設(shè)計(jì)階段控方案--關(guān)鍵指標(biāo)的限額設(shè)計(jì)

1、控方案：關(guān)鍵指標(biāo)的限額控制如果要求企業(yè)對(duì)所有指標(biāo)進(jìn)行限額控制，管理成本過高，因此有必要對(duì)設(shè)計(jì)階段的各類技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析，找出成本控制的關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行限額控制。某大型房地產(chǎn)項(xiàng)目做方案設(shè)計(jì)階段的盈利分析報(bào)告時(shí)，發(fā)現(xiàn)新一期的盈利指標(biāo)水平比剛開發(fā)完成的前一期好不了多少，而該期的各種條件及市場(chǎng)狀況要比前一期好得多。是什么原因?qū)е逻@樣的結(jié)果呢？是計(jì)算錯(cuò)誤？成本估算指標(biāo)偏高？還是售價(jià)預(yù)測(cè)過于保守？經(jīng)反復(fù)核查均不是，最后發(fā)現(xiàn)某個(gè)綜合面積指標(biāo)異?？墒勖娣e占總建筑面積的比例偏低（僅為76%）。遂追根溯源，顯示地下室面積比例過大。于是公司責(zé)成相關(guān)部門盡快進(jìn)行方案優(yōu)化，新方案在滿足當(dāng)時(shí)項(xiàng)目各種規(guī)劃要點(diǎn)及檔次要求的前

2、提下，比原方案減少了約1萬平方米的地下室。若按當(dāng)時(shí)的造價(jià)水平1600元/平方米計(jì)算，直接成本將節(jié)約1600萬元，這還不包括減少土石方、基坑處理等直接費(fèi)用及節(jié)約工期帶來的間接受益。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是實(shí)現(xiàn)成本“事前控制”的關(guān)鍵，盡管設(shè)計(jì)費(fèi)占建筑工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占總成本的1.5%-3%，但對(duì)工程造價(jià)的影響深遠(yuǎn)，合理科目的設(shè)計(jì)，可大幅降低房地產(chǎn)工程造價(jià)。當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普通“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，注重設(shè)計(jì)效果，往往忽視成本；而成本人員又缺乏設(shè)計(jì)背景，不清楚設(shè)計(jì)方案中哪些技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)會(huì)對(duì)成本造成決定性影響，應(yīng)該限額多少才是合理的，因而難以向設(shè)計(jì)單位提出反向要求，導(dǎo)致項(xiàng)目成本控制難以達(dá)到目標(biāo)。那么，

3、在滿足客戶需要、尊重設(shè)計(jì)的前提下，能否提煉一些“關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”，通過對(duì)這些指標(biāo)的限額控制，跨越專業(yè)管理邊界，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本無接縫管理？一、確定成本限額控制的關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，指的是描述項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案特征的一系列度量指標(biāo)。比如：標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量、標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量、窗地比、地下室層高等。（如表1） 項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)很多，如果要求企業(yè)對(duì)所有指標(biāo)進(jìn)行限額控制，管理成本過高，因此，有必要對(duì)設(shè)計(jì)階段的各類技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析，找出成本控制的關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行限額控制，可以事半功倍。成本控制關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定原則：（1）可行，便于前期控制；（2）消耗量及指標(biāo)量大；（3）對(duì)成本影響大。根

4、據(jù)以上原則，某企業(yè)確定的在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)限額控制的關(guān)鍵技術(shù)指標(biāo)有：標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量、標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量、窗地比、地下室層高、地下車位平均面積、地下室鋼筋含量、硬景面積比例等。二、對(duì)關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限額控制的價(jià)值對(duì)企業(yè)的關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限額控制，一方面，能將成本控制指標(biāo)化、數(shù)據(jù)化，便于成本、設(shè)計(jì)及公司內(nèi)部統(tǒng)一語(yǔ)言，有效理解并執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)成本、設(shè)計(jì)人員無縫對(duì)接；另一方面，對(duì)關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限額控制，相對(duì)容易落地執(zhí)行，能實(shí)現(xiàn)每一階段的設(shè)計(jì)方案在滿足客戶需要的前提下實(shí)現(xiàn)成本的“事先決策、過程控制”。通過對(duì)關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限額控制，能給企業(yè)帶來高額回報(bào)。（如示例1） 三、如何在設(shè)計(jì)階段對(duì)關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行控

5、制1.統(tǒng)一關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的定義及控制規(guī)則不同項(xiàng)目成本人員對(duì)于同一技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的理解不同，容易存在針對(duì)同一指標(biāo)，各項(xiàng)目的計(jì)算法則各不相同，如果要保證公司內(nèi)部的統(tǒng)一理解、外部設(shè)計(jì)院的實(shí)施執(zhí)行，必須清晰界定不同指標(biāo)的計(jì)算公式。比如：區(qū)域不同，當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)條件、政府規(guī)劃各不相同，同一指標(biāo)的限額也有差異；對(duì)于不同產(chǎn)品形態(tài)，指標(biāo)限額控制值也各不相同。對(duì)于不同指標(biāo)的限額指標(biāo)要點(diǎn)如表2。結(jié)合以上要點(diǎn)，某示例企業(yè)的關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限額控制見示例2。2.分階段對(duì)關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行管控傳統(tǒng)的成本控制，一般以施工圖為基礎(chǔ)，測(cè)算成本并進(jìn)行結(jié)果分析，成本專業(yè)非常被動(dòng)，更多是“核算”，施工圖完成后較難實(shí)現(xiàn)成本控制，若結(jié)果

6、分析偏差較大，需駁回重新進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，對(duì)進(jìn)度影響也較大。一般而言，概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段決定了工程成本的50%-60%，初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等各專項(xiàng)精細(xì)化設(shè)計(jì)階段決定成本的40%-50%。如果要有效實(shí)現(xiàn)成本的事前控制，需要在設(shè)計(jì)各階段對(duì)影響成本的關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行控制，在樁基、基礎(chǔ)開工前，確定地下室層高、地下車位平均面積；在施工圖設(shè)計(jì)過程，進(jìn)行方案比優(yōu)，確定地下室鋼筋含量、標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量、標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量、窗地比等幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。如圖1。景觀設(shè)計(jì)方案相對(duì)獨(dú)立，硬景面積比例指標(biāo)可在景觀方案設(shè)計(jì)完成、主體開工后3個(gè)月內(nèi)確定。為保證設(shè)計(jì)階段成本控制有效執(zhí)行，組織上需要成立“關(guān)鍵指標(biāo)對(duì)標(biāo)小組”，將各

7、設(shè)計(jì)階段關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控制融入審批流程中，與歷史項(xiàng)目或各區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行橫向?qū)?biāo)，作為設(shè)計(jì)方案評(píng)估的重要依據(jù)。3.確保設(shè)計(jì)單位按要求實(shí)施所有階段的設(shè)計(jì)方案都是由設(shè)計(jì)單位完成，只有要求設(shè)計(jì)單位在各階段對(duì)比本階段需要控制的關(guān)鍵指標(biāo)，高度配合按要求實(shí)施，才能實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)過程中的成本控制。以下措施可以確保設(shè)計(jì)單位的有效實(shí)施：（1）擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位要選擇專業(yè)能力強(qiáng)、易管易于協(xié)調(diào)的合作伙伴，可從業(yè)績(jī)、服務(wù)意識(shí)、施工期間服務(wù)質(zhì)量、設(shè)計(jì)變更比率等方面進(jìn)行考查。房地產(chǎn)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部前期要主動(dòng)與設(shè)計(jì)院溝通，以尊重平等的心態(tài)，同行交流、競(jìng)爭(zhēng)的雙贏思路進(jìn)行工作，多做大樓盤市場(chǎng)調(diào)查和結(jié)構(gòu)成本分析。（2）適當(dāng)提高設(shè)計(jì)費(fèi)，合理安

8、排設(shè)計(jì)周期一個(gè)項(xiàng)目的勘察、概念方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占項(xiàng)目總成本的1.5%-3%，但卻決定了項(xiàng)目成本的90%，因此，適當(dāng)提高設(shè)計(jì)費(fèi)用比例，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，預(yù)留成本優(yōu)化的獎(jiǎng)勵(lì)措施，合理安排設(shè)計(jì)周期，有利于設(shè)計(jì)單位提供高質(zhì)量的設(shè)計(jì)圖紙。（3）合同措施積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的招標(biāo)方法，采取多家競(jìng)標(biāo)。設(shè)計(jì)合同中應(yīng)明確限額的內(nèi)容、數(shù)值和彈性浮動(dòng)范圍，增加設(shè)計(jì)變更的費(fèi)用額度限制條款，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤，如果設(shè)計(jì)變更費(fèi)超施工合同價(jià)的某一比例，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。將設(shè)計(jì)進(jìn)度、質(zhì)量與付款計(jì)劃掛鉤，并明確延期、質(zhì)量賠償責(zé)任，要求設(shè)計(jì)單位以市場(chǎng)為導(dǎo)向，不斷追求高、新、美，采取雙贏思路對(duì)設(shè)計(jì)優(yōu)化進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。（4）過程評(píng)估對(duì)設(shè)計(jì)單位的業(yè)績(jī)水平（包括對(duì)規(guī)范的熟悉程度及理解應(yīng)用）、同行評(píng)價(jià)、圖紙質(zhì)量、責(zé)任意識(shí)、成本意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、影響力及控制力、成本意識(shí)的溝通等方面進(jìn)行過程考核評(píng)估。四、小結(jié)在設(shè)計(jì)階段對(duì)關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行控制，是將成本控制前置的有效手段，標(biāo)桿企業(yè)的實(shí)踐也證明了這些關(guān)鍵指