利率變化對(duì)我國(guó)房貸市場(chǎng)的影響分析

1、 利率變化對(duì)我國(guó)房貸市場(chǎng)的影響分析摘要：利率不僅僅只是作為金融系統(tǒng)中最重要變量而存在的，同時(shí)也是影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最主要的變量之一。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中政府或者是銀行經(jīng)常運(yùn)用利率的傳導(dǎo)作用來(lái)調(diào)節(jié)行業(yè)的發(fā)展。利率與稅收、信貸等其他的經(jīng)濟(jì)杠桿相比，巨有較強(qiáng)的靈活性、有償性以及間接性。在中國(guó)房地產(chǎn)大熱轉(zhuǎn)冷之后以及世界進(jìn)入后金融危機(jī)時(shí)代開(kāi)始，我國(guó)政府也加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和管理。本文主要從利率在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用、利率變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響以及加強(qiáng)利率在房貸市場(chǎng)中的作用這三個(gè)方面來(lái)展開(kāi)綜合性的論述。關(guān)鍵詞：利率變化；房貸市場(chǎng)；地產(chǎn)行業(yè)；影響；分析自從1998年我國(guó)大范圍的停止實(shí)物分房之后，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的

2、影響力進(jìn)一步削弱，同時(shí)也標(biāo)志我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)一只腳邁進(jìn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)化的行列。然而房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展并沒(méi)有給我國(guó)的住房消費(fèi)者帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的利益，反而使房?jī)r(jià)一路飆升，使眾多的購(gòu)房者望而卻步、望房興嘆。我國(guó)房地產(chǎn)的生產(chǎn)與消費(fèi)都與金融體系有著密切的關(guān)系，因此金融相關(guān)政策的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行有著重大的影響。從宏觀上來(lái)看，近幾年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的起落都與央行的利率調(diào)整有著莫大的干系?？v觀最近幾次央行利率的頻繁調(diào)整，無(wú)不或近或遠(yuǎn)的影響著房地產(chǎn)行業(yè)的走向。因此，從當(dāng)前我國(guó)和國(guó)際的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出發(fā)，來(lái)研究利率變化對(duì)我國(guó)房貸市場(chǎng)的影響具有比較重要、深遠(yuǎn)的意義。1、 利率在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用對(duì)利率在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用進(jìn)

3、行分析與論述，有助于我們了解利率與房地產(chǎn)各主體、各環(huán)節(jié)的密切關(guān)系，從而才能從利率的變化中來(lái)探討其對(duì)房貸市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，具體的內(nèi)容主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1） 利率對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中所起到作用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)比較浩大的工程建造活動(dòng)，期間所運(yùn)用到的各種資源以及所造成的排放都是巨大的。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商投入的資本是比較多的。動(dòng)輒十幾億甚至幾十億的運(yùn)作資金，大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不能確保資金的及時(shí)性以及資金鏈的高效循環(huán)。而銀行作為資金運(yùn)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)之一，自然成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商青睞的對(duì)象。因此，銀行利率的高低對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有著重要的影響。這主要體現(xiàn)在：首先，利率的高低會(huì)在很大程度上影

4、響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)使用資金的巨大數(shù)量以及房地產(chǎn)資金回籠周期長(zhǎng)等等特點(diǎn)，使得原本并不高的銀行貸款利率成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一種重要負(fù)擔(dān)。如果地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)處理好工程建設(shè)所使用的銀行貸款，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本將會(huì)隨著時(shí)間推移不斷上漲。其次，銀行利率高低對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)也能夠產(chǎn)生比較重要的影響。在直接的影響上，銀行利率可以通過(guò)影響成本來(lái)控制開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)。而利率還可以在宏觀上通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)興衰以及影響消費(fèi)者來(lái)控制地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)。最后，利率還對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整有著重要的影響。利率上升將會(huì)改變地產(chǎn)融資的環(huán)境，嚴(yán)重阻礙中小企業(yè)的融資以及資金量供應(yīng)，從而為實(shí)力較強(qiáng)的地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較好的

5、發(fā)展環(huán)境，為行業(yè)兼并與整合提供良好的契機(jī)。所以說(shuō)，利率對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也有著重要的作用。（2） 利率對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)所起到的作用自從我國(guó)各大商業(yè)銀行開(kāi)始推行購(gòu)房貸款這一金融業(yè)務(wù)以來(lái)，貸款購(gòu)房已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)住房的重要形式之一。而銀行利息的變化也會(huì)通過(guò)影響地產(chǎn)消費(fèi)者的還貸能力、理財(cái)觀念以及消費(fèi)能力來(lái)對(duì)他們的消費(fèi)行為產(chǎn)生重要影響。下面我們也從三個(gè)方面展開(kāi)探討：首先，當(dāng)銀行貸款利率提高了以后，將會(huì)直接提高消費(fèi)者償還貸款的金額，從而增加地產(chǎn)消費(fèi)者的購(gòu)房成本，也可以說(shuō)這會(huì)直接降低住房消費(fèi)者的消費(fèi)能力，使他們的生活質(zhì)量受到嚴(yán)重的影響，同時(shí)也會(huì)降低他們對(duì)住房的購(gòu)買(mǎi)能力。其次，存款利率提高以后

6、，會(huì)嚴(yán)重影響居民的理財(cái)觀念，從而調(diào)整理財(cái)?shù)慕Y(jié)構(gòu)，將會(huì)增加銀行存款在閑置資金中的比例，從而降低購(gòu)買(mǎi)土地、住房等不動(dòng)產(chǎn)上的理財(cái)投資。這也將會(huì)使投資性購(gòu)房的行為大大減少，從而降低了整個(gè)市場(chǎng)的房屋需求數(shù)量。最后，反過(guò)來(lái)講，如果銀行施行降低貼現(xiàn)率以及存款利率的貨幣政策，將會(huì)從影響消費(fèi)者能力以及理財(cái)能力的雙重角度來(lái)促使更多的資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而刺激房屋消費(fèi)的快速增長(zhǎng)。（3） 利率是房?jī)r(jià)調(diào)控的重要工具盡管我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)近三十年的現(xiàn)代化發(fā)展，也取得了驕人的成果，但是這與我國(guó)政府的大力扶持和地方財(cái)政的支持是密不可分的。畢竟國(guó)家要從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)確保國(guó)內(nèi)重要行業(yè)的健全以及重要行業(yè)的高水平和高國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力

7、。所在在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的初期，國(guó)家通過(guò)一系列的刺激性政策和優(yōu)惠政策，從開(kāi)發(fā)與消費(fèi)等多個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)這也是我國(guó)在次貸危機(jī)之后，開(kāi)始通過(guò)頒布一系列的政策來(lái)降溫國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展熱，從而有效地控制我國(guó)的通貨膨脹率，避免泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。而利率政策則是中央銀行貨幣政策中最經(jīng)常采用的一種調(diào)控方式。通過(guò)上面的分析與論述我們也可以看出，存、貸款利率的降低與上升，不僅可以通過(guò)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本與利潤(rùn)來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的高低，同時(shí)也可以通過(guò)影響消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力和理財(cái)觀念來(lái)左右房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)，從而影響市場(chǎng)供求來(lái)制衡住房的市場(chǎng)價(jià)格。政府也正是運(yùn)用利率杠桿的這些重要影響來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。因此

8、我們說(shuō)，利率是作為房?jī)r(jià)調(diào)控的重要工具而存在的。2、 利率變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響分析房地產(chǎn)行業(yè)的綜合情況才是左右房地產(chǎn)消費(fèi)的直接影響因素，而房地產(chǎn)消費(fèi)則是房貸的根源所在。因此，我們通過(guò)分析利率變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的影響，是從根源上探討利率變化對(duì)房貸市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響。（1） 利率變化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的影響自我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)之后，商品房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就開(kāi)始日趨激烈，并且商品供大于求的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。如今越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商感到房子越來(lái)越難賣(mài)，更有不少的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇轉(zhuǎn)型或者是實(shí)施發(fā)展戰(zhàn)略上的調(diào)整。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為資金密集型的企業(yè)，其對(duì)于資金的依賴(lài)還是比較大的。銀行利率的降低將

9、會(huì)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，從而增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。但是，目前更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困難主要在房產(chǎn)銷(xiāo)售上，對(duì)于借貸用來(lái)開(kāi)發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售困難則意味著企業(yè)資金周轉(zhuǎn)慢，貸款償還能力低、償還周期長(zhǎng)，而利潤(rùn)的降低則會(huì)給企業(yè)帶來(lái)的信貸上的優(yōu)惠。但是從房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展上來(lái)看，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際幫助并不大，不足以改變房地產(chǎn)企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)困難的窘境。但是這并不是絕對(duì)的，對(duì)于一些資金周轉(zhuǎn)快的房地產(chǎn)企業(yè)利率降低能給其帶來(lái)很大的信貸優(yōu)惠。反之，利率上升則會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的信貸損失，從而嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。（2） 利率變化對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生的影響利率變化對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生的影響主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)主要

10、的方面：一方面，如果銀行利率下調(diào)，則會(huì)降低貸款買(mǎi)房消費(fèi)者的購(gòu)房成本，從而提高他們的還貸能力以及購(gòu)買(mǎi)能力，進(jìn)而起到一種刺激性消費(fèi)的作用。此外，存款利率的下降也將會(huì)影響消費(fèi)者理財(cái)觀念，從而加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資。另一方面，從我國(guó)目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，住房消費(fèi)對(duì)于大多數(shù)的群眾來(lái)說(shuō)還是一向比較謹(jǐn)慎性的消費(fèi)行為，畢竟商品房所需要的金額還是比較高的。在當(dāng)前人們住房消費(fèi)觀念更加現(xiàn)代化的前提下，人們更多地是考慮住房的綜合性條件，比如說(shuō)價(jià)位、樣式、舒適性、安全性等等。因此說(shuō)，盡管利率的下調(diào)能夠影響住房的消費(fèi)，但是這并不能主導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)心理。（3） 利率變化對(duì)國(guó)家宏觀政策產(chǎn)生的影響在中央人民銀行宣布調(diào)低利息的同時(shí)，說(shuō)

11、明國(guó)家依然繼續(xù)實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，在收縮銀根的同時(shí)，合理的控制通貨膨脹，確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)在后金融危機(jī)時(shí)代能夠持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。在這樣的經(jīng)濟(jì)和政策大環(huán)境下，國(guó)際固定資產(chǎn)的投資規(guī)模將得以有效的控制，而房地產(chǎn)的發(fā)展也勢(shì)必將被納入新的發(fā)展軌道，逐漸進(jìn)入良性發(fā)展的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律中去。所以說(shuō)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)將仍然一買(mǎi)方市場(chǎng)為主，供大于求、競(jìng)爭(zhēng)激烈的整體特征很難因?yàn)榫植織l件的轉(zhuǎn)變而出現(xiàn)變動(dòng)。盡管利率調(diào)低所表現(xiàn)出的國(guó)家經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用，可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定程度的影響，但是房地產(chǎn)銷(xiāo)售以及整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展逐漸減緩的整體態(tài)勢(shì)難以發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。（4） 國(guó)際環(huán)境以及周邊國(guó)家、地區(qū)給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)

12、市場(chǎng)帶來(lái)的影響自美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)以來(lái)，世界開(kāi)始進(jìn)入后金融危機(jī)時(shí)代，發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)下滑以及世界經(jīng)濟(jì)的持續(xù)低迷，使得各行業(yè)的發(fā)展都變得異常艱難。從整體上來(lái)看，整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都處于一個(gè)正在調(diào)整的階段，日本今年上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超過(guò)1%，全年有望達(dá)到2%，但是較之前幾年增長(zhǎng)的幅度已經(jīng)大為減慢，并且有愈來(lái)愈緩慢的趨勢(shì)，況且其依靠外需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的整體結(jié)構(gòu)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變，今年上半年貿(mào)易逆差更是創(chuàng)下了三十年來(lái)的新高，達(dá)到了2.9萬(wàn)億日元。而作為歐盟領(lǐng)頭羊的德國(guó)今年上半年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還不到1%，全年有望達(dá)到0.7%，除了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度緩慢以外，其對(duì)于歐盟整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并沒(méi)有帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的幫助，歐盟經(jīng)濟(jì)體的整體經(jīng)濟(jì)逐

13、漸下滑已經(jīng)成為無(wú)法有效控制的態(tài)勢(shì)。與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)有重要關(guān)聯(lián)的香港近年來(lái)也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，通貨膨脹率以及失業(yè)率卻是逐漸增高，房屋價(jià)格更是連年下降。這種世界性的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，使得原本看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)大為減少，所以國(guó)內(nèi)期望通過(guò)吸收外資，振興國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售的想法，開(kāi)始變得飄渺和不切實(shí)際。（5） 利率的改變通過(guò)資本市場(chǎng)來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)在以上的分析中我們可以看出，如果利率變化僅僅通過(guò)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者是住房消費(fèi)者來(lái)影響房屋開(kāi)發(fā)與消費(fèi)，那么其在這中間所起到的作用是無(wú)關(guān)緊要的。然而，證券價(jià)格與利率之間卻是存在著比較大的依存關(guān)系，利率上升，證券作為融資的一種手段也勢(shì)必跟著上漲，房地產(chǎn)商想要從資本市場(chǎng)上取

14、得可利用的資金，也勢(shì)必會(huì)增加融資的成本。這也意味著房地產(chǎn)商的融資能力開(kāi)始下降，房屋建造成本的也開(kāi)始上揚(yáng)，從而影響了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)能力，給房產(chǎn)市場(chǎng)的供給帶來(lái)了一定的影響。從另外一個(gè)方面來(lái)講，證券投資和房地產(chǎn)投資本身就像一個(gè)蹺蹺板一樣，畢竟兩者作為兩種不同的投資方式，具有很大的對(duì)立性。當(dāng)證券投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)加大時(shí)，市場(chǎng)上的閑置資金將會(huì)轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)為代表的不動(dòng)產(chǎn)投資，從而使房產(chǎn)需求增加。此外，利率在外匯市場(chǎng)上的影響也能通過(guò)連鎖反應(yīng)來(lái)影響國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果一國(guó)的利率上升，就會(huì)使該國(guó)的金融資產(chǎn)對(duì)本國(guó)和外國(guó)的金融投資者產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，從而導(dǎo)致資本外流，引起匯率的升值。近年來(lái)人民幣就是其結(jié)果之一，在目前

15、越來(lái)越開(kāi)放的資本市場(chǎng)中，這將會(huì)吸引更多的國(guó)際熱錢(qián)涌入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，如果控制不當(dāng)，這將會(huì)對(duì)過(guò)的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不利的影響。3、 利率變化對(duì)房貸市場(chǎng)產(chǎn)生的影響通過(guò)我們對(duì)利率在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用以及利率變化給房地產(chǎn)造成的影響進(jìn)行的分析與研究，我們可以從中總結(jié)出利率變化對(duì)房貸市場(chǎng)產(chǎn)生的影響。下面我們就從兩大方面進(jìn)行簡(jiǎn)要的論述。（1） 利率變化對(duì)房貸市場(chǎng)產(chǎn)生的宏觀影響通過(guò)利率變化對(duì)房地產(chǎn)商以及消費(fèi)者產(chǎn)生的直接影響，我們可以直觀的看出，如果銀行利率下調(diào)，將會(huì)使得房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)成本減少，同時(shí)也使得消費(fèi)者在貸款購(gòu)房整個(gè)過(guò)程中銷(xiāo)售很大的優(yōu)惠。從理論上來(lái)講，在買(mǎi)方市場(chǎng)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)必定利用這一有利的時(shí)機(jī)開(kāi)展積

16、極的銷(xiāo)售策略，而消費(fèi)者也勢(shì)必會(huì)抓住這樣的優(yōu)惠機(jī)會(huì)，在雙方的共同作用下，將會(huì)大大提升商品房的成交率，從而給房貸市場(chǎng)帶來(lái)更多的交易機(jī)會(huì)。所以說(shuō)，利率的下調(diào)將會(huì)促進(jìn)房貸市場(chǎng)的快速發(fā)展。反過(guò)來(lái)講，如果利率上調(diào)，那么所有的結(jié)果也將隨之轉(zhuǎn)變。（2） 利率變化對(duì)房貸市場(chǎng)產(chǎn)生的客觀影響上面的結(jié)論是在理想的狀態(tài)下所推論出來(lái)的，但是我們應(yīng)該更加客觀的分析利率變化對(duì)房貸市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響。首先，房貸市場(chǎng)是因?yàn)樽》康匿N(xiāo)售行為而存在的，在買(mǎi)方市場(chǎng)下，房屋消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)住房的影響因素并不是僅有住房貸款成本這一項(xiàng)，當(dāng)前他們考慮更多的是住房的綜合性條件。其次，利率變化時(shí)可以通過(guò)影響資本市場(chǎng)來(lái)吸引更多的市場(chǎng)資金進(jìn)入到房屋的消費(fèi)中來(lái)，

17、但是在商品房投資日益不被看好的大環(huán)境下，更多的投資者選擇的是持幣觀望或者是轉(zhuǎn)投其他不動(dòng)產(chǎn)。利率的變化并不能左右住房的消費(fèi)，自然對(duì)房貸市場(chǎng)的影響也不是絕對(duì)性的。最后，無(wú)論是正常性的住房消費(fèi)還是投資性的住房消費(fèi)，現(xiàn)在整體房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢以及人們理性消費(fèi)的觀念越來(lái)越高，使得人們?cè)谧》肯M(fèi)面前變得更加的謹(jǐn)慎與理性。因此客觀說(shuō)，利率變化能夠?qū)Ψ抠J市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，但是影響作用并不大。4、 完善利率在房貸市場(chǎng)中作用的措施目前國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與消費(fèi)調(diào)整的整體政策短時(shí)間內(nèi)是不會(huì)改變的，因此加強(qiáng)利率在房貸市場(chǎng)中的調(diào)控作用就顯得尤為重要，下面我們就來(lái)提出一些針對(duì)性的措施和建議，以提高利率在房貸市場(chǎng)中的作用

18、。（1） 商業(yè)銀行應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和防范根據(jù)國(guó)際上的操作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)利率進(jìn)入市場(chǎng)化，實(shí)際利率以及名義利率都將出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。因此商業(yè)銀行必須重視利率變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和防范能力。其中要更加注重利率上漲對(duì)住房抵押貸款的影響，加強(qiáng)住房抵押抵押貸款的控制與管理。經(jīng)常采取的措施一般是：合理的預(yù)測(cè)利率上漲給居民生活以及物價(jià)水平帶來(lái)的影響，嚴(yán)格準(zhǔn)確的界定貸款人月還款金額所占其收入的比例，同時(shí)還要從整體上控制好住房抵押貸款在貸款中的比例，爭(zhēng)取將風(fēng)險(xiǎn)納入到可控制的范圍之內(nèi)，為利率變動(dòng)的影響提供足夠的應(yīng)對(duì)空間。（2） 建立健全可調(diào)整利率的抵押貸款可調(diào)整利率 的抵押貸款與固定利率的抵押貸款

19、相比，具有更大的靈活性和機(jī)動(dòng)性。它可以隨著市場(chǎng)利率的變化而不斷進(jìn)行周期性的調(diào)整，并且這種調(diào)整的周期也可以根據(jù)具體的情況來(lái)做出相應(yīng)變化。這種周期性的調(diào)整將有利于改善商業(yè)銀行存貸款期限的配比，從而有利于在金融調(diào)控和市場(chǎng)發(fā)展之間取得很好地平衡。（3） 健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度盡管當(dāng)前貸款擔(dān)保行業(yè)已經(jīng)在我國(guó)開(kāi)始大范圍內(nèi)的發(fā)展，但是制度與規(guī)范上以及自身的各項(xiàng)機(jī)制健全上依然存在較大的弊端。住房貸款擔(dān)保作為住房貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的一種重要措施，其對(duì)于房貸市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展有著不言而喻的作用。健全它的主要措施有以下幾個(gè)方面：首先，加強(qiáng)對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的規(guī)范化管理以及相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管能力。其次，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同管理，提高個(gè)人住房貸款的信用度，保障銀行貸款的及時(shí)回收。最后，建立健全