金融資的管理 第三章房地產(chǎn)企業(yè)的概念：房地產(chǎn)企業(yè)是指集合土地，資本，人力，物力，企業(yè)家才能等生產(chǎn)要素，創(chuàng)造利潤，承擔(dān)風(fēng)險，并專門從事房地產(chǎn)開發(fā)，房屋買賣，物業(yè)管理，租賃，房地產(chǎn)抵押以及房屋信托，交換，維修，裝飾乃至房地產(chǎn)信息，咨詢，管理服務(wù)，并包括土地使用權(quán)的出讓，轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟活動在內(nèi)的經(jīng)濟組織。房地產(chǎn)企業(yè)以營利為目標(biāo)，以開發(fā)與經(jīng)

6、營活動為內(nèi)容，在充分利用企業(yè)資源的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)的一般屬性:1.經(jīng)營目的2.與政府關(guān)系3.與員工關(guān)系4.與其他房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊屬性:1.知識密集型企業(yè)2.資金密集型企業(yè)3.業(yè)務(wù)運作具備商業(yè)企業(yè)的特征4.業(yè)務(wù)內(nèi)容體現(xiàn)服務(wù)行業(yè)的特色5.經(jīng)營方式具有租賃企業(yè)的特點房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位1，為國名經(jīng)濟的發(fā)展提供物質(zhì)保證2，為城市建設(shè)事業(yè)的發(fā)展開辟穩(wěn)定的資金來源3，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到有力的帶頭作用4，促進消費結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化與房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)相關(guān)的企業(yè)形式1，房地產(chǎn)開發(fā)公司2，地產(chǎn)開發(fā)公司3，住宅建設(shè)公司4，房屋拆遷公司與房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)密切相關(guān)的企業(yè)形

7、式1，房產(chǎn)經(jīng)營公司2，地產(chǎn)經(jīng)營公司3，房產(chǎn)信托公司4，房產(chǎn)顧問公司5，房產(chǎn)評估公司根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點進行分類1房地產(chǎn)專營企業(yè)版2房地產(chǎn)兼營企業(yè)3房地產(chǎn)項目型企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的建立1房地產(chǎn)企業(yè)組建的條件2房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的程序3房地產(chǎn)企的資源4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資源審批6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)處罰我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增加，但大多數(shù)企業(yè)規(guī)模偏小2企業(yè)經(jīng)營業(yè)績普遍提高，但也增長緩慢3企業(yè)成長性良好，但盈利能力相對滯后4企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性5企業(yè)融資渠道比較單一6企業(yè)的經(jīng)濟類型及具有多樣性，民營企業(yè)的發(fā)展勢頭要遠(yuǎn)強于國有企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)人事分類1經(jīng)濟管理類2

8、專業(yè)類3工程技術(shù)類房地產(chǎn)企業(yè)人員構(gòu)成1注冊建筑師2工程師3財務(wù)人員4經(jīng)營策劃人員5項目拓展及發(fā)展人員6法律顧問房地產(chǎn)企業(yè)組織房地產(chǎn)企業(yè)組織基本概念1目標(biāo)2人員與職務(wù)3指責(zé)與職權(quán)4信息房地產(chǎn)企業(yè)組織的一般原則1目標(biāo)統(tǒng)一性原則2分工協(xié)作原則3統(tǒng)一指揮原則4全責(zé)一致原則5機構(gòu)精簡原則6有效管理制度原則7授權(quán)原則8均勻性原則9彈性原則房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計組織結(jié)構(gòu)的基本概念 （一）組織結(jié)構(gòu)的定義：組織為了協(xié)調(diào)及控制成員的活動，以實現(xiàn)組織目標(biāo)而創(chuàng)設(shè)的結(jié)構(gòu)體系。古典的組織理論是靜態(tài)的，它主要研究組織結(jié)構(gòu)本身的設(shè)計。但一個組織能否實現(xiàn)精簡效能，單有一個良好的結(jié)構(gòu)設(shè)計是不夠的，還須有一套系統(tǒng)的運行制度和方法，才能

9、保證原定的組織結(jié)構(gòu)得到順利實現(xiàn)（二）組織結(jié)構(gòu)的形式： 1職能型組織結(jié)構(gòu)2項目型組織結(jié)構(gòu)3矩陣型組織結(jié)構(gòu)4混合型組織結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)制定原則1可行性原則2可量化性原則3彈性原則房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的內(nèi)容1成長性目標(biāo)2盈利性目標(biāo)3競爭性目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的調(diào)整1手機信息2分析3論證4決策房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的特點1目標(biāo)性2靈活性3選擇性房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的因素1壞境2決策者對風(fēng)險的態(tài)度3思維定勢4時間房地產(chǎn)經(jīng)營計劃的概念與特點房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深

10、化，逐步從建筑業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)物。中華人民共和國城市規(guī)劃法中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”是我國城市建設(shè)的基本方針，其本質(zhì)特點就體現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。所謂綜合指對地下設(shè)施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設(shè)施進行綜合開發(fā)；配套則指對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設(shè)施、園林綠化、道路交通及其他公用設(shè)施進行配套建設(shè)，把城市作為一個有機整體開發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、服務(wù)和文化設(shè)施的協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城市的整體功能。（二）與相關(guān)行業(yè)的關(guān)系 1、

11、與“建筑業(yè)”的關(guān)系 在我國三項產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)帶有經(jīng)營與服務(wù)的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，二者的具體關(guān)系可分為兩類：一類是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設(shè)的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自營工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。對于第二類關(guān)系，值得注意的涉稅問題有兩點：一是自營工程在銷售時，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；二是存在自營工程的企業(yè)，如果有代建工程項目，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。2、與“房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)）”的關(guān)系 二者

12、同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷售和盈利環(huán)節(jié)對前者的影響越來越大，同時，隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開發(fā)及銷售過程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設(shè)性意見。二者的具體關(guān)系有三類：一類是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當(dāng)首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會負(fù)責(zé)。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨立核算的物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營物業(yè)管理。對第三類關(guān)系，值得注意的涉稅問題是：兼營物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時兼營餐飲、娛樂等服務(wù)項目，對其物

13、業(yè)收入以及服務(wù)業(yè)的各項收入應(yīng)按相應(yīng)的稅目、稅率納稅房地產(chǎn)經(jīng)營計劃的調(diào)整1滾動計劃法2啟動備用計劃法第四章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析（1）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的含義：就是影響開發(fā)與經(jīng)營活動整個過程的外部因素和條件的總和。（2）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的構(gòu)成：宏觀環(huán)境（國家）中觀環(huán)境（行業(yè)）微觀環(huán)境（項目本身）（3）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的特點：關(guān)聯(lián)性 可變性 相對性層次性（4）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的原則：客觀性原則 全面性原則 比較性原則 預(yù)測性原則（5）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的基本內(nèi)容：宏觀環(huán)境：政策環(huán)境（財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、住房政策）經(jīng)濟環(huán)境（宏觀經(jīng)濟條件、居民經(jīng)濟收入和

14、購買力）人口環(huán)境（人口總量、人口的年齡結(jié)構(gòu)、人口的地理分布、家庭結(jié)構(gòu)）自然環(huán)境技術(shù)環(huán)境中觀環(huán)境：我國房地產(chǎn)市場的法律體系 房地產(chǎn)市場態(tài)勢房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范微觀環(huán)境：區(qū)域地理位置特點 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展特點（6）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營分析法多因素加權(quán)分析法70100分投資環(huán)境穩(wěn)定5569分有少量的投資風(fēng)險4054分外資企業(yè)的經(jīng)營面臨高風(fēng)險4039分為外國投資者不能接受的經(jīng)營環(huán)境道氏評估法SWOT分析法（S優(yōu)勢 W劣勢 O機會 T威脅）企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境有利條件結(jié)合，即S+O=機會點企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境不利條件結(jié)合，即S+T=可規(guī)避風(fēng)險點企業(yè)劣勢與環(huán)境有利條件結(jié)合，即W+O=可借力機會點企

15、業(yè)劣勢與環(huán)境不利條件結(jié)合，即W+T=風(fēng)險點（威脅點）（7）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營機會選擇時機的選擇（房地產(chǎn)周期不同階段時機選擇、政策研究與時機選擇）區(qū)位地段的選擇（國家、城市、區(qū)域）投資類型的選擇（土地、住宅、商業(yè)設(shè)施、寫字樓）質(zhì)量的選擇（8）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險分析政治風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險金融風(fēng)險來自自然界和沖突的意外風(fēng)險個別風(fēng)險第五章 房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取1.土地使用權(quán)出讓（一）土地使用權(quán)出讓的特征（1）土地所有權(quán)與使用權(quán)分離（2）受讓主體的多樣性（3）有償、有期限性（4）計劃性（二）土地使用權(quán)出讓的基本原則（1）國家主權(quán)神圣不可侵犯（2）平等、自愿、有償（3）所有權(quán)與使用權(quán)分離（4）合理利用土地（三）

16、土地使用權(quán)出讓年限：居住用地70年工業(yè)用地50年科、教、文、衛(wèi)體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年（四）土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)出讓拍賣出讓掛牌出讓（五）土地使用權(quán)出讓程序：擬定方案，正式報批，組織實施，登記發(fā)證（六）土地使用權(quán)出讓合同（1）土地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容（2）土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)（七）概念：指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使者向國家支付土地出讓金的行為。2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（一）概念：是指經(jīng)過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過出售、交換、贈與方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特

17、征（1）以土地使用權(quán)出讓為基礎(chǔ)（2）需要具備一定的條件（3）是平等民事主體之間的一種民事法律行為（4）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的同步性（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容（五）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：出售、交換、贈予3.土地使用權(quán)行政劃撥（一）概念：是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為（二）主要特征（1）沒有明確的使用年限（2）無須支付土地使用權(quán)出讓金（3）不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押（三）土地使用權(quán)劃撥的形式（四）土地使用權(quán)劃撥的審批權(quán)限4.土地征用（一）土地征用的含義（二）土地征用的特征（1）

18、土地征用具有強制性（2）土地征用是一種政府行為（3）土地征用具有補償性（三）土地征用的程序（1）建設(shè)項目的預(yù)審（2）用地申請（3）擬定征地補償安置方案（4）簽訂征地協(xié)議（5）出讓或劃撥土地使用權(quán)（6）頒發(fā)土地使用證（四）征地補償與安置費用（1）土地補償（2）青苗補償（3）地上附著物補償費（4）安置補助費（5）新菜地開發(fā)建設(shè)基金5.城市房屋拆遷（一）房屋拆遷申請（二）房屋拆遷審批（三）簽訂拆遷補償和安置協(xié)議（四）實施拆遷（五）監(jiān)督檢查6.城市房屋拆遷補償與安置（一）城市房屋拆遷補償（二）城市房屋拆遷安置7.房地產(chǎn)企業(yè)參與土地競標(biāo)（一）組織競標(biāo)團隊8.地價測算第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究1.可

19、行性研究的含義和目的可行性研究是指在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析，論證的科學(xué)方法。可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化，民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟，社會和環(huán)境效益。2.可行性研究的作用和編制依據(jù)（1）可行性研究是項目投資決策的基本依據(jù)。（2）可行性研究是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。（3）可行性研究是項目立項，用地審批的條件。（4）可行性研究是開發(fā)商與用有部門簽訂協(xié)議，合同的依據(jù)。（5）可行性研究是編制下一階段規(guī)劃計劃方案的依據(jù)?？尚行匝芯康木幹埔罁?jù)包括國家和地方的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃;批準(zhǔn)的項目建議書或同等效力的文件；國家批準(zhǔn)的城市總

20、體規(guī)劃，詳細(xì)規(guī)劃，交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等；自然，地理，氣象，水文地質(zhì)，經(jīng)濟，社會等基礎(chǔ)資料；有關(guān)建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范，定額，指標(biāo)，要求等資料；國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標(biāo)；開發(fā)項目備選方案土地利用條件，規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等；其他有關(guān)依據(jù)資料。3.房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義與作用房地產(chǎn)市場調(diào)查，是指運用科學(xué)的方法，有目的，有計劃，系統(tǒng)地判斷，收集，記錄，整理，分析，研究房地產(chǎn)市場過去及現(xiàn)在的各種基本狀況及其影響因素，并得出結(jié)論的活動于過程，其目的是為房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)測其未來發(fā)展并為制定正確的決策提供可靠依據(jù)。房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用(1)有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資方向。(2)有助于房地產(chǎn)企

21、業(yè)適時進行產(chǎn)品更新?lián)Q代。(3)有助于項目投資者制定科學(xué)的營銷和開發(fā)計劃。(4)有助于項目投資者實施正確的價格策略。(5)有助于房地企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益。*4. 房地產(chǎn)市場調(diào)查的原則(1)準(zhǔn)確性原則(2)時效性原則(3)全面性原則(4)針對性原則(5)創(chuàng)造性原則*5. 房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型按市場調(diào)查的范圍分類（1）專題性市場調(diào)查 (2)綜合性市場調(diào)查按市場調(diào)查的功能分類（1）探測性調(diào)查 (2)描述性調(diào)查 (3)因果性調(diào)查6. 房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟和方法準(zhǔn)備階段 第一步 提出問題，明確目標(biāo)。 第二步 初步情況分析和非正式調(diào)查。 第三步 制定調(diào)查方案和工作計劃，擬定調(diào)研計劃書。實施階段 第

22、一步 建立調(diào)查組織。 第二步 收集第二手資料。 第三步 收集第一手資料。分析和總結(jié)階段 第一步 數(shù)據(jù)的分析和解釋。 第二步 編寫調(diào)研報告 。 第三步 總結(jié)反饋。房地產(chǎn)市場調(diào)查方法 1觀察法(1)直接觀察法（2）親自經(jīng)歷法(3)痕跡觀察法（4）行為記錄法 2實驗法 3詢問法(1)小組座談法（2）深度訪談法（3）面談?wù){(diào)查法（4）電話調(diào)查法(5)郵寄調(diào)查法（6）留置問卷法*7.房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算(1)土地費用估算(2)前期工程費估算(3)房屋開發(fā)費估算(4)管理費用估算(5)銷售費用估算(6)財務(wù)費用估算(7)其他費用估算(8)不可預(yù)見費估算(9)稅費估算*8. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入估算可以根

23、據(jù)項目租售計劃、經(jīng)營計劃制定的租售價格乘以可租售面積（或單元數(shù)）計算。9.房地產(chǎn)開發(fā)項目的項目財務(wù)評價是指根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、價格體系和項目評價的有關(guān)規(guī)定，從項目財務(wù)的角度，分析、計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務(wù)狀況，據(jù)此判斷項目的財務(wù)可行性。10. 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價基本報表包括現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運用表、資產(chǎn)負(fù)債表及外匯平衡表。11. 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)。(1) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)體系。(2) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標(biāo):1投資回收期 2投資利潤率 3投資利稅率 4資本金利潤

24、率 5借款償還期 6資產(chǎn)負(fù)債率 7流動比率 8速動比率 （3）房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價動態(tài)指標(biāo)：1財務(wù)凈現(xiàn)值 2財務(wù)凈現(xiàn)值率 3財務(wù)內(nèi)部收益率 4動態(tài)投資回收期12.房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定性分析。(1)盈虧平衡分析(2)敏感性分析(3)概率分析13. 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的撰寫。(1) 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的基本構(gòu)成:封面、摘要、目錄、正文、附表、附圖、和附件七個部分。(2) 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的撰寫要領(lǐng)。(1) 項目總說明部分。(2)項目概況部分。(3)投資環(huán)境部分。(4)市場部分。(5)項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目部分。(6)規(guī)劃方案及建設(shè)條件部分。(7)建

25、設(shè)方式及進度安排部分。(8)投資估算及資金籌措部分。(9)項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測和選定部分。(10)項目財務(wù)批評部分。(11)風(fēng)險分析（不確定性分析）部分。(12)可行性研究的結(jié)論與建議部分。 第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的準(zhǔn)備1、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金構(gòu)成、特點、目的和籌資原則。（1）資金構(gòu)成：個別資金，綜合資金，邊際資金。（2）特點：保證資金循環(huán)運動房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的順利進行。（3）目的：(a)實現(xiàn)項目投資開發(fā)目標(biāo)和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。 (b)償還債務(wù)，改善盈利能力，調(diào)整資金結(jié)構(gòu)。 （4）原則：（a）時機適當(dāng)原則，(b)安全性原則，(c)經(jīng)濟性原則，（d）可行性原則。2、資金籌集方式、資金成本計算和財務(wù)杠

26、桿原理。（1）方式：（a）動用自有資金，（b）爭取銀行貸款，（c）利用證券化資金，（d）通過聯(lián)建和參建籌資，（e）利用外資，（f）通過預(yù)售籌資，（g）利用承包商墊資。（2）成本計算：（a）房地產(chǎn)開發(fā)資金成本，（b）個別資金成本的計算，（c）綜合籌資成本率的計算，（d）邊際資金成本的計算。（3）原理：當(dāng)某一 籌資方案確定的資本結(jié)構(gòu)中債務(wù)資本比例在某個范圍內(nèi)增加時，負(fù)債資本的資金成本率并不會增大，總資本的平均資金成本率會因此下降，這時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在較小的財務(wù)風(fēng)險條件下獲得財務(wù)杠桿效應(yīng)。3、房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案的特點和評價指標(biāo)體系。（1）方案特點：（a）評價主體的多元性，（b）評價目標(biāo)的

27、多元性，（c）評價結(jié)論的不確定性。（2)指標(biāo)體系：（a）用地面積指標(biāo)，（b）主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。4、房地產(chǎn)開發(fā)項目報建的含義和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的作用。（1）含義：指在原規(guī)劃設(shè)計方案的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計單位提出各單體建設(shè)的設(shè)計方案，并對其布局進行定位，對開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的道路和各類工程管線作更深入設(shè)計，使其達(dá)到施工要求，并提交有關(guān)部門審批的過程。（2）作用：用于確定建設(shè)工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。5、開發(fā)項目報建的流程以及報建送審提交的資料。（1）流程：171頁圖7-2（2）資料：填報建設(shè)工程設(shè)計方案送審單，總平面設(shè)計圖兩張（比例 1:500或 1:1000）;規(guī)劃設(shè)計

28、要求送審的其他文件、圖紙；單體建筑物的平面圖、剖面圖、立體圖各兩套。6、房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)概念與作用、活動原則和招標(biāo)方式，施工招標(biāo)中有關(guān)申請招標(biāo)的條件、程序和主要內(nèi)容。（1）招標(biāo)概念：是對一項開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將工程可行性研究內(nèi)容、監(jiān)理服務(wù)、勘察設(shè)計、設(shè)備需求、擬建工程的建設(shè)要求等，編制成招標(biāo)文件，通過發(fā)布招標(biāo)公告或向承包企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請的形式，招引有能力的承包企業(yè)參加投標(biāo)競爭，直至簽訂工程發(fā)包合同的全過程。（2）作用：（a）有利于建設(shè)市場的法制化和規(guī)范化，（b）使工程造價更趨合理，（c）有效控制房地產(chǎn)開發(fā)投資，（d）有助于保證工程質(zhì)量和縮短工期。（3）活動原則：（a）公開原則（b）公平

29、原則（c）公正原則（d）誠實守信原則（4）招標(biāo)方式：（a）公開招標(biāo)（b）邀請招標(biāo)（5）條件：招標(biāo)人已經(jīng)依法成立；初步設(shè)計及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)；招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)該履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)；有相應(yīng)資金或資金來源已經(jīng)落實；有招標(biāo)所需的設(shè)計圖紙及技術(shù)資料。（6）程序：178頁見圖7-3（7）內(nèi)容：（a）投標(biāo)須知（b）合同通用條款（c）合同專用條款（d）合同格式（e）技術(shù)規(guī)范（f）施工圖紙（g）投標(biāo)文件參考格式。 第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施1、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)管理各種模式，進度管理、投資管理、質(zhì)量管理，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的合同管理，合同簽訂、分析、變更與實施保障索賠的

30、管理，竣工驗收的程序。（1）建設(shè)管理：首先委托咨詢、設(shè)計單位完成項目前期工作，包括施工圖紙、招標(biāo)文件等。其次選擇一家具有資質(zhì)和實力的監(jiān)理機構(gòu)，然后通過競爭招標(biāo)把工程授予綜合報價最優(yōu)的承包商。（2）進度管理內(nèi)容：（a）編制開發(fā)項目實施階段總進度規(guī)劃（b）編制開發(fā)項目建設(shè)總進度計劃、年度計劃（c）核準(zhǔn)施工進度計劃（d）編制其他配套進度計劃（e）督促監(jiān)理工程師（f）檢查與糾編進度計劃。（3）投資管理：（a）編制投資計劃（b）跟蹤投資（c）支付工程款（d）分析投資（e）投資約束（f）督促監(jiān)理工程師。（4）質(zhì)量管理：（a）質(zhì)量管理的基本任務(wù)（b）工程質(zhì)量控制計劃（c）各方質(zhì)量行為的督促（d）主要質(zhì)量控制

31、要點（e）確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度（5）合同管理：（a）設(shè)置合同管理部門（b）合同管理部門的設(shè)置（6）合同簽訂：（a）工期（b）合同價款（c）對雙方有約束力的合同文件（d）開發(fā)商和承包商的工作（7）合同分析：合同分析的內(nèi)容（8）合同變更:207頁見圖8-9（9）索賠的管理：（a）基本原則（b）反索賠（c）索培的反駁（d）索培的預(yù)防（10）竣工驗收：（a）施工單位向開發(fā)商提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收（b）開發(fā)商收到竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。（c）開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點

32、及驗收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)（d）開發(fā)商組織工程竣工驗收（e）驗收后的意見（f）竣工驗收備案第九章 房地產(chǎn)開發(fā)營銷管理1.房地產(chǎn)銷售的含義、性質(zhì)和特征 含義：房地產(chǎn)企業(yè)以不同的方式向市場提供住宅、寫字樓、商業(yè)樓宇、標(biāo)準(zhǔn)廠房等房地產(chǎn)商品和服務(wù)來滿足消費者生產(chǎn)和生活、物質(zhì)或精神的需求，并獲取收入和利潤的經(jīng)濟活動。 性質(zhì)：經(jīng)濟活動 特征：（1） 復(fù)雜性；（2）區(qū)域性；（3）風(fēng)險性；（4）嚴(yán)密性；（5）差異性2.房地產(chǎn)銷售管理的內(nèi)容和程序內(nèi)容：（1）制定房地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)劃；（2）設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)銷售組織；（3）指揮和協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)銷售活動；（4）評價和改進房地產(chǎn)企業(yè)銷售活動程序：（1

33、）根據(jù)經(jīng)營環(huán)境和市場情況，確定公司目標(biāo)。 （2）依據(jù)市場狀況和公司發(fā)展目標(biāo)，制定企業(yè)銷售規(guī)劃。 （3）依據(jù)銷售規(guī)劃的要求，設(shè)計銷售組織。 （4）銷售活動的指揮和協(xié)調(diào)。 （5）銷售活動的控制，即銷售活動的結(jié)果管理。3.房地產(chǎn)銷售渠道的內(nèi)涵、結(jié)構(gòu)和功能內(nèi)涵：房地產(chǎn)銷售渠道是指將房地產(chǎn)產(chǎn)品從房地產(chǎn)企業(yè)向消費者轉(zhuǎn)移所經(jīng)過的通道，包括在這個過程中所有取得產(chǎn)品所有權(quán)或協(xié)助產(chǎn)品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的營銷機構(gòu)和個人。結(jié)構(gòu)：功能：（1）收集信息；（2）推廣產(chǎn)品；（3）接洽；（4）配合；（5）談判；（6）融資；（7）配送和轉(zhuǎn)移產(chǎn)品；（8）承擔(dān)風(fēng)險。4.選擇房地產(chǎn)直接銷售和間接銷售的形式（一）房地產(chǎn)直接銷售：房地產(chǎn)企業(yè)直接面

34、對消費者進行銷售，而不通過任何中間環(huán)節(jié)的銷售渠道，簡稱直銷。三種形式：（1）訂購銷售；（2）自設(shè)機構(gòu)或部門銷售；（3）推銷員推銷。（二）房地產(chǎn)間接銷售：房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)中間商來向消費者銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而自己并不承擔(dān)銷售業(yè)務(wù)的銷售方式。主要形式：（1）房地產(chǎn)中間商或經(jīng)銷商；（2）房地產(chǎn)代理商。5.分析銷售渠道管理的內(nèi)容（一）房地產(chǎn)直接銷售的管理（1）銷售前的準(zhǔn)備。包括房地產(chǎn)項目合法性資料的準(zhǔn)備、銷售資料的準(zhǔn)備、銷售人員的準(zhǔn)備和銷售現(xiàn)場的準(zhǔn)備。（2）銷售的實施和管理。包括銷售實施階段的劃分、銷售工作流程的確定和銷售管理。（二）房地產(chǎn)間接銷售的管理（1）選擇中間商并簽訂合作協(xié)議；（2）采取措施協(xié)調(diào)與中間商的利益關(guān)系