房地產(chǎn)建安企業(yè)納稅地點

1、一、營業(yè)稅關(guān)于納稅地點的規(guī)定根據(jù)營業(yè)稅條例，營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)的納稅地 點是機構(gòu)所在地或居住地。但是建筑業(yè)、土 地使用權(quán)、不動產(chǎn)不一樣。提供建筑勞務(wù)，納稅地點是勞務(wù)發(fā)生地。也就是在哪干活，在哪繳稅。轉(zhuǎn)讓或出租土地使用權(quán)，納稅地點是土地所在地。也就是土地在哪，在哪繳稅。銷售、出租不動產(chǎn)，納稅地點是不動產(chǎn)所在 地。也就是房子在哪，在哪繳稅。二、增值稅關(guān)于納稅地點的規(guī)定I根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營 業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅 201636號，以下簡稱36號文）關(guān)于增值 稅納稅地點的規(guī)定，固定業(yè)戶原則是機構(gòu)所在地，總分機構(gòu)不在 同一縣（市）的，分別向各自主管稅局申報 納稅。非固定業(yè)戶的納稅地

2、點是應(yīng)稅行為發(fā)生地，如果在發(fā)生地沒有申報， 再向機構(gòu)所在地申 報納稅。個人提供建筑服務(wù)，銷售或者租賃不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，基本沿用營業(yè)稅的規(guī) 定，向建筑服務(wù)發(fā)生地、不動產(chǎn)所在地、自 然資源所在地主管稅局申報納稅。三、銷售不動產(chǎn)的增值稅納稅地點銷售不動產(chǎn)的納稅地點，根據(jù)銷售方是不是 房地產(chǎn)企業(yè)，銷售的不動產(chǎn)，是營改增之前 還是之后取得的，是自建的還是非自建的， 有不同的規(guī)定。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅地點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其自行開發(fā)的房地產(chǎn) 項目，納稅地點是機構(gòu)所在地，不要向不動 產(chǎn)所在地稅局納稅。與房地產(chǎn)企業(yè)納稅地點有關(guān)的文件是36號文和關(guān)于發(fā)布 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行 開發(fā)的房地產(chǎn)項目

3、增值稅征收管理暫行辦 法的公告（國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 18 號，以下簡稱 18 號公告）， 36 號文對納 稅地點的規(guī)定， 是機構(gòu)所在地， 18 號公告沒 有在不動產(chǎn)所在地繳納增值稅的規(guī)定，哪怕 是預(yù)繳增值稅，也沒有規(guī)定在不動產(chǎn)所在地 預(yù)繳。根據(jù) 18 號公告，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行 開發(fā)的房地產(chǎn)項目， 包括自己拿地開發(fā)的項 目和以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項 目繼續(xù)開發(fā)，并以自己的名義立項銷售。（二）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅地點根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布 納稅人轉(zhuǎn)讓 不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 > 的公告 （國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 14 號，以下 簡稱 14 號公

4、告），非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅 地點，包括機構(gòu)所在地和不動產(chǎn)所在地，而 且稅局都不一樣。1、關(guān)于納稅地點的概括性描述向不動產(chǎn)所在地的地稅局繳納全部或預(yù)繳 部分稅款， 向機構(gòu)所在地的國稅局履行申報 程序或也繳納部分稅款。如果轉(zhuǎn)讓營改增之前取得的不動產(chǎn)， 選擇簡 易計稅，不論是否自建，都是向不動產(chǎn)所在 地的地稅局繳納全部稅款， 向機構(gòu)所在地的 國稅局，履行申報程序。自建和非自建的區(qū) 別在于銷售額的計算不同，自建的不動產(chǎn)， 按照全額計算，非自建的不動產(chǎn)，可以扣除 購置時的原價或取得時的作價。如果轉(zhuǎn)讓營業(yè)增之前取得的不動產(chǎn)， 選擇一 般計稅，或者是轉(zhuǎn)讓營改增之后取得不動產(chǎn)， 只能選擇一般計稅，不論是否自

5、建，都是向 不動產(chǎn)所在地的地稅局預(yù)繳部分稅款，再向機構(gòu)所在地的國稅局申報納稅。自建和非自建的區(qū)別在于， 預(yù)繳時銷售額的 計算不同，自建的不動產(chǎn)，按照全額計算預(yù) 繳的銷售額，非自建的不動產(chǎn)，可以扣除購 置時的原價或取得時的作價，作為預(yù)繳的銷售額2、關(guān)于納稅地點的具體規(guī)定根據(jù)不同情況，納稅地點的規(guī)定如下：（1）轉(zhuǎn)讓營改增之前取得的不動產(chǎn)（非 建） - 簡易計稅以全部價款和價外費用扣除購置原價或取 得作價后的余額， 按照 5% 征收率計算稅額， 向不動產(chǎn)所在地的地稅局預(yù)繳稅款， 向機構(gòu) 所在地的國稅局申報納稅。這里需要指出的是， 5% 是征收率，不是預(yù) 征率，全部稅款都繳在不動產(chǎn)所在地了，向 機構(gòu)所

6、在地只是履行個申報程序。（ 2）轉(zhuǎn)讓營改增之前取得的不動產(chǎn) （自建）-簡易計稅不做任何扣除，以全部價款和價外費用，按照 5% 征收率計算納稅。向不動產(chǎn)所在地的地稅局預(yù)繳全部稅款， 向機構(gòu)所在地的國稅局履行申報納稅程序。（3）轉(zhuǎn)讓營改增之前取得的不動產(chǎn)（非自 建） - 一般計稅 以取得的全部價款和價外費用為銷售額， 按 照 11% 的稅率，計算應(yīng)納稅額。以取得的全部價款和價外費用扣除購置原 價或取得作價后的余額， 按照 5% 的預(yù)征率， 向不動產(chǎn)所在地的地稅局預(yù)繳稅款， 向機構(gòu) 所在地的國稅局申報納稅。需要注意的是，這里的 5% 是預(yù)征率。選擇 一般計稅方式的， 在不動產(chǎn)所在地繳納部分 稅款，在

7、機構(gòu)所在地繳納部分稅款。（ 4）轉(zhuǎn)讓營改增之前取得的不動產(chǎn) （自建）般計稅 以取得的全部價款和價外費用為銷售額， 按 照 11% 的稅率，計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用， 按 照 5% 的預(yù)征率，向不動產(chǎn)所在地的地稅局 預(yù)繳稅款， 向機構(gòu)所在地的國稅局申報納稅。這種情況，不動產(chǎn)所在地和機構(gòu)所在地，都 需要繳納部分稅款。（5）轉(zhuǎn)讓營改增之后取得的不動產(chǎn)（非建） - 一般計稅以取得的全部價款和價外費用為銷售額， 按 照 11% 的稅率，計算應(yīng)納稅額。以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn) 購置原價或取得作價后的余額，按照 5% 的 預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地的地稅局預(yù)繳稅款， 向機構(gòu)所在

8、地的國稅局申報納稅。（ 6）轉(zhuǎn)讓營改增之后取得的不動產(chǎn) （自建）- 一般計稅以取得的全部價款和價外費用為銷售額， 按 照 11% 的稅率，計算應(yīng)納稅額。以取得的全部價款和價外費用，按照5% 的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地的地稅局預(yù)繳稅款， 向機構(gòu)所在地的國稅局申報納稅。四、提供建筑服務(wù)的增值稅納稅地點建筑業(yè)的特點之一是，服務(wù)發(fā)生地和機構(gòu)所在地往往分離。36號文的附件二和關(guān)于 發(fā)布 < 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù) 增值稅征收管理暫行辦法 >的公告（國家稅 務(wù)總局公告201年第17號，以下簡稱17 號公告），規(guī)定了建筑業(yè)的納稅地點。（一）建筑服務(wù)納稅地點的一般規(guī)定向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款,向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。盡管納稅地點不同，但都是國稅局。（二）一般納稅人一般計稅方法的預(yù)繳一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)， 適用一般計稅方法計稅的， 以取得的全部價 款和價外費用扣除支付的分包款后的余額， 按照2%的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。（三）一般納稅人簡易計稅方法的預(yù)繳一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)， 選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的 余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。（