出讓評估規(guī)范20號文件綜述

1、國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）解讀文件出臺背景（一）文件出臺背景（一）n國土部為什么要出臺這樣一個規(guī)范：n1、加強地價管理工作的需要；n2、完善土地市場工作的需要；n3、規(guī)范具體估價行為的需要。文件出臺背景（二）文件出臺背景（二）由來：由來： 關于印發(fā)招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范關于印發(fā)招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范（試行）和協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范（試行）（試行）和協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范（試行）的通知的通知（國土資發(fā)（國土資發(fā)20062006114114號）、號）、2121號令號令(03(03年年) ) 、3939號令號令(07(07年年) ) 關于地價評估、

2、地價確定：關于地價評估、地價確定： 招拍掛出讓規(guī)范招拍掛出讓規(guī)范 第第7 7條條 協(xié)議出讓規(guī)范協(xié)議出讓規(guī)范 第第5.45.4條條文件出臺背景（三）文件出臺背景（三）由來：由來： 市、縣國土資源管理部門組織對地塊評估，依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，評估可由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業(yè)單位組織進行，也可以委托具有土地估價資質的土地或不動產評估機構進行。 應當根據(jù)土地估價結果、產業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策集體決策，綜合確定底價（標底）、和投標、競買保證金、起叫價、起始價等。文件出臺背景（四）文件出臺背景（四）目前管理上仍存在的部分問題目前管理上仍存在的部分問題： 1.行政部門商量確定 2.不評估

3、，直接按文件或系統(tǒng)確定底價 3.各種價格概念不清文件出臺背景（五）文件出臺背景（五）評估過程中面臨的困難：評估過程中面臨的困難： 1.城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程規(guī)定不夠具體； 2.行政干預多（部門內、部門外）； 3.新情況、新問題不斷出現(xiàn)。文件出臺背景（六）文件出臺背景（六）起草過程：起草過程： 1.2011年預研究； 2.2012年10月形成初稿，征求中估協(xié)技術審 裁委員會意見； 3.2012年12月，全國4個區(qū)片會上征求意見； 4.國土部內所有相關司局征求意見； 5.2013年4月印發(fā)。國土部辦公廳關于發(fā)布國有建設用地使用權出讓地國土部辦公廳關于發(fā)布國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）通知

4、價評估技術規(guī)范（試行）通知解讀解讀n文件性質：部門規(guī)范性文件n有效期：五年n印發(fā)日期：2013年4月8日，即日生效。國土部辦公廳關于發(fā)布國有建設用地使用權出讓地國土部辦公廳關于發(fā)布國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）通知價評估技術規(guī)范（試行）通知解讀解讀n通知的第1條內容：程序要求、承擔單位、范圍n通知的第2條內容：評估活動管理n通知的第3條內容：報告?zhèn)浒腹芾?n通知的第4條內容：底價確定 n通知的第5、6條內容：監(jiān)管和救濟 n通知的第7條內容：適時修訂及制訂實施細則 國有建設用地使用權出讓地價評估國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）技術規(guī)范（試行）解讀解讀n前言前言n 目

5、的：規(guī)范出讓地價評估行為n 依據(jù)：三個法（物權法、土地管理法、房地產管理法），二個出讓規(guī)定（39號令和21號令）等n 歸口管理：國土部n 起草單位：利用司n 解釋權： 國土部國有建設用地使用權出讓地價國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）評估技術規(guī)范（試行）解讀解讀n1 1 適用范圍適用范圍n直接適用：在中華人民共和國境內出讓國有建設用地使用權涉及的地價評估，以及因調整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補繳地價款的評估。 n參照執(zhí)行： 國有建設用地使用權租賃、集體建設用地使用權流轉、國有農用地使用權出讓、土地他項權利出讓國有建設用地使用權出讓地價國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（

6、試行）評估技術規(guī)范（試行）解讀解讀n2 2、引用的標準、引用的標準（三個國標，一個行標）n城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程n城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程n土地利用現(xiàn)狀分類n城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范國有建設用地使用權出讓地價國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）評估技術規(guī)范（試行）解讀解讀n3 3、依據(jù)：、依據(jù)：n4個法律法規(guī)（物權法、土地管理法、房地產管理法、出讓和轉讓暫行條例）n2個部門規(guī)章（國土部39號令、21號令）n3個國發(fā)規(guī)范性文件（國發(fā)200115號、200428號和20083號）國有建設用地使用權出讓地價國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）評估技術規(guī)范（試行）解讀解讀n4 總則總則n4.

7、1 出讓地價評估定義n4.2 出讓地價評估目的n4.3 評估原則：價值主導原則公開市場原則審慎原則國有建設用地使用權出讓地價國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）評估技術規(guī)范（試行）解讀解讀n4.4 4.4 評估方法評估方法n評估方法選擇的要求：n收益還原法、市場比較法和剩余法（假設開發(fā)法）三選一n成本逼近法、公示地價系數(shù)修正法二選一n因土地市場不發(fā)育等原因，無法滿足上述要求的，應有詳細的市場調查情況說明。國有建設用地使用權出讓地價國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）評估技術規(guī)范（試行）解讀解讀n4.5 4.5 評估程序評估程序（1）接受委托，明確估價目的等基本事項；（2）擬

8、訂估價工作方案，收集所需背景資料；（3）實地調查；（4）選定估價方法進行評估；（5）確定估價結果，并根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r、有關法律法并根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r、有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價決策建議（新增加內容要規(guī)和政策規(guī)定，給出底價決策建議（新增加內容要求）求）；（6）撰寫估價報告，履行土地估價報告?zhèn)浒赋绦?，取得履行土地估價報告?zhèn)浒赋绦?，取得電子備案號（新增加內容要求）電子備案號（新增加內容要求?；（7）提交估價報告；（8）估價資料歸檔。5 5 評估方法的運用首先要滿足城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的基本要求5.1 5.1 收益還原法收益還原法 （1）確定土地收益，應通過調查市場案例進行比較后得出，符合當前市場的

9、正?？陀^收益水平，并假設該收益水平在出讓年期內保持穩(wěn)定。對于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設條件選用可比較案例。用于測算收益水平的比較案例應不少于3個。5 5 評估方法的運用n5.1 5.1 收益還原法收益還原法n（2）確定各項費用時，應采用當前市場的客觀費用；n（3）確定還原利率時應詳細說明確定的方法和依據(jù)，應充分考慮投資年期與收益風險之間的關系。5 5 評估方法的運用n5.2 5.2 市場比較法市場比較法n（1）比較案例的選擇要求在綜合分析當?shù)氐禺a市場歷年交易案例的基礎上，優(yōu)先選用正常市場環(huán)境下的實際交易案例。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易案例；不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的

10、交易案例。 近3年內所在或相似區(qū)域的交易案例不足3個的，原則上不應選用市場比較法。5 5 評估方法的運用n5.2 5.2 市場比較法市場比較法n（2）各比較案例修正后的比準價格相差不能超過40%。即： (高比準價格-低比準價格) /低比準價格40%，對超過40%的，應另選案例予以替換。5 5 評估方法的運用n例例1：比準價格A：12000元/平方米n比準價格B：11000元/平方米n比準價格C：9000元/平方米n平均價格（12000+11000+9000）/310667元/平方米n與最高價比差-1333元/平方米，與最低價比差+1667元/平方米。n比準價格間相差幅度（12000-9000）

11、/9000n33.33%（符合要求）n例例2：比準價格A：125元/平方米n比準價格B：100元/平方米n比準價格C：85元/平方米n平均價格（125+100+85）/3103元/平方米n與最高價比差-22元/平方米，與最低價比差+18元/平方米。n比準價格間相差幅度（125-85）/85n47.06%（不符合要求）5 5 評估方法的運用（3）各比較案例的修正幅度不能超過30%（樓面地價修正）。即：（案例修正后的比準價格-案例價格）/案例價格30%。n例1：實例A成交樓面地價：10000元/平方米，比較修正后其比準價格A為：12000元/平方米。n實例A修正幅度（12000-10000）/10

12、000n20%（符合要求）n例2：實例B成交樓面地價：95元/平方米，比較修正后其比準價格B為：125元/平方米。n實例B修正幅度（125-95）/95n31.58%（不符合要求）5 5 評估方法的運用n5.3 5.3 剩余法（假設開發(fā)法）剩余法（假設開發(fā)法）（1 1）建設指標的確定）建設指標的確定： 在假設項目開發(fā)情況時，按規(guī)劃建設條件評估；容積率、綠地率等規(guī)劃建設指標是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進行評估。 （2）開發(fā)周期的確定：開發(fā)周期的確定：一般不超過3年5 5 評估方法的運用n5.3 5.3 剩余法（假設開發(fā)法）剩余法（假設開發(fā)法）（3）、（4）開發(fā)價值的確定：

13、 對于開發(fā)完成后擬用于出售的項目，售價取出讓時當?shù)厥袌鐾惒粍赢a正常價格水平，不能采用估算的不能采用估算的未來售價。未來售價。 開發(fā)完成后用于出租或自營的項目，按照前述收益還原法的有關技術要求評估。5 5 評估方法的運用n5.3 5.3 剩余法（假設開發(fā)法）剩余法（假設開發(fā)法）n（5 5）利潤率的確定利潤率的確定： 利潤率宜采用同一市場上類似不動產開發(fā)項目的平均利潤率。利潤率的取值應有客觀、明確的依據(jù)，能夠反映當?shù)夭粍赢a開發(fā)行業(yè)平均利潤水平。 5 5 評估方法的運用n5.4 5.4 成本逼近法成本逼近法n（1）維護地價形成機制（不得計入土地成本的項目）國家或地方從土地出讓收入或土地出讓收益中計

14、提（安排）的各類專項資金專項資金，包括農業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農田水利建設資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設用地土地有償新增建設用地土地有償使用費使用費，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價。不得計入土地成本，也不得計入出讓底價。5 5 評估方法的運用n5.4 5.4 成本逼近法成本逼近法（2 2）取得成本的確定：）取得成本的確定：n土地取得成本應通過調查當?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實際發(fā)生的客觀費用水平確定，需注意與當?shù)赝恋卣魇铡⒎课莶疬w和安置補償?shù)葮藴实牟町?。n（3 3）開發(fā)成本的確定：）開發(fā)成本的確定：n土地開發(fā)成本應通過調查所在區(qū)域同類土地的客觀成本費用水平確定。

15、對擬出讓宗地超出所在區(qū)域同類土地普遍開發(fā)費用水平的個例性實際支出，不能納入成本。5 5 評估方法的運用n5.4 5.4 成本逼近法成本逼近法n（4 4）土地增值收益率或收益額的確定。）土地增值收益率或收益額的確定。確定土地增值收益率或收益額，應符合國土資源部辦公廳關于完善企業(yè)改制土地估價報告?zhèn)浒赣嘘P問題的通知（國土資廳函2009311號）的規(guī)定。 “各地國土資源行政主管部門應當組織土地估價師協(xié)會或有關研究機構，收集整理當?shù)赝恋匾患夐_發(fā)市場和近三年來已備案的土地估價報告等資料，綜合地區(qū)社會經濟發(fā)展水平，開展出讓土地使用權價格和劃撥土地使用權價格差異測算和研究，科學確定并公布當?shù)赝恋卦鲋凳找媛?。?/p>

16、經科學論證的土地增值收益率，不得直接在土地估價報告中使用?！? 5 評估方法的運用n5.5 5.5 公示地價系數(shù)修正法公示地價系數(shù)修正法n包括基準地價系數(shù)修正法、路線價法和標定地價系數(shù)修正法。（1）采用的基準地價，應當已向社會公布。采用已完成更新但尚未向社會公布的基準地價，需經市、縣國土資源主管部門書面同意。5 5 評估方法的運用n5.5 5.5 公示地價系數(shù)修正法公示地價系數(shù)修正法n（2）在已經部署開展標定地價公示的城市，可按照國家制訂的相關評估指導辦法，運用標定地價系數(shù)修正法進行出讓地價評估。6 幾種特殊情況的處理n6.1 6.1 場地未通平或通平不完全場地未通平或通平不完全 n（1 1）

17、生地評估：）生地評估：生地出讓評估，應先評估熟地地價，再核減通平所需的開發(fā)費用。n生地價格熟地價格通平開發(fā)費用n例：生地價格（一通）熟地價格（“七通一平”條件）-“六通一平”開發(fā)費用n（2 2）通平不完全時的地價評估：）通平不完全時的地價評估：視開發(fā)程度不同，根據(jù)當?shù)馗黜椡ㄆ介_發(fā)所需的平均費用水平，對熟地地價進行逐項減價修正。n半熟地價格熟地價格所缺少某幾項設施的開發(fā)費用n例： “五通”地價=“五通一平”地價-平整費用6 幾種特殊情況的處理n6.1 6.1 場地未通平或通平不完全場地未通平或通平不完全n（3 3）有地上建筑物的土地出讓評估）有地上建筑物的土地出讓評估n作為整體出讓的土地連同地上

18、建筑物或構筑物，權屬應為國有且無爭議。（權屬“凈”）n包括下面三種情形：n情形一：出讓時有規(guī)劃建設條件的，按出讓時規(guī)劃條件進行地價評估（含地上建筑物或構筑物現(xiàn)值）；n整體出讓價格規(guī)劃建設條件地價+建筑物重置價n建筑物折舊額n例如：某經濟適用房項目，原土地使用權劃撥，已開發(fā)建設完成，尚未對外銷售，因政策調整，此項目改為商品房開發(fā)，需重新辦理土地招拍掛出讓手續(xù)。此前，政府已收回該劃撥土地使用權，并收購了地上已建設建筑物，現(xiàn)擬將該宗地連同地上建筑物按原規(guī)劃條件重新掛牌出讓。6 幾種特殊情況的處理n情形二：出讓時不改變現(xiàn)狀，不重新設定規(guī)劃建設條件的，按現(xiàn)狀條件進行地價評估（含地上建筑物或構筑物現(xiàn)值）；

19、n 整體出讓價格=現(xiàn)狀凈地價+建筑物重置價建筑物折舊額n例如：某企業(yè)使用一宗集體建設用地用于生產，已按規(guī)劃建設廠房等建筑，現(xiàn)該企業(yè)為融資需要，擬將該宗地征為國有后抵押貸款，并繼續(xù)使用。首先，政府將該宗地連同地上建筑物征為國有，并對原集體土地所有權人及該企業(yè)給予了征收補償，之后，擬將該宗地連同地上建筑物一并協(xié)議出讓給該企業(yè)。 6 幾種特殊情況的處理n情形三：出讓時重新設定規(guī)劃建設條件的，按新設定規(guī)劃條件進行地價評估（需扣除原有建筑物或構筑物的拆除費用）n整體出讓價格=新規(guī)劃條件地價場地拆平費用n例如：某宗國有工業(yè)用地，原使用者已破產停業(yè)多年，該宗地及地上建筑物等已均已收歸國有，現(xiàn)政府擬對該宗地重

20、新規(guī)劃為房地產開發(fā)用地后掛牌出讓，并由摘牌開發(fā)商完成地上原有建筑物的拆除清運工作。6 幾種特殊情況的處理n6.2 6.2 采用特殊招拍掛方式出讓或協(xié)議出讓采用特殊招拍掛方式出讓或協(xié)議出讓 n6.26.21 1采用特殊招拍掛方式出讓采用特殊招拍掛方式出讓n （1）限地價、競配建或房價。 nA、采用“限地價、競房價”方式的，估價報告中應包含以下三種價格：評估出的正常市場條件下的土地價格、建議出讓底價及建議采用的地價上限。且應符合：出讓底價地價上限。6 幾種特殊情況的處理n（1）限地價、競配建或房價。nB、采用“限地價、競配建”方式的：n通常情況下（出讓底價中不含最低配建成本的），估價報告中應包含以

21、下四種價格：評估出的正常市場條件下的土地價格、建議出讓底價、建議采用的地價上限及建議的起始價（起拍價），且應符合：起始價出讓底價地價上限；n最終則有：出讓底價成交價地價上限。n當出讓底價中包含最低配建成本的，即：起始價地價上限出讓底價時，估價報告中除應包含上述四種價格外，地價上限與出讓底價之間的差額，應按配建方式和配建成本，折算最低應配建的建筑面積，并在土地估價報告中明示（再包含一個最低配建面積）。n最終則有：成交價出讓底價=地價上限+配建起始面積折算金額(隱含的第五種價格)。6 幾種特殊情況的處理n（2）限房價、競地價n采用此方式出讓的土地，在出讓評估時，應充分考慮建成房屋首次售出后是否可上

22、市流轉。（首次售房按限制房價出售）n 對不能上市流轉，或只能由政府按原售價回購，或上市前需補繳土地收益的限價房開發(fā)項目，在采用剩余法評估時，按限定的房價取值。6 幾種特殊情況的處理n6.26.22 2協(xié)議出讓協(xié)議出讓n（1）協(xié)議出讓類型一n供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓。除評估其在設定開發(fā)建設條件下的正常市場價格外，還應提出出讓底價的建議。該建議底價還應滿足協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定（國土部21號令）相關要求。n具體要求：同時，還應在土地估價報告中測算并對比說明該建議出讓底價是否符合當?shù)氐膮f(xié)議出讓最低價標準。n 當?shù)匚垂紖f(xié)議出讓最低價標準的，按擬出讓土地所在級別基準地價的70%測算對比；擬出讓土地在基準

23、地價覆蓋范圍外的，應與新增建設用地有償使用費、征地拆遷補償費用以及按照國家規(guī)定應繳納的各項稅費之和進行對比。n建議出讓底價低于協(xié)議出讓最低價標準的，應在土地估價報告中明確提示。6 幾種特殊情況的處理n（2）協(xié)議出讓類型二n原劃撥土地使用權人申請以協(xié)議出讓方式辦理出讓（或轉讓）的，分以下兩種情形進行協(xié)議出讓價格評估測算：n情形1：出讓時不改變土地及建筑物、構筑物現(xiàn)狀的。n協(xié)議出讓價格=正常市場價-劃撥土地使用權價格，并提出底價建議。n情形2：出讓時重新設定規(guī)劃建設條件的。n協(xié)議出讓價格=正常市場價（新規(guī)劃條件）-劃撥土地使用權價格（原規(guī)劃條件），并提出底價建議。n特別要求：當?shù)貙潛芡恋厥褂脵嘌a

24、辦出讓手續(xù)應繳土地收益有明確規(guī)定的，應與評估結果進行對比，在土地估價報告中明確提示對比結果，并建議從高繳納土地收益。6 幾種特殊情況的處理n6.3 其它特殊情況n6.36.31“1“三舊三舊”改造。改造。（僅在部分省份如廣東試點）n（1）公開出讓。均假設宗地為國有土地的凈地狀態(tài)，評估其在新設定規(guī)劃建設條件下的國有出讓土地使用權的正常市場價格。n（2）協(xié)議出讓。國有土地協(xié)議出讓自行改造的，參照本規(guī)范6.2.2（2）（協(xié)議出讓類型二）。n現(xiàn)狀為集體土地自行改造的：n出讓價格=國有土地使用權價格（新條件）-集體土地使用權價格（現(xiàn)狀），并提出底價建議。6 幾種特殊情況的處理n6.36.32 2已出讓土

25、地補繳地價款已出讓土地補繳地價款n評估期日：應以國土資源主管部門同意補繳地價時為準。n（1）工業(yè)用地調整容積率。按照國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定（國發(fā)200428號）有關規(guī)定執(zhí)行。n國發(fā)200428號文：對工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變原用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，原則上不再收取或調整土地有償使用費。n國發(fā)20083號文：對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業(yè)用地，要進一步提高工業(yè)用地控制指標，廠房建筑面積高于容積率控制指標的部分，不再增收土地價款?！? 幾種特殊情況的處理n6.36.32 2已出讓土地補繳

26、地價款已出讓土地補繳地價款nA A、調整容積率的：（用途不變，僅調整面積）、調整容積率的：（用途不變，僅調整面積）n應補繳地價款=（新總建設面積-原總建設面積）n樓面地價n樓面地價應評估測算以下內容后擇高確定：新容積率規(guī)劃條件下評估期日的樓面地價， 原容積率規(guī)劃條件下評估期日的樓面地價， 原容積率下出讓時樓面地價進行期日修正后在評估期日的樓面地價。 6 幾種特殊情況的處理nA A、調整容積率的、調整容積率的nA-1 A-1 單一用途調整容積率的：單一用途調整容積率的：n例如：原規(guī)劃用途為住宅用地，原規(guī)劃建筑面積10000平方米，占地面積5000平方米，原規(guī)劃容積率為2.0。新規(guī)劃用途仍為住宅用

27、地，新規(guī)劃建筑面積為14000平方米，新規(guī)劃容積率為2.8。在評估期日時，原規(guī)劃條件樓面地價為1100元/平方米，新規(guī)劃條件樓面地價為1200元/平方米，原規(guī)劃條件出讓時成交樓面地價為1000元/平方米，成交時至評估期日住宅用地期日修正系數(shù)為1.15（則原規(guī)劃條件成交地價期日修正后價格為1150元/平方米）。n應補繳地價款（新住宅總建設面積-原住宅總建設面積）n住宅擇高樓面地價n（14000-10000）1200n480萬元6 幾種特殊情況的處理nA A、調整容積率的、調整容積率的nA A2 2多用途調整容積率的多用途調整容積率的（A A用途增加建筑面積，用途增加建筑面積，B B用途增加建筑面

28、積，用途增加建筑面積，A A與與B B用途之間建筑面積不調整，且總建筑面積增加的）用途之間建筑面積不調整，且總建筑面積增加的）：n應補繳地價款應補繳地價款= A= A用途擇高樓面地價用途擇高樓面地價A A用途新增加建筑面積用途新增加建筑面積B B用途擇高樓用途擇高樓n面地價面地價B B用途新增加建筑面積。用途新增加建筑面積。n其中，兩種用途樓面地價均應參照“調整容積率”時，三選一擇高確定。n例如：原規(guī)劃用途為住宅及商服用地，原規(guī)劃總建筑面積10000平方米，其中，住宅建筑面積為8000平方米，商服建筑面積為2000平方米，占地面積5000平方米，原規(guī)劃容積率為2.0。新規(guī)劃用途仍為住宅及商服用

29、地，新規(guī)劃總建筑面積調整為12000平方米，其中，規(guī)劃住宅建筑面積調整為9000平方米，規(guī)劃商服建筑面積調整為3000平方米，新規(guī)劃容積率為2.4（即住宅建筑面積純增加1000平方米，商服建筑面積純增加1000平方米）。在評估期日時，住宅用地新規(guī)劃條件樓面地價為1200元/平方米，住宅用地原規(guī)劃條件樓面地價為1300元/平方米，住宅用地出讓時樓面地價經期日修正后價格為1250元/平方米；商服用地原規(guī)劃條件樓面地價為3600元/平方米，商服用地新規(guī)劃條件樓面地價為3500元/平方米，商服用地出讓時樓面地價經期日修正后價格為3550元/平方米。n應補繳地價款= 住宅擇高樓面地價住宅新增加建筑面積商

30、服擇高樓面地價n商服新增加建筑面積n13001000+36001000n490萬元6 幾種特殊情況的處理nB、調整用途的（面積不變，僅調整用途） ：n應補繳地價款=（新用途樓面地價-舊用途樓面地價）總建筑面積n新、舊用途樓面地價均為評估期日的正常市場價格。6 幾種特殊情況的處理nB-1B-1單一用途之間調整用途的：單一用途之間調整用途的：n例如：原規(guī)劃用途為住宅用地，原規(guī)劃建筑面積10000平方米，占地面積5000平方米，原規(guī)劃容積率為2.0。新規(guī)劃用途調整為商服用地，新規(guī)劃建筑面積仍為10000平方米，新規(guī)劃容積率仍為2.0。在評估期日時，住宅用地樓面地價為1100元/平方米，商服用地樓面地

31、價為2600元/平方米。n應補繳地價款=（商服樓面地價-住宅樓面地價）n總建筑面積n（2600-1100）10000n1500萬元6 幾種特殊情況的處理nB B2 2多種用途之間調整用途的（多種用途之間調整用途的（A A用途部分建筑面積調整為用途部分建筑面積調整為B B用用途，且總建筑面積不增加的）：途，且總建筑面積不增加的）：n應補繳地價款=（B用途樓面地價A用途樓面地價）n（A用途調整為B用途建筑面積）n其中，兩種用途樓面地價均為評估期日的新規(guī)劃條件下正常市場價格。n例如：原規(guī)劃用途為住宅及商服用地，原規(guī)劃總建筑面積10000平方米，其中，住宅建筑面積為8000平方米，商服建筑面積為200

32、0平方米，占地面積5000平方米，原規(guī)劃容積率為2.0。新規(guī)劃用途仍為住宅及商服用地，新規(guī)劃總建筑面積仍為10000平方米，其中，規(guī)劃住宅建筑面積調整為7000平方米，規(guī)劃商服建筑面積調整為3000平方米，新規(guī)劃容積率仍為2.0（即由住宅調整為商服的建筑面積為1000平方米）。在評估期日時，住宅用地樓面地價為1200元/平方米，商服用地樓面地價為3500元/平方米。n應補繳地價款=（商服樓面地價住宅樓面地價）n（住宅調整為商服用途建筑面積）n（3500-1200）1000n230萬元6 幾種特殊情況的處理nC C、用途與容積率同時調整的：、用途與容積率同時調整的：n應補繳地價款=（新總建筑面積

33、-原總建筑面積）新用途樓面地價+（新用途樓面地價-舊用途樓面地價）原總建筑面積n新用途樓面地價應評估測算以下內容后擇高確定：新容積率、新用途規(guī)劃條件在評估期日的正常市場樓面地價，原容積率、新用途規(guī)劃條件在評估期日的正常市場樓面地價。n舊用途樓面地價，按評估期日原容積率規(guī)劃條件下的樓面地價確定。 6 幾種特殊情況的處理nC C1 1單一用途之間調整用途及容積率的（原用途全單一用途之間調整用途及容積率的（原用途全部調整為新用途，且新用途面積增加）部調整為新用途，且新用途面積增加）n例如：原規(guī)劃用途為住宅用地，原規(guī)劃建筑面積10000平方米，占地面積5000平方米，原規(guī)劃容積率為2.0。新規(guī)劃用途調

34、整為商服用地，新規(guī)劃建筑面積為14000平方米，新規(guī)劃容積率為2.8。在評估期日時，住宅用地原規(guī)劃條件樓面地價為1100元/平方米，商服用地原規(guī)劃條件樓面地價為2800元/平方米，新規(guī)劃條件樓面地價為2600元/平方米。n應補繳地價款=（新商服總建筑面積-原住宅總建筑面積）商服擇高樓面地價+（商服擇高樓面地價-住宅樓面地價）原住宅總建筑面積n（14000-10000）2800+（2800-1100）10000n2820萬元6 幾種特殊情況的處理nC2多種用途之間調整用途及容積率的（多種用途之間調整用途及容積率的（A用途部分建筑面積調整為用途部分建筑面積調整為B用途，同時用途，同時B用途增加建筑

35、面積，且總建筑面積增加的）：用途增加建筑面積，且總建筑面積增加的）：n應補繳地價款=（B用途擇高樓面地價A用途樓面地價）A用途調整為B用途建n筑面積+ B用途擇高樓面地價B用途新增加建筑面積n其中，A用途樓面地價為評估期日新規(guī)劃條件下的正常市場價格，B用途樓面地價應三選一擇高確定。n例如：原規(guī)劃用途為住宅及商服用地，原規(guī)劃總建筑面積10000平方米，其中，住宅建筑面積為8000平方米，商服建筑面積為2000平方米，占地面積5000平方米，原規(guī)劃容積率為2.0。新規(guī)劃用途仍為住宅及商服用地，新規(guī)劃總建筑面積調整為12000平方米，其中，規(guī)劃住宅建筑面積調整為7000平方米，規(guī)劃商服建筑面積調整為

36、5000平方米，新規(guī)劃容積率為2.4（即由住宅調整為商服的建筑面積為1000平方米，另純增加商服建筑面積為2000平方米）。在評估期日時，住宅用地新規(guī)劃條件樓面地價為1200元/平方米，商服用地原規(guī)劃條件樓面地價為3600元/平方米，商服用地新規(guī)劃條件樓面地價為3200元/平方米，商服用地原規(guī)劃條件出讓時樓面地價經期日修正后為3550元/平方米。n應補繳地價款=（商服擇高樓面地價住宅樓面地價）（住宅調整為商服建筑n面積）+ 商服擇高樓面地價商服新增加建筑面積n（3600-1200）1000+36002000n960萬元6 幾種特殊情況的處理n小結：小結：n1、需要測算的所有樓面地價都是本評估項

37、目估價基準日的價格，與原規(guī)劃地價測算時間或原出讓時間無關； n2、建筑面積增加的：補地價款樓面地價增加建筑面積； n3、用途調整的：補地價款兩種用途樓面地價差建筑面積； n4、用途調整且建筑面積（容積率）增加的：n補地價款兩種用途樓面地價差原有建筑面積+新用途樓面地價增加建筑面積；n5、凡是該用途調整后建筑面積（容積率）有變化的，調整后用途樓面地價均需進行比較后擇高確定（二選一或三選一）。而規(guī)劃調整后建筑面積（容積率）不變的，調整后用途樓面地價則無需擇高確定。n6、凡是涉及規(guī)劃用途調整的，無論建筑面積（容積率）是否有變化，調整前用途樓面地價均無需擇高確定。6 幾種特殊情況的處理n低效土地（強度

38、低效、價值低效）再利用的：低效土地（強度低效、價值低效）再利用的：n例如：現(xiàn)有一宗國有出讓工業(yè)用地，剩余使用年期為35年，為某企業(yè)破產拍賣后由某房地產開發(fā)公司購得，現(xiàn)狀容積率為1.2?，F(xiàn)該開發(fā)公司擬將該宗地用于住宅用途房地產開發(fā)建設，經規(guī)劃部門批準后，宗地新規(guī)劃用途為住宅用地，規(guī)劃容積率為3.5。目前在土地管理部門辦理土地用途變更并補交土地價款手續(xù)，估價基準日為土地管理部門批準土地用途變更之日。n計算方法之一：n應補繳地價款=（規(guī)劃住宅總建筑面積-原工業(yè)總建筑面積）住宅樓面地價+（住宅樓面地價-工業(yè)樓面地價）原工業(yè)總建筑面積n計算方法之二：n應補繳地價款=規(guī)劃住宅用地70年期總地價-現(xiàn)狀工業(yè)用

39、地35年期總地價6 幾種特殊情況的處理n其它需要特殊注意事項：其它需要特殊注意事項：n核定新增建筑面積，可以相關部門批準變更規(guī)劃條件所新增的建筑面積為準，或竣工驗收時實測的新增建筑面積為準。核定需補繳地價款時，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。n因調低容積率造成地價增值的，補繳地價款可按評估期日新舊容積率規(guī)劃條件下總地價的差額確定。n因其它土地利用條件調整需補繳地價款的，參照上述技術思路評估。6 幾種特殊情況的處理n6.3.36.3.3工業(yè)用地出讓評估工業(yè)用地出讓評估n應按本規(guī)范上述有關規(guī)定評估出正常市場條件下的出讓土地使用權價格，并在土地估價報告中明確說明與當?shù)毓I(yè)用地出讓最低

40、價標準的對比結果。n對不同開發(fā)程度的工業(yè)用地，按照達到不同開發(fā)程度所需的當?shù)仄骄_發(fā)費用水平，進行價格修正，得到評估結果，并與最低價標準進行對比。 6 幾種特殊情況的處理n例：當?shù)毓I(yè)用地出讓最低價標準600元/平方米（四通一平） n宗地宗地A A，三通一平，評估價格590元/平方米，修正到四通一平后，610元/平方米，但建議底價仍不能低于600元/平方米。（修正后高于出讓最低價）n宗地宗地B B，九通一平，評估價格610元/平方米，修正到四通一平后，510元/平方米，建議底價應為600元/平方米+五通費用。（修正后低于出讓最低價）n宗地宗地C C，五通一平，評估價格630元/平方米，修正到四

41、通一平后，610元/平方米，建議底價可直接用630元/平方米。（修正后高于最出讓低價）n在評估工業(yè)用地出讓地價時，不得以當?shù)毓I(yè)用地出讓最低價標準為基礎，推算各項參數(shù)和取值后，評估出地價。 7 估價報告內容n除需符合城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程規(guī)定的報告內容和格式外，出讓地價的土地估價報告還應符合下列要求：n7.17.1估價結果估價結果。涉及協(xié)議出讓最低價標準、工業(yè)用地出讓最低價標準等最低限價的，在土地估價報告的“估價結果”部分，應同時列出評估結果，以及相應最低限價標準。n在土地估價報告的“估價結果”部分，應有明確的底價決策建議及理由。7 估價報告內容n7.27.2報告組成要件報告組成要件除城鎮(zhèn)土地估價規(guī)

42、程規(guī)定的附件內容外，應視委托方提供材料情況，在土地估價報告后附具：（1）涉及土地取得成本的相關文件、標準，以及委托方提供的征地拆遷補償和安置協(xié)議等資料； （2）已形成的土地出讓方案；（3）報告中采用的相關案例的詳細資料（包括照片）；（4）設定規(guī)劃建設條件的相關文件依據(jù)。關于關于國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范范涉及若干問題的處理原則（一）涉及若干問題的處理原則（一）n1、在出讓地價評估中，如何應用標定地價系數(shù)修正法？n答：應用標定地價系數(shù)修正法有兩個前提：n一是在按照國土部統(tǒng)一的技術要求開展了標定地價公示工作的城市，經向部進行標定地價體系備案后，方可使

43、用該方法。n二是應用標定地價系數(shù)修正法的具體步驟與要求，需按照即將出臺的相關技術標準或評估指導辦法執(zhí)行。n2、市場比較法中，關于“各比較案例的修正幅度不能超過30%”的規(guī)定中是否包含了容積率修正。n答：這里所指的“比較案例價格”，可以采用樓面地價。n3、對于因土地用途與容積率同時調整，需要補繳地價的，是否各種條件下的地價均要求按照規(guī)范中確定的原則，選用兩種（含兩種）以上方法評估？n答：原則上，各種條件下的地價均要求采用兩種（含兩種）以上方法獨立評估，方法選擇應符合規(guī)范要求。特殊情況下，如認為只能采用一種方法評估，需經省級以上協(xié)會組織專家論證，并在評估報告中附專家簽字的論證意見。n關于關于國有建設用地使用權出讓地價評估國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范技術規(guī)范涉及若干問題的處理原則（一）涉及若干問題的處理原則（一）n4、如果按規(guī)范要求采用的兩種方