房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(2)--基本術(shù)語

1、.房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)（2）- 基本術(shù)語房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)（ 2）-基本術(shù)語提要：房地產(chǎn)估價是由專業(yè)估價人員以房地產(chǎn)為對象，根據(jù)委托人不同的估價目的，按照一定的體價程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上來自物業(yè)管理資料下載房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)（2） -基本術(shù)語補交價指對行政劃撥或無償使用的國有地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時所收取的價額款。該價一般是根據(jù)評估的價格確定，并低于市場價。若今后按市場價格水平補交價款時，贏余就應(yīng)放在市場交易價里。確認(rèn)價是目前政府有關(guān)管理部門對評估機構(gòu)評估地產(chǎn)所認(rèn)定的價格。該價格可以是原評估價格，也可以不是?；鶞?zhǔn)地價指城鎮(zhèn)各類各級土地或某區(qū)域內(nèi)土地的平均價格。標(biāo)定地價指城鎮(zhèn)各標(biāo)準(zhǔn)地塊的

2、價格。房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價是由專業(yè)估價人員以房地產(chǎn)為對象，根據(jù)委托人不同的估價目的，按照一定的體價程序，在綜合分析影.響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價格客觀合理的估計、推測或判斷。住房公積金我國從 1991 年開始在全國城鎮(zhèn)實行住房公積金制度： 在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶，由政府設(shè)立的公積金法定管理機構(gòu)集中管理。 住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實質(zhì)是把低工資時單位用于住房實物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達(dá)到轉(zhuǎn)換住房分配機制的目

3、的。實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進(jìn)政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進(jìn)住房建設(shè)。安居工程國家安居工程是黨和政府為推動城鎮(zhèn)住房制度改革，加快城市住宅建設(shè)及解危、解困和建立住房新制度的重大舉措。實施國家安居工程可以調(diào)動各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會化進(jìn)程，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)。貨幣分房所謂貨幣分房，就是把原來單位以實物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消費因素，納入職.工工資，成為居民的住房消費基金，變實物為工資分配，由職工自己買房或租房。住宅的進(jìn)深住宅的長度或進(jìn)深，在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻之

4、間的實際長度。為了保證住宅具有良好的自然休光和通風(fēng)條件，從理論上說，住宅的進(jìn)深不宜過大。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：米、米、米、米、米、米、米、米、米、米、米。復(fù)式住宅這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，實際早在層高較高的一層樓中增建一個米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅，復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。 一層的廚房高 2 米，上層貯藏間高米；一層起居室高 2 米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無法直立。復(fù)式住宅的經(jīng)濟性體現(xiàn)在：1、平面利用系數(shù)高，

5、通過夾層，可使住宅的使用面積提高50%-70%。2、戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價。3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比， 土地利用率可提高40%。在很多大城市，.此種住宅推廣很快，已成為住宅市場上的熱銷產(chǎn)品。小康型住宅是指為實施國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程 "2000 年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程 "項目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅，這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。解困房指在實施 " 安居工程 "之前或未實施安居工程的各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困

6、難，專門修建用于解決住房困難戶和擁護(hù)戶而修建的住房。實施安居工程的城市已陸續(xù)將解困房與安居房合在一起。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應(yīng)。解困房只售給經(jīng)審查合格的無房戶和住房困難戶。土地使用年期凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。一次性付款這是在賣方市場時最為常見的銷售方式，在買方市場時.一般多見于那些低價位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機的靈丹妙藥。智能化大廈又

7、稱 " 智能型大廈 " 是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計算機、通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機結(jié)合，通過對設(shè)備的自動監(jiān)控、對信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡稱為 3A 建筑，即：建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)（ BAS），辦公自動化系統(tǒng)（ oAS）通信自動化系統(tǒng)（ cAS），其中 BAS 中應(yīng)包含 FAS 和 SAS 兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為 5A 建筑的，即消防自動化系統(tǒng) FAS） ,保安自動化系統(tǒng)（ SAS）。宗地圖宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。 包括：宗地權(quán)

8、屬界線、 界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。結(jié)構(gòu)面積住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組.成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。房地產(chǎn)抵押貸款所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸

9、款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。在房地產(chǎn)交易中國家規(guī)定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)雖然風(fēng)險較少，但并不是毫無風(fēng)險，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在，為了盡量規(guī)避風(fēng)險、減少經(jīng)濟損失，購買房地產(chǎn)保險就很

10、有必要。所謂.房地產(chǎn)保險，主要是指以房屋設(shè)計、營建、銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險標(biāo)的的保險。一般來說由以下三種形式：房地產(chǎn)財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責(zé)任保險、房地產(chǎn)人身保險。房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對自己的房產(chǎn)所享有的占有、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)（ 2）-基本術(shù)語提要：房地產(chǎn)估價是由專業(yè)估價人員以房地產(chǎn)為對象，根據(jù)委托人不同的估價目的，按照一定的體價程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上來自物業(yè)管理資料下載使用、收益和處分的權(quán)力。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對其房屋事實上的控制權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的

11、利益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實上或法律上對房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外） 。物業(yè)管理建設(shè)部 1994 年發(fā)布的 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘牧業(yè).管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。也就是說，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔。房改房指* 、企事業(yè)單位在推進(jìn)房改過程中， 按各單位

12、確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務(wù)、職稱打分計算） ，已經(jīng)分配或?qū)⒁峙?、?zhí)行國家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)價或成本價出售、出租的住房。這類房屋不是通過市場獲得，是一種準(zhǔn)商品房。銷售對象是單位在冊職工。住宅的開間在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)1987 年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：米、米、米、米、米、米、米。躍層式住宅這類住宅的特點是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之產(chǎn)的交通不通過公共樓梯

13、，而采用戶內(nèi)獨用小樓梯.聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設(shè)電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。這類住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設(shè)計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設(shè)計中得到廣泛推廣。購房面積商品房與其他商品有一點是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。除獨

14、立使用的空間外，公用部位、公用設(shè)施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按" 套 "或 " 單元 " 銷售的商品房面積應(yīng)為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分之和。即商品房銷售面積= 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積。安居房為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到置業(yè)安居，近幾年國家開始實施安居工程，推動住房制度改革。安居房指由國家安排貸款和地方自籌資.金建設(shè)（一般為 4：6）的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在 55 平方

15、米以下。要求精心設(shè)計，保證施工質(zhì)量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。微利房指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房，面向社會銷售。這類房屋不帶有政府行為，只是開發(fā)商為了促銷，對自己在城市遠(yuǎn)郊修建的交通不便的商品房實行低價銷售。此類房屋價格誘人， 隨著城市規(guī)模的擴大、 城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。三通一平指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定要求。宗地宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地， 以宗地為基本單位統(tǒng)一編號， 叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如： B107-24 這個地號表示福田區(qū)第 1 帶 07 片第 24 宗地。銀行按揭銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購.房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5 年到 20 年不等，在國外還有長達(dá)30年的。銀行按揭業(yè)務(wù)在國內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市