2007年10月浙江省自考試題房地產項目評估試卷

1、浙江省2007年10月高等教育自學考試房地產項目評估試題課程代碼：00972一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題2分，共40分)在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。1.提供人們生活起居的建筑是（ ）A.公共建筑B.工業(yè)建筑C.居住建筑D.商業(yè)建筑2.房地產估價中的價值，一般是指（ ）A.使用價值B.交換價值C.投資價值D.賬面價值3.合法原則要求房地產估價的前提是（ ）A.最高最佳使用原則B.公平原則C.估價對象的合法權益D.替代原則4.房地產估價原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一

2、估價對象的估價結果具有近似性是在（ ）A.同一估價原則、同一估價時點下B.同一估價目的、同一估價方法下C.同一估價目的、同一估價時點下D.同一估價原則、同一估價目的下5.比較法適用的條件，是在同一供求范圍內存在著較多的（ ）A.類似房地產的交易B.相同房地產的交易C.相關房地產的交易D.房地產的市場交易6.判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數為（ ）A.0.060B.0.940C.1.060D.1.0647.某建筑物實際經過年數為10年，經估價人員現場觀察該建筑物剩余經濟壽命為46年，該建筑物經濟壽命為50年，殘值率為2%，用直線法計算該建筑物的成新率為（ ）A.80%

3、B.82%C.83%D.92%8.在收益法估價中，對于單獨土地的估價，確定收益年限的是根據（ ）A.土地的整個使用年限B.土地的剩余使用年限C.建筑物的整個使用年限D.建筑物的剩余使用年限9.某宗房地產的土地價值占總價值的30%，建筑物價值占總價值的70%，由可比實例房地產中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本率為8%，則綜合資本化率為（ ）A.6%B.7.0%C.7.4%D.8%10.收益法適用的條件是房地產的（ ）A.收益能夠量化B.風險能夠量化C.收益或風險不可以量化D.收益和風險均能量化11.用收益法計算房地產價格，若凈收益A每年不變，資本化率為0，收益年限為n，則V=（ ）A.B.

4、n×AC.AD.012.預計某宗房地產未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，該類房地產的資本化率為8%，該房地產的價格為（ ）A.225.00萬元B.237.50萬元C.381.25萬元D.395.83萬元13.假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產價值所對應的時間通常是（ ）A.開發(fā)結束時那個時間B.購買待開發(fā)房地產時的時間C.開發(fā)結束后預計出售的時間D.開發(fā)期間的某個時間14.房地產價格通常有上下波動，但從長期來看，會顯現出一定的（ ）A.變動規(guī)律和發(fā)展趨勢B.變動規(guī)律和長期趨勢C.發(fā)展規(guī)律和變動趨勢D.發(fā)展規(guī)律和長期趨勢15.路線價法實質上是一種

5、（ ）A.長期趨勢法B.成本法C.比較法D.收益法16.當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價×臨街寬度×（ ）A.單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.混合深度價格修正率17.路線價法主要適用于（ ）A.城市商業(yè)街道兩側土地的估價B.城市居民街道兩側土地的估價C.城市郊區(qū)校區(qū)兩側土地的估價D.城市行政大樓兩側土地的估價18.在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于（ ）A.社會因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素19.在影響房地產價格的各種因素中，“講究門牌號碼、樓層數字等的情況”屬于（ ）A.社會因素B.環(huán)境因

6、素C.人口因素D.心理因素20.估價資料的保管期限從估價報告出具之日起計算，一般應在（ ）A.8年以上B.10年以上C.15年D.20年以上二、多項選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。1.一名合格的房地產專業(yè)估價人員，在房地產估價方面要具有（ ）A.扎實的理論知識B.廣泛的人際關系C.豐富的實踐經驗D.良好的職業(yè)道德E.殷實的經濟實力2.從某種意義上講，房地產價格是（ ）A.個別人的價值判斷B.估價人員的主觀定價C.由市場力量決定D.市場參與者集體競價的結果E.由交易雙方

7、委托經紀人確定3.最高最佳使用必須符合的標準有（ ）A.道德上許可B.法律上許可C.技術上可能D.經濟上可行E.價值最大化4.下列屬于建筑物重置價格的求取方法有（ ）A.單位比較法B.工料測量法C.指數調整法D.分部分項法E.成新折扣法5.某寫字樓因有一大型跨國公司入住，致使其聲譽提高，收益有較大增加，由此帶來新增收益屬于（ ）A.有形收益B.無形收益C.正常收益D.實際收益E.廣告收益6.下列屬于數學曲線擬合法的是（ ）A.直線趨勢法B.指數曲線趨勢法C.指數修勻法D.二次拋物線趨勢法E.平均發(fā)展速度法7.標準宗地是路線價區(qū)段內具有代表性的宗地，選取標準宗地的具體要求包括有（ ）A.一面臨街

8、，土地形狀為矩形B.臨街深度為標準深度，臨街寬度為標準寬度C.土地面積中等D.臨街寬度與臨街深度比例恰當E.用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途，建筑容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的建筑容積率三、簡答題(本大題共4小題，第1、2、3題每小題5分，第4小題7分，共22分)1.簡述房地產價格的5個特征。2.簡述搜集交易實例的內容。3.簡述假設開發(fā)法的操作步驟。4.簡述比較法的操作步驟。四、計算題（本大題共2小題，每小題5分，共10分）1.預計某宗房地產未來兩年的凈收益分別為55萬元和60.5萬元，兩年后的價格比現在的價格上漲10。該類房地產的資本化率為10。試計算該宗房地產現在的價格。2.某臨街深度30.48m（即100英尺）、臨街寬度20m的矩形土地，總價為150萬元。其相鄰臨街深度15.24m（即50英尺）、臨街寬度40m的矩形土地，根據四三二一法則，試計算其總價。五、案例綜合題(本大題14分)某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積2000m2的40年使用權的土地，并于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2?，F時重新取得40年土地使用權的出讓價格為2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬元（建設期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為年中集中投入）