上半年房地產(chǎn)市場報告

1、中國成都2016年上半年成都房產(chǎn)市場報告中成房業(yè)策略中心2016年7月榮譽(yù)出品關(guān)鍵詞1宏觀市場環(huán)境2成都市場表現(xiàn)3市場預(yù)判目錄 CONTENTS1PART 1n2016年1季度中國宏觀經(jīng)濟(jì)GDP增速為6.7%，創(chuàng)25年來新低；nCPI整體上漲，進(jìn)入“2”時代，PPI自年初以來持續(xù)上漲，通貨膨脹壓力上行。全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDP增速放緩，創(chuàng)25年來新低，CPI、PPI整體上漲，通脹壓力上行。n2016年1季度成都市GDP總額2601.7億元，同比上漲7.4%，高于全國增速。n成都市CPI持續(xù)走高，2016年1季度為CPI指數(shù)為102.1，同比增速達(dá)2.1%；經(jīng)濟(jì)增速放緩，但仍高于全國增速，

2、CPI增速開啟“2”時代。成都經(jīng)濟(jì)環(huán)境成都經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場運(yùn)行環(huán)境持續(xù)寬松，多重并舉力促消費(fèi)。全國政策環(huán)境全國政策環(huán)境因城施策，一線及熱點(diǎn)城市調(diào)控收緊，三四線加大力度去庫存。全國政策環(huán)境全國政策環(huán)境n三四線城市為了去庫存，制定多種優(yōu)惠政策，不斷加大去庫存力度;n對于一線城市及部分熱點(diǎn)城市，當(dāng)?shù)卣畡t相繼出臺調(diào)控政策穩(wěn)定樓市；寬松收緊成都樓市政策相對寬松，降首付、減契稅、調(diào)整公積金貸款政策等。成都政策環(huán)境成都政策環(huán)境新政的實(shí)施能夠惠及更多普通職工，有利于剛性需求的釋放。另外對多職工貸款金額上限和年限的提高，對改需市場成交具有促進(jìn)作用。成都政策解讀成都政策解讀關(guān)于調(diào)整成都市住房公積金貸款相關(guān)政策的通知

3、一、貸款期限延長：個人貸款最長年限由20年提高至30年原則上不超過其法定退休年齡； 二、調(diào)整貸款額度：將貸款最高額度60萬元，調(diào)至符合住房公積金個人貸款條件的兩人及以上的職工家庭，單筆最高額度為70萬元，單職工單筆最高貸款額度為40萬元； 三、調(diào)整貸款資金不繳存余額掛鉤倍數(shù)：將貸款資金不繳存余額倍數(shù)，由30倍調(diào)整為20倍，同時取消“繳存余額在1萬元以下的借款人，不受余額掛鉤倍數(shù)的限制，原則上均可貸款30萬元。”的政策。 一、貸款期限延長：個人貸款最長年限由20年提高至30年原則上不超過其法定退休年齡； 二、調(diào)整貸款額度：將貸款最高額度60萬元，調(diào)至符合住房公積金個人貸款條件的兩人及以上的職工家

4、庭，單筆最高額度為70萬元，單職工單筆最高貸款額度為40萬元； 三、調(diào)整貸款資金不繳存余額掛鉤倍數(shù)：將貸款資金不繳存余額倍數(shù)，由30倍調(diào)整為20倍，同時取消“繳存余額在1萬元以下的借款人，不受余額掛鉤倍數(shù)的限制，原則上均可貸款30萬元?！钡恼摺?針對成都存量市場表現(xiàn)，給出了針對性的供給側(cè)改革實(shí)施辦法，利于減緩市場冷熱不均現(xiàn)狀，平衡各區(qū)域健康發(fā)展。如減少商業(yè)用地比例指標(biāo)，設(shè)置各區(qū)域住宅存量周期上下限，嚴(yán)控市場供給。成都政策解讀成都政策解讀關(guān)于成都推進(jìn)供給側(cè)改革意見“51條”（一）強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)作用。 （二）控制房地產(chǎn)用地供應(yīng)規(guī)模。 （三）調(diào)整房地產(chǎn)用地供應(yīng)結(jié)極。 （四）加強(qiáng)部門協(xié)同配合。 （五）

5、統(tǒng)籌拆遷安置房、保障性住房和商品房市場。 （六）落實(shí)房產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠政策。 （七）加大金融助購力度。 （八）支持農(nóng)民工或農(nóng)民進(jìn)城購買商品住房。 （九）培育和發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)需求。 （十）大力發(fā)展租賃市場。 （十一）降低企業(yè)開發(fā)成本。 （十二）鼓勵企業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)品。 （十三）支持企業(yè)做大做強(qiáng)。 （十四）強(qiáng)化企業(yè)監(jiān)管。 （十五）防范市場風(fēng)險。 （十六）完善公建配套。 （十七）妥善處理矛盾糾紛。 （十八）強(qiáng)化目標(biāo)管理。 2016年1-5月房產(chǎn)投資總金額為3.5億元，同比增速為7.0%，增速回升但仍處于低位；房地產(chǎn)住宅、辦公、商業(yè)投資增幅分別為6.8%、8.2%、12.8%；全國房地產(chǎn)投資增速回升，同比增速7

6、.0%，但仍處于低位。全國房地產(chǎn)投資全國房地產(chǎn)投資2016年1-5月，全國房地產(chǎn)土地成交面積0.7億,同比下滑5.9%；土地成交總金額為2295億元，同比上漲4.7%；全國土地購置面積小幅下滑，成交金額同比微漲。全國土地市場全國土地市場2016年1-5月全國房屋新開工面積為6.0億，同比上漲18.3%，同比漲幅處于高位；2016年1-5月全國房屋竣工面積為3.2億，同比上漲20.4%，同比漲幅處于高位；受樓市回暖影響，全國房屋新開工、竣工面積大幅增加，同比漲幅均處于高位。全國房地產(chǎn)開工及竣工面積全國房地產(chǎn)開工及竣工面積2016年1-5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速猛增，3月份出現(xiàn)最大漲幅，預(yù)計下

7、半年增速回落；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況破冰陡增，呈現(xiàn)高位增長，增速突破16%。全國房企資金到位增速情況全國房企資金到位增速情況宏觀市場環(huán)境總結(jié)1全國GDP增速放緩，創(chuàng)25年來新低，CPI、PPI整體上漲，通脹壓力上行。2房地產(chǎn)投資增速回升，房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定狀態(tài)，房產(chǎn)市場明顯回暖。3政策環(huán)境區(qū)域化特點(diǎn)明顯，一線及熱點(diǎn)城市調(diào)控收緊，三四線城市加大力度去庫存。PART 22成都土地市場早期高供應(yīng)，近三年土地成交整體仍低位運(yùn)行，同比基本持平；優(yōu)質(zhì)地塊房企爭奪激烈，樓面地價上漲，成交價格接近2013年下半年水平。成都土地供銷價走勢土地流拍率下降，價格上漲，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q。主城區(qū)、近郊土地供銷放緩

8、，但溢價率最高。天府新區(qū)快速發(fā)展期，供銷價均大幅上漲大成都土地供銷及價格天府新區(qū)迎來土地市場高峰，成交面積最多；主城區(qū)價格最高，其中青羊區(qū)最高，達(dá)到9500元/，高新區(qū)以低價成交一宗商業(yè)性質(zhì)用地，以1125元/ 樓面地價墊底主城區(qū)。各行政區(qū)土地供銷及價格主城區(qū)整體溢價率較高，其中武侯、青羊區(qū)溢價率位居前列，高達(dá)72%、69%；龍泉表現(xiàn)不俗，溢價率達(dá)到48%；遠(yuǎn)郊市場冷清，僅新津、都江堰、崇州等小幅溢價。各行政區(qū)土地溢價率供應(yīng)與成交處于低位，價格上漲，同比漲幅超5成，溢價率達(dá)到47%。天府新區(qū)作為國家級新區(qū)，上半年土地供銷處于各區(qū)域之首。金牛區(qū)發(fā)力，僅低于天府新區(qū)，屈居第二。2016年上半年住宅

9、用地市場情況住宅類土地總計供應(yīng)3208畝（合計50宗），成交3295畝（48宗），供應(yīng)面積同比2015年上半年下降20.6%，環(huán)比2015年下半年下跌61.2%、成交量同比下降7.3%，環(huán)比下跌45.7%。成交價格上漲，同比上漲52.5%，環(huán)比上漲44.2%。天府新區(qū)為住宅用地供應(yīng)與成交的主力區(qū)域。其次成華區(qū)與新津；成交價格最高為錦江區(qū)，其次為青羊區(qū)與武侯區(qū)土地溢價率在2014年下半年位于低位后，持續(xù)性上漲，目前處于中高位置，僅低于2013年；商業(yè)用地供銷處于較低位置，今年上半年供銷均下跌；價格同比下跌，但溢價率上漲；天府新區(qū)為商業(yè)用地供銷的主力區(qū)域。2016年上半年商業(yè)用地市場情況商業(yè)性質(zhì)土

10、地總計供應(yīng)2813畝（合計48宗），成交2669畝（41宗），供應(yīng)面積同比2015年上半年下降19.5%，環(huán)比2015年下半年下跌21.9%、成交量同比下降14.6%，環(huán)比下跌13.5%。成交價格上漲，同比下跌33.1%，環(huán)比上漲20.9%。天府新區(qū)為供應(yīng)與成交的主力區(qū)域。其次為金牛區(qū)與彭州；成交價格最高為金牛區(qū)，其次為成華區(qū)與都江堰。土地溢價率高，接近最高2015年上半年；恒大地產(chǎn)布局大成都，主城區(qū)、新津區(qū)域拿下多宗用地；保利在國賓板塊拿下2宗土地，現(xiàn)在正式開盤銷售；萬科地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、紅星美凱龍等進(jìn)駐天府新區(qū)。一線品牌房企加快一、二線城市布局，品牌房企中航、恒大、萬科、保利等看好成都市場，

11、補(bǔ)倉積極。房企拿地排行榜朗詩地產(chǎn)高溢價拿下百仁地塊，與去年拿的3宗地成片開發(fā)，項目已面市，為金沙城項目；恒大地產(chǎn)高溢價拿下臨中央廣場的地塊，未來或成為中央廣場2期；蘇南陽光置業(yè)拿下簇橋地塊，創(chuàng)板塊新高。土地單價排行榜土地市場總結(jié)隨著上半年市場回暖,土地市場回升,但近三年土地成交整體仍低位運(yùn)行,上半年大成都土地市場整體仍處于低位；市場競爭導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)地塊地價不斷攀升，實(shí)力企業(yè)比拼，品牌合作，并購成為趨勢，成交價格接近2013年下半年水平；天府新區(qū)作為國家級新區(qū)，今年上半地土地市場迎來量價齊升：供應(yīng)同比上漲1倍，成交同比上漲91%，成交樓面地價上漲7.8%，平均溢價率達(dá)到41.6%，僅次于主城區(qū)；一線

12、品牌房企在熱點(diǎn)區(qū)域拿地積極；中小房企拿地門檻高，進(jìn)入難度大：恒大、萬科、保利加速布局成都。成都普通住宅市場2016年1-5月成都市固定資產(chǎn)投資總額為3158億元，同比上漲13.9%。其中房地產(chǎn)投資總額為1049億元，同比上漲9.5%，占固定資產(chǎn)投資總額的33.2%。成都全社會固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)回升，房地產(chǎn)投資占比趨于穩(wěn)定，占三成左右。成都固定資產(chǎn)投資和房產(chǎn)投資1-6月成都新開工量3111.62萬方，4月新開工量達(dá)到上半年峰值。成都商品房開工面積分析從各城區(qū)來看，天府新區(qū)受規(guī)劃利好影響，1-6月新開工量近400萬方，居第一位；新都緊隨其后，開工量達(dá)367萬方。成都各區(qū)縣開工面積分析2016年1

13、季度成都市商品房施工面積同比增長10.2%；2016年1季度成都市商品房竣工面積大幅增加，同比暴漲153.0%。受市場回暖影響，2016年1季度全市商品房施工和竣工面積增速同比上升，分別上漲10.2%、153.0%。成都商品房施工和竣工面積分析從住宅供應(yīng)趨勢來看，受高庫存影響，2016年上半年供應(yīng)持續(xù)下滑，降至2013年以來最低位1043萬，環(huán)比下滑17.0%，同比下滑6.5%；從成交趨勢來看，受各項利好政策刺激，2016年上半年商品住宅成交1422萬，成交環(huán)比上漲13.6%，同比上漲14.1%，處于成交高位。供應(yīng)持續(xù)下滑，去庫存政策刺激，成交回暖明顯。大成都住宅半年度供銷走勢近郊仍為供銷主力

14、區(qū)域，供應(yīng)、成交均占比45%；住宅成交搶眼，成交639萬，環(huán)比上漲28.3%，同比上漲12.8%；受規(guī)劃利好影響，天府新區(qū)為唯一供銷齊漲區(qū)域，供應(yīng)環(huán)比上漲46.9%、同比84.7%；成交同比上漲幅度最大，為55.1%。遠(yuǎn)郊供銷比僅為0.6，新增供應(yīng)135萬，環(huán)比下降36.2%，同比下降27.6%，成交228萬，環(huán)比上升4.0%，同比上漲0.1%。主城、近郊回暖明顯，天府新區(qū)供銷齊漲，遠(yuǎn)郊庫存壓力仍大。2016年上半年成都住宅供銷從同比比供應(yīng)整體來看，除金牛區(qū)外，主城區(qū)其余各區(qū)供應(yīng)均下滑，下降幅度在20%-60%；青羊區(qū)由于新入市項目少，供應(yīng)下降幅度最大，其次為武侯區(qū)；從同比成交來看，主城區(qū)除武

15、侯區(qū)成交下跌外，其余行政區(qū)成交量均不同程度上漲；整體去庫存為主，金牛區(qū)發(fā)力同比供銷齊漲，錦江區(qū)回暖增幅最大，武侯區(qū)供銷齊跌高新區(qū)仍獨(dú)占供銷量約35%市場份額2016年上半年主城區(qū)住宅供銷從同比供應(yīng)來看，雙流供應(yīng)降幅最大，新增供應(yīng)70.6萬，環(huán)比下降48.2%，同比下降32.0%；從同比成交來看，溫江供銷齊漲，成交漲幅最大，同比上漲38%； 近郊住宅市場回暖明顯，溫江、龍泉、郫縣等區(qū)域供需兩旺；雙流存量去化，供應(yīng)大幅下滑，新都市場存量高企2016年上半年近郊住宅供銷小陽春提前，2月市場供銷開始拉升，供應(yīng)4月達(dá)到峰值269萬后開始回落；成交量節(jié)節(jié)攀升，6月整體達(dá)到峰值，部分出現(xiàn)回落。2016年上半

16、年住宅供銷月度走勢從價格走勢來看，2016年上半年住宅價格為7222元/，環(huán)比上漲0.2%，同比上漲6.8%。除近郊價格微降（下降0.4%）外，其余區(qū)域價格均上漲；其中主城區(qū)價格環(huán)比跌幅最大，環(huán)比上漲4.9%，其次為天府新區(qū)，環(huán)比上漲2.9%。大成都商品住宅成交價格持續(xù)回升，漲幅收窄。主城區(qū)改善產(chǎn)品集中去化，價格漲幅最大。大成都住宅歷年價格走勢主城區(qū)內(nèi)青羊區(qū)由于供不應(yīng)求趨勢明顯，價格漲幅最大，價格11216元/，環(huán)比上漲9.9%;近郊溫江由于地鐵4號線二期規(guī)劃影響，價格漲幅最大，價格5552元/，環(huán)比上漲3.0%；遠(yuǎn)郊新津價格漲幅最大，為6010元/，環(huán)比上漲7.1%；主城改善釋放，各區(qū)價格普

17、漲；近郊僅溫江、新都小幅上漲；遠(yuǎn)郊存量高企，以價換量者眾。2016年上半年各區(qū)域住宅價格情況l從存量走勢來看，存量去化明顯，為2693萬，環(huán)比下降6%，達(dá)到2013年以來最低值；l主城區(qū)及近郊去化時間最短，為10、11個月；其中，青羊區(qū)去化時間最短，僅為8個月；新都去化時間最長，為14個月；l遠(yuǎn)郊新津和彭州去化時間最長，均為27個月大成都住宅存量為2693萬，去化時間為11月，主城區(qū)存量去化時間最短。2016年上半年住宅存量情況供應(yīng)規(guī)模前三分別為南沿線華陽段、元華-站華、大面板塊；成交規(guī)模前三分別為南沿線華陽段、大面板塊、華府；熱點(diǎn)板塊住宅供銷價格環(huán)比漲幅最大的板塊為國賓、外雙楠、金馬板塊價格

18、下滑幅度最大的板塊為十陵、南沿線華陽段、十里店板塊。熱點(diǎn)板塊住宅價格高存量主要集中在近郊，而排名前三均來自熱點(diǎn)大城南，南沿線華陽段、元華-站華、雙流城區(qū)等；熱點(diǎn)板塊住宅存量2016年上半年新開盤95個，同比減少58個，環(huán)比減少43個；開盤認(rèn)購率呈上升趨勢，2016年上半年開盤認(rèn)購率基本在50%以上，而2015年開盤認(rèn)購率均在50%以下；2016年上半年房企仍以去化存量為主，新開盤個數(shù)減少；市場回暖明顯，開盤認(rèn)購率約6成；開盤及開盤認(rèn)購率走勢從成交結(jié)構(gòu)來看，改善型需求釋放明顯。90-110、130-150成交占比上漲，同比上漲3.2%、1.0%50以下,50-90面積段成交占比下降，其中70-9

19、0下降3.1% 。各面積段成交情況高低配改善型物業(yè)盛行，成交上漲，如聯(lián)排別墅、疊拼別墅同比漲幅超三成。各物業(yè)形態(tài)成交情況保利遙遙領(lǐng)先，大品牌開發(fā)商霸屏，中小開發(fā)企業(yè)已不見身影房企銷售面積排行榜（數(shù)據(jù)來源：房聯(lián)成都透明房產(chǎn)網(wǎng)備案數(shù)據(jù)）大城南剛改備受青睞，排名前三項目為恒大天府半島、濱江和城、藍(lán)光圣菲悅城。項目成交排行榜（數(shù)據(jù)來源：房聯(lián)成都透明房產(chǎn)網(wǎng)備案數(shù)據(jù)）項目成交排行榜（數(shù)據(jù)來源：房聯(lián)成都透明房產(chǎn)網(wǎng)備案數(shù)據(jù)）成熟板塊創(chuàng)新高品質(zhì)高價產(chǎn)品熱銷，銷售額表現(xiàn)不俗。2016年上半年，成都二手房成交52358套，環(huán)比上漲26%，同比大幅上漲59%，創(chuàng)下2011年來最高水平。 受政策刺激，二手房成交量持續(xù)上

20、漲，創(chuàng)2013年以來新高，環(huán)比大幅上漲26%，同比上漲59%。二手房市場各區(qū)二手房成交量活躍，“以房換房”需求釋放 金牛區(qū)成交套數(shù)最多；高新區(qū)同比漲幅最大，近7成；成華區(qū)環(huán)比漲幅最大，為33%；二手房市場2016年上半年，二手房成交均價與去年相比穩(wěn)中有升，價格為8267元/，環(huán)比2015年上漲26元/，成交均價仍然處于正常水平。二手房市場二手房成交均價趨穩(wěn)，近三年基本保持，漲幅大幅收窄。p成都全社會固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)回升，房地產(chǎn)投資占比趨于穩(wěn)定，占三成左右；受市場回暖影響，全市商品房施工和竣工面積增速同比上升，分別上漲10.2%、153.0%。p供應(yīng)持續(xù)下滑，去庫存政策刺激，成交回暖明顯。2

21、016年上半年供應(yīng)1043萬，環(huán)比下滑17.0%，同比下滑6.5%；受各項利好政策刺激，2016年上半年商品住宅成交1422萬，成交環(huán)比上漲13.6%，同比上漲14.1%，處于成交高位。p主城改善釋放，各區(qū)價格普漲；近郊僅溫江、新都小幅上漲；遠(yuǎn)郊存量高企，以價換量者多。p從成交結(jié)構(gòu)來看，改善型需求釋放明顯。90-110、130-150成交占比上漲，同比占比上漲3.2%、1.0%.p 受政策刺激，二手房成交量持續(xù)上漲，創(chuàng)2013年以來新高，環(huán)比大幅上漲26%，同比上漲59%。住宅市場總結(jié)成都別墅市場上半年價跌量升，供應(yīng)上漲，整體供大于求，存量上漲。大成都別墅歷年供銷存走勢l 大成都別墅價跌量升，

22、供應(yīng)上漲，整體供大于注，庫存增加，隨著今年上半年銷量上漲，庫存去化時間下降；l 主城區(qū)與成交套數(shù)同比上漲幅度最大，為181.1%；天府新區(qū)成交單套面積上漲：成交套數(shù)下跌20.9%，面積上漲67.6%。別墅價跌量升，供應(yīng)上漲，供大于求，庫存增加；近郊量價齊升，主城區(qū)、遠(yuǎn)郊量升價跌，天府新區(qū)價跌量跌。別墅同歸主城區(qū)趨勢明顯，主城區(qū)成交同比漲幅最大。2015年成都別墅供銷存及價格l 聯(lián)排持續(xù)為各產(chǎn)品類型供銷存主力，占比均在6成以上；l 聯(lián)排與疊拼受成交上漲影響，去庫存時間減少，聯(lián)排同比減少14個月，疊拼同比減少11個月；聯(lián)排是供銷存的主力物業(yè)，供銷占七成，存量超六成；獨(dú)棟、雙拼量價齊跌，庫存去化時間

23、增加；聯(lián)排與疊拼量價齊升，供銷比下降，庫存去化時間減少。分產(chǎn)品別墅市場獨(dú)棟主要銷售面積在200平以下小獨(dú)棟及400平以上大獨(dú)棟；雙拼面積在250-500平之間；聯(lián)排主力成交在250平以下；疊拼主要在200平以下，其中100平以下占比達(dá)到近3成。別墅面積段成交占比情況l 雙流與都江堰受到品牌開發(fā)商入駐，帶動區(qū)域熱銷，別墅供銷居前二位；l 高新區(qū)今年新面市多個高低配項目，區(qū)域別墅供應(yīng)量大幅度上漲；l 錦江區(qū)供應(yīng)上漲幅度最大，新津作為傳統(tǒng)別墅區(qū)，上半年無供應(yīng)；雙流的人居紫云庭、萬科第五城等項目推出，區(qū)域供應(yīng)排第一，銷售榜第二位，都江堰萬達(dá)城、明宇豪雅青城項目供應(yīng)位居第二位，銷售第一位。分產(chǎn)品別墅市場

24、l 都江堰萬達(dá)城、明宇豪雅青城項目熱項，銷量上漲區(qū)域銷量排第一位；l 雙流的棠湖泊林城位于華府板塊、溫哥華花園熱銷，區(qū)域別墅銷量上漲；l 錦江區(qū)別墅上漲幅度最大；金堂別墅下跌幅度最大；都江堰別墅庫存量排第一，達(dá)到2541套；彭州存量去化時間最長；主城區(qū)別墅存量在高新、金牛與錦江區(qū)，武侯與青羊區(qū)少量存量，成華區(qū)已無別墅。各區(qū)縣別墅存量p主力別墅區(qū)牧馬山、青城山、南沿線華陽段別墅成交出現(xiàn)較大降幅，下滑15%、59%、26%；p新都新城板塊、萬春鎮(zhèn)板塊成交量漲幅巨大，上漲680%、325%；p南延線高新段、東山板塊、錦華路板塊、198板塊去年無成交，今年成交量在60-93套之間。p大源板塊價格最高，

25、超過2萬；p198板塊、青城山板塊板塊價格降幅大，下降26%、17%；p新都新城區(qū)板塊、南延線華陽段（麓山）板塊價格上漲幅度最大，分別為14%、11%；近郊華陽、華府板塊成交上漲；遠(yuǎn)郊牧馬山成交下滑，城市別墅更受青睞。分板塊別墅供銷及價格雙流城區(qū)為別墅供應(yīng)主要板塊：青城山、南沿線華陽段為別墅銷售主要區(qū)塊；青城山、牧馬山為別墅存量主力板塊；大源板塊別墅單價超2萬。分板塊別墅存量p雙流城區(qū)為別墅供應(yīng)主要板塊，供應(yīng)兩自2個項目：人居紫云庭上半年供應(yīng)4套雙拼、187套聯(lián)排，152套疊拼；國奧村供應(yīng)54套聯(lián)排，30套疊拼；p青城山、南沿線華陽段為別墅銷售主要區(qū)塊：青城山小面積疊拼物業(yè)熱銷，使板塊銷量居各

26、板塊之首；南沿線華陽段板塊內(nèi)龍湖九里晴川、御香山、麓湖生態(tài)城項目熱銷，板塊銷量居第二位p大源板塊別墅單價超2萬，價格最高；上半年熱銷別墅項目有以下幾個方面的特點(diǎn)：城市別墅：高低配，占有自然資源、配套成熟、品牌開發(fā)商；郊區(qū)別墅：區(qū)域級大盤，項目自然規(guī)劃有完善的教育、醫(yī)療、商業(yè)；占有自然資源，臨河臨公園產(chǎn)品贈送大，性價比高。主城區(qū)今年多個高低配項目面市，針對區(qū)域改善型群體：戶型贈送大、自然資源、品牌、配套其它熱銷樓盤區(qū)域級大盤、臨河、臨公園，項目自身規(guī)劃教育醫(yī)療商業(yè)全生活配套。典型熱點(diǎn)板塊暢銷項目成都商業(yè)市場l 從供應(yīng)趨勢來看，受成都商業(yè)市場不景氣影響，房企延緩商業(yè)項目開工，導(dǎo)致供應(yīng)減少，今年上半

27、供應(yīng)到2012年來最低位；l 從成交趨勢來看，成交量下跌，今年上半年銷量處于2012年來最低位；l 從2012年以來，供大于求，庫存持續(xù)性增加，今年上半年存量到達(dá)歷史最高位，去化壓力巨大大成都商業(yè)整體供銷下跌，處于歷史2012年來最低位；供大于求，庫存進(jìn)一步增加，為2012年來最高位，競爭激烈。商業(yè)市場整體供銷存l 2016年上半年大成都商業(yè)供應(yīng)下滑5.1%；成交下跌37.1%；l 主城區(qū)供銷下跌，同比分別下跌9.9%、28.3%；近郊供銷齊跌，同比分別下跌6.8%、30.8%；l 僅天府新區(qū)成交上漲，同比上漲66.9%，環(huán)比下跌52.9%；l 遠(yuǎn)郊供應(yīng)同比上漲5.1%，成交同比下跌51.5%

28、商業(yè)供銷齊跌，供應(yīng)同比下跌5.1%，成交大跌37.1%；主城區(qū)、近郊商業(yè)供銷下跌，遠(yuǎn)郊供應(yīng)小幅上漲，成交下跌超5成，僅天府新區(qū)成交上漲。商業(yè)市場整體供銷p從供應(yīng)來看，高新區(qū)與青白江、成華區(qū)商業(yè)供應(yīng)為前三位，占比為17.0%、9.2%、8.5%；p供應(yīng)量同比漲幅最大的為青白江，同比上漲267.7%；環(huán)比漲幅最大的是崇州，上漲21倍；p同比下跌幅度最大的為新津，同比下跌95.5%；p從成交來看，新都與高新區(qū)成交量最大，占比為10.6%、9.3%；p從成交漲幅來看，青白江同比漲幅最大，為213.6%，大邑環(huán)比漲幅最大，為326.3%；p從成交跌幅來看，金堂同比跌幅最大，為80.8%；p從成交區(qū)域看，

29、都江堰、天府新區(qū)、崇州、金牛區(qū)、大邑同比上漲，其它區(qū)域均不同程度下跌；僅崇州商業(yè)供銷齊漲，其他供銷上漲區(qū)域遠(yuǎn)小于下跌區(qū)域，青白江、高新區(qū)、新都、成華區(qū)、溫江與龍泉供應(yīng)上漲，僅都江堰、天府新區(qū)、金牛區(qū)、大邑銷售上漲，其它區(qū)域均不同程度下跌。各區(qū)縣供銷分析p主城區(qū)與天府新區(qū)價格下跌，雙流同比上漲幅度最大，高新區(qū)價格下跌幅度最大；p主成區(qū)中高新區(qū)與青羊區(qū)價格下跌，武侯區(qū)、錦江區(qū)、成華區(qū)、金牛區(qū)價格同比上漲；p近郊中雙流、龍泉、溫江價格上漲，郫縣與新都價格下跌受商業(yè)高庫存影響，主城區(qū)與天府新區(qū)價格均下跌，其中天府新區(qū)同比下跌幅度最大，為14.7%，近郊價格小幅上漲。商業(yè)價格情況p 大成都商業(yè)存量為13

30、38.3萬，去化時間為超10年；p 主城區(qū)存量去化時間最長，超12.4年，其中錦江區(qū)庫存去化時間最長；p 金牛區(qū)商業(yè)去化時間最短商業(yè)是庫存去化時間最長的物業(yè)，達(dá)到10年，庫存高企，去化艱難，未來競爭更加激烈。商業(yè)存量情況供應(yīng)與存量第一的板塊為南沿線高新段，銷售第一的板塊為大源板塊；南沿線高新段商業(yè)存量最大，去化壓力最大。板塊供銷排行成都寫字樓市場l 從辦公物業(yè)供應(yīng)趨勢來看，受高庫存及銷量大幅度下滑影響，2012年后供應(yīng)持續(xù)下滑，今年供應(yīng)量創(chuàng)下新低；l 從成交趨勢來看，2013年成交量達(dá)到歷史高位，之后成交量持續(xù)性下滑，到今年成交量大幅度下降，同比下降12.0%，達(dá)到歷史低位。2012-2013

31、為供銷高峰期，之后呈現(xiàn)下滑；今年上半年供銷處于歷史低位，供大于求，庫存進(jìn)一步加大，去化壓力巨大。寫字樓市場整體供銷存l今年上半年大成都辦公物業(yè)銷下跌，同比下跌33.6%、12.0%；l從供應(yīng)看：全部來自主城區(qū)，其它區(qū)域無供應(yīng)；從成交看：主城區(qū)與天府新區(qū)上漲，郊區(qū)下跌；大成都寫字樓供銷下跌，同比下跌33.6%、12.0%；近郊、遠(yuǎn)郊供銷齊跌，主城區(qū)、天府新區(qū)供應(yīng)下跌，成交上漲。寫字樓市場整體供銷供應(yīng)全部來自主城區(qū)：其中成華區(qū)與金牛區(qū)為今年上半年供應(yīng)主力區(qū)域，占比超6成；高新區(qū)為成交主力區(qū)域，占約6成；武侯區(qū)、金牛區(qū)成交上漲。各區(qū)縣供銷分析l供應(yīng)全部來自主城區(qū)；l成華區(qū)供應(yīng)量最大，其次為金牛區(qū)。l

32、從成交來看，高新區(qū)成交量最大，同比上漲58.1%，環(huán)比上漲1.5倍；l高新區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)成交上漲，錦江區(qū)、成華區(qū)同比下跌；p主城區(qū)寫字樓物業(yè)價格最高，其次為天府新區(qū)；p主城區(qū)量價齊升：受到上半年政府等利好影響，主城區(qū)寫字樓量價齊漲；p天府新區(qū)處于發(fā)展階段，區(qū)域?qū)懽謽琼椖可伲山涣康?，價格下跌。主城區(qū)量價齊升，近郊量價齊跌，天府新區(qū)成交量低，整體成交價格下跌。寫字樓價格l寫字樓存量主要集中在主城區(qū)，占比近8成，其中主城區(qū)中高新區(qū)存量最大，占比為42.0%；l成華區(qū)與錦江區(qū)存量去化時間最長；存量大，去化速度慢，去庫存難度大，未來競爭激烈。寫字樓存量情況駟馬橋因青龍廣場與臺州商人大廈集中面市，供

33、應(yīng)量居各板塊之首；南沿線高新段與大源板塊為寫字樓銷售與存量前二位板塊。板塊供銷排行成都SOHO市場l2015年大成都SOHO物業(yè)供應(yīng)受到主城區(qū)供應(yīng)下跌影響，整體供應(yīng)量同比上漲4.3%，環(huán)比下跌51.5%；l從成交趨勢來看，2013年成交量達(dá)到歷史高位，之后成交量持續(xù)性下滑，今天上半年成交量有所上漲，同比上漲13.6%，環(huán)比上漲27.2%。l整體供大于求，庫存處于高位，整體去化壓力巨大供應(yīng)環(huán)比下跌，同比上漲，成交上漲，但整體仍供大于求；庫存同比上漲，環(huán)比出現(xiàn)下跌，但仍處于高位，去化壓力大。SOHO市場整體供銷l 主城區(qū)是SOHO物業(yè)的主力供銷區(qū)域：供應(yīng)量占整體的57.7%，成交占整體的51.7%

34、l 從成交看，整體成交量同比上漲4.3%，環(huán)比下跌51.5%，其中天府新區(qū)與近郊成交量上漲，其中天府新區(qū)成交量同比上漲超7倍。供銷同比上漲，整體應(yīng)大于求；天府新區(qū)、近郊上半年表現(xiàn)強(qiáng)勢，供銷上漲，其中近郊整體供小于求；主城區(qū)為供主力區(qū)域，占比為57.7%、51.7%。SOHO市場整體供銷l主城區(qū)是供應(yīng)主力區(qū)域：其中成華區(qū)供應(yīng)量最大。l新都為郊縣供應(yīng)最大區(qū)域。l天府新區(qū)上漲幅度最大，同比上漲526.1%，環(huán)比上漲161.1%l從成交來看，高新區(qū)成交量最大，同比上漲14.6%；l天府新區(qū)同比漲幅最大，為731.6%；成華區(qū)與天府新區(qū)供應(yīng)量最大，高新區(qū)成交量最大；天府新區(qū)、新都、金牛區(qū)供銷齊漲，武侯區(qū)

35、、都江堰供銷齊跌。各區(qū)縣供銷分析p主城區(qū)價格上漲，同比上漲14.6%，環(huán)比上漲11.7%；p近郊與天府新區(qū)出現(xiàn)以價換量：價格同比環(huán)比均下跌，帶動成交量上漲；p高新區(qū)價格最高，價格上漲幅度最大；p高新區(qū)、青羊區(qū)價格上漲；錦江區(qū)、金牛區(qū)、成華區(qū)、天府新區(qū)、龍泉與溫江價格下跌主城區(qū)價格上漲，天府新區(qū)、近郊以價換量。SOHO價格l大成都整體存量為293.0萬，去化時間需要3.3年；l主城區(qū)的存量占整體存量的63.8%；l高新區(qū)存量為各區(qū)之首，占整體存量的1/4；l錦江區(qū)去化時間最長；存量大，存量去化時間較長，市場競爭激烈。SOHO存量情況大源板塊為目前供應(yīng)與存量最多的板塊，犀浦地鐵開通，區(qū)域內(nèi)龍城高新天地、藍(lán)光幸福滿庭、合能橙中心等項目銷售，銷售量居各板塊之首。板塊供銷排行成都LOFT市場l從LOFT物業(yè)供應(yīng)趨勢來看，受高庫存及銷量大幅度下滑影響，2013年后供應(yīng)呈現(xiàn)波動性下滑；l從成交趨勢來看，2013年成交量達(dá)到歷史高位，之后成交量持續(xù)性下