山西太原漪汾橋西康橋與牛津項(xiàng)目銷售代理提案報(bào)告20120221.

1、太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！恒達(dá)世行 策研中心 2001-2011提報(bào)時(shí)間 ：2011年11月24日pm:3:00山西 晉中晉中銷售代理競標(biāo)文件 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！金圣甲第中港演藝中心普國西部廣場文華園竹韻加州小鎮(zhèn)園梅源商務(wù)中心奧林花園祥和名邸龍湖六號(hào)中環(huán)MAX太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值?。ㄉ轿鞯禺a(chǎn)流通綜合服務(wù)龍頭企業(yè)完成的片區(qū)項(xiàng)目標(biāo)桿）2003年 金港花園（長治）年度城市最高售價(jià)2005年 新世界購物廣場（長治）長治長鋼地區(qū)最大規(guī)模購物中心2006年 圣會(huì) 家天下（臨汾）區(qū)域價(jià)值標(biāo)高項(xiàng)目2007年年 天星錦苑（晉中）年度城市最高房價(jià)天星錦苑（晉中）年度城市

2、最高房價(jià)2007年 尚領(lǐng)鑒筑（陽泉）年度城市最高房價(jià)2008年年 北晨峰景（晉中）城市觀景高層經(jīng)典案例北晨峰景（晉中）城市觀景高層經(jīng)典案例2009年年 金潞苑（晉中）年度城市最高房價(jià)金潞苑（晉中）年度城市最高房價(jià)2011年 翡酈山（晉城）看盤當(dāng)日銷售過億年度城市房價(jià)新高2011年 玉龍灣公館（晉城）年度城市房價(jià)新高太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！1項(xiàng)目印象項(xiàng)目印象&目標(biāo)解讀目標(biāo)解讀太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！項(xiàng)目印象：地理位置資質(zhì)可圈可點(diǎn)，可謂源遠(yuǎn)流長。1、地段優(yōu)勢(shì)-位于漪汾橋西，長風(fēng)商務(wù)區(qū)的太原藍(lán)本，府西到河西的老城中心。太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效

3、創(chuàng)造價(jià)值！項(xiàng)目印象：本體資質(zhì)根骨一般，優(yōu)劣參半。2、行業(yè)成熟與項(xiàng)目定位沖突-體量一般、容積率很高、無規(guī)模景觀及充裕車位。太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！項(xiàng)目印象：項(xiàng)目周邊資源配套密集，生活便利。3、勝利橋-漪汾橋-迎澤橋-聚集2000年前后的太原中堅(jiān)階層，較高水品生活圈。太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！項(xiàng)目印象：教育資源優(yōu)勢(shì)突出，教育地產(chǎn)形象形成。4、幼兒園至大學(xué)均有較好教育資源-小戶型學(xué)區(qū)房市場適配程度較高太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！項(xiàng)目探索1：是否需要雙標(biāo)形象，教育與地段綜合資源并重？Answer1:來自廣告供應(yīng)商的描述，兩個(gè)公園距離項(xiàng)目的距離。建議

4、增加雙標(biāo)形象，主打教育，輔助地段及資源配套的豐富與稀缺，增加產(chǎn)品客群對(duì)應(yīng)群體。太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！項(xiàng)目探索2：開發(fā)周期過長，品牌積淀與項(xiàng)目口碑的矛盾與沖突？Answer2:推新盤，打新形象以規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)周期過長對(duì)市場信心的打擊，地產(chǎn)項(xiàng)目品牌周期偏短的行業(yè)規(guī)律已經(jīng)讓區(qū)域意向客戶喪失殆盡?？禈蚺c牛津尚未開盤銷售| 2012-01-17 16:04:17康橋與牛津兩棟26層，主推60-120平米戶型，尚未開盤銷售，價(jià)格未定，現(xiàn)接受預(yù)約咨詢，支持一次性、按揭付款。A棟已出地面；B棟蓋至地上5層?？禈蚺c牛津尚未開盤銷售| 2011-08-15 11:26:07康橋與牛津兩棟26層

5、點(diǎn)樓60-120平米戶型接受預(yù)約咨詢，尚未開盤銷售，價(jià)格未定，支持一次性、按揭付款。A棟已出地面；B棟蓋至地上5層。康橋與牛津恢復(fù)施工先接受預(yù)約咨詢| 2010-11-22 17:57:50康橋與牛津兩棟26層點(diǎn)樓60-120平米戶型預(yù)約咨詢。價(jià)格未定，支持一次性、按揭付款。A棟出正負(fù)零；B棟蓋至5層，已恢復(fù)施工。康橋與牛津預(yù)計(jì)11月開盤銷售| 2010-10-26 16:36:12康橋與牛津兩棟26層點(diǎn)樓60-120平米戶型預(yù)約咨詢，預(yù)計(jì)2010年11月開盤銷售?，F(xiàn)預(yù)計(jì)每平米起價(jià)5000元，均價(jià)5200元，支持一次性、按揭付款。A棟出正負(fù)零；B棟蓋至5層，尚未恢復(fù)施工。康橋與牛津新盤展示 接

6、受預(yù)約咨詢| 2010-09-15 16:11:34康橋與牛津兩棟26層點(diǎn)樓50-120平米戶型預(yù)約咨詢，每平米起價(jià)5000元，均價(jià)5200元，支持一次性、按揭付款。A棟出正負(fù)零；B棟蓋至5層，尚未恢復(fù)施工?？禈蚺c牛津| 2010-06-12 15:35:32康橋與牛津兩棟26層點(diǎn)樓50-120平米戶型預(yù)約咨詢，每平米起價(jià)5000元，均價(jià)5200元，支持一次性、按揭付款。A棟蓋至五層；B棟打地基中?？禈蚺c牛津| 2010-02-23 17:57:03現(xiàn)在預(yù)約排號(hào)中，排號(hào)費(fèi)5000，排號(hào)購房可享95折。尚未開盤?？禈蚺c牛津| 2010-02-01 16:34:05現(xiàn)排號(hào)中，B棟工程出地上三層，A

7、棟打完地基，均價(jià)4750元左右，已有土地證，熱賣50-120平米戶型，支持一次性付款、分期、按揭（首付30%）?？禈蚺c牛津| 2010-01-04 15:50:11預(yù)計(jì)2月開盤，現(xiàn)排號(hào)中。B棟工程出地上三層，A棟未動(dòng)工。預(yù)計(jì)價(jià)格在5000元左右，熱賣50-120平米戶型?？禈蚺c牛津| 2009-12-01 15:36:59工程進(jìn)度蓋至2層，開盤時(shí)間待定?？禈蚺c牛津| 2009-10-29 09:38:02預(yù)計(jì)11月開盤，現(xiàn)工程澆鑄階段，售樓處已建成康橋與牛津| 2009-08-27 15:20:11交5000元意向金，開盤享受95折康橋與牛津| 2009-07-30 14:55:22未售，前期

8、籌備，接受意向咨詢太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！項(xiàng)目目標(biāo)解讀：收益實(shí)現(xiàn)速度有既定要求風(fēng)險(xiǎn)控制強(qiáng)于利潤最大。雙指標(biāo)要求源于行業(yè)調(diào)控及項(xiàng)目自身特點(diǎn)。今年上半年亮相銷售，預(yù)計(jì)14個(gè)月分3期消化完畢1212年年3 3月月5 5月月7 7月月9 9月月1111月月1313年年1 1月月3 3月月5 5月月6 6月月8 8月月售樓部認(rèn)購強(qiáng)推A棟，2次強(qiáng)銷商鋪入市，B棟認(rèn)購清盤交房掃尾B棟強(qiáng)推開盤關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)度了解：項(xiàng)目進(jìn)度了解：p 整體項(xiàng)目預(yù)計(jì)分三次強(qiáng)勢(shì)公開銷售p 首推預(yù)計(jì)3月份展示區(qū)開發(fā)蓄客，5月份推出A棟開盤p 整體項(xiàng)目總戶數(shù)597戶，預(yù)計(jì)14個(gè)月內(nèi)消化完畢，平均消化速度約43套/月。

9、太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！項(xiàng)目目標(biāo)解讀：品質(zhì)追求高于速度追求1、價(jià)值實(shí)現(xiàn)突破區(qū)域現(xiàn)狀，看齊漪汾橋東價(jià)格第二陣營摩天石：摩天石：港均價(jià)14000濱河體育中心東門。浙江大廈：浙江大廈：住宅9000元太原電視臺(tái)南側(cè)。時(shí)間價(jià)值國際麗都城國際麗都城摩天石摩天石浙江大廈浙江大廈世紀(jì)柏林世紀(jì)柏林藍(lán)水假日藍(lán)水假日漪汾新居漪汾新居萬錦太和佳苑萬錦太和佳苑國際麗都城：國際麗都城：毛坯7500/平米原天龍啤酒廠廠址，18萬平社區(qū)。世紀(jì)柏林：世紀(jì)柏林：6600元/平米板式高層住宅，原山西建筑機(jī)械廠地址。藍(lán)水假日：藍(lán)水假日：毛坯6500元/平米板式高層，:玉門河與西渠路交匯處。第二集團(tuán)第二集團(tuán)漪汾新居

10、：漪汾新居：戶型84.2平米、85.2平米、81.7平米。均價(jià)5300元/ ，工程進(jìn)度：打樁完畢。萬錦太和嘉苑：萬錦太和嘉苑：主力戶型在56-110平米之間，正在打樁本項(xiàng)目片區(qū)目前價(jià)格本項(xiàng)目片區(qū)目前價(jià)格本項(xiàng)目希望達(dá)到的價(jià)值目標(biāo)本項(xiàng)目希望達(dá)到的價(jià)值目標(biāo)太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！項(xiàng)目目標(biāo)解讀：品牌追求于利潤追求并重2、企業(yè)戰(zhàn)略品牌提升試水，做品質(zhì)舒居盤開發(fā)專家需求滿足時(shí)間6500小戶型小戶型5800/80以上以上A棟初期推盤試水，剛性需求以規(guī)避塔樓與板樓的舒適性差距項(xiàng)目品牌成熟，質(zhì)價(jià)雙提升。6200/70-80A棟教育地產(chǎn)推盤，價(jià)值提升。本項(xiàng)目本項(xiàng)目6500開盤開盤本項(xiàng)目在12年

11、末至13年市場轉(zhuǎn)熱，B棟精裝修面市，品質(zhì)精裝項(xiàng)目粉墨登場。從滿足基本的剛性需求到品質(zhì)舒居大盤的轉(zhuǎn)變從滿足基本的剛性需求到品質(zhì)舒居大盤的轉(zhuǎn)變太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！小結(jié)：因教育全方位發(fā)力，項(xiàng)目價(jià)值突破與品牌提升試水開發(fā)商目標(biāo)開發(fā)商目標(biāo)速度保證：速度保證：14個(gè)月銷售完畢個(gè)月銷售完畢品牌提升：試水品質(zhì)舒居住宅品牌提升：試水品質(zhì)舒居住宅基礎(chǔ)目標(biāo)基礎(chǔ)目標(biāo)提升目標(biāo)提升目標(biāo)價(jià)值突破：看齊第二陣營價(jià)值突破：看齊第二陣營本次報(bào)告圍繞目標(biāo)實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)探討以下4個(gè)問題：目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)1、當(dāng)前銷售回款是否安全？、當(dāng)前銷售回款是否安全？2、競爭第二陣營價(jià)值占位？、競爭第二陣營價(jià)值占位？基礎(chǔ)目標(biāo)基礎(chǔ)目

12、標(biāo)提升目標(biāo)提升目標(biāo)3、核心優(yōu)勢(shì)長期發(fā)展戰(zhàn)略？、核心優(yōu)勢(shì)長期發(fā)展戰(zhàn)略？4、核心優(yōu)勢(shì)短期戰(zhàn)術(shù)策略？、核心優(yōu)勢(shì)短期戰(zhàn)術(shù)策略？太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！2現(xiàn)產(chǎn)品定位的簡明驗(yàn)證現(xiàn)產(chǎn)品定位的簡明驗(yàn)證從市場供應(yīng)、客戶需求、當(dāng)前快銷產(chǎn)品特征三個(gè)維度分析當(dāng)前產(chǎn)品定位的銷售前景太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！項(xiàng)目名稱摩天石藍(lán)水假日國際麗都世紀(jì)柏林占 地5.6萬平方26000平方52400平方33333平方總 建 面23.13萬平米84159平方米185000平方米119000平方米戶型面積300-800平米（289.4、307.46、389.98)64、69、89、91、94、106

13、；125、153、171、179二期主推86、102、13585-170平米層 數(shù)2923、30、1829、3027、28容 積 率4.133.433.533.5綠 化 率46.77%35%38.50%36.50%工程進(jìn)度2#樓、3#樓、5#樓、6#樓、7#樓蓋至地上27層。(2012-02-08)在做地下車庫。(2012-02-10)二期2#樓已交房，6#樓、7#樓蓋至地上26層(2012-02-7)已完工，現(xiàn)房(2012-1-15)現(xiàn) 均 價(jià)140000/6500元/7500元/平6700元/平太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！太原銷售

14、代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！l典型項(xiàng)目產(chǎn)品面積段：單位典型項(xiàng)目產(chǎn)品面積段：單位 平米平米5060708090100110120摩天石浙江大廈藍(lán)水假日漪汾新居萬錦太和國際麗都世紀(jì)柏林博林文苑中環(huán)花園天平觀筑130140150160170180190200240280320289-38983、99128、12615464、69179 171153125 10689、91、94、84.2、85.2、81.7110561351028617085133 12311197969755137.61 111.67 95.73產(chǎn)品供應(yīng)特征：漪汾橋西片區(qū)產(chǎn)品有以下特點(diǎn)：1、再次改善性產(chǎn)品市場需求匱乏，除外

15、汾河沿岸區(qū)域與再改產(chǎn)品適應(yīng)性差；2、中高端購買力一般性外流；3、小三居室或者舒適性兩室房型為市場主流，主流套均面積略高于太原平均水平；4、地緣性客戶剛性需求為市場主流，地緣性首改客戶為輔助，沿河部分中高檔商品房為補(bǔ)充。目前市場供應(yīng)產(chǎn)品面積主流區(qū)間：目前市場供應(yīng)產(chǎn)品面積主流區(qū)間：1 1、2 2房主力面積：房主力面積：70-9970-99平米平米2 2、3 3房主力面積：房主力面積：95-13095-130平米平米3 3、4 4房主力面積：房主力面積：135-155135-155平米平米漪汾橋西區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)特征VS本項(xiàng)目產(chǎn)品定位：各戶型面積位于主流區(qū)間靠下，塔樓住宅舒適性低于市場平均水平本片區(qū)整體

16、戶型配比本片區(qū)整體戶型配比2 2房房8080平米平米20%20%3 3房房9090平米（平米（2+12+1）30%30%120120平米（平米（3+13+1）40%40%4 4房及其它房及其它140140平米及以上平米及以上10%10%目前市場供應(yīng)產(chǎn)品主流配比：目前市場供應(yīng)產(chǎn)品主流配比：1 1、2 2房比例：房比例：30%-70%30%-70%2 2、3 3房比例：房比例：20%-45%20%-45%3 3、4 4房比例：房比例：1%-10%1%-10%供應(yīng)太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！1、漪汾橋西客戶群地域特征：區(qū)域地緣性客戶+市區(qū)客戶，其中，太原北客戶5-6成，外阜客戶3-4

17、成2、漪汾橋西客戶群職業(yè)特征：太重等企業(yè)客戶、教育院校、政府事業(yè)單位是區(qū)域內(nèi)客戶的三大重要來源3、漪汾橋西客戶群階層特征：區(qū)域內(nèi)企業(yè)客戶及青年白領(lǐng)階層需求旺盛，以2房起步，在片區(qū)內(nèi)考慮中、長期居住4、漪汾橋西客戶群階層特征：區(qū)域內(nèi)老居民拆遷及換房升級(jí)需求近年放大，多選擇2、3房，更換居住環(huán)境5、漪汾橋西客戶群階層特征：除區(qū)域內(nèi)與市區(qū)北部客戶外，周邊縣市的生意人/泛公務(wù)員也為改善居住環(huán)境，孩子教育購買客群太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！漪汾橋產(chǎn)品客戶群VS漪汾橋產(chǎn)品供應(yīng)特征：以需定供企業(yè)客戶活躍支撐2房產(chǎn)品盛行，本地?fù)Q房、市區(qū)性價(jià)比客戶、進(jìn)城客戶是3房客戶的主力支撐核心客戶1、漪汾橋

18、西本地客戶；2、在城北工作的外地客戶；核心客戶核心客戶重要客戶重要客戶離散客戶離散客戶重要客戶1、橋東片區(qū)客戶；2、周邊市縣進(jìn)城客戶偶得客戶1、投資客戶；2、城北回歸客戶；3房產(chǎn)品主力目標(biāo)客戶群體：1、本地?fù)Q房客戶2、市區(qū)北部性價(jià)比客戶3、周邊市縣進(jìn)城客戶2房產(chǎn)品主力目標(biāo)客戶群體;本地及外來的在北部區(qū)域工作的企業(yè)白領(lǐng)階層太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！本項(xiàng)目客戶結(jié)構(gòu)因教育將有別于河西傳統(tǒng)客戶結(jié)構(gòu)：輻射范圍擴(kuò)大&輻射目標(biāo)人群以小太陽三口之家為主客戶分類客戶分類客戶群構(gòu)成客戶群構(gòu)成核心客戶核心客戶1、本地?fù)Q房客戶2、市區(qū)北換房客戶重點(diǎn)客戶重點(diǎn)客戶1、周邊縣市進(jìn)城換房客戶2、城北

19、企業(yè)白領(lǐng)首置客戶3、橋東其他區(qū)域換房客戶輻射目標(biāo)人群主要以小太陽的三口之家為主輻射目標(biāo)人群主要以小太陽的三口之家為主客戶太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！1、市場產(chǎn)品消化特征與本項(xiàng)目產(chǎn)品定位：項(xiàng)目產(chǎn)品定位上來看，產(chǎn)品與市場主流產(chǎn)品兼容性好，主力產(chǎn)品略小于暢銷產(chǎn)品面積范圍；2、市場產(chǎn)品消化特征與本項(xiàng)目產(chǎn)品定位：項(xiàng)目客群定位上來看，主力客群與項(xiàng)目特性略有偏差，作為教育地產(chǎn)學(xué)區(qū)房考慮，需求主力面積應(yīng)大于80平米的小太陽家庭，本地?fù)Q房的客戶和剛性需求則客群更寬泛并與本案產(chǎn)品更為匹配；3、市場產(chǎn)品消化特征與本項(xiàng)目產(chǎn)品定位：項(xiàng)目推廣形象定位上來看，因?yàn)橥茝V客群定位偏差，完全學(xué)區(qū)房概念是不能充分發(fā)揮廣告預(yù)算的效能的，建議更換案名及采用雙塔概念定位；4、立體車庫的考慮及贈(zèng)送面積將成為本案解決滯銷戶型銷售的方向。太原銷售代理提案報(bào)告 真誠 高效 創(chuàng)造價(jià)值！如何成為國際麗都城、世紀(jì)柏林并列的市場另一價(jià)值極點(diǎn)？3基于核心價(jià)值的營銷占位基于核心價(jià)值的營銷占位本項(xiàng)目基于競爭優(yōu)勢(shì)的價(jià)值體系搭建：以教育為核心，風(fēng)格與產(chǎn)品附加值為重點(diǎn)競爭價(jià)值占位：競爭價(jià)值占位：一座歐美風(fēng)情的名校之城一座歐美風(fēng)情的名校之城核心價(jià)值：核心價(jià)值：教育教育長郡中學(xué)（絕對(duì)優(yōu)于鳳凰城、凱旋