無(wú)錫蠡湖恒大項(xiàng)目可行性研報(bào)告匯報(bào)總綱

1、無(wú)錫恒大蠡湖地塊可行性研究報(bào)告總綱2#C地塊可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目背景2#C地塊位于太湖大道鴻橋路交界的西南側(cè)。是由昔日地王占地1650畝的原蠡湖二號(hào)地塊分割而來(lái)，蠡湖二號(hào)地塊曾經(jīng)在2005年由澳大利亞默維克·仲圣地產(chǎn)有限公司以32億的高價(jià)拍得，但是之后由于該集團(tuán)經(jīng)營(yíng)不善，資金鏈瀕臨斷裂，無(wú)力兌現(xiàn)開(kāi)發(fā)承諾，故蠡湖2號(hào)地塊被政府重新收回，考慮到超大面積開(kāi)發(fā)帶來(lái)的種種弊端，政府將2好地塊劃分為4塊面積較小的地塊， 2#C地塊是其中靠近蠡湖的一塊優(yōu)質(zhì)用地。本案地塊原蠡湖二號(hào)地塊是無(wú)錫自2001年實(shí)行土地招標(biāo)拍賣(mài)以來(lái)最大最好的地塊，未來(lái)絕少再有這么大、位置這么好的地塊。其地理位置優(yōu)越，占地面

2、積大，周邊各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，具有很高的綜合開(kāi)發(fā)潛力。而其1650畝的土地面積和當(dāng)時(shí)（2006年）32.05億元的受讓金額均為無(wú)錫史上之最，成為無(wú)愧的無(wú)錫地王。二、區(qū)位分析蠡湖新城板塊地塊所在的蠡湖新城，位于無(wú)錫的西南部，東起蠡湖大道，北至太湖西大道，西、南鄰蠡湖，規(guī)劃面積約6平方公里。蠡湖新城包括建成一個(gè)開(kāi)放中央公園、沿湖旅游服務(wù)區(qū)、中央步行街、城市生活居住區(qū)組成的高品質(zhì)的湖濱居住社區(qū)。ü 交通條件：距離市中心6公里，距城市新中心太湖廣場(chǎng)5公里，距離成熟生活區(qū)河埒口2公里。主干道太湖大道一端接通太湖廣場(chǎng)快速通達(dá)市中心，一端連接環(huán)太湖公路隨時(shí)悠然出行風(fēng)景區(qū)。&#

3、252; 商業(yè)配套：成熟的河埒口、太湖廣場(chǎng)商圈，近在咫尺的湖濱路商業(yè)街，魅力萬(wàn)科城的華潤(rùn)萬(wàn)家超市、奧林花園的家樂(lè)福超市、湖濱壹號(hào)的歐尚超市等周邊商業(yè)配套必使社區(qū)發(fā)展更加成熟，蠡湖商圈的形成指日可待。ü 景觀文化資源、：蠡湖之光、蠡湖公園、太湖之星摩天輪、百米高噴、無(wú)錫大劇院、湖濱飯店、金融中心、新體育中心、未來(lái)地鐵樞紐，6平方公里的蠡湖新城正在成型。這是一個(gè)先建城，后移居的板塊。它靠山面湖，是無(wú)錫的一塊不可多得的風(fēng)水寶地，接近市區(qū)，交通便利，同時(shí)又處在景區(qū)，人文及自然景觀極為豐厚。無(wú)錫“城市南移”世紀(jì)大規(guī)劃的逐步推進(jìn)，作為太湖的一部分，蠡湖地區(qū)已成為錫城高尚住宅區(qū)最為集中的地區(qū)之一，

4、區(qū)位價(jià)值和潛力不可估量。三、周邊市場(chǎng)分析1、區(qū)域市場(chǎng)描述ü 濱湖區(qū)是無(wú)錫整體市場(chǎng)的主力供應(yīng)區(qū)域從CRIC統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，09年1-11月區(qū)域市場(chǎng)共新增供應(yīng)109.39萬(wàn)平方米，較08年同期的158.31萬(wàn)方大幅下滑30.09%，但仍居無(wú)錫各區(qū)的首位，依舊是整體市場(chǎng)的主力供應(yīng)區(qū)域。ü 濱湖區(qū)榮登區(qū)域成交榜首，價(jià)格屢創(chuàng)新高09年1-11月區(qū)域市場(chǎng)商品住宅累計(jì)成交186.66萬(wàn)方，較去年同期64.37萬(wàn)方大幅上漲189.99%，取代了08年區(qū)域狀元惠山區(qū)，榮登區(qū)域成交量榜首。受蠡湖公館、蠡湖尚都等項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，區(qū)域均價(jià)在6月突破9000元/平方米大關(guān)，在7月創(chuàng)下9871元/平方米的

5、高點(diǎn)，成交均價(jià)不斷走高。ü 整體區(qū)域呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)09年1-11月，濱湖區(qū)商品住宅供應(yīng)量較去年同期大幅下滑，成交量則出現(xiàn)暴漲，使得09年區(qū)域市場(chǎng)商品住宅的供求比較高。09年多個(gè)月的供應(yīng)量均低于成交量。ü 梁溪河、太湖新城兩板塊分庭抗禮從成交量來(lái)看，梁溪河板塊以42.72%占據(jù)各版塊之首，區(qū)域內(nèi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、瑜憬灣等項(xiàng)目的熱銷(xiāo)助推成交量高居第一。太湖新城板塊依靠超級(jí)大盤(pán)太湖國(guó)際、萬(wàn)科魅力城的拉動(dòng)下，成交量位居第二。馬山板塊、蠡湖新城板塊以9.6%和5.63位居第三和第四。2、土地情況本案地塊綠城地塊09年無(wú)錫全市的土地供給量達(dá)到500萬(wàn)方左右，但與往年相比并不在高位，僅為06

6、年高位時(shí)的一半水平。相比較其他區(qū)域，由于其周邊都是景區(qū)，蠡湖板塊的土地出讓一直較少，但去年的土地市場(chǎng)最引人注目的土地就是原蠡湖2號(hào)地塊其中一塊地被綠城集團(tuán)以“29億"元的高價(jià)購(gòu)入，榮登無(wú)錫“09年地王”。該地塊占地面積達(dá)22.26萬(wàn)平米，最終溢價(jià)率為83.54%，最高樓板價(jià)為6513.43元/平米，整個(gè)地塊被劃分為四個(gè)板塊,土地用途規(guī)劃有商辦+居住,供地條件為凈地。地塊名稱(chēng)位置性質(zhì)規(guī)劃面積容積率起拍價(jià)（萬(wàn)元）成交價(jià)成交日期競(jìng)得人XDG-2009-41地塊太湖大道以南、鴻橋路以東、隱秀路以西商住334畝2.015800029000009/8/7綠城集團(tuán)ü 作為09年無(wú)錫最重要

7、的地塊，最終由綠城競(jìng)得并成為09年度地王，可以說(shuō)是名至實(shí)歸，從目前地塊周邊整體的定位來(lái)看，主要是以中高端的別墅和高層產(chǎn)品為主，作為由高端物業(yè)打造專(zhuān)家綠城來(lái)開(kāi)發(fā)，對(duì)于區(qū)域整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)提升是個(gè)極大的利好。該地塊規(guī)劃內(nèi)涵蓋了眾多商業(yè)設(shè)施，對(duì)于周邊配套將起到一個(gè)較大的彌補(bǔ)作用，對(duì)于整體蠡湖版塊的商業(yè)氛圍起到促進(jìn)作用。目前地塊為凈地，按照綠城以往的開(kāi)發(fā)速度，最晚2011年就會(huì)推出市場(chǎng)，按照樓板價(jià)來(lái)計(jì)算，未來(lái)該地塊的上市價(jià)格至少達(dá)到13000-14000元。ü 本案緊鄰綠城地塊，又同屬原蠡湖2號(hào)地塊，可以預(yù)見(jiàn)的是綠城的開(kāi)發(fā)對(duì)于本案土地價(jià)值、開(kāi)發(fā)品質(zhì)的提升顯而易見(jiàn)，既是一個(gè)極大的利好也是一

8、個(gè)有力的競(jìng)爭(zhēng)。相比綠城地塊，本案的景觀優(yōu)勢(shì)更加明顯，在產(chǎn)品上可以更加充分的體現(xiàn)其景觀的均好性，更易打造成生態(tài)型的豪宅社區(qū)。 附09-10年周邊地塊出讓信息地塊名稱(chēng)位置性質(zhì)規(guī)劃面積容積率起拍價(jià)（萬(wàn)元）成交價(jià)樓板價(jià)成交日期競(jìng)得人XDG-2008-38地塊十里明珠堤與霞光路交叉口西北側(cè)。商住1356391.2/27000631309/10/28太湖明珠酒店XDG-2009-27地塊蠡湖大道與高浪交叉口西北側(cè)。商辦65706.72.53142131421191209/10/28周新建設(shè)XDG-2009-85地塊蠡湖大道與周新路交叉口西南側(cè)。住宅225畝1.885304154000570309/12/3

9、1保利集團(tuán)XDG-2009-67地塊太湖新城貢湖大道東側(cè)。商住辦408畝359902353000432510/2/8新都地產(chǎn)XDG-2009-94地塊觀湖路與漁港路交叉口西北側(cè)。商住230畝1.6104125130000529810/2/8上海金豐XDG-2009-95地塊青祁路與展西路交叉口西北側(cè)。商辦28畝1.81167721000624910/2/8濱湖投資XDG-2009-96地塊梁青路與鴻橋路交叉口東南側(cè)。商辦10畝695809580239410/2/8龍山商貿(mào)several group number, then with b ± a, =c,c is is methyl

10、b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measure

11、ment level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line distance for a, to b vertical box distance for b, list can measured33、周邊項(xiàng)目情況縱觀蠡湖板塊，向來(lái)是無(wú)錫本地人認(rèn)為最適宜居住的區(qū)域。吸引了萬(wàn)科、綠城、融科、龍湖、順馳、華潤(rùn)新鴻基等地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘，再加上地鐵一號(hào)線的開(kāi)工建設(shè)，帶動(dòng)區(qū)域樓市一熱再熱，促使房?jī)r(jià)一漲再漲，樓盤(pán)均價(jià)已破萬(wàn)元大關(guān)。瑜憬灣、山語(yǔ)銀城、萬(wàn)科魅力之城、湖濱一號(hào)、

12、太湖國(guó)際社區(qū)及順馳天鵝湖等知名樓盤(pán)的進(jìn)駐。使該區(qū)域迅速發(fā)展，且受到城市規(guī)劃向南拓展，該區(qū)域版塊價(jià)格大有直逼中心區(qū)之勢(shì)。 地塊周邊主要項(xiàng)目分布圖地塊周邊主要項(xiàng)目銷(xiāo)售情況表項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品形態(tài)總建面積容積率銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售情況湖濱一號(hào)2期高層公寓、商業(yè)72萬(wàn)方1.7510000去年9月2期開(kāi)盤(pán)，目前在售3房，無(wú)優(yōu)惠蠡湖一號(hào)高層、洋房、別墅71萬(wàn)方1.2114000在售高層公寓，洋房還剩2套，無(wú)優(yōu)惠蠡湖國(guó)際公寓高層公寓6.3萬(wàn)2.859000在售小面積精裝修酒店公寓金域藍(lán)灣高層公寓38萬(wàn)方2.518000主推103和220平，99精致型銷(xiāo)售良好僅少量房源潤(rùn)華國(guó)際大廈辦公159.517000在售110-170

13、的辦公樓蠡湖香榭高層、五星級(jí)酒店16.3萬(wàn)（住宅6.7辦公2.3商業(yè)3.9）2.510000在售90-140的住宅，小面積房源所剩不多天安曼哈頓高層公寓14.32.4待定預(yù)計(jì)6月底開(kāi)盤(pán)，首推190-260的大戶型公寓ü 從銷(xiāo)售情況來(lái)看，該區(qū)域項(xiàng)目憑借名企的號(hào)召力、優(yōu)良的產(chǎn)品品質(zhì)和生態(tài)資源等，08-09年整體的銷(xiāo)售情況相當(dāng)好。目前隨著新政的出臺(tái)，市場(chǎng)有些遇冷，但從購(gòu)房者中意的區(qū)域來(lái)看，蠡湖版塊仍是其購(gòu)房的首選。ü 從銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，板塊均價(jià)由08年6500元/平方米上升至09年底突破9000元/平方米大關(guān)，進(jìn)入2010年，大多數(shù)在售的項(xiàng)目均價(jià)都在10000元/平方米以上，萬(wàn)科的

14、金域藍(lán)灣以精致的產(chǎn)品和優(yōu)越的地段，目前的售價(jià)已經(jīng)飆升至18000元/平方米，成為無(wú)錫樓市的標(biāo)桿。ü 從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看，蠡湖公園沿線的基本以高端的別墅+景觀高層為主，戶型也基本以舒適型的兩房和三房為主。主力面積在100-140平方米。ü 從客源層次來(lái)看，別墅產(chǎn)品以私企業(yè)主、長(zhǎng)三角的投資客以及外商港商高端人群為主，高層住宅以當(dāng)?shù)氐恼賳T、企業(yè)高層管理、白領(lǐng)為主，涵蓋了無(wú)錫中高端階層的各個(gè)類(lèi)群。隨著軌道交通的實(shí)施和周邊配套的完善，越來(lái)越多的客群將蠡湖板塊作為其生活的第一居所。9四、地塊條件分析2#C地塊北至太湖大道，南至中南西路，西隔環(huán)湖路鄰蠡湖，東至鴻橋路，地塊總占地面積312

15、畝，容積率2.2。地塊西臨蠡湖風(fēng)景區(qū)，環(huán)境是周邊地塊中較為出色的一個(gè)。規(guī)劃項(xiàng)目時(shí)可充分利用綠化及水體等景觀環(huán)境資源，以景觀均好性為開(kāi)發(fā)原則，該地塊為蠡湖新城內(nèi)不可多得的風(fēng)水寶地。1） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊名稱(chēng)總占地面積綜合容積率蠡湖新城2#C地塊312畝2.22） 交通環(huán)境：公交線路：公交1路、9路、85路、315路。3） 主干道：環(huán)湖路、蠡湖大道等景觀主軸直通城市中心，鴻橋路、中南西路均為新建路，通達(dá)性良好。4） 周邊配套：重點(diǎn)風(fēng)景名勝蠡園、蠡湖公園，涉外五星級(jí)酒店湖濱飯店，各項(xiàng)目都配備了完善的商業(yè)配套。地塊現(xiàn)狀圖示 地勢(shì)較為平坦 內(nèi)部拆遷已經(jīng)完成太 湖 大 道鴻 橋 路 中南西路地塊周邊圖示

16、北面太湖大道為景觀主干道 東面鴻橋路 周邊樹(shù)林環(huán)繞 西面環(huán)湖路風(fēng)景獨(dú)特 北面工業(yè)設(shè)計(jì)園 西面緊鄰的蠡湖公園 地塊條件梳理：A. 太湖明珠的絕版地理位置，優(yōu)美的濱湖景觀資源。B. 良好的規(guī)劃前景城市副中心、市級(jí)新政中心、商業(yè)CBD、文化科技中心、體育中心。C. 暢通立體的交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)內(nèi)20分鐘直達(dá)中心商圈，對(duì)外高速公路與長(zhǎng)三角緊密連接。D. 312畝的規(guī)模體量，便于打造復(fù)合性高端物業(yè)。E. 緊鄰綠城地王，地塊價(jià)值容易形成聯(lián)動(dòng)，形成蠡湖板塊的標(biāo)桿。F. 周邊名企扎堆，都是高品質(zhì)復(fù)合型的大盤(pán)，未來(lái)同城競(jìng)爭(zhēng)在所難免，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)作能力有較高的要求。2#C地塊報(bào)價(jià)： 2#C地塊土地價(jià)值基于幾個(gè)基礎(chǔ)：A. “09綠城地王”總價(jià)29億元，最高樓板價(jià)為6513