北京億城大連軟件園項(xiàng)目市場(chǎng)可行性研究報(bào)告（20090402） (NXPOWERLITE)

1、北京億城大連軟件園項(xiàng)目前期市場(chǎng)可行性研究報(bào)告研展中心 姚強(qiáng) 劉吉祥 紀(jì)美瑩 馬寧 吳卿 劉磊2009年4月2日第七對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展第六對(duì)工工程程第五對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)第四對(duì)成成本本第三對(duì)營(yíng)營(yíng)銷銷第二對(duì)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)第一對(duì) 總總經(jīng)經(jīng)理理七七對(duì)對(duì)眼眼睛睛風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)預(yù)預(yù)警警技技術(shù)術(shù)清清障障產(chǎn)產(chǎn)品品選選擇擇成成本本前前置置客客戶戶導(dǎo)導(dǎo)向向經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)準(zhǔn)準(zhǔn)則則戰(zhàn)戰(zhàn)略略先先行行萬(wàn)科的七對(duì)眼睛系統(tǒng)化審視，意識(shí)系統(tǒng)化。3721個(gè)支持工具個(gè)階段成果文件二大階段個(gè)判別標(biāo)準(zhǔn) 【城市地圖】【城市客戶細(xì)分報(bào)告】【產(chǎn)品目錄】【營(yíng)銷】土地屬性分析清單 【營(yíng)銷】市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析報(bào)告【營(yíng)銷】初步目標(biāo)客戶定位說(shuō)明【成本】單一成本測(cè)算表格【設(shè)計(jì)】宗地分

2、析報(bào)告 【營(yíng)銷】客戶產(chǎn)品需求清單 【營(yíng)銷、設(shè)計(jì)】產(chǎn)品檢測(cè)報(bào)告找到客戶、找到產(chǎn)品七個(gè)專業(yè)認(rèn)同和客戶認(rèn)同實(shí)施步驟客戶客戶產(chǎn)品產(chǎn)品土地土地2009.3.44.2第一階段市場(chǎng)研究第二階段拿地建議第三階段項(xiàng)目定位v市場(chǎng)研究報(bào)告v項(xiàng)目拿地建議v項(xiàng)目定位報(bào)告成果v城市發(fā)展分析v市場(chǎng)分析研判v目標(biāo)客戶預(yù)判v用地價(jià)值分析v拿地初步建議內(nèi)容v市場(chǎng)深化研究v區(qū)域市場(chǎng)比較v拿地策略建議v持續(xù)發(fā)展建議v用地產(chǎn)品構(gòu)想v項(xiàng)目條件綜述v區(qū)域價(jià)值構(gòu)建v目標(biāo)市場(chǎng)選取v項(xiàng)目定位建議v產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議第四階段設(shè)計(jì)跟蹤v項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書v設(shè)計(jì)任務(wù)書初稿v設(shè)計(jì)方案討論v產(chǎn)品設(shè)計(jì)跟蹤2009.4.34.23待土地落實(shí)后30天待定位完成后100天

3、工作階段劃分找客戶選產(chǎn)品拿地的五把尺子用地市場(chǎng)客戶企業(yè)城市使命承載競(jìng)爭(zhēng)格局需求容量戰(zhàn)略需求持續(xù)發(fā)展壹企業(yè)目標(biāo)理解p戰(zhàn)略理解p拿地之道p拿地背景p地塊使命億城戰(zhàn)略理解熟諳地產(chǎn)之道“投資+制造”經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整“成本優(yōu)先，現(xiàn)金為王” 目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)聚焦“實(shí)惠高端” 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判短期看空，長(zhǎng)期看好億城拿地之道系統(tǒng)化審視，低成本策略，土地溢價(jià)最大化。億城拿地背景行業(yè)調(diào)整期乘低換牌，反周期操作大連低迷期供大于求，價(jià)挺而量減拿地信息源中介介紹，土地變性轉(zhuǎn) 企業(yè)調(diào)整期輕倉(cāng)上陣，不差錢差地軟件園項(xiàng)目成熟區(qū)域，38萬(wàn)平高層 目標(biāo)地塊使命戰(zhàn)略角度分散風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)發(fā)展。專業(yè)角度完善產(chǎn)品線，控制成本。 管理角度鍛煉隊(duì)伍，完善

4、流程。 財(cái)務(wù)角度保證現(xiàn)金流，加快周轉(zhuǎn)。品牌角度再續(xù)前緣，品牌重塑。 貳城市發(fā)展p城市概況p城市規(guī)劃p城市發(fā)展p熱點(diǎn)區(qū)域北方香港、花園城市、經(jīng)濟(jì)繁榮、足球之都大連印象城市發(fā)展研究n東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的交匯處。 n區(qū)域經(jīng)濟(jì)信息樞紐，東北經(jīng)濟(jì)走廊起點(diǎn)。大連行政區(qū)劃中山區(qū)，面積43平方公里，人口35萬(wàn)。西崗區(qū)，面積26平方公里，人口30.7萬(wàn)。沙河口區(qū)，面積49平方公里，人口64.3萬(wàn)。甘井子區(qū)，面積491平方公里，人口70.4萬(wàn)。旅順口區(qū)，面積506平方公里，人口20.9萬(wàn)。金州區(qū)，面積1390平方公里，人口47.8萬(wàn)。普蘭店市，面積2923平方公里，人口83萬(wàn)。莊河市，面積3900平方公里

5、，人口92萬(wàn)。瓦房店市，面積3791平方公里，人口103萬(wàn)。長(zhǎng)?？h，面積119平方公里，人口7.6萬(wàn)。星海廣場(chǎng)形成特色城市副中心，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展商務(wù)、新興居住熱點(diǎn)區(qū)域。大連傳統(tǒng)城市中心，缺少發(fā)展腹地，以舊城改造模式發(fā)展。區(qū)域范圍大，整體發(fā)展落后于其他三區(qū)，城市人口居住外移區(qū)域。大連北三市，城市遠(yuǎn)郊，發(fā)展緩慢。遠(yuǎn)離主城區(qū)的次副中心，有獨(dú)立城市結(jié)構(gòu)，依托產(chǎn)業(yè)與交通發(fā)展。沙河口區(qū)甘井子區(qū)金州區(qū)、旅順口區(qū)中山區(qū)、西崗區(qū)瓦房店、普蘭店、莊河大連轄區(qū)特點(diǎn)概述海島轄縣，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)，發(fā)展緩慢。長(zhǎng)?？h城市資源濱海氣候環(huán)境宜人高校林立美女聚集裝備制造港口航運(yùn)石油化工軟件開發(fā)軟實(shí)力硬實(shí)力“西拓北進(jìn)”大連城市規(guī)劃城市

6、西拓，旅順口區(qū)納入主城區(qū)；城市北進(jìn)，金州區(qū)將成為新城區(qū)。從邊緣到核心n離散式發(fā)展 丘陵地形，縱深較小，向心發(fā)展受限。n改善與融合 傳統(tǒng)市區(qū)的環(huán)境進(jìn)一步改善，甘井子區(qū)、沙河口區(qū)與已建成區(qū)的加速融合。機(jī)場(chǎng)丘陵丘陵傳統(tǒng)市區(qū)高新區(qū)泛星海甘井子區(qū)沙河口區(qū)中的軟件園區(qū)、高新區(qū)部分、泛星海區(qū)是近年來(lái)發(fā)展的重要板塊，甘井子區(qū)是潛力板塊。背山面海，占據(jù)大連最重要海景資源，重要居住板塊大連北進(jìn)承接處，目前發(fā)展較落后，潛力巨大。新火車站城市發(fā)展研究軟件園區(qū)城市人口發(fā)展人口自然增長(zhǎng)率0.008%，人口增長(zhǎng)率為1%。n 購(gòu)房入戶（房?jī)r(jià)80萬(wàn)以上），拉動(dòng)人口緩慢增長(zhǎng)。n 東三省消費(fèi)者購(gòu)房考慮區(qū)域：大連/北京/青島/三亞。

7、n 軟件業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)高素質(zhì)人口導(dǎo)入。n 隨著各區(qū)域城市功能的體現(xiàn)，甘井子和沙河口開始扮演城市居住中心的角色。n 傳統(tǒng)居住中心呈現(xiàn)外擴(kuò)趨勢(shì)，未來(lái)還將繼續(xù)。n 甘井子和沙河口區(qū)未來(lái)將承接大量的來(lái)自中心城區(qū)和外埠的人口。大連市近幾年戶籍人口增長(zhǎng)圖萬(wàn)萬(wàn)城市交通是重點(diǎn)基礎(chǔ)建設(shè)是保障2008年大連市主要規(guī)劃信息序號(hào)規(guī)劃信息1修編中的大連“總體規(guī)劃”將把長(zhǎng)興島臨港工業(yè)區(qū)、花園口經(jīng)濟(jì)區(qū)納入全市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，把普蘭店市劃入規(guī)劃范圍2國(guó)家批復(fù)大連港總體規(guī)劃3大連港東部地區(qū)搬遷改造規(guī)劃啟動(dòng)4大連規(guī)劃建設(shè)星海灣“金融城”5大連灣海底隧道獲國(guó)家批復(fù)6地鐵一號(hào)線09年6月開工7第二快速路“東聯(lián)路”預(yù)計(jì)09年8月竣工8快

8、軌三號(hào)線至金州延伸線通車，金州至普蘭店線建設(shè)方案完成9周水子機(jī)場(chǎng)09年改擴(kuò)建10東部規(guī)劃建設(shè)超大海岸公園11大連西郊國(guó)家森林公園等5個(gè)大公園進(jìn)行升級(jí)1220處大停車場(chǎng)09年開建城市建設(shè)規(guī)劃城市軌道交通規(guī)劃3號(hào)延伸線號(hào)延伸線輕軌輕軌8號(hào)線號(hào)線海底隧道海底隧道新火車站新火車站項(xiàng)目距離最近的站點(diǎn)黑石礁站2公里。1號(hào)線09年6月工，13年5月底建成，項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)地鐵通車。 軌道交通短期（5年）帶動(dòng)作用不明顯，長(zhǎng)期看好。區(qū)域潛力評(píng)估軌道交通建設(shè)北進(jìn)西拓戰(zhàn)略沙河口、甘井子區(qū)域未來(lái)將成為大連城區(qū)主要居住中心大連在東三省聚集效應(yīng)叁用地分析p區(qū)域分析p用地分析p價(jià)值研判用地所在區(qū)域n 35.6平方公里n 一期

9、人口2-3萬(wàn)n 中國(guó)IT外包中心n 累計(jì)注冊(cè)企業(yè)近3000家軟件園概況收入與人口1998年2007年2012年銷售收入2億元200多億元900億元（規(guī)劃）軟件出口1000萬(wàn)美元7億多美元45億美元從業(yè)人員幾千人6萬(wàn)人預(yù)計(jì)15萬(wàn)人左右十年磨一劍，鋒芒初現(xiàn)軟件園發(fā)展及規(guī)劃受金融危機(jī)影響，近期出現(xiàn)企業(yè)退租及裁員情況。區(qū)域的發(fā)展取決于政府和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，相信政府會(huì)扶持區(qū)域發(fā)展。軟件園區(qū)規(guī)劃發(fā)展n“北進(jìn)西拓”戰(zhàn)略中的西拓承接區(qū)，城市發(fā)展的率先受益區(qū)域。n 兩期軟件園相對(duì)獨(dú)立，性質(zhì)也有所差異，二期對(duì)于一期周邊的房地產(chǎn)帶動(dòng)作用不夠直接。軟件園區(qū)規(guī)劃發(fā)展城市西拓第一承接區(qū)“東北亞軟件及信息服務(wù)中心”的定位 2

10、010年，信息產(chǎn)業(yè)將結(jié) 構(gòu)升級(jí)為第一產(chǎn)業(yè) 軟件園區(qū)域未來(lái)將成大連經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域。城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展使大連軟件園成為城市未來(lái)的焦點(diǎn)。軟件園之主億達(dá)億達(dá)集團(tuán)大連軟件園股份公司大股東運(yùn)營(yíng)著近3平方公里土地、100萬(wàn)平方米建筑面積的大連軟件園一期 軟件產(chǎn)業(yè)的6萬(wàn)名從業(yè)人員當(dāng)中有4萬(wàn)名都在DLSP里的各家軟件公司中工作 30多家500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐軟件園 n億達(dá)國(guó)際新城24萬(wàn)平米（已開發(fā)）銷售時(shí)間：04-05年n東方圣荷西20.2萬(wàn)平米（銷售近半）開盤時(shí)間：07年宅語(yǔ)原7萬(wàn)平米（尾盤）開盤時(shí)間：07年億達(dá)軟件園土地儲(chǔ)備50萬(wàn)平米開盤時(shí)間：未定億達(dá)集團(tuán)土地開發(fā)還剩60%億達(dá)旗下企業(yè)是軟件園發(fā)展的關(guān)鍵億達(dá)集團(tuán)

11、雙管齊下，相互促進(jìn)發(fā)展區(qū)域發(fā)展可期核心動(dòng)力億達(dá)開發(fā)商在售項(xiàng)目項(xiàng)目所在區(qū)域占地面積（萬(wàn)平米）建筑面積（萬(wàn)平米）產(chǎn)品類型開盤時(shí)間價(jià)格（元/平方米）在售項(xiàng)目銷售情況億達(dá)集團(tuán)唯美品格甘井子區(qū)王家橋1523多層、高層2007年8月950080%第五郡甘井子區(qū)機(jī)場(chǎng)新區(qū)46.260多層、小高層2008年6月10800推出500多套銷售80東方圣荷西沙河口軟件園區(qū)7.320高層2007年9月1300025%宅語(yǔ)原沙河口軟件園區(qū)3.97高層2007年7月1000090%杰特公寓（亮相）沙河口星海廣場(chǎng)0.846.5高層2009年中本土品牌開發(fā)商億達(dá)項(xiàng)目市場(chǎng)存量約70萬(wàn)平米。已進(jìn)入品牌開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)萬(wàn)科、中海、華

12、潤(rùn)、合生、中信、遠(yuǎn)洋、大華、沿海代理企業(yè)世聯(lián)、中原、易居、思源、偉業(yè)、同策、新聯(lián)康、華燕、合富輝煌1243市內(nèi)四區(qū)品牌開發(fā)商項(xiàng)目分布121112345 萬(wàn)科 中海 億達(dá) 華潤(rùn) 大華萬(wàn)科1、城市花園 開盤 2004-62、假日風(fēng)景 開盤 2006-103、溪之谷 開盤 2007-94、魅力之城 開盤 2009-3中海1、中海華庭 開盤 2008-112、中海英倫觀邸 待定華潤(rùn)1、星海灣壹號(hào) 開盤 2008-9大華1、大華御庭 開盤 2007-6億達(dá)1、宅語(yǔ)原 開盤 2007-72、唯美品格 開盤 2007-83 東方圣荷西 開盤 2007-94、 第五郡 開盤 2008-65、杰特公寓 預(yù)計(jì) 2

13、009中開發(fā)商入連時(shí)間在售項(xiàng)目所在區(qū)域占地面積（萬(wàn)平米）建筑面積（萬(wàn)平米）產(chǎn)品類型開盤時(shí)間項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/平方米）銷售情況萬(wàn)科2004城市花園沙河口東16.222.4多層、小高2004-64800售罄假日風(fēng)景甘井子西山13.515.3小高、高層2006-108000尾盤溪之谷甘井子區(qū)西山3740多層、小高層、別墅2007-9-9830041魅力之城(亮相)甘井子機(jī)場(chǎng)新區(qū)2040高層、小高層2003-287000華潤(rùn)2007海中國(guó)開發(fā)區(qū)沿海45.6131小高層、高層2008-8-316800星海灣壹號(hào)沙河口區(qū)星海灣12.1424.28聯(lián)排別墅、多層2008-9-1023000推78套銷售70大華2

14、007大華御庭沙河口區(qū)泛星海1013聯(lián)排別墅、高層2007-614000/900054%中海2007中海華庭高新園區(qū)4.310.4高層公寓、別墅2008-11-309300推100套銷售80中海英倫觀邸沙河口區(qū)新生路8.714聯(lián)排別墅、高層小高尚未開盤待定異地品牌開發(fā)商項(xiàng)目情況品牌開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐啟示n 品牌開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目順應(yīng)城市北進(jìn)西拓戰(zhàn)略，市區(qū)土地未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。n 品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入提升了大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體開發(fā)水平，將大連市場(chǎng)帶入激烈的完全競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。n 相信大連，相信品牌，借力打力。用地分析用地四至用地西側(cè)用地東側(cè)用地北側(cè)用地南側(cè)軟件園三岔口軟件園一期用地規(guī)劃一路之隔一字之差用地分析外部交通分

15、析學(xué)府生活區(qū)軟件生產(chǎn)區(qū)n 交通便捷，可達(dá)性強(qiáng)n 區(qū)域位置較好p 距數(shù)碼廣場(chǎng)0.7公里p 距區(qū)域生活中心1.4公里p 距星海廣場(chǎng)3.5公里p 距市中心核心商圈8公里p 距海岸2公里泛星海區(qū)1231629837454512大學(xué)1.東軟信息技術(shù)學(xué)院2.大連理工大學(xué)3.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)4.大連海事大學(xué)5.大連醫(yī)科大中山學(xué)院中學(xué)6.大連育明高中7.大連市第十七中學(xué)小學(xué)及幼兒園8.凌子水中心小學(xué)9.新加坡愛(ài)兒坊幼兒園 用地分析核心依托配套超市多以中小超市為主， 大型超市好又多。123用地分析周邊配套用地分析內(nèi)部環(huán)境n 北側(cè)靠山，具備一定的景觀資源；n 地勢(shì)具有高差，利于景觀營(yíng)造；n 地塊高于路面，不利于商業(yè)發(fā)

16、展；n 項(xiàng)目用地內(nèi)有高壓線，對(duì)項(xiàng)目具有一定影響。登高看海海 拔 5 0 米7 0 米 視 角登高看山假如大連沒(méi)有海？幸好大連還有山！用地價(jià)值分析n 城市西拓率先受益區(qū)n 大眾認(rèn)可成熟居住區(qū) n 交通可達(dá)性強(qiáng)n 近鄰區(qū)域生活中心n 具有一定景觀資源n 具備打造立體景觀條件優(yōu) 勢(shì)n 軟件園生產(chǎn)區(qū)非生活區(qū)n 地塊北側(cè)高壓線影響n 地勢(shì)高差不利商業(yè)發(fā)展n 地勢(shì)高差帶來(lái)成本增加劣 勢(shì)肆市場(chǎng)分析p大連土地市場(chǎng)分析p市區(qū)住宅市場(chǎng)分析p區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析p綜合市場(chǎng)研判綜述大連房地產(chǎn)市場(chǎng)印象n 本土+區(qū)域型市場(chǎng)，對(duì)外具有一定吸附力。n 整體供大于求，大盤集中于市區(qū)外圍。n 整體房?jī)r(jià)水平較高，價(jià)差尚未拉開。n 品牌

17、開發(fā)云集，開發(fā)水平較高。 n 產(chǎn)品品質(zhì)較高，營(yíng)銷推廣和現(xiàn)場(chǎng)展示仍有提升空間。n 市場(chǎng)雖有調(diào)整，1/3的外來(lái)購(gòu)房群體依然存在。n 客戶購(gòu)房區(qū)域性強(qiáng)，維權(quán)意識(shí)一般。大連歷年居住類用地供求分析大連市歷年居住類土地供求關(guān)系圖n 供應(yīng)土地區(qū)域差異化明顯，中心城區(qū)土地供應(yīng)萎縮， 房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展將逐漸呈現(xiàn)城市邊緣化 。n 0407年，土地市場(chǎng)基本處于需求大于供應(yīng)，或者供求平衡的態(tài)勢(shì)。n 受08年持續(xù)低迷的住宅市場(chǎng)成交狀態(tài)影響，居住類土地成交面積下降18.3。08年大連市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖08年大連土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析n城市框架拉開后，外圍市場(chǎng)土地供應(yīng)充足，中心城區(qū)土地供應(yīng)較少。n短期內(nèi)市內(nèi)四區(qū)以消化存量土地為主，甘

18、井子區(qū)未來(lái)供應(yīng)量較大。n市內(nèi)四區(qū)土地成交穩(wěn)定，繼續(xù)以甘井子區(qū)為供應(yīng)主體，價(jià)格自04年起迅速爬升，07年由于甘井子區(qū)用地供應(yīng)所占比例稍大導(dǎo)致07年土地價(jià)格回落，08年后相對(duì)平穩(wěn)。市內(nèi)四區(qū)居住類用地歷年成交情況沙河口區(qū)土地需求旺盛，短期內(nèi)以消化存量土地為主。供應(yīng)面積1515001180974001624141.2成交面積15150011801327501596704.8808年市內(nèi)四區(qū)土地市場(chǎng)分析各區(qū)土地成交價(jià)格走勢(shì)變化n中山區(qū)：樓面地價(jià)為3282.69元/平米，比06年上升近10%。n西崗區(qū)：樓面價(jià)為3380.28元/平米，比06年大幅上升26.75%。n沙河口區(qū)：樓面價(jià)為2937.92元/平米

19、，比06年下降近18%。n甘井子區(qū)：樓面價(jià)為2478.64元/平米，比06年上升7.21%。 08年中心區(qū)域樓面價(jià)2768.10元/平米，比06年上升6.08%，n06-08年居住類用地樓面地價(jià)穩(wěn)中有升，住宅用地價(jià)格未出現(xiàn)松動(dòng)局面，土地成交以底價(jià)成交為主。n沙河口區(qū)04年始樓面地價(jià)開始爬升，08年樓面地價(jià)下降。中山區(qū)土地供求變化中山區(qū)歷年居住類土地供求關(guān)系圖中山區(qū)成交樓面地價(jià)與供求關(guān)系圖n目前以商辦用地供應(yīng)為主，居住類土地供應(yīng)以舊城改造為主，樓面地價(jià)在大連市內(nèi)四區(qū)內(nèi)保持高位。西崗區(qū)土地供求變化西崗區(qū)歷年居住類土地供求關(guān)系圖西崗區(qū)成交樓面地價(jià)與供求關(guān)系圖n受地形影響，西崗區(qū)土地供應(yīng)較少，已經(jīng)逐漸

20、淡出大連市場(chǎng)。沙河口區(qū)土地供求變化沙河口區(qū)歷年居住類土地供求關(guān)系圖沙河口區(qū)成交樓面地價(jià)與供求關(guān)系圖n沙河口區(qū)土地供應(yīng)自02年以來(lái)呈下降趨勢(shì)，08年土地供應(yīng)大幅下滑。n樓面地價(jià)從04年開始爬升，08年樓面地價(jià)下滑，低于06年價(jià)格水平。甘井子區(qū)土地供求變化甘井子歷年居住類土地供求關(guān)系圖甘井子區(qū)成交樓面地價(jià)與供求關(guān)系圖n城市北進(jìn)西拓的主要受益者，03年后土地供應(yīng)穩(wěn)定在200萬(wàn)平米左右，未來(lái)的市區(qū)住宅供應(yīng)主體。n樓面地價(jià)自03年開始爬升，07年陡然上升，08年開始平穩(wěn)增長(zhǎng)。市內(nèi)四區(qū)住宅供求變化n08年供應(yīng)量小幅度上升，去化量大幅度下降，供求比失衡。新增供應(yīng)量：404萬(wàn)平方米去 化 量：340萬(wàn)平方米供

21、 求 比：1.19新增供應(yīng)量：415萬(wàn)平方米去 化 量：241萬(wàn)平方米供 求 比：1.72上升2.5%下降29%2007年2008年市內(nèi)四區(qū)住宅供求變化與價(jià)格走勢(shì)n08年中心城區(qū)價(jià)格依然堅(jiān)挺，下半年開始呈現(xiàn)穩(wěn)定上升趨勢(shì)。2007年價(jià)格：6488元/平米2008年價(jià)格：7997元/平米價(jià) 格 增 幅：23%中山區(qū)住宅供求變化20072008同比增長(zhǎng)供應(yīng)量0.71萬(wàn)平米83.1萬(wàn)平米11600%去化量42.1萬(wàn)平米28.97萬(wàn)平米-31%供求比0.022.872007年價(jià)格：8331元/平米2008年價(jià)格：10146元/平米價(jià) 格 增 幅：21%中山區(qū)住宅供求變化與價(jià)格走勢(shì)沙河口區(qū)住宅供求變化20

22、072008同比增長(zhǎng)供應(yīng)量60萬(wàn)平米80.9萬(wàn)平米34%去化量78.7萬(wàn)平米56.3萬(wàn)平米-28%供求比0.761.442007年價(jià)格：8382元/平米2008年價(jià)格：10998元/平米價(jià) 格 增 幅：31%沙河口區(qū)住宅供求變化與價(jià)格走勢(shì)西崗區(qū)住宅供求變化與價(jià)格走勢(shì)20072008同比增長(zhǎng)供應(yīng)量0.78萬(wàn)平米6.4萬(wàn)平米721%去化量12.8萬(wàn)平米9.88萬(wàn)平米-22%供求比0.060.622007年價(jià)格：7400元/平米2008年價(jià)格：9957元/平米價(jià) 格 增 幅：34.5%西崗區(qū)住宅供求變化與價(jià)格走勢(shì)20072008同比增長(zhǎng)供應(yīng)量343萬(wàn)平米245萬(wàn)平米-28.6%去化量207萬(wàn)平米14

23、5.8萬(wàn)平米-29.6%供求比1.661.68甘井子區(qū)住宅供求變化2007年價(jià)格：5286元/平米2008年價(jià)格：6273元/平米價(jià) 格 增 幅：18.7%甘井子區(qū)住宅供求變化與價(jià)格走勢(shì)住宅分區(qū)市場(chǎng)比較中山區(qū)新增供應(yīng)面積（萬(wàn)）去化面積（萬(wàn)）供求比20070.7142.10.02200883.128.972.87西崗區(qū)新增供應(yīng)面積（萬(wàn)）去化面積（萬(wàn)）供求比20070.7812.790.0620086.439.890.65甘井子區(qū)新增供應(yīng)面積（萬(wàn)）去化面積（萬(wàn)）供求比2007343.14207.131.652008245.16145.831.68沙河口區(qū)新增供應(yīng)面積（萬(wàn)）去化面積（萬(wàn)）供求比200

24、759.9478.670.76200880.8956.341.442007年整體供求比1.14，中山區(qū)、沙河口區(qū)、西崗區(qū)分別呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。2008年整體供求比1.67，沙河口區(qū)供求比1.44，低于全市水平。市區(qū)土地供應(yīng)不足住宅市場(chǎng)整體供大于求市區(qū)住宅存量500-600萬(wàn)，正常去化需要2年左右時(shí)間。住宅價(jià)格出現(xiàn)下探跡象市區(qū)土地消化存量供大于求短期仍將持續(xù)極有可能出現(xiàn)10%降幅n源于大連市區(qū)的資源稀缺性和土地稀缺性，長(zhǎng)期看好。n外向型住宅市場(chǎng)對(duì)外來(lái)人群依存度較大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較普通城市要大。n可能出現(xiàn)以價(jià)換量的局面，短期內(nèi)（1-2年）壓力較大。n沙河口區(qū)存量低于市區(qū)平均水平，可作為拿地首選區(qū)域，甘

25、井子區(qū)次之。大連市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判現(xiàn)狀未來(lái)大連人購(gòu)房區(qū)域性很強(qiáng)，講究15分鐘生活圈。因此，我們將目光聚焦于軟件園區(qū)域泛軟件園區(qū)板塊構(gòu)成高新區(qū) 9300元/m2學(xué)府區(qū)板塊11000元/m2大山村板塊7000元/m2軟件園板塊1000013000元/m2根據(jù)住宅項(xiàng)目所處區(qū)域 按客戶傳統(tǒng)認(rèn)知心理劃分：n軟件園板塊n學(xué)府區(qū)板塊n大山村板塊n高新區(qū)板塊123456本案711、大有恬園2期2、壹品漫谷3、中海華庭4、斯坦福院落5、東方圣荷西6、宅語(yǔ)原7、華興尚園泛軟件園區(qū)項(xiàng)目分布板塊項(xiàng)目名稱開發(fā)商容積率建筑面積（萬(wàn)）產(chǎn)品形態(tài)開盤時(shí)間總戶數(shù)均價(jià)（元/)高新區(qū)中海華庭中海地產(chǎn)2.40 10.46高層住宅/高層

26、公寓/別墅2008.9.11200別墅16000 高層9300軟件園東方圣荷西億達(dá)地產(chǎn)2.98 20.2高層2007.9.22 103613000宅語(yǔ)原億達(dá)地產(chǎn)1.87.00 高層2007.7.28109511000學(xué)府區(qū)斯坦福院落譽(yù)園房地產(chǎn)1.94 6.4多層/小高層2007.7.22627小高層10800 多層13000大山村壹品漫谷友誼合升房地產(chǎn)1.34 16小高層/洋房/疊拼別墅2007.5.91200高層6800 小高層7400 別墅8600華興尚園大連宜興房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司2.85.03多層2008.122886800大有恬園2期大有房地產(chǎn)1.3716.7小高層/高層2008.

27、1117326800泛軟件園區(qū)項(xiàng)目分析園區(qū)內(nèi)主力供應(yīng)面積區(qū)間：70平米以下和 71-90平米。園區(qū)內(nèi)供應(yīng)主要以滿足首次置業(yè)客戶為主，首次改善客戶次之。板塊項(xiàng)目首置首改再改70以下71-9091-120121-143144以上高新區(qū)中海華庭42%50414%1687%84036%432軟件園東方圣荷西4%41010%10415%15571%736宅語(yǔ)原63%69028%3079%9900學(xué)府區(qū)斯坦福院落12%7547%2953%1932%2016%38大山村壹品漫谷23%27631%37230%36010%1206%72大有恬園2期21%6057%16413%376%173%9華興尚園23%39

28、865%11267%1213%522%35合計(jì)204424328245451322泛軟件園區(qū)項(xiàng)目供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目名稱銷售周期（月）月均銷售（套）去化面積暢銷戶型區(qū)間均價(jià)中海華庭5別墅8高層18681076m2別墅16000 高層9300東方圣荷西171643914高層13000宅語(yǔ)原1855628863758m2高層11000斯坦福院落19231694890100m2多層13000 小高層10800壹品漫谷215910243470以下70110m2高層6800 小高層7400 別墅8600大有恬園2期4882653932m2，86906800華興尚園3561586870m26800性價(jià)比高的小

29、戶型產(chǎn)品更受市場(chǎng)青睞。目前泛軟件園區(qū)正常月均去化150套，單個(gè)項(xiàng)目15-20套之間。泛軟件園區(qū)去化速度分析項(xiàng)目?jī)r(jià)格面積地段配套戶型綠化品牌物業(yè)建筑風(fēng)格 （外立面等）中海華庭16%13%21%11%11%8%7%9%4%東方圣荷西18%11%21%8%14%9%8%7%4%宅語(yǔ)原17%16%20%8%9%7%8%7%5%斯坦福院落18%13%23%11%12%8%5%7%3%壹品漫谷21%18%16%13%9%5%5%5%4%大有恬園20%20%16%13%8%5%4%4%3%客戶關(guān)注點(diǎn)排序：地段價(jià)格面積配套戶型泛軟件園區(qū)客戶關(guān)注點(diǎn)排序置業(yè)目的總量去化量存量首次置業(yè)429048163678265

30、370首次改善18791269091118820再次改善20064742632158015總計(jì)81760727540154220553%23%24%總 量60%25%15%去 化48%22%30%存量 首次置業(yè)首次改善泛軟件園區(qū)細(xì)分市場(chǎng)容量研究再次改善n首次置業(yè)需求旺盛n首次改善需求平穩(wěn)n再次改善需求疲軟需求容量泛軟件園區(qū)區(qū)域覆蓋現(xiàn)軟件園周邊區(qū)域、高新園區(qū)、高校學(xué)府區(qū)域n 區(qū)域內(nèi)人文氣息濃厚，同時(shí)帶來(lái)大量高知人群和強(qiáng)大購(gòu)買力。n 園區(qū)內(nèi)11所高等院校，97個(gè)各類研發(fā)機(jī)構(gòu)。n 博士后科研站10個(gè)。n 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的九年制雙語(yǔ)學(xué)校。n 目前已有各種教育和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)40余家。良好的教育人文資源龐大的高知人

31、群n 擁有20名兩院院士。n 高中級(jí)科技人才7.2萬(wàn)。n 世界500強(qiáng)企業(yè)38家，從業(yè)人員4萬(wàn)人。n 每年新涌入4000-6000人。大量高知人群的進(jìn)駐提升區(qū)域形象增強(qiáng)區(qū)域購(gòu)買力IT群體公司人數(shù)（位）人員性質(zhì)年收入需求面積 SAP、惠普、IBM、松下電器、松下通信、畢博2200行政人員5-10萬(wàn)元90-120軟件工程師10-15萬(wàn)元140中高級(jí)管理人員30萬(wàn)元140（中級(jí)）簡(jiǎn)柏特（通用電氣）、埃森哲、DELL2900行政人員、技術(shù)人員3-5萬(wàn)元80-100外籍人員5-10萬(wàn)元140中高級(jí)管理人員20-25萬(wàn)元120-140（中級(jí)）索尼70（高級(jí)工程師40人左右）高級(jí)工程師30萬(wàn)元120東軟集團(tuán)

32、、東軟股份2000一般員工35萬(wàn)元軟件工程師58萬(wàn)元80100中高級(jí)管理人員10萬(wàn)元以上120140華信、新軟（海輝）2000（軟件工程師占30%）軟件工程師1015萬(wàn)元100120愛(ài)立信、歐姆龍、CSK、阿爾派辦事處（人數(shù)很少）一般員工3-5萬(wàn)元80-100中高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)1015萬(wàn)元120 以上珍奧、非得、馮哈根斯1020人中層員工員工收入較低100左右學(xué)校名稱人數(shù)人員性質(zhì)及收入大連理工大學(xué)3134高級(jí)科研工作者 100萬(wàn)以上高級(jí)管理人員 1530萬(wàn)副教授以上教師 1015萬(wàn)行政人員 35萬(wàn)大連海事大學(xué)2500高級(jí)科研工作者 100萬(wàn)以上高級(jí)管理人員 1530萬(wàn)副教授以上教師 1015萬(wàn)行政人員

33、 35萬(wàn)東北財(cái)經(jīng)大學(xué)2100高級(jí)管理人員 1530萬(wàn)副教授以上教師 1015萬(wàn)行政人員 35萬(wàn)大連水產(chǎn)學(xué)院590高級(jí)管理人員 1015萬(wàn)副教授以上教師 810萬(wàn)行政人員 35萬(wàn)東軟信息學(xué)院400高級(jí)管理人員 1015萬(wàn)副教授以上教師 810萬(wàn)行政人員 35萬(wàn)大連財(cái)經(jīng)學(xué)校110高級(jí)管理人員 810萬(wàn)副教授以上教師 58萬(wàn)行政人員 35萬(wàn)大連醫(yī)科大學(xué)4239高級(jí)科研工作者 100萬(wàn)以上高級(jí)管理人員 1530萬(wàn)副教授以上教師 1015萬(wàn)行政人員 35萬(wàn)總計(jì)13073高校群體客戶驗(yàn)證競(jìng)品分析自住型客戶90%投資型客戶10%軟件園工作人群 占成交比例 45%總價(jià)在70萬(wàn)以下，首次置業(yè)為主 大學(xué)教師 占成

34、交比例 30%需求以120m2占左右戶型為主總價(jià)在150萬(wàn)以下，首次改善為主 周邊居民 占成交比例 15%以首次改善居住需求為主投資型客戶多選擇90m2以下戶型區(qū)域成交客戶群體與區(qū)域收入結(jié)構(gòu)相匹配肆拿地初步建議拿地重要影響因素預(yù)期售價(jià)市場(chǎng)壓力區(qū)域發(fā)展成交地價(jià)戰(zhàn)略目標(biāo)潛在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)容量外因內(nèi)因?qū)I(yè)配備億達(dá)軟件園區(qū)150萬(wàn)建面的土地儲(chǔ)備！大連軟件園最后一塊規(guī)模用地，大盤；約50萬(wàn)總建，住宅為主，商業(yè)為配套，另建有小學(xué)到高中的理工大學(xué)附屬學(xué)校（小學(xué)很好），周圍是諸多大學(xué)，人群是軟件園產(chǎn)業(yè)相關(guān)，目前大連最高知的片區(qū)。自然條件：地塊三面環(huán)山，其中一座在社區(qū)內(nèi)部。產(chǎn)品定位：改善升級(jí)需求為主，兼剛性需求產(chǎn)品（套數(shù)比40%）。建筑風(fēng)格：法式建筑，納帕溪谷那個(gè)設(shè)計(jì)師的作品。目前正在尋找廣告公司，預(yù)計(jì)今年面市。潛在威脅（小道消息）菁英匯建筑面積：1.6萬(wàn)樓面地價(jià)：1430元/富麗庭建筑面積：6.1萬(wàn)樓面地價(jià)：3954元/名仕樂(lè)居建筑面積：6.1萬(wàn)樓面地價(jià)：3954元/斯坦福院落建筑面積：6.4萬(wàn)樓面地價(jià)：2992元/宅語(yǔ)原建筑面積：10.32萬(wàn)樓面地價(jià)：2687元/熙園建筑面積：1.2萬(wàn)樓面地價(jià)：4767元/中海華庭建筑面積：10.4萬(wàn)樓面地價(jià)：4061元/哈佛映像建筑面積：5萬(wàn)樓面地價(jià)：3227元/大有等三家建筑面積：13.8萬(wàn)樓面地價(jià)：2334元/凌峰等建筑面積：4.7萬(wàn)樓面地價(jià)：