經(jīng)濟影響分析1

1、第六章 經(jīng)濟影響分析6.1 費用效益分析本項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目、銷售收入主要表現(xiàn)為商品房、門店和車庫的銷售收入,銷售單位參照荊州市目前商品房和商業(yè)門店銷售均價。本項目房屋銷售分為期房銷售期和現(xiàn)房銷售期，建設期2年為期房銷售期，項目建成后2年為現(xiàn)房銷售期。高層商品房銷售平均單價分為期房5000元/m2，現(xiàn)房5500元/m2，商業(yè)門店銷售平均價期房為12000元/m2，現(xiàn)房15000元/m2，地上車位6萬元/個。二年建設期內銷售期房，項目建成后一年內銷售現(xiàn)房，房屋銷售數(shù)量分別為第一年20%，第二年40%，第三年30%，第四年10%。漫城·朗御小區(qū)銷售收入估算表表6-1 單位：萬元序號項

2、目合 計建設期銷售期12341商品房1864037287456559218641.1面積(m2)383817456149121118437281.2單價(元/m2)50005000500050001.3銷售比例100%20%40%30%10%2商業(yè)門店(含會所)42904324327207202.1銷售面積m2191720%20%30%30%2.2單價(元/m2)130001300013000130002.3銷售比例100%10%30%40%20%3停車場165165066333.1銷售(個)104113142203.2單價(元/個)60000600006000060000600003.3銷售

3、比例100%10%30%40%20%合計116942221404636921735 總成本本項目總成本主要有建設成本、銷售費用。建設成本按總投資核算；銷售費用主要有廣告宣傳費、促銷活動費、銷售折扣、銷售人員工資和其他費用估算。結合荊州目前房地產(chǎn)樓盤銷售費用和建設單位開發(fā)銷售經(jīng)驗和成本，本項目銷售費用估算按銷售收入的3%估算，總成本估算詳見表6-2。漫城·朗御小區(qū)項目總成本費用估算表表6-2 單位：萬元序號項 目合 計建設期銷售期12341建設成本15892.739535.646357.09 2銷售費用490.4250808080.43財務費用136.786.7504合計16519.8

4、39872.346487.098080.4損益商品房應繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，營業(yè)稅為銷售收入5%，土地增值稅為銷售收入1.5%，城市維護建設稅為營業(yè)稅的7%，教育附加為營業(yè)稅的3%等合計為銷售收入的7.25%，所得稅按利潤總額的25%估算，損益估算詳見下表6-3。漫城·朗御小區(qū)項目損益表表6-3 單位：萬元序號年份項目名稱合 計建設期銷售期12341產(chǎn)品銷售收入2293045869172687922932銷售稅金及附加1662.43332.46665498.73166.243總成本費用16519.839872.346487.098080.44利潤總額（1-2-3）4

5、747.74-5618.82019.916300.272046.365應稅所得額4747.74-5618.82019.916300.272046.366所得稅1186.93-1404.7504.971575.07511.597稅后利潤（4-6）3560.81-4214.11514.944725.21534.77 現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量詳表6-4本項目稅后內部收益率為38.4%，財務凈現(xiàn)值為3008.73萬元，稅后凈利潤3560.81萬元，投資回報率為30%。從上述指標看，本項目社會資源優(yōu)化配置合理，經(jīng)濟費用效益顯著。漫城·朗御小區(qū)項目現(xiàn)金流量表表6-4 單位：萬元序號年份項目名稱建設期銷售

6、期012341現(xiàn)金流入5970.245869172687922931.1銷售收入22214046369217352現(xiàn)金流出8800.17657.062073.8677.832.1經(jīng)營成本250808080.42.2建設成本9872.346487.098080.42.3銷售稅金及附加332.46665498.73166.242.4所得稅-1404.7504.971575.07511.593所得稅稅前凈現(xiàn)金流量-5618.82019.916300.272046.364所得稅稅前累計凈現(xiàn)金流量-5618.82019.916300.272046.365所得稅后凈現(xiàn)金流量-4214.11514.9447

7、25.21534.776所得稅后累計凈現(xiàn)金流量-4214.11514.944725.21534.777財務指標:稅前:內部收益率(IRR):=44.68% 凈現(xiàn)金(NPV):3102.6萬元(i=25.5%)稅后:內部收益率(IRR):=38.4% 凈現(xiàn)金(NPV): 3008.73萬元(i=20%)6.2行業(yè)影響分析行業(yè)分析本項目是順應荊州房地產(chǎn)市場和古城人口疏散的需求而開發(fā)的，其建設選址、建筑設計、樓盤營銷都充分地結哈 了荊州房地產(chǎn)行業(yè)的實際。項目建成后，可以促進荊州房地產(chǎn)行業(yè)的合理競爭，促進樓盤質量和小區(qū)物業(yè)管理水平的不斷提高，有效帶動周邊關聯(lián)產(chǎn)業(yè)和裝飾業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展。七項目建設不會形

8、成行業(yè)壟斷。6.3區(qū)域經(jīng)濟影響分析隨著荊州市“壯腰工程”戰(zhàn)略實施進程不斷推進，城鄉(xiāng)居民收和增加，住房需求將進一步擴大。荊州市住宅建設已進入一俱全 面升級換代的新時期，進入一個全面建設小康住房的新時期。房地產(chǎn)業(yè)在迅速深刻地改變著荊州城市面貌的同時，已經(jīng)開始拉動荊州經(jīng)濟的快速發(fā)展。目前，荊州市區(qū)內雖有已開發(fā)的高品房存量5.94萬平方米，但在房型、結構及區(qū)域位置上不能滿足市場需求。近年來，荊州市房地產(chǎn)荊發(fā)水平顯著提升。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平與周邊聲調的差距逐步縮小，逐漸向專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展。像新城國際、中央華府、硚房康城、文湖怡景、沙市花園等這樣的樓盤，都引進了營銷策劃機構、銷售代理機構，在開發(fā)理念、建筑品質、景觀設計、服務方式等各1方面均取得了突破性的進展。開發(fā)商都特別注重產(chǎn)品特色，注重使用建筑新技術和新材料，注重人性化的開發(fā)，從而逐漸改變荊州人的居住習慣和生活方式。小戶型宅正逐漸獲得消費者的認同，對高端產(chǎn)品的高端價格也逐漸被更多的市民接受。另外，荊州市房地產(chǎn)市場主要分荊州區(qū)和沙市區(qū)兩大板塊，2010年開始新一輪開發(fā)熱