學(xué)習(xí)單元1___個(gè)人住房貸款

1、商業(yè)銀行銀行產(chǎn)品商業(yè)銀行銀行產(chǎn)品學(xué)習(xí)情境學(xué)習(xí)情境3：零售銀行產(chǎn)品：零售銀行產(chǎn)品貸款 貸款貸款是銀行或其它金融機(jī)構(gòu)按一定利率和必須歸還等條件出借貨幣資金的一種信用活動(dòng)形式。 銀行通過貸款的方式將所集中的貨幣和貨幣資金投放出去，可以滿足社會(huì)擴(kuò)大再生產(chǎn)對(duì)補(bǔ)充資金的需要，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；同時(shí)，銀行也可以由此取得貸款利息收入，增加銀行自身的積累。 貸款的要素包括貸款對(duì)象、品種、金額、期限、貸款對(duì)象、品種、金額、期限、利率利率/費(fèi)率（價(jià)格）、擔(dān)保方式、使用方式、清償費(fèi)率（價(jià)格）、擔(dān)保方式、使用方式、清償方式、約束條件方式、約束條件等。 如今在一線城市，白領(lǐng)早已脫去了頭上的光環(huán)，更多的是眾多忙忙碌碌兢兢業(yè)業(yè)

2、的勞動(dòng)者中的一員。那他們現(xiàn)在的住房狀態(tài)如何？是買房還是租房？房租或房貸的壓力大嗎？收入足夠買房嗎？ 36.1%的受訪網(wǎng)友認(rèn)為自己的房貸或月租壓力大，22.9%買不起首套住房；但未來(lái)5-10年仍有高達(dá)79.4%的受訪網(wǎng)友希望買房或換房，僅14.7%表示不買房。 租房族：沉甸甸的購(gòu)房夢(mèng)租房族：沉甸甸的購(gòu)房夢(mèng) 在記者采訪的多個(gè)租房族案例中，幾乎所有的人最終都會(huì)選擇買房，只是時(shí)間早晚的問題。在他們看來(lái)，不斷攀高的房?jī)r(jià)和房租一直在刺激著他們脆弱的神經(jīng)，通貨膨脹大環(huán)境中生活成本日益沉重，買房似乎成為對(duì)抗通脹、成家立業(yè)的唯一通道。租房族：沉甸甸的購(gòu)房夢(mèng)租房族：沉甸甸的購(gòu)房夢(mèng) 對(duì)剛畢業(yè)兩年的郝英（化名）來(lái)說(shuō)，

3、在廣州買房似乎是一件不可能完成的任務(wù)?，F(xiàn)在她與朋友一起租住在客村一套160的四房一廳里，自己的房間最小，月租780元。“如果房租超過一千就會(huì)比較吃力，所幸這房子很大，裝修也不錯(cuò)，唯一不滿意就是室友抽煙，天天要吸二手煙。”郝英說(shuō)，自己還是希望未來(lái)能有個(gè)家，不再租房。她對(duì)這個(gè)家的要求是“在地鐵附近，周圍設(shè)施齊全，不是城中村，面積在100-150之間”，但目前來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)的難度很大，“我身邊的不少同學(xué)都買房結(jié)婚了，但幾乎每一個(gè)都是啃老，畢業(yè)一兩年想靠自己買房根本不可能?！?而對(duì)同樣畢業(yè)兩年的陳火華（化名）來(lái)說(shuō)，在經(jīng)歷過漫長(zhǎng)的租房歷程后，買房終于正式被提上日程，100萬(wàn)以下的地鐵小兩房就是他在艱辛尋覓的

4、房子。按照廣州目前的房?jī)r(jià)，市中心的一手房肯定少，只能到番禺、金沙洲等稍微偏的區(qū)域找?！翱戳瞬簧俜孔?，感覺100萬(wàn)在廣州只能找很差的房子，”陳火華說(shuō)，“但無(wú)論怎么難，房還是要買的，因?yàn)榉孔夂苜F，通脹也厲害。”目前他與朋友合租一套88的三房，每月房租1000元。買房的首付大部分靠父母支持，考慮到月供壓力，還是想買總價(jià)低于100萬(wàn)的房子?！翱粗敲雌婆f偏遠(yuǎn)的房子，居然也那么貴，未來(lái)10年中國(guó)房?jī)r(jià)肯定還是漲，還是早買早安心”。 買房族：房貸壓力大未來(lái)想換房買房族：房貸壓力大未來(lái)想換房 有有房無(wú)貸生活也不輕松房無(wú)貸生活也不輕松 在租房一族眼中，已經(jīng)買了房的無(wú)疑是幸福的一群人。然而在記者采訪的多個(gè)案例中，

5、大多數(shù)人都覺得房貸壓力大，不敢輕易換工作，害怕銀行漲息，擔(dān)心生病、失業(yè)，更沒時(shí)間好好享受生活。甚至那些已經(jīng)還清貸款、脫掉房奴帽子的人，也直言壓力一樣存在，為孩子購(gòu)買學(xué)位房、為家人換房改善住房條件等，也一樣需要攢錢，生活并不輕松。但對(duì)他們來(lái)說(shuō)，買了房才有歸屬感，當(dāng)房奴是痛并快樂著。 32歲的陳曉明（化名）來(lái)自廣東的一個(gè)二線城市，碩士畢業(yè)后在廣州一家IT公司打拼了七八年。對(duì)于年收入10多萬(wàn)的陳曉明來(lái)說(shuō)，無(wú)論面對(duì)公司繁雜的工作壓力，還是贍養(yǎng)父母的壓力，他都能坦然面對(duì)，唯獨(dú)對(duì)于房子，始終是一道難過的檻。2011年，他經(jīng)相親認(rèn)識(shí)了現(xiàn)在的妻子，經(jīng)過一年的相處，買房結(jié)婚被提上議程。看了幾個(gè)月的房子，最終他在

6、白云買了一套二手房，房子不大，只有60多，但首付和前期的裝修費(fèi)用就花了32萬(wàn)了，這里面有父親給的10萬(wàn)和向妻子借的10萬(wàn)。即使目前每月3200元的房貸尚算可以承擔(dān)，但陳曉明還是感覺壓力很大。因?yàn)轳R上面臨著買車生孩子養(yǎng)孩子，“到時(shí)候可能每個(gè)月工資都會(huì)花到一毛不剩了?！?學(xué)習(xí)單元1 個(gè)人住房貸款 學(xué)習(xí)任務(wù)u1.個(gè)人住房貸款的基本知識(shí)。u2.個(gè)人住房貸款的辦理手續(xù)。u3.個(gè)人住房貸款的經(jīng)營(yíng)流程。u4.個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。u5.關(guān)于個(gè)人住房貸款的相關(guān)法律法規(guī)和銀行 政策規(guī)定。一、個(gè)人住房貸款介紹(一)定義 個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用自用普通住房的貸款。(二)種類u1.按照資金來(lái)源

7、劃分u2.按照所購(gòu)房屋的形態(tài)劃分u3.按照貸款利率的確定方式劃分一、個(gè)人住房貸款介紹 1、按照資金來(lái)源劃分 自營(yíng)性個(gè)人住房貸款自營(yíng)性個(gè)人住房貸款：銀行運(yùn)用信貸資金發(fā)放的貸款。 公積金個(gè)人住房貸款公積金個(gè)人住房貸款：指銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來(lái)源發(fā)放的貸款。 個(gè)人住房組合貸款個(gè)人住房組合貸款：兼有以上兩種個(gè)貸一、個(gè)人住房貸款介紹u 2.按照所購(gòu)房屋的形態(tài)劃分首次住房貸款首次住房貸款：即“一手房”貸款，指向一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買住房人發(fā)放的貸款。再交易住房貸款再交易住房貸款：即“二手房”貸款，指向二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買住房人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款：即

8、轉(zhuǎn)按揭貸款，是指尚未結(jié)清個(gè)人住房貸款的客戶出售已經(jīng)抵押的住房時(shí)，銀行用信貸資金向購(gòu)買該住房的個(gè)人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。一、個(gè)人住房貸款介紹 3.按照貸款利率的確定方式劃分 固定利率貸款固定利率貸款 浮動(dòng)利率貸款浮動(dòng)利率貸款學(xué)習(xí)單元1 個(gè)人住房貸款(三)特征u1.貸款金額大、期限長(zhǎng)u2.以抵押為前提建立的借貸關(guān)系u3.以繳納一定比例的首付款作為貸款的前提條件u4.風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)學(xué)習(xí)單元1 個(gè)人住房貸款(四)產(chǎn)品要素u1.貸款對(duì)象u2.貸款利率u3.貸款期限u4.貸款額度u5.擔(dān)保方式u6.還款方式1.貸款對(duì)象 有合法的身份 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力 有合法有效的購(gòu)買、建

9、造、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件 有所購(gòu)（建、大修）住房全部?jī)r(jià)款20%以上的自籌資金，并保證用于所購(gòu)（建、大修）住房的首付款 能提供有貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保 貸款行規(guī)定的其他條件2.貸款利率 個(gè)人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管理。 個(gè)人住房貸款的計(jì)息、結(jié)息方式，由借貸雙方協(xié)商確定。個(gè)人住房貸款的期限在1年以內(nèi)（含年以內(nèi)（含1年）年）的貸款，實(shí)行合同利率合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計(jì)息；貸款期限在1年以上年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時(shí)，可由借貸雙方按合同約定，可在合同期間按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的確定方式。 實(shí)踐中，銀行多是于次

10、年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。個(gè)人住房貸款利率個(gè)人住房貸款利率 商業(yè)貸款商業(yè)貸款 個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人住房公積金貸款 3、貸款期限 個(gè)人住房抵押貸款的期限最長(zhǎng)不超過個(gè)人住房抵押貸款的期限最長(zhǎng)不超過3030年，目前貸年，目前貸款期限款期限10-2010-20年的較為常見。年的較為常見。 此外，銀行還要結(jié)合貸款申請(qǐng)人的年齡來(lái)確定貸款此外，銀行還要結(jié)合貸款申請(qǐng)人的年齡來(lái)確定貸款期限。貸款申請(qǐng)人貸款時(shí)的年齡與貸款期限之和通常期限。貸款申請(qǐng)人貸款時(shí)的年齡與貸款期限之和通常不超過其法定退休年齡不超過其法定退休年齡( (男性男性6060周歲，女性周歲，女性5555周歲周歲) )。 / 4、

11、貸款額度 個(gè)人住房抵押貸款的額度最高不超過所購(gòu)房?jī)r(jià)的個(gè)人住房抵押貸款的額度最高不超過所購(gòu)房?jī)r(jià)的80%80%，通常最高為，通常最高為70%70%，即首付款比例要達(dá)到，即首付款比例要達(dá)到30%30%。 個(gè)人住房抵押貸款的最高額度經(jīng)常根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)個(gè)人住房抵押貸款的最高額度經(jīng)常根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整。中國(guó)人民銀行規(guī)定從整。中國(guó)人民銀行規(guī)定從20082008年年1010月月2727日起，商業(yè)性日起，商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的最低首付款比例調(diào)整為個(gè)人住房抵押貸款的最低首付款比例調(diào)整為20%20%。為抑。為抑制炒房，制炒房，20102010年年4 4月，國(guó)務(wù)院決定將購(gòu)買商品住房的首月，國(guó)務(wù)院決定將購(gòu)買商品住房的首

12、付款比例調(diào)整到付款比例調(diào)整到30%30%及以上，對(duì)購(gòu)買第二套及以上，對(duì)購(gòu)買第二套( (含含) )以上住以上住房的，要求首付比例不得低于房的，要求首付比例不得低于50%50%。 / 5、擔(dān)保方式貸款貸款擔(dān)保貸款擔(dān)保貸款信用貸款信用貸款質(zhì)押貸款質(zhì)押貸款抵押貸款抵押貸款保證貸款保證貸款個(gè)人住房抵押貸款個(gè)人住房抵押貸款 個(gè)人住房抵押貸款特指購(gòu)房人將其所要購(gòu)買的房地個(gè)人住房抵押貸款特指購(gòu)房人將其所要購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押給銀行，從銀行貸款后用于支付所要購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押給銀行，從銀行貸款后用于支付所要購(gòu)買的房地產(chǎn)，購(gòu)房人按約定還本付息，還清后解除抵押。產(chǎn)，購(gòu)房人按約定還本付息，還清后解除抵押。 個(gè)人住房抵押貸款

13、的特點(diǎn)：個(gè)人住房抵押貸款的特點(diǎn)： (1)(1)抵押物就是其所要購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押物就是其所要購(gòu)買的房地產(chǎn) (2)(2)抵押貸款只能用于購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款只能用于購(gòu)買房地產(chǎn) (3)(3)辦理抵押的房地產(chǎn)不轉(zhuǎn)移占有關(guān)系辦理抵押的房地產(chǎn)不轉(zhuǎn)移占有關(guān)系 / 一次性付款和抵押貸款購(gòu)房的比較一次性付款和抵押貸款購(gòu)房的比較 一次性付款購(gòu)房的優(yōu)點(diǎn)：一次性付款購(gòu)房的優(yōu)點(diǎn)：(1)(1)節(jié)省利息支出；節(jié)省利息支出；(2)(2)購(gòu)房后沒有定期的經(jīng)濟(jì)壓力；購(gòu)房后沒有定期的經(jīng)濟(jì)壓力；(3)(3)轉(zhuǎn)手容易。轉(zhuǎn)手容易。 一次性付款購(gòu)房的缺點(diǎn)：一次性付款購(gòu)房的缺點(diǎn)：(1)(1)一次性付款壓力一次性付款壓力大；大；(2)(2)資金

14、沉淀，機(jī)會(huì)成本較高。資金沉淀，機(jī)會(huì)成本較高。 抵押貸款購(gòu)房的優(yōu)點(diǎn)：抵押貸款購(gòu)房的優(yōu)點(diǎn)：(1)(1)提前消費(fèi)；提前消費(fèi)；(2)(2)可可將資金用于其他投資。將資金用于其他投資。 抵押貸款購(gòu)房的缺點(diǎn)：抵押貸款購(gòu)房的缺點(diǎn)：(1)(1)還款壓力大，心理還款壓力大，心理負(fù)擔(dān)重；負(fù)擔(dān)重；(2)(2)變現(xiàn)較慢。變現(xiàn)較慢。 / 個(gè)人住房抵押貸款在我國(guó)通常被稱為個(gè)人住房抵押貸款在我國(guó)通常被稱為“按揭按揭”。 “ “按揭按揭”一詞的來(lái)源有兩種說(shuō)法：一詞的來(lái)源有兩種說(shuō)法： (1)(1)按揭是英文按揭是英文“Mortgage”Mortgage”的粵語(yǔ)音譯，本意是的粵語(yǔ)音譯，本意是抵押，后于抵押，后于2020世紀(jì)世紀(jì)9

15、090年代從香港引入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)年代從香港引入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)并逐漸流行，現(xiàn)成了并逐漸流行，現(xiàn)成了“個(gè)人住房抵押貸款個(gè)人住房抵押貸款”的俗稱。的俗稱。 (2)“(2)“按揭按揭”是個(gè)組合詞，是個(gè)組合詞，“按按”的意思是的意思是“抵抵押押”，“揭揭”的意思是的意思是“解押解押”。 / 發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的好處：發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的好處： (1)(1)對(duì)個(gè)人：提前改善居住條件。對(duì)個(gè)人：提前改善居住條件。 (2)(2)對(duì)開發(fā)商：提前回籠資金，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)繁榮。對(duì)開發(fā)商：提前回籠資金，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)繁榮。 (3)(3)對(duì)銀行：擴(kuò)大業(yè)務(wù)，增加利潤(rùn)對(duì)銀行：擴(kuò)大業(yè)務(wù)，增加利潤(rùn)( (優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

16、) )。/按照房地產(chǎn)類型劃分按照房地產(chǎn)類型劃分 (1)“ (1)“一手房一手房”抵押貸款抵押貸款 “一手房一手房”是指初次交易的房地產(chǎn)，包括是指初次交易的房地產(chǎn)，包括期房和現(xiàn)期房和現(xiàn)房房。因此又分為現(xiàn)房抵押貸款和期房抵押貸款兩類。因此又分為現(xiàn)房抵押貸款和期房抵押貸款兩類。 (2)“(2)“二手房二手房”抵押貸款抵押貸款 “ “二手房二手房”是指已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證和土地使用是指已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，在二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的住房和商業(yè)用房。權(quán)證，在二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的住房和商業(yè)用房。 / 相關(guān)概念相關(guān)概念期房和現(xiàn)房期房和現(xiàn)房 期房是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可期房是指房地產(chǎn)開發(fā)

17、商從取得商品房預(yù)售許可證至取得房地產(chǎn)權(quán)證證至取得房地產(chǎn)權(quán)證( (大產(chǎn)證大產(chǎn)證) )期間的商品房。期期間的商品房。期房在港澳地區(qū)被稱做為房在港澳地區(qū)被稱做為“樓花樓花”。 現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備入住條件的商品現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備入住條件的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證( (房產(chǎn)證和房產(chǎn)證和土地使用證土地使用證) )的商品房。的商品房。 /6.6.還款方式還款方式 個(gè)人住房貸款可采用一次還本付息法、個(gè)人住房貸款可采用一次還本付息法、等額本息還等額本息還款法、等額本金還款法款法、等額本金還款法、等比累進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還、等比累進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還

18、款法、減按還款法、組合還款法等多種方法?？罘āp按還款法、組合還款法等多種方法。 一般來(lái)說(shuō)，貸款期限在一般來(lái)說(shuō)，貸款期限在1 1年以內(nèi)（含年以內(nèi)（含1 1年）的，借款年）的，借款人可采取一次還本付息法，即在貸款到期日前一次性還人可采取一次還本付息法，即在貸款到期日前一次性還清貸款本息。清貸款本息。貸款期限在貸款期限在1 1年以上的，可采用等額本息還款法和等年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。額本金還款法等。銀監(jiān)會(huì)規(guī)定借款人的房地產(chǎn)支出銀監(jiān)會(huì)規(guī)定借款人的房地產(chǎn)支出(月還款額月還款額+物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi))占其可占其可支配收入的支配收入的50%以下，否則應(yīng)增加共同借款人或延長(zhǎng)貸款期限

19、或減以下，否則應(yīng)增加共同借款人或延長(zhǎng)貸款期限或減少貸款額度等。少貸款額度等。 / 等額本息還款法即等額本息還款法即借款人每月按相等的借款人每月按相等的金額償還貸款本息，金額償還貸款本息，其中每月貸款其中每月貸款利息按利息按月初剩余貸款本金計(jì)月初剩余貸款本金計(jì)算算并逐月結(jié)清。并逐月結(jié)清。每月還款額固定，但每月還款額固定，但本金比重逐月遞增、本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。利息比重逐月遞減。/ 1. 1.等額本息還款方式等額本息還款方式 等額本息還款的特點(diǎn)：等額本息還款的特點(diǎn)： (1)(1)客戶還貸壓力均衡；客戶還貸壓力均衡； ( (2 2) )貸款人操作相對(duì)簡(jiǎn)單，方便安排收支；貸款人操作相對(duì)

20、簡(jiǎn)單，方便安排收支； ( (3 3) )還款總利息較其他還款法要高。還款總利息較其他還款法要高。 等額本息還款的適用：等額本息還款的適用： 經(jīng)濟(jì)收入比較穩(wěn)定，或?qū)ψ约何磥?lái)的工作及未來(lái)經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入比較穩(wěn)定，或?qū)ψ约何磥?lái)的工作及未來(lái)經(jīng)濟(jì)狀況有信心的購(gòu)房者。濟(jì)狀況有信心的購(gòu)房者。/ 等額本金還款法即等額本金還款法即借款人每月按相等的借款人每月按相等的金額償還貸款本金，金額償還貸款本金，每月貸款每月貸款利息按月初利息按月初剩余貸款本金計(jì)算剩余貸款本金計(jì)算并并逐月結(jié)清，兩者合計(jì)逐月結(jié)清，兩者合計(jì)即為每月的還款額。即為每月的還款額。 每期還款額中的本每期還款額中的本金都相同，償還的利金都相同，償還的利息逐月

21、減少。息逐月減少。/ 2. 2.等額本金還款方式等額本金還款方式 等額本金還款的特點(diǎn)：等額本金還款的特點(diǎn)： (1)(1)前期支付的本金和利息較多；前期支付的本金和利息較多； (2)(2)后期還款負(fù)擔(dān)逐月遞減；后期還款負(fù)擔(dān)逐月遞減； (3)(3)總的利息支出較低?？偟睦⒅С鲚^低。 等額本金還款的適用：等額本金還款的適用： 收入較高或想提前還款的人群，或者適合生收入較高或想提前還款的人群，或者適合生活負(fù)擔(dān)會(huì)越來(lái)越重或預(yù)計(jì)收入會(huì)逐步減少的人活負(fù)擔(dān)會(huì)越來(lái)越重或預(yù)計(jì)收入會(huì)逐步減少的人使用。使用。 / 一、每月還款額的計(jì)算一、每月還款額的計(jì)算 1.1.等額本息償還方式等額本息償還方式 RPRRRRRR

22、0 01 12 23 34 4n-2-2n-1-1n1)1 ()1 (nniiiPR式中，式中，R是每月還款額是每月還款額( (本金本金+ +利息利息) )，i為貸款月利率為貸款月利率( (年利率年利率/12)/12)，P為貸款本金，為貸款本金，n為貸款總為貸款總( (月月) )期數(shù)。期數(shù)。/ / 【例【例1 1】某購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，貸】某購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，貸款金額為款金額為5050萬(wàn)，貸款期限為萬(wàn)，貸款期限為1010年，貸款年利率為年，貸款年利率為6%6%，若購(gòu)房人按月等額本息還款，試計(jì)算若購(gòu)房人按月等額本息還款，試計(jì)算每期還款額每期還款額，前，前2 2期期末

23、應(yīng)當(dāng)償還的本金、利息及貸款本金余額。期期末應(yīng)當(dāng)償還的本金、利息及貸款本金余額。 【解】【解】 (1)(1)每期還款額每期還款額R = =P i(1+(1+i) )n (1+(1+i) )n-1-1 =500000 =50000055(1+5)(1+5)120120 (1+5)(1+5)120120-1-1 =5551.03( =5551.03(元元) /) / (2)(2)第一期應(yīng)還利息第一期應(yīng)還利息 = =期初貸款本金余額期初貸款本金余額貸款月利率貸款月利率i =500000 =500000(6%/12)=2500(6%/12)=2500(元元) ) 第一期應(yīng)還本金第一期應(yīng)還本金 = =月還

24、款額月還款額- -應(yīng)還利息應(yīng)還利息 =5551.03-2500=3051.03(=5551.03-2500=3051.03(元元) ) 第一期期末第一期期末( (第二期期初第二期期初) )貸款本金余額貸款本金余額 = =期初貸款本金余額期初貸款本金余額- -當(dāng)期已還本金額當(dāng)期已還本金額 =500000-3051.03=496948.97(=500000-3051.03=496948.97(元元) ) / / (3)(3)第二期應(yīng)還利息第二期應(yīng)還利息 = =期初貸款本金余額期初貸款本金余額貸款月利率貸款月利率i =496948.97 =496948.97(6%/12)=2484.74(6%/12

25、)=2484.74(元元) ) 第二期應(yīng)還本金第二期應(yīng)還本金 = =月還款額月還款額- -應(yīng)還利息應(yīng)還利息 =5551.03-2484.74=3066.29 (=5551.03-2484.74=3066.29 (元元) ) 第二期期末第二期期末( (第三期期初第三期期初) )貸款本金余額貸款本金余額 = =期初貸款本金余額期初貸款本金余額- -當(dāng)期已還本金額當(dāng)期已還本金額 =496948.97-3066.29=493882.68(=496948.97-3066.29=493882.68(元元) ) 依次類推，即可計(jì)算得到還款計(jì)劃表。依次類推，即可計(jì)算得到還款計(jì)劃表。 / 2.2.等額本金償還方

26、式等額本金償還方式 上式中，上式中，Rn是第是第n期的還款額期的還款額( (本金本金+ +利息利息) )，Pn為第為第n期的應(yīng)還本金，期的應(yīng)還本金，In為第為第n期的應(yīng)還利息。期的應(yīng)還利息。nnnIPRNPPn/上式中，上式中，P為貸款本金總額，為貸款本金總額，N為貸款總為貸款總( (月月) )期數(shù)。期數(shù)。) 1(nnPnPiI【例【例2 2】某購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，貸】某購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，貸款額為款額為5050萬(wàn)元，貸款期限是萬(wàn)元，貸款期限是1010年，貸款年利率為年，貸款年利率為6%6%，若購(gòu)房人按月等額本金還款，試計(jì)算第一期和最后一若購(gòu)房人按月等額本金還款，試

27、計(jì)算第一期和最后一期的還款額，以及相應(yīng)的本金和利息。期的還款額，以及相應(yīng)的本金和利息。 【解】【解】 每期應(yīng)還本金每期應(yīng)還本金 Pn=500000=500000120=4166.67(120=4166.67(元元) ) 第一期應(yīng)還利息第一期應(yīng)還利息=500000=5000006%/126%/12=2500(=2500(元元) ) 第一期還款額第一期還款額=4166.67+2500=6666.67(=4166.67+2500=6666.67(元元) ) 最后一期應(yīng)還利息最后一期應(yīng)還利息 =500000-(120=500000-(120- -1)1)4166.674166.676%/126%/12

28、=20.83(=20.83(元元) ) 最后一期還款額最后一期還款額=4166.67+20.83=4187.50(=4166.67+20.83=4187.50(元元) /) / 三、利率調(diào)整的相關(guān)計(jì)算三、利率調(diào)整的相關(guān)計(jì)算 利率調(diào)整后，對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的貸款，每月還款額利率調(diào)整后，對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的貸款，每月還款額也要相應(yīng)發(fā)生變化，跨年度還款期需分段計(jì)算。也要相應(yīng)發(fā)生變化，跨年度還款期需分段計(jì)算。 由于利率調(diào)整都從次年的由于利率調(diào)整都從次年的1 1月月1 1日開始執(zhí)行，而還日開始執(zhí)行，而還款日并不剛好都是每月款日并不剛好都是每月1 1日，因此利率調(diào)整計(jì)算應(yīng)當(dāng)日，因此利率調(diào)整計(jì)算應(yīng)當(dāng)分段計(jì)算，即上一還款

29、日至分段計(jì)算，即上一還款日至1212月月3131日?qǐng)?zhí)行原利率結(jié)算日?qǐng)?zhí)行原利率結(jié)算貸款利息，貸款利息，1 1月月1 1日至下一還款日?qǐng)?zhí)行新利率。日至下一還款日?qǐng)?zhí)行新利率。 /二、辦理個(gè)人住房貸款的手續(xù)u(一)提出申請(qǐng)u(二)銀行貸前調(diào)查u(三)銀行審批u(四)簽訂合同u(五)發(fā)放貸款u(六)按期還款u(七)貸款結(jié)清1.正常結(jié)清2.提前結(jié)清u(八)抵押登記注銷三、銀行經(jīng)營(yíng)個(gè)人住房貸款的流程(一)貸款的受理和調(diào)查1.貸款的受理(1)貸前咨詢。(2)貸款的受理程序 1)提交申請(qǐng) 2)初審2.貸款的調(diào)查(二)貸款的審查和審批1.貸款的審查2.貸款的審批 (三)貸款的簽約和發(fā)放1.貸款的簽約2.貸款的發(fā)放

30、(四)貸后與檔案管理個(gè)人住房抵押貸款合同樣本立合同人： 抵押人（借款人）： 抵押權(quán)人（貸款銀行）： 抵押人因購(gòu)買自住住房向抵押權(quán)人申請(qǐng)借款，并將所有購(gòu)有權(quán)處分的住房抵押權(quán)人，保證按月還款。抵押權(quán)人經(jīng)審查，同意向抵押人發(fā)放貸款。為明確各自的權(quán)利、義務(wù)，根據(jù)中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)和房地產(chǎn)抵押辦法，雙方經(jīng)過協(xié)商，訂立本合同，共同遵守。 本合同與借款合同的關(guān)系 抵押人與抵押權(quán)人于一九年月日簽訂個(gè)人住房公積金借款合同，編號(hào)_,借款金額人民幣(大寫)_,借款期限_年。 抵押人與抵押權(quán)人于一九年月日簽訂個(gè)人住房商業(yè)性借款合同, 編號(hào)_, 借款金額人民幣(大寫)_, 借款期限_年。合計(jì)借款金額人民幣(

31、大寫)_。 抵押期限在借款合同項(xiàng)下所有債務(wù)清償后終止。 本合同的效力獨(dú)立于被擔(dān)保的借款合同，借款合同無(wú)效不影響本合同的效力。 抵押物及其擔(dān)保范圍 本合同中的抵押物是指抵押人所合法擁有并經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可的房地產(chǎn),其內(nèi)容如下： 房屋座落：_區(qū)(縣)_街道(鎮(zhèn))_路(新村)_弄_支弄_號(hào)_室。 房屋類型： 房屋結(jié)構(gòu)： 建筑面積： 房地產(chǎn)價(jià)值： 房地產(chǎn)權(quán)證編號(hào) 購(gòu)房合同編號(hào)： 上述抵押物擔(dān)保范圍包括本合同第一條所列借款金額及利息,罰息, 違約金, 賠償金等。 抵押物的占管和責(zé)任 在抵押期間, 抵押人占有抵押物, 有義務(wù)妥善保管抵押物, 保持抵押物完好無(wú)損。如果抵押物人為毀損, 滅失以及發(fā)生其他使抵押物價(jià)

32、值減損的情況時(shí), 抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人修復(fù)抵押物, 或在三十天內(nèi)重新提供相應(yīng)的經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可的其他等值抵押物。 抵押期間, 未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意, 抵押人不得自行以轉(zhuǎn)讓, 交換, 贈(zèng)與, 出租,再抵押等方式處分抵押物。擅自處分抵押物的, 其行為無(wú)效。 抵押權(quán)人有權(quán)檢查由抵押人占管的抵押物。 合同公證 抵押權(quán)人, 抵押人自本合同簽訂之日起的十日內(nèi), 向公證部門辦理合同公證。費(fèi)用由抵押權(quán)人負(fù)擔(dān)。 抵押物的保險(xiǎn) 抵押人應(yīng)按貸款期限和規(guī)定的保險(xiǎn)險(xiǎn)種, 對(duì)抵押物進(jìn)行投保。保險(xiǎn)金額不得少于購(gòu)房總價(jià)款, 保險(xiǎn)期限不短于借款期限, 保險(xiǎn)費(fèi)用由抵押人支付。保險(xiǎn)單須注明抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償金的第一受益人。保險(xiǎn)單正

33、本由抵押權(quán)人執(zhí)管。 抵押人確認(rèn), 如抵押物發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍以外的人為毀損, 均由抵押人負(fù)全部責(zé)任。 押登記和抵押注銷 抵押期間, 抵押當(dāng)事人雙方應(yīng)向房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù), 申領(lǐng)抵押登記證明, 連同抵押人的購(gòu)房合同正本交抵押權(quán)人保管。住房交付使用后, 在抵押人委托售房單位或中介機(jī)構(gòu)申領(lǐng)和后, 應(yīng)將和交給抵押權(quán)人。購(gòu)房合同正本、和必須由抵押權(quán)人執(zhí)管。 抵押登記的費(fèi)用由抵押人負(fù)擔(dān)。 抵押期間終結(jié)后, 抵押當(dāng)事人雙方向原房地產(chǎn)登記部門辦理抵押注銷手續(xù), 并由抵押權(quán)人將購(gòu)房合同正本, 保險(xiǎn)單正本退還抵押人, 、交房地產(chǎn)登記部門辦理抵押注銷手續(xù)。 押物的處分 押物的處分 抵押人不履行債務(wù)時(shí), 抵

34、押權(quán)人有權(quán)依照規(guī)定以該抵押物折價(jià)或以拍賣、變賣該抵押物所得得價(jià)款優(yōu)先受償, 超過債權(quán)數(shù)額得部份, 歸抵押人所有, 不足部份由抵押人清償。 有下列情形之一, 抵押權(quán)人有權(quán)處分抵押物： 抵押人連續(xù)六個(gè)月沒有償還貸款本息和相關(guān)費(fèi)用的; 借款合同履行期限屆滿, 借款人未能清償債務(wù)的。 處分抵押物所得價(jià)款的分配順序 支付處分抵押物所需的費(fèi)用及有關(guān)的稅額; 清償?shù)盅喝怂返盅簷?quán)人借款金額及利息、罰息、違約金、賠償金等； 多余部份退還抵押人，如有不足則向抵押人追索。 押當(dāng)事人保證抵押人保證 遵守國(guó)家法律, 法規(guī)和上海市有關(guān)房地產(chǎn)管理, 抵押的有關(guān)規(guī)定; 保證履行借款合同和本合同中所規(guī)定的一切義務(wù); 保證抵押

35、物不存在任何爭(zhēng)議; 因違約而導(dǎo)致處分抵押物時(shí), 愿意接受司法機(jī)關(guān)的強(qiáng)制執(zhí)行措施, 無(wú)條件自找住房或接受其他方式的安置。 保證本抵押物所有的共有人都同意本抵押物的抵押。 抵押物共有人保證共有人 同意該住房?jī)r(jià)值全額 用于抵押, 當(dāng)?shù)盅喝诉`約導(dǎo)致處分抵押物時(shí), 愿意接受司法機(jī)關(guān)的強(qiáng)制執(zhí)行措施, 無(wú)條件自找住房或接受其他方式的安置。 抵押物共有人_(簽字)_(蓋章) 抵押物共有人_(簽字)_(蓋章) 抵押物共有人_(簽字)_(蓋章) 抵押權(quán)人保證 遵守國(guó)家法律, 法規(guī)和上海市房地產(chǎn)管理, 抵押的有關(guān)規(guī)定及抵押貸款的規(guī)章; 按借款合同約定向抵押人提供貸款。 抵押人因隱瞞抵押物存在共有、爭(zhēng)議、被查封、被扣

36、押或已設(shè)定抵押權(quán)等情況而給抵押權(quán)人造成經(jīng)濟(jì)損失的, 應(yīng)向抵押權(quán)人支付借款合同項(xiàng)下貸款金額_%的違約金, 違約金不足以彌補(bǔ)抵押權(quán)人損失的, 抵押人還應(yīng)就不足部份予以賠償。 合同糾紛的處理 在履行合同期間發(fā)生爭(zhēng)議, 雙方應(yīng)協(xié)商解決, 協(xié)商不成時(shí),抵押當(dāng)事人可依法向抵押權(quán)人所在地的人民法院提器訴訟。 附則 本合同正本以式四份, 抵押權(quán)人、抵押人、公證部門、房地產(chǎn)登記部門各執(zhí)一份。副本按需確定。 本合同自房地產(chǎn)登記部門辦理抵押物登記、發(fā)給抵押登記證明之日起生效，至全部債務(wù)清償完畢后終止。 其他約定事項(xiàng)： 抵 押 人:抵押權(quán)人: (借款人) (貸款銀行) 住址:地址: 授權(quán)代理人:法定代表人 五、個(gè)人住

37、房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析(一)來(lái)自于借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)(二)來(lái)自于合作的中介機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)(三)貸款業(yè)務(wù)辦理過程中的操作風(fēng)險(xiǎn)(四)利率風(fēng)險(xiǎn)http:/ 森豪公寓違法騙貸揭密：森豪公寓違法騙貸揭密：http:/ 一、提前還貸問題一、提前還貸問題 1.1.什么要提前還貸？什么時(shí)候會(huì)提前還貸？什么要提前還貸？什么時(shí)候會(huì)提前還貸？ 個(gè)人住房抵押貸款的若干問題個(gè)人住房抵押貸款的若干問題 借款人提前還貸的主要目的是為了減少利息的支出。借款人提前還貸的主要目的是為了減少利息的支出。 是否需要提前還貸應(yīng)該考慮利率變動(dòng)以及抵押貸款是否需要提前還貸應(yīng)該考慮利率變動(dòng)以及抵押貸款采用的利率模式。如果采用的是固定利率，則利率下降采用

38、的利率模式。如果采用的是固定利率，則利率下降時(shí)意味著購(gòu)房人的利息支出增加；如果采用的是浮動(dòng)利時(shí)意味著購(gòu)房人的利息支出增加；如果采用的是浮動(dòng)利率，則利率上升會(huì)增加購(gòu)房人的利息負(fù)擔(dān)。率，則利率上升會(huì)增加購(gòu)房人的利息負(fù)擔(dān)。 因此，提前還貸情況主要出現(xiàn)在采用浮動(dòng)利率模式，因此，提前還貸情況主要出現(xiàn)在采用浮動(dòng)利率模式，并加息或存在加息預(yù)期的時(shí)候并加息或存在加息預(yù)期的時(shí)候。 / 2.2.提前還貸是否應(yīng)該支付違約金？提前還貸是否應(yīng)該支付違約金？ 提前還貸某種程度上使得銀行預(yù)期的利息收入減少，提前還貸某種程度上使得銀行預(yù)期的利息收入減少，因此某些銀行在客戶提前還貸時(shí)收取違約金，這引起了因此某些銀行在客戶提前還貸時(shí)收取違約金，這引起了不少客戶的投訴，也引起來(lái)社會(huì)的關(guān)注和討論。不少客戶的投訴，也引起來(lái)社會(huì)的關(guān)注和討論。 除非在貸款合同中對(duì)提前還貸問題進(jìn)行了約定，否則除非在貸款合同中對(duì)提前還貸問題進(jìn)行了約定，否則提前還貸在性質(zhì)上的確是一種違約行為。根據(jù)違約金的提前還貸在性質(zhì)上的確是一種違約行為。根據(jù)違