江西宜春考察報(bào)告

1、宜春考察報(bào)告2014-6-20安慶市宜春市武漢市南昌市207公里439公里宜春市，別名“袁州”，位于江西省西北部，總面積1.87萬(wàn)平方公里，占江西總面積的11.20%，江西第三大城市，全國(guó)綠化模范城市、中國(guó)十大休閑城市，距離安慶541公里，7小時(shí)車(chē)程，距離南昌僅207公里，2小時(shí)車(chē)程,9月底宜春動(dòng)車(chē)通車(chē)。541公里城市解讀宜春市國(guó)土面積18669平方千米，2013年總?cè)丝谶_(dá)550萬(wàn)，其中中心市區(qū)人口44萬(wàn)（2013年），2013年GDP1387.1億元億元，位列全省第五，人均GDP全省排名第七（江西有11個(gè)地級(jí)市），城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18896元，農(nóng)民人均純收入7993元，城鎮(zhèn)可支配收入比

2、安慶低。宜春文化積淀厚重，歷來(lái)為“江南佳麗之地，文物昌盛之邦”，宜春市轄袁州區(qū)及樟樹(shù)、豐城、高安三市和靖安、奉新、上高、宜豐、銅鼓、萬(wàn)載六縣。市人民政府駐袁州區(qū)，市境處于偏低緯度，具有亞熱帶濕潤(rùn)氣候特點(diǎn)，素有“一座叫春的城市”雅稱。城市解讀2011年宜春全市總?cè)丝诮y(tǒng)計(jì)為548萬(wàn)，其中袁州區(qū)105萬(wàn)，中心城區(qū)42.27萬(wàn)。宜春中心城區(qū)2008年-2030年總體規(guī)劃人口為：80萬(wàn)人。宜春全市面積比安慶大，但人口基數(shù)比安慶略低，中心城區(qū)人口比安慶少26萬(wàn)左右。人口情況經(jīng)濟(jì)發(fā)展宜春經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況比安慶弱，2013年GDP比安慶少31.13億，人均GDP少1275.06元。宜春近6年保持平均13%以上的增

3、速。隨著城市框架進(jìn)一步建設(shè)以及江西省生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)，預(yù)計(jì)宜春未來(lái)經(jīng)濟(jì)又會(huì)保持一個(gè)持續(xù)增長(zhǎng)的發(fā)展階段。根據(jù)歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可以看到，目前宜春以第二產(chǎn)業(yè)為主，隨著進(jìn)一步發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)將比重逐步提高，第二產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，提供了多個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，使得城市居民收入水平進(jìn)一步提升。社會(huì)收入與消費(fèi)情況宜春消費(fèi)品零售總額比安慶低106.24億，消費(fèi)市場(chǎng)比安慶弱，但就餐費(fèi)用比安慶略高。根據(jù)宜春居民收入與消費(fèi)品零售總額情況可以看到，城鎮(zhèn)人均可支配收入與儲(chǔ)蓄均保持穩(wěn)定上漲的態(tài)勢(shì)，其中消費(fèi)增長(zhǎng)速度交收入速度較快，城市居民的消費(fèi)習(xí)慣更趨于積極。土地供應(yīng)情況2013年宜春市全年住宅與商業(yè)土地中標(biāo)面積總共為189.98萬(wàn)平，合284

4、9.7畝，成交金額為26.56億元.平均每畝成交價(jià)93.20萬(wàn)。碧桂園2013年共拿地322.876畝，位于靖安路北側(cè)、規(guī)劃一路東側(cè)和清瀝江南側(cè)、中山西路北側(cè)兩處，商住性質(zhì)，成交價(jià)3.38億，平均成交價(jià)在104.68萬(wàn)/畝，未來(lái)5年宜春商品房開(kāi)發(fā)量劇增，預(yù)售面積將增大。2013年位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)宜萬(wàn)大道以西、春和路以南的206.08畝的商住用地，成交價(jià)是53.83萬(wàn)/畝。商品房市場(chǎng)研究宜春樓市分布五大板塊，分別為工業(yè)新城板塊、宜陽(yáng)板塊、老城區(qū)板塊、袁州板塊、明月山板塊隨著袁州區(qū)政府搬遷，袁州新城正式啟動(dòng)，周邊多個(gè)政府大樓都在新建，新城的基礎(chǔ)設(shè)施和配套也全面啟動(dòng)；近年袁州新城土地出讓面積年均超60

5、0多畝，也意味著袁州新城未來(lái)幾年將迎來(lái)新一波熱潮。房?jī)r(jià)：2500-3500房?jī)r(jià)：3500-4500房?jī)r(jià)：4500-5500別墅區(qū)：8000-12000房?jī)r(jià)：5000-6500商品房市場(chǎng)研究宜春中心城區(qū)年去化量在56-60萬(wàn)方左右，按目前中心城區(qū)可售93.67萬(wàn)方計(jì)算，需19個(gè)月去化，存銷(xiāo)比1.615。來(lái)源于：宜春房地產(chǎn)局網(wǎng)2012年住宅與商業(yè)銷(xiāo)售情況來(lái)源于：宜春房地產(chǎn)局網(wǎng)商品房市場(chǎng)研究宜春2014年1-3月份一季度，全市商品住房成交均價(jià)4177元/，中心城區(qū)商品住房成交均價(jià)4410元/，比安慶低473元。一季度中心城區(qū)商品房預(yù)售7.51萬(wàn)平方米、521套，同比下降71.48%、79.23%。商

6、品住房預(yù)售7.24萬(wàn)平方米、494套，同比下降71.32%、79.6%。中心城區(qū)投放自年初逐步下降，一方面說(shuō)明市場(chǎng)下行明顯，開(kāi)發(fā)企業(yè)正在積極自我完善，消化存量；另一方面說(shuō)明部分中小開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足，投資更為謹(jǐn)慎。市調(diào)樓盤(pán)解讀凱旋城基本參數(shù)開(kāi)發(fā)商：宜春新世界置業(yè)有限公司類(lèi)型：普通住宅、高層、別墅區(qū)域/板塊：工業(yè)新城/經(jīng)開(kāi)區(qū)地址：經(jīng)發(fā)大道與春風(fēng)路交匯處（經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)對(duì)面）占地面積：236000 總建面積：720000容積率:2.6面積：別墅520-620高層75兩房、95三房別墅總價(jià):180-270萬(wàn)優(yōu)惠幅度：最高優(yōu)惠每套可減20萬(wàn)高層均價(jià)：1988-3500元項(xiàng)目對(duì)面是經(jīng)開(kāi)區(qū)政府，目

7、前針對(duì)精裝修高層營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)：“年紀(jì)輕輕，有車(chē)有房”購(gòu)房贈(zèng)送科魯茲，另針對(duì)毛坯高層打出“1988元”抄底價(jià)。市調(diào)樓盤(pán)解讀凱旋城戶型圖市調(diào)樓盤(pán)解讀香檳國(guó)際基本參數(shù)開(kāi)發(fā)商：江西省創(chuàng)世紀(jì)置業(yè)有限公司經(jīng)都東龍分公司區(qū)域/板塊：工業(yè)新城/經(jīng)開(kāi)區(qū)地址：經(jīng)發(fā)大道與春順路交匯處占地面積：約80畝總建面積：160000容積率:2.6 主力戶型：88平-106平目前均價(jià)：3200元/ 商鋪只租不售，租約3年，免租一年，租金:15元/平/月經(jīng)開(kāi)區(qū)剛需樓盤(pán)，戶型贈(zèng)送面積多，性價(jià)比高，周邊配套一般，目前主打價(jià)格戰(zhàn)。市調(diào)樓盤(pán)解讀香檳國(guó)際戶型圖市調(diào)樓盤(pán)解讀香檳國(guó)際實(shí)景圖市調(diào)樓盤(pán)解讀永益翡翠城基本參數(shù)開(kāi)發(fā)商：新余永益置業(yè)有限公司

8、區(qū)域/板塊：袁州區(qū)、宜陽(yáng)大道與盧洲大道交匯處（新市政府正對(duì)面）類(lèi)型：多層、高層、單身公寓占地面積：135052總建面積：318015容積率:2.2 主力戶型：100平-130平多層均價(jià)：5000元/ 商鋪售價(jià)：25000元/平左右翡翠城毗鄰宜春市政府，以多層為主，對(duì)面是正榮御品濱江，目前銷(xiāo)售情況一般，剩余房源較多。市調(diào)樓盤(pán)解讀永益翡翠城戶型圖市調(diào)樓盤(pán)解讀正榮御品濱江基本參數(shù)開(kāi)發(fā)商：江西省正榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（全國(guó)34強(qiáng)房企）區(qū)域/板塊：袁州區(qū)、宜陽(yáng)大道與盧洲大道交匯處占地面積：171792 總建面積： 505911 容積率:2.3 主力戶型：115三房、102 三房高層均價(jià)：5500元/ 裝

9、修情況：號(hào)稱1000元/平精裝修正榮御品濱江在售的房源有一期86-200的兩房至五房，目前活動(dòng)價(jià)4600元/起，銷(xiāo)售壓力大，優(yōu)惠幅度高，預(yù)交2萬(wàn)即可申請(qǐng)總經(jīng)理特價(jià)房，最高優(yōu)惠8萬(wàn)-10萬(wàn)/套。市調(diào)樓盤(pán)解讀正榮御品濱江戶型圖市調(diào)樓盤(pán)解讀正榮御品濱江實(shí)景圖市調(diào)樓盤(pán)解讀碧桂園基本參數(shù)開(kāi)發(fā)商：宜春碧桂園投資有限公司（上市公司）區(qū)域/地址：老城區(qū)板塊、宜春職業(yè)技術(shù)學(xué)院往西200米規(guī)劃面積：308畝總建面積：高層區(qū)74萬(wàn)方容積率:2.7 主力戶型：89.9三房、117三房二期均價(jià)：4800元/ 裝修情況：號(hào)稱800元/平精裝修商鋪售價(jià)：8000-12000元/.一期商鋪已售罄宜春碧桂園于2013年10月1

10、日首期開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)成交高達(dá)12億，創(chuàng)造江西開(kāi)盤(pán)神話，高體驗(yàn)感受和高密度營(yíng)銷(xiāo)成效大。市調(diào)樓盤(pán)解讀碧桂園戶型圖市調(diào)樓盤(pán)解讀碧桂園實(shí)景圖市場(chǎng)總結(jié)1、宜春位于江西省西南部，經(jīng)濟(jì)水平省內(nèi)比較偏弱，全市GDP與人均GDP均少于安慶，城市基礎(chǔ)建設(shè)和城區(qū)面貌比安慶差；2、2013年宜春市全年住宅與商業(yè)土地平均每畝成交價(jià)93.20萬(wàn)，位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)宜萬(wàn)大道以西、春和路以南的206.08畝的商住用地，成交價(jià)是53.83萬(wàn)/畝；3、宜春2014年一季度中心城區(qū)成交均價(jià)4410元/，同比安慶成交均價(jià)低473元；4、宜春中心城區(qū)的商品房存量需19個(gè)月去化，市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力大，5、今年1季度市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯，開(kāi)發(fā)商打折優(yōu)惠幅度

11、很大，市場(chǎng)普遍9折，部分樓盤(pán)8折銷(xiāo)售；6、碧桂園13年在宜春首個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)創(chuàng)造江西神話，當(dāng)天銷(xiāo)售達(dá)12個(gè)億，客戶開(kāi)始接受精裝修商品房，宜春部分開(kāi)發(fā)商逐漸推出精裝修住宅迎合市場(chǎng)；7、宜昌市場(chǎng)銷(xiāo)售呈兩極分化趨勢(shì)，一方面大企業(yè)提前落實(shí)景觀，提高體驗(yàn)度，優(yōu)惠幅度大，銷(xiāo)售情況良好，一方面本土開(kāi)發(fā)企業(yè)體驗(yàn)效果差，營(yíng)銷(xiāo)效果弱，成交情況不理想。項(xiàng)目考察項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)宜萬(wàn)大道以西、春和路以南的六星汽車(chē)城項(xiàng)目周邊，共兩處100畝土地可供選擇，周邊幾乎無(wú)配套，屬于荒山洼地，通往市區(qū)道路未通車(chē)，項(xiàng)目距離市區(qū)12公里，開(kāi)車(chē)去市區(qū)需要20分鐘左右。項(xiàng)目考察經(jīng)開(kāi)區(qū)規(guī)劃總圖經(jīng)開(kāi)區(qū)政府考察地塊項(xiàng)目考察項(xiàng)目實(shí)地照片東面

12、北面西面東面項(xiàng)目考察項(xiàng)目實(shí)地照片東面北面現(xiàn)場(chǎng)視頻項(xiàng)目考察SWOT分析S優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目屬于荒地，無(wú)拆遷事項(xiàng)；政策支持，宜春市政府積極出臺(tái)保護(hù)投資商措施，優(yōu)化投資環(huán)境；響亮的城市品牌。宜春是一座具有2200多年歷史的文化城市，更由于其非官方城市口號(hào)“一座叫春的城市”在全國(guó)廣泛提高知名度；宜春市房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)較好，由于宜春撤區(qū)設(shè)市時(shí)間較晚，居民消費(fèi)的比重低于同等發(fā)展程度的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“黃金期”還很長(zhǎng)。W劣勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，目前在宜春市開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)較多，市場(chǎng)存量巨大；本地居民購(gòu)買(mǎi)力偏低，由于宜春市普通居民工作水平較低，承受房?jī)r(jià)能力有限；項(xiàng)目地處太偏僻，周邊無(wú)任何配套，且周邊均是工業(yè)項(xiàng)目，居住條件差；1.宜春部分縣（市、區(qū)）距離南昌市距離相比宜春市更近，導(dǎo)致本地購(gòu)買(mǎi)力外流，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量相對(duì)薄弱。O機(jī)會(huì)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)近幾年招商引資力度加大，周邊及外來(lái)購(gòu)買(mǎi)者的進(jìn)入，周邊地區(qū)及南昌投資客可能被宜春目前相對(duì)低價(jià)的樓市吸引；行業(yè)大鱷加入，由于國(guó)內(nèi)一線城市土地供應(yīng)的短缺及價(jià)