萬科房地產(chǎn)開發(fā)成本控制全過程

1、萬科房地產(chǎn)開發(fā)成本控制全過程一、 投資決策時期投資決策時期是項目開發(fā)中最為關(guān)鍵的時期，現(xiàn)在期所做的項目策劃書、投資估確實是投資決策的重要依據(jù)，直截了當阻礙整個項目的成敗。在這一時期應(yīng)著重從以下幾方面加大成本治理。1 .組織優(yōu)秀的項目團隊項目行性研究以及產(chǎn)品的開發(fā)策劃是一個系統(tǒng)、專業(yè)的工作。在投資決策時期，公司需要組織一個由集團公司和地產(chǎn)公司體會豐富的專業(yè)技術(shù)人才組成的項目組，成本操縱人員要參與投資決策時期的具體工作。項目組應(yīng)由以下人員組成：建筑師、造價工程師、營銷人員（或托付專業(yè)策劃公司） 、工程技術(shù)人員投資分析人員、經(jīng)營治理人員（或項目經(jīng)理） 。在投資決策時期， 項目組應(yīng)完成從市場調(diào)研、 產(chǎn)

2、品策劃、 產(chǎn)品定位、風險分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，成本操縱人員要緊對都市的市場狀況和經(jīng)濟形勢、建筑安裝工程造價狀況、政府費稅情形、貸款利率等做出充分的了解、分析和判定。2 .進行詳細的成本分析（ 1 ）土地開發(fā)成本土地成本支出約占項目總支出的20-30，因此對土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風險和升值空間，其成本的確定應(yīng)包含：土地出讓金。土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊， 并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進行修正估算。土地征用費、都市配套費、拆遷安置補償費土地征用費、都市配套費均有具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢，針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調(diào)

3、研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估量。拆遷安置補償費一樣采納貨幣補償，其費用可參照近期類似項目。（ 2）前期工程費用估算前期開發(fā)費一樣占項目總支出的3左右，但因各地實際收費差異也有專門大差不。 “三通一平” “和臨時設(shè)施費應(yīng)按照實際估算，并結(jié)合實際狀況充分發(fā)揮臨時設(shè)施對項目建設(shè)的相對永久性，從而相對降低開發(fā)成本。前期工程費用的其它費用較為繁多，規(guī)定費率與實際收費有差異，開發(fā)商應(yīng)注意同有關(guān)部門和諧。同時，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費由硬性指標轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，開發(fā)商應(yīng)確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發(fā)利益。（ 3）建筑安裝工程造價成本建筑安裝工程造價一樣占項目總支出的45-55

4、，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。其成本分析應(yīng)第一分析當前區(qū)域經(jīng)濟形勢，把握建筑市場中施工企業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情形，對阻礙造價的要緊因素進行分析修正，合理科學地確定項目的建安成本指標。并對初步設(shè)計方案的開發(fā)成本進行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。（ 4）社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費社區(qū)管網(wǎng)費用關(guān)于一些中檔樓盤社區(qū)一樣為項目總支出的 6左右。在決策時期，成本操縱的重點應(yīng)是對市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進行了解、分析，做好估算。區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅持在不阻礙產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經(jīng)營治理性，為項目后期的物

5、業(yè)經(jīng)營運作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，應(yīng)考慮其適應(yīng)性。小區(qū)智能化的定位應(yīng)堅持“寧精勿多、滿足差不多所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的愛護和運行費用將給物業(yè)經(jīng)營治理增加難度，而且技術(shù)折舊專門快。（ 5）園林環(huán)境工程費。園林環(huán)境一樣為項目總支出的 3-5，其成本應(yīng)同項目的定位有關(guān)聯(lián)，也與項目所處的地域環(huán)境有關(guān)。（ 6）投資決策時期的費稅分析治理費：按照都市地域特點一樣確定為銷售收入 2-3。銷售費用：一樣確定在銷售收入的2-3，銷售費用的操縱應(yīng)注意選擇好適當?shù)膹V告媒體，處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。財務(wù)費用：投資決策時期應(yīng)對財務(wù)費用做好充分估量，正確運用資本的杠桿，以最少的財務(wù)費用滿足

6、項目資金鏈的連續(xù)性。資金的使用成本將對開發(fā)商最終利潤產(chǎn)生較大阻礙。稅金：在決策時期，開發(fā)商應(yīng)按照政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭取獲得政府支持，減免部分稅費。在二線都市，稅費的減免關(guān)于異地開發(fā)商來講是至關(guān)重要的。（ 7）不可預(yù)見費及風險分析按照項目的復雜程度，不可預(yù)見費及風險一樣為除去土地開發(fā)費用外的直截了當成本的3-5。投資決策時期，項目組應(yīng)做好項目的土地成本變化、建筑成本變化、房屋售價變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風險分析，差不多保證風險成本小于項目凈利潤的 5-8。二、設(shè)計時期設(shè)計時期的成本操縱是工程造價操縱的重要時期，其對工程造價的阻礙在75以上。在現(xiàn)在期，成本操縱人員通過恰

7、當?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設(shè)計院的設(shè)計師緊密配合，可取得事半功倍的成效。要緊方法和措施有：1 .按照項目定位確定合理的容積率項目容積率的大小將直截了當關(guān)系到項目的銷售收入和建筑成本。盡可能確定一個差不多操縱區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項目地勢特點建筑環(huán)境景觀，提升土地利用率。2 .做好設(shè)計方案的評審，加大設(shè)計方案優(yōu)化成本操縱人員應(yīng)對設(shè)計方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計方案持續(xù)優(yōu)化。同時，對設(shè)計方案的運算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，專門在設(shè)計系數(shù)的取值上。3 .實行限額施工圖設(shè)計，明確獎懲方法對設(shè)計單位施工圖限額設(shè)計指標有：1）每平方米鋼筋含量指

8、標；（ 2）每平方米砼含量指標；（ 3）單位施工圖預(yù)算指標；（ 4）設(shè)計變更費用限額指標。（ .加大設(shè)計質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計變更費用對設(shè)計單位的治理工作具有較強的專業(yè)性，如果開發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會資源，增強事前操縱的力度。與設(shè)計單位簽訂的合同，應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。給設(shè)計時期必要的時刻，也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。三、招投標與合同洽商時期項目招投標與合同的洽商確定是項目成本操縱治理工作中的重要環(huán)節(jié)，專門多有關(guān)法律文本均在現(xiàn)在期完成，許多隱患和難點也是在現(xiàn)在期留下的，那個時期的工作質(zhì)量將直截了當阻礙項目運作期間的成本治理和結(jié)算工作。因此，成本治理人

9、員在現(xiàn)在期，應(yīng)按照項目總體進度打算使工程招投標清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。1 .做好招投標工作的幾個要緊措施按照項目整體施工打算制訂詳盡的招投標打算，通過市場調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫，為招投標儲備信息資源。制訂招標打算的同時，應(yīng)明確招標原則，界定承包方式、范疇、支付款方法及甲供材料的范疇、方式、分包項目等要緊合同洽商條款。招標時期操縱造價的要緊方法有：（ 1）單位工程方面：以采納總承包方式為主，部分項目分包。單位工程實行平方米造價包干或總價包干方式，關(guān)于有規(guī)模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等采納分包，同樣實行單方造價包干。（ 2）甲供材料方

10、面：關(guān)于涉及工程品質(zhì)的材料（如外墻漆、裝飾材料等），宜采納統(tǒng)一甲方供料，一些大宗要緊機電設(shè)備也應(yīng)甲方自行采購。在資金承諾的條件下，因季節(jié)因素價格變動較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益進行甲供。甲供材料價格也應(yīng)通過競標定價，公司必須確保比承包商有價格優(yōu)勢，幸免損害承包商的主動性。（ 3）區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜采納清單報價形式招標，同時招標時應(yīng)對主材的規(guī)格、品質(zhì)予以明確。（ 4）智能化工程方面：宜采納清單報價方式招標，合同價款應(yīng)采納可調(diào)價款的方式。招標時應(yīng)約定要緊材料價格的調(diào)整幅度差值，結(jié)算時，超過此差值，其價格將進行調(diào)整（因為電子產(chǎn)品更新?lián)Q代快，價格降幅大，智

11、能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時刻跨度大） 。（ 5）土石方工程方面：區(qū)內(nèi)的土石方平穩(wěn)工程也是成本操縱的重點，在招標時宜選擇專業(yè)公司進行施工，專業(yè)公司之間可采納單方報價的競爭方式進行投標、競標。招投標工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將幸免決策失誤、成本失控。一方面，加大對投標單位的資格審查。詳細審查其單位的信譽、經(jīng)濟狀況、操作能力，幸免“魚目混珠”擾亂投標環(huán)境，給招標帶來難度，甚至做出錯誤的判定。另一方面，加大對標底的審核。標底的運算過程具有專業(yè)性、復雜性、人為因素較多的特點。企業(yè)應(yīng)建立復核機制，幸免標底偏差所產(chǎn)生的成本提升或投標單位盲目低價中標給工程治理及結(jié)算工作帶來困難。2 .合同治理體系中的成本操縱

12、（ 1）合同的嚴密性除正常應(yīng)明確的合同條款外，還應(yīng)對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、專門工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以便幸免結(jié)算時產(chǎn)生分歧和矛盾。（ 2）合同的可操作性合同的可操作性要緊體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。幸免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現(xiàn)的條款，從而阻礙工程進度以及項目的各項打算的實施。四、施工時期的成本操縱施工單位與開發(fā)商的治理理念及方法往往存在差異，要想建筑出優(yōu)質(zhì)的樓盤，公司須在一些關(guān)鍵治理環(huán)節(jié)上建立嚴密而切實可行的治理措施，體現(xiàn)在成本治理上要緊有以下三個方面應(yīng)予以加大：1 .加大設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和治理施工時期的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證是

13、不可幸免的，但應(yīng)處于一個嚴密的治理操縱體系之中。設(shè)計變更及簽證治理操縱體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責任人、責任人的治理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認時限、否決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提升工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。2 .加大設(shè)備和材料的品質(zhì)與價格治理完善的設(shè)備、材料治理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：（ 1）自行采購自行采購既能起到成本操縱作用，又幸免雙方結(jié)算時產(chǎn)生分歧。如大型機電設(shè)備（電梯、空調(diào)等） 、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對項目品質(zhì)阻礙較直截了當，同時價格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分

14、材料，也可通過競標自行采購。（ 2）總承包單位采購開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位采購，如此可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢，從而調(diào)動其主動性。（ 3）甲方限價承包單位采購一些沒有一次性包死的工程，要緊材料價格可通過發(fā)、承包方共同議定一個價格確認程序來確認價格，結(jié)算時按限定價格結(jié)算，限價時應(yīng)明確價格時限及范疇。上述材料采購的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監(jiān)控下才能投入使用。（ .加大資金打算執(zhí)行的監(jiān)控（ 1）資金打確實是建立在項目的各項合同已確定且總體施工進度打算已確認合理的基礎(chǔ)上，這就要求成本操縱人員與工程治理人員在前期相互和諧

15、，扎實地做好基礎(chǔ)工作。（ 2）施工時期的工程款支付是以資金打算為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進度打算相和諧，在如此一個總框架下監(jiān)控項目，可使工程治理更加清晰。當月實際發(fā)生額的增減超過資金打算一定比例時，成本操縱人員和工程治理人員應(yīng)及時分析、闡明緣故，嚴峻時，提出成本預(yù)警和工程進度預(yù)警。（ 3）資金打算與成本的動態(tài)操縱相結(jié)合，可使公司更好的掌控項目的運行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。五、結(jié)算時期的成本操縱1 .會議確認制結(jié)算原則采納會議確認制。通過結(jié)算會議確定結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限、除正常結(jié)算項目之外所發(fā)生的專門咨詢題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。2 .二次復核、審計制建立切實可行的二次復核、審計機制，使結(jié)