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1、加權(quán)平均法中權(quán)重的定量確定方法探析摘自中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)2014年1期作者:范向東 候茂松摘要:本文通過(guò)選取打分評(píng)價(jià)因素、建立打分評(píng)價(jià)體系的方式,解決房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中定量確定估價(jià)結(jié)果各估價(jià)方法權(quán)重的問(wèn)題,并結(jié)合實(shí)際報(bào)告進(jìn)行了詳細(xì)的說(shuō)明。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);估價(jià)結(jié)果確定;定量確定權(quán)重在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中,估價(jià)結(jié)果確定過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)兩種或多種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果相差較大的情況,多數(shù)估價(jià)報(bào)告中一般采用加權(quán)平均法確定估價(jià)結(jié)果,各估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果所采用的權(quán)重多采用定性分析的方法進(jìn)行確定,其確定的權(quán)重值帶有較大的主觀因素,難以讓人信服。為此,筆者就如何采用定量的方法進(jìn)行權(quán)重的確定進(jìn)行了思考,供同行指正。一、選
2、取打分評(píng)價(jià)因素要確定估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果的權(quán)重,首先應(yīng)選取打分評(píng)價(jià)因素。選取打分評(píng)價(jià)因素以考慮各種估價(jià)方法的共性為主,適當(dāng)考慮各種估價(jià)方法的特點(diǎn),再對(duì)選取的打分評(píng)價(jià)因素進(jìn)行定性說(shuō)明,明確打分的原則。本文根據(jù)以上原則選取了估價(jià)方法的代表性、估價(jià)資料的完整性、參數(shù)選取的客觀性、參數(shù)確定的時(shí)效性、估價(jià)結(jié)果的現(xiàn)勢(shì)性等五個(gè)方面作為打分評(píng)價(jià)因素,以下對(duì)該五個(gè)評(píng)價(jià)因素在打分中側(cè)重考慮的方面分別進(jìn)行分析說(shuō)明。(一)估價(jià)方法的代表性估價(jià)方法的代表性可從估價(jià)方法選取的過(guò)程進(jìn)行判斷,就其估價(jià)方法選取的分析是否充分、合理,不采用的估價(jià)方法理由是否真實(shí)、可信等方面來(lái)確定。(二)估價(jià)資料的完整性不同的估價(jià)方法要求的估價(jià)資料不
3、完全相同,可根據(jù)各估價(jià)方法測(cè)算中應(yīng)確定而無(wú)法實(shí)際確定的內(nèi)容,需要進(jìn)行估價(jià)假設(shè)的多寡來(lái)確定各估價(jià)方法估價(jià)資料的完整程度。(三)參數(shù)選取的客觀性各種估價(jià)方法參數(shù)的選取應(yīng)從市場(chǎng)調(diào)查獲得,采用他處的參數(shù)數(shù)據(jù)應(yīng)具備權(quán)威性,可從以上因素來(lái)判斷參數(shù)選取是否客觀。(四)參數(shù)確定的時(shí)效性不同的估價(jià)參數(shù)均有時(shí)效規(guī)定,可從選取的參數(shù)是否在參數(shù)規(guī)定的時(shí)效范圍內(nèi)、該參數(shù)發(fā)布的時(shí)間距價(jià)值時(shí)點(diǎn)的長(zhǎng)短來(lái)確定參數(shù)確定的時(shí)效性。(五)估價(jià)結(jié)果的現(xiàn)勢(shì)性當(dāng)不同的估價(jià)方法測(cè)算的結(jié)果出現(xiàn)較大偏差時(shí),應(yīng)分析現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上同類用途房地產(chǎn)價(jià)格的分布范圍及幅度,并適當(dāng)考慮房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì),綜合確定估價(jià)結(jié)果的現(xiàn)勢(shì)性。二、建立打分評(píng)價(jià)體系確定了打分
4、評(píng)價(jià)因素后,就可以建立打分評(píng)價(jià)體系了。首先設(shè)定各評(píng)價(jià)因素的標(biāo)準(zhǔn)值。估價(jià)方法的代表性、估價(jià)結(jié)果的現(xiàn)勢(shì)性很重要,其偏差程度的大小對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響很大,故設(shè)定其標(biāo)準(zhǔn)分值均為20分。估價(jià)資料的完整性、參數(shù)選取的客觀性、參數(shù)確定的時(shí)效性相對(duì)來(lái)說(shuō)不是很重要,在出現(xiàn)欠缺時(shí)可通過(guò)一些假設(shè)和限制條件進(jìn)行規(guī)避,故設(shè)定其標(biāo)準(zhǔn)分值均為10分。為盡量避免人為因素的影響,根據(jù)評(píng)價(jià)因素的重要性及標(biāo)準(zhǔn)分值的大小,制定了打分考慮因素,分三至四個(gè)等級(jí),由專家根據(jù)打分考慮因素并結(jié)合估價(jià)報(bào)告分析確定各估價(jià)方法的對(duì)應(yīng)評(píng)價(jià)因素分值,最后匯總得到各估價(jià)方法的最終得分。再以各估價(jià)方法的最終得分與各估價(jià)方法的最終得分的合計(jì)值進(jìn)行比較,即得到其
5、相應(yīng)的權(quán)重值。打分評(píng)價(jià)體系表見(jiàn)表1。三、實(shí)例說(shuō)明現(xiàn)以某房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告做版本,就如何采用定量分析的方法進(jìn)行權(quán)重的確定重新修改、探討如下:(一)項(xiàng)目背景該項(xiàng)目為一棟商、住綜合用途的房地產(chǎn),土地批準(zhǔn)用途為城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售用地,地上建筑物為22層框架結(jié)構(gòu)房屋,建筑面積58662平方米,其中1-2層作商業(yè)經(jīng)營(yíng),3-22層作為住宅商品房使用,估價(jià)目的為抵押貸款。估價(jià)過(guò)程分別采用比較法和收益法進(jìn)行測(cè)算。其中比較法分別就1-2層商業(yè)用房和3-22層住宅用房選取比較實(shí)例進(jìn)行測(cè)算,比較實(shí)例的成交日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)均不超過(guò)1年;收益法也分別就1-2層商業(yè)用房和3-22層住宅用房選取出租實(shí)例,并根據(jù)不同用途房地產(chǎn)采用不
6、同的資本化率,測(cè)算不同用途的房地產(chǎn)價(jià)值,合計(jì)得到整棟房地產(chǎn)的綜合總價(jià)和單價(jià)。(二)原估價(jià)報(bào)告的價(jià)格確定經(jīng)評(píng)估測(cè)算,用比較法和收益法評(píng)估得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)分別為6273元平方米和5341元/平方米,兩個(gè)估價(jià)結(jié)果相差較大。比較法評(píng)估中所引用的交易案例直接來(lái)源于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易,評(píng)估結(jié)果客觀可信;收益法是通過(guò)收集房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金來(lái)預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)使用年限的收益,采用適合的資本化率和收益法公式得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值,具有一定的操作性。采用兩種不同的途經(jīng)進(jìn)行評(píng)估得到的不同結(jié)果均具有一定的意義和客觀依據(jù),并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn),采用兩者的權(quán)重:比較法取40%,收益法取60%。(三)原估價(jià)報(bào)告的價(jià)格確定中存在問(wèn)
7、題兩種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果相差達(dá)到17%,采用加權(quán)平均法確定估價(jià)結(jié)果的方式是正確的,但在分析過(guò)程中存在以下不足:(1)兩種估價(jià)方法的分析不充分,未分析其測(cè)算過(guò)程是否合理,其測(cè)算結(jié)果是否可信,或者其測(cè)算結(jié)果可否參考。(2)各估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果的權(quán)重取值與分析內(nèi)容相反,直接定性獲得兩種估價(jià)方法的權(quán)重,其權(quán)重的確定值沒(méi)有依據(jù)。(3)應(yīng)采用定量分析的方法確定兩種估價(jià)方法的權(quán)重。(四)重新修改后的價(jià)格確定經(jīng)評(píng)估測(cè)算,用比較法和收益法評(píng)估得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)平均單價(jià)分別為6273元平方米和5341元平方米,兩個(gè)估價(jià)結(jié)果有一定差距(比較法結(jié)果較收益法結(jié)果約高17%)。比較法是將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期內(nèi)有過(guò)交易的
8、類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值的方法,其測(cè)算的數(shù)據(jù)均自市場(chǎng)上直接獲得,其測(cè)算結(jié)果更能代表估價(jià)對(duì)象當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格,因此我們認(rèn)為采用比較法這種方法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值是可行的,測(cè)算過(guò)程是合理的,其測(cè)算結(jié)果也是可信的;收益法是通過(guò)收集房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金來(lái)預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)使用年限的收益,采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率和收益法公式得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法,其理論依理較強(qiáng),但因其未來(lái)收益的預(yù)測(cè)帶有一定的主觀性及不確定性,而且選取不同的計(jì)算公式也會(huì)造成估價(jià)結(jié)果的不同,故其測(cè)算結(jié)果會(huì)與市場(chǎng)價(jià)格存在一定的偏差,其測(cè)算結(jié)果可作為參考。綜上所述,結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn),決定采用加權(quán)平
9、均法確定估價(jià)對(duì)象最后的評(píng)估結(jié)果。在確定各估價(jià)方法的權(quán)重中,我們采用綜合評(píng)分法進(jìn)行測(cè)算,選取了估價(jià)方法的代表性、估價(jià)資料完整性、參數(shù)選取的客觀性、參數(shù)確定的時(shí)效性、估價(jià)結(jié)果的現(xiàn)勢(shì)性等評(píng)價(jià)因素,由專家根據(jù)各估價(jià)方法在估價(jià)運(yùn)用中的實(shí)際情況打分,最后根據(jù)各估價(jià)方法的得分結(jié)果計(jì)算其權(quán)重。各估價(jià)方法的打分及評(píng)價(jià)情況見(jiàn)表2。打分說(shuō)明:(1)估價(jià)方法的代表性:比較法和收益法的選取是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況以及市場(chǎng)上評(píng)估數(shù)據(jù)選取的難易程度進(jìn)行選取的,其理論依據(jù)及適用性均較充分,且方法選擇的分析過(guò)程比較充分到位,均有較強(qiáng)的代表性,故兩種估價(jià)方法的代表性均得20分。(2)估價(jià)資料完整性:比較法估價(jià)采用的資料均根據(jù)市場(chǎng)
10、成交案例中獲得,收集的相關(guān)估價(jià)資料是較完整的,則比較法的估價(jià)資料完整性得10分;收益法估價(jià)假設(shè)的是凈收益每年不變,采用凈收益每年不變的計(jì)算公式,雖然其符合謹(jǐn)慎原則的要求,但其不符合市場(chǎng)實(shí)際情況,其估價(jià)資料的完整性不足,故比較法的估價(jià)資料完整性得分為5分。(3)參數(shù)選取的客觀性:比較法的參數(shù)選取來(lái)自于市場(chǎng),均有較強(qiáng)的客觀性,得分為10分;而收益法中房地產(chǎn)報(bào)酬率的獲得客觀性不強(qiáng),只采用了一種累加法來(lái)確定房地產(chǎn)報(bào)酬率,而未采用客觀性較強(qiáng)的市場(chǎng)提取法進(jìn)行驗(yàn)算,帶有一定的主觀因素,可信度不高,故比較法的得分為5分。(4)參數(shù)確定的時(shí)效性:比較法選取的比較實(shí)例的成交日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)均不超過(guò)1年,其時(shí)效性較強(qiáng)
11、,收益法中采用的市場(chǎng)租金及相關(guān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用均來(lái)自市場(chǎng)調(diào)查,其時(shí)效性也較強(qiáng),故兩種估價(jià)方法的參數(shù)確定的時(shí)效性均得10分。(5)估價(jià)結(jié)果的現(xiàn)勢(shì)性:比較法選取的比較實(shí)例在區(qū)位狀況上與估價(jià)對(duì)象基本一致,但實(shí)物狀況上尚有一些區(qū)別,即使做了修正,其現(xiàn)勢(shì)性依然略顯不足,收益法是間接通過(guò)房地產(chǎn)的收益來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的,其測(cè)算結(jié)果是一種收益價(jià)格,其現(xiàn)勢(shì)性略顯不足,而且兩種方法均未考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。經(jīng)調(diào)查該區(qū)域曾經(jīng)成交的案例以及評(píng)估人員以往的估價(jià)業(yè)務(wù)結(jié)果比較來(lái)看,該估價(jià)對(duì)象的合理價(jià)位應(yīng)在5500 6000元平方米較合適,因此給兩種方法的得分均為1 5分。比較法的得分為65分,收益法的得分為55 分,則比較法的權(quán)重值=65/ (65+55) =54.17%收益法的權(quán)重值=55/ (65+55) =45.83%從以上打分過(guò)程及權(quán)重值結(jié)果看,較好的體現(xiàn)了比較法作為主要估價(jià)方法的原則,而且權(quán)重值以取整數(shù)為宜,最后確定比較法權(quán)重為54%,收益法測(cè)算結(jié)果
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