房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程

1、地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程城市規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃總體規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃戰(zhàn)略層面操作層面分區(qū)規(guī)劃總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程規(guī)劃分類市場(chǎng) 調(diào)研項(xiàng)目 定位設(shè)計(jì)前期工作方案設(shè)計(jì)組織項(xiàng)目指標(biāo)確認(rèn)施工圖設(shè)計(jì)組織房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃主要流程選址立項(xiàng)土地取得規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工 建設(shè)竣工 銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求現(xiàn)狀、價(jià)格水平等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤詳細(xì)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查項(xiàng)目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向等項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研 項(xiàng)目所在地房地

2、產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求現(xiàn)狀、價(jià)格水平等消費(fèi)者調(diào)研市場(chǎng) 調(diào)研階段房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程通過(guò)行業(yè)發(fā)展分析、消費(fèi)需求分析，確定可開(kāi)發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)合市場(chǎng)相關(guān)類型物業(yè)供求狀況，確定所選業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)數(shù)量公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定依據(jù)控規(guī)指標(biāo)，提出產(chǎn)品類型建議，完成項(xiàng)目定位工作市場(chǎng)定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位逐步細(xì)化成本測(cè)算及利潤(rùn)率分析，進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算開(kāi)發(fā)計(jì)劃：根據(jù)宗地狀況、市場(chǎng)條件和公司回款要求，初步制定土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃；結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀完成項(xiàng)目公建部分開(kāi)發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)順序建議；按營(yíng)銷計(jì)劃和工程情況排定工期。項(xiàng)目考核指標(biāo)初定：組織討論，初步擬定的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)排期

3、和總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求。工程：根據(jù)工期制定工程款支付計(jì)劃；項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告項(xiàng)目定位階段房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對(duì)戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計(jì)提出改善性意見(jiàn)。明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路明確設(shè)計(jì)單位選擇標(biāo)準(zhǔn)，了解相關(guān)設(shè)計(jì)院的價(jià)格行情。必要時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行實(shí)地考察設(shè)計(jì)院初步選擇設(shè)計(jì)前期工作房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求現(xiàn)狀、價(jià)格水平等方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)院選擇與合同簽訂制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計(jì)任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂設(shè)計(jì)任務(wù)書與相關(guān)技術(shù)指標(biāo)

4、初訂對(duì)于初步測(cè)算的成本指標(biāo)逐步細(xì)化、結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整售價(jià)，確保預(yù)期利潤(rùn)率。規(guī)劃方案結(jié)合成本測(cè)算的研討及確定 彩色總平面圖方案送規(guī)劃預(yù)審彩色總平面圖（含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）；詳細(xì)性規(guī)劃方案的報(bào)建及確定（含配套場(chǎng)站點(diǎn)）報(bào)市建委； 建筑平、立面功能效果及成本測(cè)算的研討及確定各部門共同商討成本指標(biāo)，逐步深化、細(xì)化。彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批（上報(bào)市建委）；景觀概念方案設(shè)計(jì)及確定各部門結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，從不同角度對(duì)客戶景觀需求、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)方案提出合理化建議。彩色總平面圖方案送審方案設(shè)計(jì)組織房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程對(duì)銷售費(fèi)用指標(biāo)，進(jìn)行討論確定；結(jié)合不同客戶需求，提供有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議；項(xiàng)目成本

5、指標(biāo)確定工程：制定工期。項(xiàng)目考核指標(biāo)確定工程：制定工期考核標(biāo)準(zhǔn)。年度考核指標(biāo)調(diào)整項(xiàng)目指標(biāo)確認(rèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程 成本控制部：配合研發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)； 工程部：對(duì)結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進(jìn)行評(píng)估；法務(wù)：合同的審核。施工圖、建筑設(shè)計(jì)院選擇與合同簽定 （交工標(biāo)準(zhǔn)確定、建筑、景觀限額指標(biāo)確定）制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書 成本：針對(duì)不同結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，選優(yōu)； 工程：參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討。結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定施工圖設(shè)計(jì)組織 組織現(xiàn)場(chǎng)勘察，并提供地質(zhì)勘察報(bào)告地質(zhì)勘察報(bào)告 總平面圖、放線圖、樁位圖施工圖、報(bào)建圖消防、人防報(bào)建圖、施工圖全圖、施工圖審查全圖及計(jì)算書施

6、工圖成果 銷售：結(jié)合宗地狀況、項(xiàng)目定位和成本測(cè)算情況，參與景觀施工的討論制定 工程：對(duì)選材、工藝做法提出專業(yè)性意見(jiàn)。綜合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì)景觀擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)景觀施工圖成本測(cè)算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)組織房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程重慶置信空港新城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書重慶置信空港新城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書目 錄第一章第一章 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況（前期調(diào)研及客戶提供資料研究分析）（前期調(diào)研及客戶提供資料研究分析）一、項(xiàng)目概況簡(jiǎn)介3二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)4三、項(xiàng)目整體定位4四、項(xiàng)目運(yùn)作模式4五、項(xiàng)目市場(chǎng)前景展望5第二章第二章 項(xiàng)目運(yùn)作環(huán)境項(xiàng)目運(yùn)作環(huán)境（實(shí)地調(diào)研及客戶提供資料研究分析）（實(shí)地調(diào)研及

7、客戶提供資料研究分析）一、宏觀環(huán)境分析71重慶市政策優(yōu)勢(shì) 72重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)113重慶市區(qū)位優(yōu)勢(shì)18二、項(xiàng)目相關(guān)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 211重慶市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)212重慶市總部基地現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)333重慶市主題樂(lè)園現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)38三/周邊環(huán)境分析/自然環(huán)境分析/周邊區(qū)域環(huán)境及設(shè)施 （一）主要樓盤（附照片）（二）商業(yè)餐飲（三）學(xué)校（四）醫(yī)療三、項(xiàng)目的運(yùn)行主體（競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析：競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析：暢銷與滯銷樓盤重點(diǎn)分析）暢銷與滯銷樓盤重點(diǎn)分析） 451公司簡(jiǎn)介（主題概念/設(shè)計(jì)風(fēng)格/戶型/）452公司管理模式（商超的模式、大小、樓層）473公司發(fā)展戰(zhàn)略（價(jià)位/面積/容積率/密度/采光/

8、通風(fēng)/車位等）51房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程相關(guān)案例房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程相關(guān)案例第三章第三章 項(xiàng)目分析與定位項(xiàng)目分析與定位（實(shí)地調(diào)研/案例研究/對(duì)標(biāo)研究） 57一、項(xiàng)目消費(fèi)者動(dòng)機(jī)及行為分析 571房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者動(dòng)機(jī)及行為分析572主題樂(lè)園消費(fèi)者動(dòng)機(jī)及行為分析（超市消費(fèi)者行為分析）613總部基地消費(fèi)者動(dòng)機(jī)及行為分析（其它相關(guān)商業(yè)或產(chǎn)業(yè)配套分析）64 二、項(xiàng)目定位分析 671項(xiàng)目區(qū)位定位672項(xiàng)目品牌定位703項(xiàng)目產(chǎn)品定位744項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體定位835項(xiàng)目客戶服務(wù)定位906項(xiàng)目功能定位96 第四章第四章 項(xiàng)目分析與規(guī)劃項(xiàng)目分析與規(guī)劃（調(diào)研內(nèi)容結(jié)論/地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)設(shè)計(jì)）

9、99一、項(xiàng)目地塊情況 991項(xiàng)目地形分析992項(xiàng)目地質(zhì)分析 1003項(xiàng)目自然資源 1014市政基礎(chǔ)設(shè)施及管網(wǎng)布局 101二、項(xiàng)目規(guī)劃原則1051總體規(guī)劃原則 1052住宅規(guī)劃原則 1063總部基地規(guī)劃原則 1084主題樂(lè)園規(guī)劃原則 1105技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 112三、項(xiàng)目用地規(guī)劃1121用地總體規(guī)劃（附圖，規(guī)劃圖，附比例） 1122項(xiàng)目綠化帶集中分布（附圖） 1143土地價(jià)值分析（附圖） 1154業(yè)態(tài)分布（附圖） 1155總部基地、住宅、樂(lè)園、商業(yè)示范區(qū)選址（附圖） 117四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃及設(shè)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程相關(guān)案例第五章第五章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析118一、項(xiàng)目投資估算與資金籌措1181計(jì)算依據(jù) 1182總投資估算 1193投資計(jì)劃與資金籌措 123二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1251經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)、原則及方法 1252基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算 1263財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析 1304不確定性分析 1315財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 135第六章第六章