電大專(zhuān)科《物業(yè)管理法規(guī)》期末試題標(biāo)準(zhǔn)題庫(kù)及答案

1、電大專(zhuān)科物業(yè)管理法規(guī)期末試題標(biāo)準(zhǔn)題庫(kù)及答案（試卷號(hào)：2224）盜傳必究一、選擇題1. 依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則？（）A. 公平合理B. 方便生活C. 團(tuán)結(jié)互助D. 有利生產(chǎn)2. 小區(qū)的專(zhuān)項(xiàng)維修金屬于（）oA. 業(yè)主委員會(huì)B. 物業(yè)公司C. 業(yè)主D. 業(yè)主大會(huì)3. 國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例主要規(guī)定了物業(yè)管理（）責(zé)任A. 刑事B. 民事C. 違憲D. 行政4. 國(guó)務(wù)院制定的物業(yè)管理?xiàng)l例是哪一年頒布的？（）A. 2003B. 2004C. 2005D. 20075. 在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主依法可享有下列（）權(quán)利。A. 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利B. 依法組建業(yè)主管理委員

2、會(huì)的C. 選聘或解聘物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利D. 共同使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利6. 下列屬于物業(yè)管理法律責(zé)任的歸責(zé)類(lèi)型的有（）oA. 過(guò)錯(cuò)責(zé)任B. 無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任C. 公平責(zé)任D. 違法責(zé)任7. 可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目的是（）物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A. 一級(jí)資質(zhì)B. 二級(jí)資質(zhì)C. 三級(jí)資質(zhì)D. 沒(méi)有8. 屬于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同的義務(wù)的是（）。A. 不棄管義務(wù)B. 保密義務(wù)C. 通知義務(wù)D. 協(xié)助義務(wù)9. 下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體？（）A. 規(guī)劃局B. 5歲的兒童C. 法人D. 在華外籍教師10. 下列說(shuō)法正確的有（）oA. 目前我國(guó)已經(jīng)有專(zhuān)門(mén)的法律對(duì)物業(yè)管理行為進(jìn)行規(guī)范B. 仲裁是解決物業(yè)

3、管理糾紛的重要途徑C. 撤職是常見(jiàn)的一種行政處罰D. 行政調(diào)解是訴訟調(diào)解的一種11. 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)以下哪些內(nèi)容進(jìn)行約定？（）A. 服務(wù)費(fèi)用B. 合同期限C. 物業(yè)管理事項(xiàng)D. 違約責(zé)任12. 可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目的是（）物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A. 一級(jí)資質(zhì)B. 二級(jí)資質(zhì)C. 三級(jí)資質(zhì)D. 沒(méi)有13. 屬于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同的義務(wù)的是（）。A. 不棄管義務(wù)B. 保密義務(wù)C. 通知義務(wù)D. 協(xié)助義務(wù)14. 下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體？（）A. 某市規(guī)劃局B. 無(wú)行為能力人C. 法人D. 在中國(guó)的美國(guó)籍留學(xué)生15. 下列說(shuō)法正確的有（）oA. 目前我國(guó)已經(jīng)有專(zhuān)門(mén)的法律對(duì)物業(yè)管理

4、行為進(jìn)行規(guī)范B. 仲裁是解決物業(yè)管理糾紛的重要途徑C. 撤職是常見(jiàn)的一種行政處罰D. 行政調(diào)解是訴訟調(diào)解的一種16. 下列屬于物業(yè)管理法律責(zé)任的歸責(zé)類(lèi)型的有（）。A. 過(guò)錯(cuò)責(zé)任B. 無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任C. 公平責(zé)任D. 違法責(zé)任17. 建筑物區(qū)分所有權(quán)系由（）部分組成。A. 獨(dú)立所有權(quán)B. 專(zhuān)有所有權(quán)C. 共用部分持分權(quán)D. 成員權(quán)18. 屬于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同的義務(wù)的是（）。A不棄管義務(wù)B. 保密義務(wù)C. 通知義務(wù)D. 協(xié)助義務(wù)19. 根據(jù)業(yè)主對(duì)物業(yè)享有的不同權(quán)限，物業(yè)在法律意義上可以劃分為如下部分（）。A. 專(zhuān)有部分B. 共有部分C. 約定公共用部分D. 約定專(zhuān)用部分20. 下列說(shuō)法正確的有（

5、）oA. 目前我國(guó)已經(jīng)有專(zhuān)門(mén)的法律對(duì)物業(yè)管理行為進(jìn)行規(guī)范B. 仲裁是解決物業(yè)管理糾紛的重要途徑C. 撤職是常見(jiàn)的一種行政處罰D. 行政調(diào)解是訴訟調(diào)解的一種21. 下列屬于仲裁協(xié)議法定內(nèi)容的有（）。A. 仲裁事項(xiàng)B. 仲裁機(jī)構(gòu)c.請(qǐng)求仲裁的意思表示D.仲裁費(fèi)用22. 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由下列哪些部分組成？（）A. 專(zhuān)有所有權(quán)B. 共有所有權(quán)C. 特有權(quán)D. 成員權(quán)23. 可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目的是（）物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A. 一級(jí)資質(zhì)B. 二級(jí)資質(zhì)C. 三級(jí)資質(zhì)D. 沒(méi)有24. 下列哪幾項(xiàng)反映了 “物業(yè)”具有的獨(dú)特的屬性？（）A. “物業(yè)”屬于不動(dòng)產(chǎn)B. “物業(yè)”具有單元性c. “物業(yè)”具有空間

6、性D. “物業(yè)”具有環(huán)境性25. 下列哪幾項(xiàng)體現(xiàn)了物業(yè)管理應(yīng)遵循的基本法律原則？（）A. 尊重和維護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則B. 自治管理、民主協(xié)商原則c.契約自由、平等自信原則D.政府適度監(jiān)管原則26. 在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主依法可享有下列（）權(quán)利。A. 監(jiān)督物業(yè)公司服務(wù)活動(dòng)的權(quán)利B. 依法組建業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利C. 選聘或解聘物業(yè)公司的權(quán)利D. 使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利27. 建筑物區(qū)分所有權(quán)系由（）部分組成。A. 獨(dú)立所有權(quán)B. 專(zhuān)有所有權(quán)C. 共用部分持分權(quán)D. 成員權(quán)28. 可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目的是（）物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A. 一級(jí)資質(zhì)B. 二級(jí)資質(zhì)C. 三級(jí)資質(zhì)D. 沒(méi)有29. 下列哪些主體可

7、以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體？（）A. 長(zhǎng)沙市規(guī)劃局B. 無(wú)民事行為能力人C. 法人D. 在廣州的外籍教師30. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，不能采取的措施有（）。A. 停水、斷電B. 罰款C. 按合同約定收取滯納金D. 限制業(yè)主出入小區(qū)二、判斷題1. 我國(guó)的物業(yè)管理?xiàng)l例是2007年由國(guó)務(wù)院制定的。（錯(cuò)）2. 物業(yè)管理同時(shí)具有私權(quán)和公權(quán)的雙重法律屬性。（對(duì)）3. 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。（對(duì)）4. 當(dāng)事人訴訟權(quán)利平等原則是物業(yè)管理民事訴訟的基本原則之一。（對(duì)）5. 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰 關(guān)

8、系。（對(duì)）6. 業(yè)主不能自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，必須委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。（錯(cuò)）7. 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)的所有行為都必須征得業(yè)主大會(huì)的同意。（錯(cuò)）8. 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共 有和共同管理的權(quán)利。（對(duì)）9. 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。（對(duì)）10. 物業(yè)管理民事糾紛中法院調(diào)解是我國(guó)民事訴訟程序的必經(jīng)階段。（錯(cuò)）11. 物權(quán)法是我國(guó)的根本大法，也是制定各層級(jí)物業(yè)管理法律規(guī)范的基本依據(jù)。（錯(cuò)）12. 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。

9、（對(duì)）13. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)是委托授權(quán)和合同約定。（對(duì)）14. 物業(yè)管理服務(wù)必須遵循權(quán)利與義務(wù)相適應(yīng)的原則。（對(duì)）15. 業(yè)主手冊(cè)是指由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主具有約束力1的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修及 其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的行為規(guī)范。（錯(cuò)）16. 業(yè)主就是物業(yè)所有權(quán)人。（對(duì)）17. 我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、 附贈(zèng)或者出租等方式約定。（對(duì)）18. 物業(yè)管理刑事責(zé)任是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，行為人因觸犯行政法律法規(guī)而應(yīng)承擔(dān)的強(qiáng)制性法律義 務(wù)。（錯(cuò)）19. 按照利益載現(xiàn)形式的不同，可將物業(yè)管理法律關(guān)系的客體分為物和行為兩大類(lèi)。

10、（對(duì)）20. 在物業(yè)管理糾紛行政訴訟中允許雙方當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)解。（錯(cuò)）21. 我國(guó)的物業(yè)管理法是2003年5月28日由國(guó)務(wù)院制定的。（錯(cuò) ）22. 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放私家車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。（錯(cuò)）23. 經(jīng)過(guò)40%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主臨時(shí)會(huì)議。（錯(cuò) ）24. 罰款是物業(yè)管理行政處罰中的一種。（錯(cuò) ）25. 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰 關(guān)系。（對(duì)）26. 憲法中關(guān)于住宅、城市管理等方而的規(guī)定和原則是物業(yè)管理立法的根木依據(jù)。（對(duì)）27. 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)

11、的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。（錯(cuò)）28. 經(jīng)過(guò)40%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主臨時(shí)會(huì)議。（錯(cuò)）29. 開(kāi)除是物業(yè)管理行政處罰中的一種。（錯(cuò)）30. 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰 關(guān)系。（對(duì)）三、簡(jiǎn)答題1. 簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征。答：物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性（2分）物業(yè)管理法律關(guān)系基木主體的特定性（2分）物業(yè)管理 法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位（1分）物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性（1分）物業(yè)管理法律關(guān)系的國(guó)家干預(yù)程度比較大（2分）物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性。（2分）2. 簡(jiǎn)述業(yè)主自治自律原則。

12、答：這些原則可以概括為；（1）依法自治原則。（2分）（2）積極自治原則。（2分）（3）規(guī)范自治原則。（2分）（4）民主管理原則。（1分）（5）接受監(jiān)督原則。（1分）（6）尊重私權(quán)，公益優(yōu)先原則。（2分）3. 筒述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。答：（1）不可抗力。（2分）（2）正當(dāng)防衛(wèi)。（2分）（3）緊急避險(xiǎn)。（2分）（4）受害人自己的過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的。（2分）（5）第三人過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的。（2分）4. 筒述我國(guó)物業(yè)管理法律規(guī)范的表現(xiàn)形式。答：憲法；（2分）法律；（2分）行政法規(guī)；（2分）地方性法規(guī)；（2分）行政規(guī)章。（2分）5. 筒述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)范圍。（1）物業(yè)的驗(yàn)受接管義務(wù)；（2分）

13、（2）對(duì)共用物業(yè)的維護(hù)、管理義務(wù)；（2分）（3）建筑物及其設(shè)施的保養(yǎng)、維修義務(wù)；（2分）（4）環(huán)境清潔、美化義務(wù)；（1分）（5）安全保障義務(wù)；（1分）（6）合同約定的其他義務(wù)，比如提供小區(qū)的交通便利等。（2分）6. 簡(jiǎn)述物業(yè)管理法的作用。答：第一，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。（3分）第二，保障物業(yè)管理權(quán)利人合法權(quán)益。（3分）第三，為優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)設(shè)保障，為解決糾紛提供依據(jù)。（4分）7. 簡(jiǎn)述物業(yè)管理民事訴訟的基本原則。（1）當(dāng)事人訴訟權(quán)利平等原則；（2分）（2）同等原則與對(duì)等原則；（2分）（3）法院調(diào)解自愿和合法原則；（2分）（4）辯論原則；（1分）（5）處分原則；（1分）（6）檢察監(jiān)督原則。（2分）8

14、. 簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。（1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2分）（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（2分）（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（2分）（4）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（2分）（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（2分）9. 簡(jiǎn)述承擔(dān)物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成。答：（1）行為本身具有可非難性；（3分）、（2）損害結(jié)果；（2分）（3）因果關(guān)系；（2分）（4）行為人心理主觀過(guò)錯(cuò)狀態(tài)。（3分）10. 簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)合同的法律特征。答：物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)名合同（2分）；物業(yè)服務(wù)合同是一種以物業(yè)管理關(guān)系為標(biāo)的的合

15、同（2分）;物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離（3分）；物業(yè)服務(wù)合同既是諾成、雙務(wù)、有償合同。（3分）11. 簡(jiǎn)述業(yè)主大會(huì)的共同決定事項(xiàng)。答：召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是業(yè)主團(tuán)體運(yùn)行的主要途徑。業(yè)主大會(huì)將對(duì)事關(guān)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān) 事項(xiàng)作出決議。業(yè)主大會(huì)共同決定事項(xiàng)如下：（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（1分）（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（2分）（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（1分）（四）決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（2分）（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù) 等方面的規(guī)章制度；（2分）（

16、六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。（2分）12. 簡(jiǎn)述物業(yè)的構(gòu)成。答：（1）物業(yè)的物理屬性構(gòu)成（1分），包括四個(gè)方面：建筑物本體（1分）、附屬設(shè)備（1分）、公共 設(shè)施（1分）和建筑地塊（1分）;（2）物業(yè)的法律區(qū)分（1分），包括四個(gè)方面：專(zhuān)有部分（1分）、共有部分（1分）、約定公共用部分（1分）和約定專(zhuān)用部分（1分）。13. 簡(jiǎn)述業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。答：召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是業(yè)主團(tuán)體運(yùn)行的主要途徑。業(yè)主大會(huì)將對(duì)事關(guān)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān) 事項(xiàng)作出決議。業(yè)主大會(huì)主要職責(zé)應(yīng)包括以下事項(xiàng)：（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（1分）（2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)

17、督業(yè)主委員會(huì)的工作；（2分）（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（1分）（4）決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（2分）（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（2分）（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。（2分）14. 簡(jiǎn)述收益性物業(yè)管理的特征。答：（1）收益性物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加勞動(dòng)（3分）；（2）收益性物業(yè)管理具有時(shí)間的緊迫性（2分）;（3）收益性物業(yè)管理必須實(shí)施現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化管理（3分）；（4）收益性物業(yè)管理具有極大的社會(huì)效益（2分）。15. 簡(jiǎn)述建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。答：（1）復(fù)

18、合性（2分）；（2）專(zhuān)有部分所有權(quán)為主導(dǎo)（3分）；（3）一體性（2分）；（4）權(quán)利主體身份的多重性（3分）。16. 簡(jiǎn)述物業(yè)管理合同的特點(diǎn)。答：（1）物業(yè)管理合同屬于我國(guó)合同分類(lèi)中的委托合同（2分）；（2）物業(yè)管理合同是一種以勞務(wù)為標(biāo)的的合同（2分）；（3）物業(yè)管理合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提，遵循平等互利、自愿有償、協(xié)商一致的原則（3分）；（4）物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同（3分）。17. 簡(jiǎn)述物業(yè)管理立法的原則。答：（1）實(shí)事求是，因地制宜原則（2分）（2）科學(xué)的創(chuàng)見(jiàn)性原則（2分）（3）協(xié)調(diào)配套原則（2分）（4）保障物業(yè)合理使用原則（2分）（5）依法維權(quán)，自治自律原則（2分）

19、18. 簡(jiǎn)述訴訟的基木原則。答：（1）當(dāng)事人訴訟權(quán)利平等原則（2分）（2）同等原則與對(duì)等原則（2分）（3）法院調(diào)解自愿和合法原則（2分）（4）辯論原則（1分）（5）處分原則（1分）（6）檢察監(jiān)督原則（2分）四、論述題1. 試述業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。答：召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是業(yè)主團(tuán)體運(yùn)行的主要途徑。業(yè)主大會(huì)將對(duì)事關(guān)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān) 事項(xiàng)作出決議。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的主要職責(zé)應(yīng)包括以下事項(xiàng)：（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2分）（2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（3分）（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（3分）（4）決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、統(tǒng)籌

20、方案，并監(jiān)督實(shí)施；（3分）（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等 方面的規(guī)章制度；（3分）（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。（3分）2. 結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)管理活動(dòng)中行政違法行為的主要表現(xiàn)。答：（1）非法處置屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分及其設(shè)施。（3分）（2）非法經(jīng)營(yíng)行為，主要表現(xiàn)為：無(wú)證經(jīng)營(yíng)、超范圍經(jīng)營(yíng)、聘用無(wú)資質(zhì)人員從事物業(yè)管理活動(dòng)。（4分）（3）挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的行為。（3分）（4）違法的轉(zhuǎn)委托行為。（3分）（5）妨礙管理行為。（3分）（6）物業(yè)管理主管機(jī)關(guān)及其工作人員違法行使職權(quán)行為。（4分）3. 試述在物業(yè)管

21、理過(guò)程中的民事侵權(quán)和違約行為的表現(xiàn)。答：（1）房地產(chǎn)發(fā)展商未按銷(xiāo)售合同規(guī)定的期限和質(zhì)量交付物業(yè)設(shè)施。（2）物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同約定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)為住戶(hù)提供服務(wù)。（3）物業(yè)管理公司未按管理合同約定使用物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)維修基金。（4）業(yè)主或非業(yè)主的合法住戶(hù)無(wú)正當(dāng)理由拒交有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用，如低層住戶(hù)拒交電梯費(fèi)和高壓水泵 費(fèi)，業(yè)主因小孩無(wú)法入讀附近重點(diǎn)中小學(xué)校而拒交管理費(fèi)，這是住戶(hù)最常見(jiàn)的違約行為。(5) 業(yè)主委員會(huì)不按照物業(yè)管理委托合同的約定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作。侵權(quán)的表現(xiàn)：物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。 因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。 建筑物以及其擱

22、置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承擔(dān) 責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的人除外。 因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。 破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。 無(wú)行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。 因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。4. 試述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。答：(D不可抗力。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免也不能克服的客觀情況。一般指地震、臺(tái)風(fēng)、 洪水、戰(zhàn)爭(zhēng)等。如暴雨在極短時(shí)間內(nèi)致使地下車(chē)庫(kù)內(nèi)的車(chē)輛被淹，造成損失，地下車(chē)庫(kù)的排水系統(tǒng)沒(méi)有問(wèn) 題的話(huà)，物業(yè)管理公司是不需要承擔(dān)責(zé)任的。(2) 正當(dāng)防衛(wèi)。正當(dāng)防衛(wèi)是指當(dāng)公共利益、他人或本人的權(quán)利遭受正在進(jìn)行的不法侵害時(shí)，

23、行為人對(duì) 侵害人所采取的合法的防衛(wèi)措施。如物業(yè)管理公司的保安人員在捉拿小偷的過(guò)程中，將小偷刺傷，此行為 屬于正當(dāng)防衛(wèi)，物業(yè)管理公司不需承擔(dān)責(zé)任。(3) 緊急避險(xiǎn)。緊急避險(xiǎn)是指為避免較大利益受損，而不得已采取的損害另一較小利益的行為。(4) 受害人自己的過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的。按照民法的基本原理，行為人因自己的行為受到損害，應(yīng)當(dāng) 由自己來(lái)承擔(dān)責(zé)任。如業(yè)主因白行裝修房屋，致使房間的電路受到損害，應(yīng)由白己承擔(dān)責(zé)任。(5) 第三人過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的。第三人過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生有區(qū)別不同的情況。如果第三人的過(guò)錯(cuò)單 獨(dú)導(dǎo)致?lián)p害的發(fā)生的話(huà)，被告可以免責(zé)，由第三人承擔(dān)全部責(zé)任。如果損失的發(fā)生是第三人、原告、被告 中的

24、兩者或多者的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致，則在分清責(zé)任的基礎(chǔ)上，各自承擔(dān)自己的過(guò)錯(cuò)所造成的損失。5. 結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)管理糾紛的起因及其防范。答：(1)物業(yè)管理糾紛的起因分析(8分) 立法工作滯后，物業(yè)管理法規(guī)立法層次低，內(nèi)容混亂，缺乏權(quán)威性。開(kāi)發(fā)商前期遺留的問(wèn)題引發(fā) 了后來(lái)物業(yè)管理的矛盾。缺乏完善的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。物業(yè)管理的服務(wù)概念沒(méi)有建立。(2)物業(yè)管理糾紛的防范措施(10分)完善相關(guān)立法工作。加大行業(yè)規(guī)范化管理力度。培育和完善物業(yè)管理市場(chǎng)，把物業(yè)管理納入市 場(chǎng)運(yùn)行的軌道。業(yè)主和物業(yè)公司通過(guò)簽一份具體明確、內(nèi)容詳盡的物業(yè)管理合同來(lái)規(guī)范雙方的行為。 進(jìn)一步規(guī)范政府行為。6. 結(jié)合實(shí)際談?wù)劤袚?dān)物業(yè)管理民事責(zé)任的方式

25、。答：(1)停止侵害；(2) 排除妨礙；(3) 消除危險(xiǎn)；(4) 返還財(cái)產(chǎn)；(5) 恢復(fù)原狀；(6) 修理、重做、更換；(7) 賠償損失；(8) 支付違約金；(9) 消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；(10) 賠禮道歉。五、案例分析題1. 位于新華大廈大堂內(nèi)側(cè)的富華海鮮餐廳的專(zhuān)用隔油池泄漏，外溢的油污一直漫延出去使新華大廈 大堂地而濕滑。物管員發(fā)現(xiàn)此問(wèn)題后，馬上向公司報(bào)告，要求清潔工盡快過(guò)來(lái)清理。但就在清潔工來(lái)到前, 大廈的一位年近60歲住戶(hù)陳先生在通過(guò)大堂時(shí)滑倒在地，送往人民醫(yī)院后經(jīng)診斷為左股骨隆間粉碎性骨 折，前后住院23天，共用去醫(yī)療費(fèi)1.9萬(wàn)元。為此陳先生及其家人要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn) 為

26、應(yīng)當(dāng)找餐廳索賠，因?yàn)樵斐申愊壬沟挠臀凼遣蛷d專(zhuān)用隔油池泄漏出來(lái)的；餐廳認(rèn)為陳先生滑倒的地 點(diǎn)屬于物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理服務(wù)的區(qū)域，因此也拒絕賠償。無(wú)奈之下陳先生只好向法院提出訴訟，請(qǐng)求法院 判令富華餐廳和物業(yè)公司共同承擔(dān)責(zé)任。問(wèn)題：(1)本案的原告和被告分別是誰(shuí)？(2) 在訴訟中王某是否能與物業(yè)公司進(jìn)行和解，為什么？(3) 你認(rèn)為本案應(yīng)如何處理？答：(1)原告是陳先生(1分)，被告是富華餐廳和物業(yè)公司。(2分)(2) 能和解(2分)，因?yàn)閮烧咧g的訴訟屬于民事訴訟范疇(2分)，民事訴訟是以當(dāng)事人的自主意思 表示為基本原則的，在不違反法律的強(qiáng)制規(guī)定的前提下，當(dāng)事人一方或雙方可以行使或放棄自己的權(quán)利，

27、 也可以在訴訟中通過(guò)白愿協(xié)商來(lái)解決他們之間的法律問(wèn)題，法院尊重當(dāng)事人之間達(dá)成的和解協(xié)議。(3分)(3) 陳先生的損失是由富華餐廳和物業(yè)公司共同過(guò)錯(cuò)所致(3分)，各應(yīng)承擔(dān)一半的責(zé)任且負(fù)連帶責(zé)任。 (2分)2. 某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)先后在小區(qū)公告欄、住宅樓門(mén)口和小區(qū)大門(mén)上及附近商店，張貼“公告"多份, 內(nèi)容包括“物業(yè)公司違規(guī)操作、亂收費(fèi)、扣押維修基金甚至業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)”，“今后決不會(huì)再續(xù)聘 物業(yè)公司，暫停繳付停車(chē)費(fèi)”等。物業(yè)公司認(rèn)為自己的商業(yè)信譽(yù)、企業(yè)聲譽(yù)受到了嚴(yán)重?fù)p害，將小區(qū)業(yè)主 委員會(huì)告上法庭，表示：由于業(yè)主委員會(huì)的誣告，小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收繳率嚴(yán)重下降，要求小區(qū)業(yè)主委員 會(huì)立即停止

28、對(duì)其信譽(yù)和聲譽(yù)的侵害，公開(kāi)道歉；同時(shí)請(qǐng)求判令業(yè)主委員會(huì)賠償損失。業(yè)主委員會(huì)堅(jiān)持稱(chēng)自 己代表了廣大業(yè)主的利益，張貼公告僅是針對(duì)了原告違規(guī)的具體事實(shí)。問(wèn)題：（1）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)在小區(qū)內(nèi)張貼公告嗎？（2）請(qǐng)問(wèn)本案如何處理？（3）業(yè)主委員會(huì)與、業(yè)主大會(huì)是什么關(guān)系？答：（1）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)在小區(qū)內(nèi)張貼公告，（2分）但要注意：公告應(yīng)當(dāng)張貼在小區(qū)內(nèi)指定的公 共區(qū)域；（2分）其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)的真實(shí)、客觀的陳述，不應(yīng)當(dāng)帶有感情色彩。（2分）（2）木案處理的焦點(diǎn)問(wèn)題是公告的內(nèi)容是否真實(shí)、客觀；（2分）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)公告內(nèi)容是否符合 實(shí)際情況負(fù)舉證責(zé)任，（2分）如舉證不能，業(yè)主委員會(huì)就要承擔(dān)侵

29、權(quán)的法律責(zé)任。（2分）（3）業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。（3分）3. 2013年4月，某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與廣州天天物業(yè)服務(wù)公司簽訂合同，約定該住宅小區(qū)自2013年5 月份開(kāi)始由天天物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理。2013年8月，趙先生人住該住宅小區(qū)之后，一直沒(méi)有繳納過(guò)物 業(yè)費(fèi)。當(dāng)天夭物業(yè)公司催促他繳物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，趙先生認(rèn)為自己買(mǎi)了房子自己住，自己管理，不需物業(yè)服 務(wù)公司的管理。趙先生以拒絕承認(rèn)物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的委托服務(wù)合同為由拒絕繳納，并聲明 他將不會(huì)跟物業(yè)服務(wù)公司建立任何物業(yè)服務(wù)關(guān)系。經(jīng)業(yè)委會(huì)多次出而調(diào)解也沒(méi)有結(jié)果，最后物業(yè)服務(wù)公司 把趙先生告上了法庭，要求趙先生支付物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。

30、問(wèn)題；（1）本案中物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)委托服務(wù)合同能否對(duì)趙先生發(fā)生法律效力？ 為什么？（2）如果該委托服務(wù)合同對(duì)趙先生有約束力，趙先生應(yīng)該負(fù)有哪些義務(wù)？答：（1）該物業(yè)服務(wù)合同對(duì)趙先生產(chǎn)生法律效力。（3分）業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主簽訂服務(wù)合同對(duì)小區(qū)內(nèi) 的業(yè)主都具有約束力。（3分）除非經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)討論終止合同或合同期滿(mǎn)等原因出現(xiàn)方可拒交管理費(fèi)。（3 分）（2）趙先生負(fù)有物業(yè)服務(wù)合同所規(guī)定的義務(wù)和職責(zé)（3分），主要是按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)和在合同約定 事項(xiàng)范圍內(nèi)的服從物業(yè)服務(wù)公司管理的義務(wù)。（3分）4. 河北石家莊市某小區(qū)剛?cè)胱。糠謽I(yè)主就認(rèn)為小區(qū)存在著墻體滲漏、供暖不足和停車(chē)收費(fèi)過(guò)高等 問(wèn)題

31、，小區(qū)業(yè)主們多次找到管理小區(qū)的藍(lán)天物業(yè)公司及小區(qū)的開(kāi)發(fā)商反映和協(xié)商未果。于是部分業(yè)主以串 聯(lián)協(xié)商、互相選舉的方式組建了臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。經(jīng)臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)會(huì)通過(guò)，決定號(hào)召全體業(yè)主拒繳物 業(yè)服務(wù)費(fèi)、解除與現(xiàn)物業(yè)公司的服務(wù)合同。之后新物業(yè)服務(wù)公司也由臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)以協(xié)議方式確定。業(yè) 主通過(guò)新聞媒體，使事件引起社會(huì)的關(guān)注和強(qiáng)烈反響，部分業(yè)主還圍堵了開(kāi)發(fā)商的售樓處和物業(yè)管理處辦 公室。與此同時(shí)藍(lán)天物業(yè)公司以不交物業(yè)費(fèi)為理由，停掉了臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)幾位委員家中的天然氣。問(wèn)題：（1）本案中業(yè)主的行為有哪些違法違規(guī)之處？（2）藍(lán)天物業(yè)公司停掉業(yè)主家煤氣的行為有無(wú)問(wèn)題，為什么？（3）業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛有哪些

32、處理方式？答：（1）部分業(yè)主通過(guò)串聯(lián)協(xié)商、互相選舉等方式，自己組建成立的“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”不合法, 不符合業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則有關(guān)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立程序的規(guī)定。（2分） 業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)的同時(shí)，必須按合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得無(wú)故拖延 和拒交?！芭R時(shí)業(yè)主委員會(huì)”做出集體拒交物業(yè)費(fèi)的決定不具有法律效力。（2分） “臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”以協(xié)議方式選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在程序上也不合法。（2分）（2）物業(yè)公司的做法是不妥當(dāng)?shù)摹＃?分）業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為與業(yè)主使用燃?xì)獾男袨榉謩e屬 于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，兩者之間沒(méi)有聯(lián)系。（2分）是否停天然氣屬于燃?xì)夤镜臋?quán)利，物

33、業(yè)公司的 行為是侵害業(yè)主權(quán)利的行為。（2分）（3）業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，應(yīng)通過(guò)協(xié)商（1分）、調(diào)解（1分）、仲裁（1分）、訴訟（1分） 等法定程序予以解決，而不能采取“圍堵售樓處、物業(yè)管理處辦公室”等過(guò)激行為。5. 李先生在某一住宅小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套高級(jí)住宅。出于經(jīng)營(yíng)需要，李先生將該套住宅作抵押向某銀行 進(jìn)行了貸款。李先生一直未在該小區(qū)居住，所以也沒(méi)有向物業(yè)公司交付物管費(fèi)。物業(yè)公司認(rèn)為李先生的房 子在，暫時(shí)不交物管費(fèi)也沒(méi)什么大的關(guān)系，只要房子在，不怕業(yè)主不交費(fèi)。由于李先生沒(méi)有及時(shí)歸還銀行 的貸款，銀行向法院提起訴訟，最終法院判決將李先生的房子進(jìn)行拍賣(mài)來(lái)償還貸款。王女士通過(guò)拍賣(mài)取得 了房屋產(chǎn)權(quán)

34、，這時(shí)，物業(yè)公司決定正式追討該房所欠的物管費(fèi)。結(jié)果王女士拒付過(guò)戶(hù)前的物管費(fèi)，李先生 又不知去向，致使該房所欠的物管費(fèi)一直沒(méi)能收繳。問(wèn)題：（1）如李先生以未居住為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否成立，為什么？（2）物業(yè)公司向王女士追索以前業(yè)主欠下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的做法是否成立，為什么？（3）你認(rèn)為物業(yè)公司在此情況下如何維護(hù)自己的權(quán)益？答：（1）李先生的理由不成立；（2分）因?yàn)槿粘Ｋf(shuō)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公 共服務(wù)的收費(fèi)，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個(gè)樓宇、整個(gè)小區(qū)的服務(wù)，李先生的房產(chǎn)會(huì)得 到相應(yīng)保值和增值；（2分）所以李先生在收樓和拿到鑰匙以后，非因房屋質(zhì)量問(wèn)題，就應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服 務(wù)費(fèi)。（2分）（2）物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)向王女士追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)；（2分）首先物業(yè)公司沒(méi)有積極采取措施維護(hù)白己的權(quán) 益，木身有過(guò)錯(cuò)；（1分）其次王女士通過(guò)拍賣(mài)取得了房產(chǎn)，自然無(wú)須對(duì)前手的欠費(fèi)負(fù)責(zé)。（2分）（3）物業(yè)公司先應(yīng)當(dāng)直接要求李先生履行其義務(wù)，而不是去消極等待；（2分）其次，物業(yè)公司可以根 據(jù)其與李先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律，以法律的強(qiáng)制力去保護(hù)自己的合法權(quán)益。（2分）6. 陳先生去年搬進(jìn)了新買(mǎi)的商品房，私家車(chē)一直就隨意停放在小區(qū)里。從上個(gè)月開(kāi)始情況出現(xiàn)了變 化，物業(yè)公司貼出告示說(shuō)小區(qū)內(nèi)停