房地產基礎知識培訓

1、房地產基礎知識培訓主講：張潔莉認識房地產 1、何為房地產 房地產是房產與地產的總稱，其在物質上是由土地及土地上的建筑物和構筑物組成。在經濟學上也叫“不動產”。 2、房地產業(yè) 房地產業(yè)是指：以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發(fā)、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業(yè)。 主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。在實際生活中，人們習慣于上將從事房地產開發(fā)和經營的行業(yè)稱為房地產業(yè)。房產的分類 住宅建筑物：可細分為普通住宅、高

2、級公寓、花園別墅等。 生產用房：指社會各類物質生產部門作為基本生產要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運輸和建筑業(yè)等生產活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等 辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團體以及企業(yè)公司等處理日常事務和從事社會經濟活動提供服務的房屋，亦稱寫字樓。 其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構用房、宗教用房等等。房地產市場的概念和特點 1、概念 我國現(xiàn)時所稱房地產市場，是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。2、特點：經營對象的非流動性：房地產主要經營對象是房產和土地的使用權，而房屋和土地都是不動產，具有不

3、能作空間位移的物理屬性。流通形式的多樣性：指房地產流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當、信托等，城市土地使用權的流通形式主要有出讓、轉讓、出租等。市場的統(tǒng)一性：指房產市場和地產市場的融合性。在房地產交易中，任何一筆房產商品交易都必然是房地合一的交易。市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產商品的差異性決定的由于其性質和其所處的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。供給的稀缺性：指房地產市場是一個供給稀缺的市場。一方面是人口的不斷增加，需求也相應增長。另一方面是土地作為不可再生資源，其數量基本上是恒定的。 不完全開發(fā)性：由于土地使用權和房屋所有權兩種不同權益在

4、同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強有力的措施抑制不合理的市場需求來干預市場。因此，房地產市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。 市場的不充分性：由于房地產市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠，因而房地產市場只是一個不充分市場。 房地產市場投機的巨大可能性：房地產市場與其它市場相比具有更大的投機性。房地產商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產的不斷投資、城市基礎設施建設和社會設施投資引起的相鄰效益以及房地產的保值和增值特性都決定著房地產投機的巨大可能性。房地產市場的分類 1、一級市場 是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以土地使

5、用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產發(fā)展商或其它用土地者的市場。 2、二級市場 是指房地產發(fā)展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場。 3、三級市場 是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。本市房地產市場概況 （1）一級市場： 主管部門：本市的土地出讓、轉讓交易核準、審批部門。 土地規(guī)劃現(xiàn)狀：本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開發(fā)、市政建設及生活 配套設施建設等內容。 土地交易形式：本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標、拍賣等。 （2）二級市場 現(xiàn)上

6、市量：本市已經注冊登記在案的商品房數量。 供求關系狀況：商品房供應量與本市年度預計購買量的比值。 平均價格：本市注冊上市商品房價格的平均值。 各檔次房產銷售概況：將現(xiàn)在售商品房以價格標準分為低、中、高三個檔次，明確各檔次價格界限，并分析各檔次商品房的銷售狀況。 （3）三級市場 現(xiàn)上市量：本市已經注冊登記在案的二手房數量。 平均價格：現(xiàn)在售二手房標價的平均值 供求關系狀況：在售二手房數量與本年度預計購買量的比值。 主流房產銷售狀況：根據注冊與交易狀況，分析出主流價格二手房的銷售狀況。包括：平均價格、坐落地點特征、消費群特點等。 投資型：房地產的消費主體對房地產消費主要不是為了自己使用，而是為了作

7、為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術等要素改變原有的房地產性能、結構和形式，通過出售或出租來獲取利潤。 生產型：對房地產的消費不是為了用于消費，而是作為生產和經營場所，為生產和經營提供活動空間或場地。 消費型：主要是由國家機關、事業(yè)單位和個人為了消費使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。房地產消費的類型房地產消費的特點 普遍性：房地產既是生活資料，又是生產資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動基地。 多樣性：房地產可以用于工業(yè)生產，可以用于商業(yè)經營活動及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。其多種使用價值和多種效用為房地產消費者提供了多種選擇的機會，滿足了房地產各方面的消費。 不可替代與

8、差別性：房地產為人們提供的空間和基地是其它產品無法替代的。其不可再生的性質決定了消費的不可替代性，其位置的固定不動性決定了房產間的差別性。 連續(xù)性與間斷性：房地產消費的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐久性決定了房地產消費的連續(xù)性和間斷性。從社會整體看只要社會在發(fā)展，人口在增長，需求就會存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。但從個人來說，由于房地產是耐用消費品，一次購買可以滿足長期的消費，不會象其他消費品一樣需要不斷地反復地和連續(xù)地到市場購買，它是間斷地。 消費彈性的差異性：由于房地產的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產具有不同的消費彈性。在市場經濟條件下，房地產的消費是與收入水平是呈正比的，而

9、其消費彈性與價格彈性成反比。 增長性：一般情況下對房地產的消費總是不斷增長的，這是由社會進步和居民生活水平的提高決定的。此消費可以分為幾個層次：生理上的消費、安全的消費、社會交往的消費、價值欲望的消費等。建筑分類 建筑物可根據其樓層數量分為以下幾類 1、低層：2層及2層以下 2、多層：2層以上，8層以下 3、中高層：8層以上，16層以下 4、高層：16層以上，24層以下 5、超高層：24層以上住宅的類型 商品房 是指房地產開發(fā)企業(yè)經營企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、別墅等等，建筑形式分為板樓

10、、塔樓、板塔結合，按是否享受政策優(yōu)惠還可分為商品房、經濟適用房、合作建房 商品房按銷售對象可分為內銷商品房和外銷商品房。房屋面積的分類 1、實用面積（凈面積）：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。 2、建筑面積（套內面積、軸線面積）：包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。 3、公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內其它一些配套設施的分攤面積。住宅的類型 內銷商品房 內銷商品房，是指房地產開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和

11、臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 外銷商品房 是指房地產開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。 經濟適用房 是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是帶有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的實用效果，而不是降低建筑標準。經濟適用房不是人人都可以買的，購買經濟適用房必須符合當地政府所規(guī)定的條件，并經過排號購買。 公房 公房也稱公有住房、

12、國有住房，它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。 目前居民租用的共有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。 所謂“使用權住房”，是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的共有住房。 私房 也稱私有住宅、私產住宅，他是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建的私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。隨著住宅商品化的推進，城市私有住宅的比重將會隨著房改的推進而不斷提高

13、。 集資房 是改變住房建設有國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金建造的房屋。職工個人可按照房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權；個人部分出資的，擁有部分產權。 廉租房 “廉租房”這一概念，類似于香港的“廉租屋”。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。 安居房 是指實施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房（屬于經濟適用房一類）。它是由國家安排的專項貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中、低收入家庭的住房。 水景商品房 是指依水而

14、建的房屋。 TOWNHOUSE 通俗的解釋是聯(lián)排住宅，由幾幢甚至十幾幢小于3層的底層住宅并聯(lián)組成，每幢住宅面積約在150200平方米左右，由自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫，離城不太遠，價格不算太貴，屬中等偏高的水平。19世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期，目前在歐美十分普及。 商住住宅 是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它同時又融入寫字樓的諸多硬件設備，尤其是網絡工程的發(fā)達，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網絡進行社會活動的人群。 酒店式公寓 是指提供酒店式管理服務的公寓。始于1994年，意為“酒店式

15、的服務，公寓式的管理”，市場地位很高。它集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自由”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺。 智能化小區(qū) 所謂智能化住宅小區(qū)，是指通過綜合配置住宅小區(qū)內的各個功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎框架，以計算機網絡為區(qū)內各種設備管理自動化的新型住宅小區(qū)。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運用計算機、信息、通信、控制等科學技術，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)和綜合服務信息系統(tǒng)為依托，用高科技手段構建小區(qū)高速互聯(lián)網絡信息服務平臺，為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效

16、、舒適、方便的生活空間。 雙景住宅 就是樓盤不僅要營造社區(qū)自身的小環(huán)境，社區(qū)周圍還有賞心悅目的自然風光，社區(qū)內外要講究合二為一，使社區(qū)內景包括建筑樓體與社區(qū)外的天然外景相協(xié)調，達到居室內外環(huán)境互動、交相輝映，正所謂“借外景選內景”。 綠色住宅 “綠色住宅”是近年來興起的一種居住概念。專家認為，“綠色住宅”以可持續(xù)發(fā)展的思想為指導，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，即在“以人為本”的基礎上，利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個舒適、健康的生活環(huán)境，同時又要控制對自然資源的使用，實現(xiàn)向自然索取與回報之間的平衡。 “綠色住宅”不是一般人認為的綠化較好的住宅。實際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內容

17、的一個方面，真正的“綠色住宅”的內涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。基本規(guī)劃術語 居住區(qū) 是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設有與其居住人口規(guī)模相應的、較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的相對獨立的居住生活聚居地區(qū)。 居住小區(qū) 一般成為小區(qū)，是指被城市中居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，以居民基本生活活動不穿越城市主要交通線為原則，并設有與其居住人口規(guī)模相對應配建的，滿足該區(qū)居民基本的物質文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地區(qū)。 住宅用地 是指住宅建筑

18、基底占地及其四周合理間距內的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。 公建用地 全稱為公共建設服務用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的，為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場、綠地和配建停車場等。住宅的建筑形式 單元式住宅 又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般每個樓梯可以安排24戶（大進深住宅一梯可安排58戶。） 公寓式住宅 公寓式住宅，是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。 花園式住宅 花園式住宅，也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。戶型結構 標準層 標準層是指平面布置相同的住宅樓層。 躍層住宅

19、 躍層住宅俗稱“樓中樓”，是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點是住宅有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內獨用的小樓梯連接。一般一層按排廚房、餐廳、起居室，樓上（有時是樓下）安排臥室。這樣的好處是動靜分區(qū)明確，互不干擾。 復式住宅 復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（普通住宅層高通常為2.83.0米）高,可在局部掏出夾層,安排臥室或書房等，樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。 錯層住宅 戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點是和躍層一樣能夠

20、動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設計錯層式住宅，可以減少控土的土方量。 躍復式住宅 是在復式住宅設計功能上的一種創(chuàng)新，其特點是其中一層層高在2.2米內，通常設置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲藏室等非主要活動區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在3.84.9米之間，客廳為共享式。 退臺式住宅 退臺式住宅以稱為“臺階式”住宅，其外形類似于臺階，特點是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個大平臺，可做花園使用。目前，國內建造的

21、退臺式住宅都通常屬于中高檔住宅“蝸居式”小戶型“蝸居式”小戶型是指那些一室半的“小戶型”住宅，它雖比一般標準戶型的面積要小1/3左右，然而設計比較精巧，布局較為合理，“訂麻雀雖小，五臟俱全”，并可隨意確定居室內各部分面積。“大開間、空殼型”戶型又稱“大開間、自由分隔空殼型”戶型，是指不受固定戶型困擾、可根據住戶愛好用途任意分割裝飾，使居住格局體現(xiàn)個性化特色的戶型。“毛坯型”住宅“毛坯型”住宅是指在住宅在交房時未經裝飾，也不附過多的起居設施，僅是完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土土面，房頂僅抹灰層，預留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道。住宅建設的技術經濟指標 建筑容積率 所謂建筑容積率，是指項

22、目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積（總建筑面積）與規(guī)劃建設用地面積（總用地面積）之比，這里的建筑面積應把附屬建筑物也計算在內，但不計算面積的附屬建筑物除外。 筑建密度 所謂筑建密度即建筑覆蓋率，是指項目規(guī)劃建設用地范圍內所有建筑物的基底面積（即房屋首層的占地面積）之和與規(guī)劃建設用地總面積之比。 綠地率 所謂綠地率，居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和，占居住區(qū)用地的比率。 這里的綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內的綠地），不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。通常情況下，住宅項目的綠地率應不低于30%。但同樣由于受土地成本的控制，并不是每個項目都能做到。 戶型比 戶型

23、比是指各種戶型在總戶數中所占的百分比，反映到住宅設計上，就是體現(xiàn)在一定數量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數的比重。商品房預售 商品房預售是指房地產開發(fā)經營企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。 商品房預售條件 1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。 2、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。 3、按提供的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，已經確定施工進度和竣工交付日期。 商品房預售許可證 商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證。 預售合同 商品房預售

24、，開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。 權屬登記 預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。 商品房現(xiàn)售 商品房現(xiàn)售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買賣人，并由買賣人支付房價款的行為。“五證兩書” 購房者在購房時通常會要求房地產開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“兩書”，這也是法律對銷售方的基本要求。 五證 國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證（建設工

25、程開工證）、商品房銷售許可證。 兩書 住宅質量保證書 住宅使用說明書價格術語 起價 在商品房廣告中，人們經常遇到“起價”這一名詞。所謂“起價”，即“起步價”，是指本物業(yè)所有房源中的最低銷售價格，一般是指戶型格局、朝向不好的樓房價格。而各樓層的差價，有的相差幾十元，有的相差幾百元。 基價 所謂“基價”，也叫“基礎價”，是指經過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。“基價”是針對房地產定價方法而言的，與起步價沒有關系。 均價 在實際銷售中，一般客戶是很少會問到均價的。詢問均價，更多的是業(yè)內踩盤人員的做法。 所謂“均價”，即本物業(yè)的平均銷售價格，將本物業(yè)各單位（即各套房子）的銷售價格相加之后的和除以

26、各單位建筑面積的和數，即可得出每平方米的均價。 預售價 預售價是商品房預售時的價格。預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。 一次性買斷價 一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨便變更。付款方式 一次性付款 一次性付款，是指購房者簽約后必須將購房房款一次性付給發(fā)展商。 分期付款 分期付款，是指整個購房款被分成若干比例，依照樓宇的施工進度逐一支付的付款方式。這是一種比較吸引人的付款方式。 按揭付款 按揭付款是指購房者向銀行提出擔保的質押文件，經銀行審核通過后

27、，取得房屋總價的部分代款，依抵押約定按期向銀行償還貸款本息，并提供房產作為償還貸款的擔保。因為它能使市場潛在需求迅速轉化為有效需求，所以成為促進房地產市場活躍的最有效手段。 目前購房貸款可以采用三種貸款類型：商業(yè)性貸款、住房公積金貸款、組合貸款。其中，住房公積金貸款利率是最低的，并且住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關手續(xù)時收費減半。房產信息來源 1、媒體廣告 媒體廣告包括報刊雜志上的廣告、廣播電視的廣告和招貼廣告等。通過各種媒體廣告來宣傳預售和銷售的房屋，是房地產開發(fā)商最普遍采用的市場宣傳相識。房地產廣告一般包括預售和銷售房屋的位置、面積大小、裝修標準、產權性質、銷售價格，是否有金融機構提供按揭，預售許可證號碼以及代理商和開發(fā)商電話號碼、售樓處地址等內容。 2、開發(fā)商或代理商的宣傳品 房地產開發(fā)商或代理商通常把給潛在的房地產消費者