代理合同基本條款

1、精品文檔代理合同基本條款代理合同基本條款研究目錄一、代理房屋,1二、平均底價條款.2三、合同期限條款.32016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作法家原創(chuàng)1/21精品文檔四、開盤條件條款.4五、代理方式條款.4六、成功銷售條款.5七、銷售指標(biāo)條款.6八、代理傭金條款.7九、溢價條款.8十、營銷費用條款.9十一、結(jié)算和支付條款.9十二、乙方義務(wù)條款.10十三、誠意金條款.10十四、違約責(zé)任條款.11十五、合同解除條款.12在代理合同中，作為甲方的開發(fā)商其主要利益考量是：在合理的期限內(nèi)，銷售更多的房屋，獲得更大的利潤，而乙方作為代理方，其利益考量是：在合理的代理期限內(nèi)，爭取售由更多的房屋，完

2、成銷售指標(biāo)，從而獲得更多的利潤。雙方存在合作的基礎(chǔ)，這是代理合同得以訂立的原因，但是雙方也會有分歧：一方面雙方對房屋的定價可能存在分歧；另一方2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作法家原創(chuàng)2/21精品文檔面雙方對銷售的速度可能會有分歧，甲方希望每一批房子都能最大限度的實現(xiàn)其利益，所以甲方會控制銷售進度，而乙方則期望盡快完成代理項目。當(dāng)然在代理合同中需要考慮的還有其他因素，本文正是希望通過對代理合同中的主要條款進行分析，揭示每一條款背后的風(fēng)險和利益博弈，為代理項目的談判和代理合同的審查提供參考。在代理合同中，首先要明確兩個重要的前提是：一、定義條款，定義條款明確了代理合同中各個名詞的含

3、義，是合同履行及解釋的基礎(chǔ)，合同的框架是在定義條款的基礎(chǔ)上搭建起來的；二、銷售進度的節(jié)點，包括開盤的節(jié)點，成功銷售的節(jié)點，計入銷售指標(biāo)的節(jié)點，傭金、溢價結(jié)算的節(jié)點，傭金、溢價支付的節(jié)點，交房的節(jié)點等，只有明確了各個節(jié)點，才能保障銷售工作的順利進行，及時結(jié)算、支付傭金和溢價，維護我方在合同中的利益。一、代理房屋代理房屋是代理合同的核心要素，代理房屋上若存在風(fēng)險，直接會影響乙方合同義務(wù)的履行。所以，在代理合同中首先要弄清代理房屋的各種情況以及背后的各種因素，并設(shè)置相應(yīng)的條款防范風(fēng)險，以免在后續(xù)的合同履行中陷入被動。1、代理權(quán)的兩類來源l直接委托，即開發(fā)商直接將代銷房屋委托我方銷售。l轉(zhuǎn)委托，即開發(fā)

4、商將代銷房屋委托第三方包銷或代銷，2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作法家原創(chuàng)3/21精品文檔再由第三方委托我方銷售，則合同中需附有開發(fā)商的授權(quán)書，授權(quán)書中需明確甲方有權(quán)銷售該項目，并在代理合同中約定以下條款以規(guī)避因開發(fā)商和甲方指示不明而導(dǎo)致的風(fēng)險：“本協(xié)議是基于本項目合法開發(fā)商：xxxxx（以下簡稱開發(fā)商）完全授意而簽訂并成為甲方與該項目開發(fā)商之合作協(xié)議之重要補充附件。下列甲方對乙方的承諾以及責(zé)任義務(wù)（除傭金支付及費用清算外），均為開發(fā)商之責(zé)任、義務(wù)?！?、代理房屋的權(quán)屬狀況l代理房屋的由租情況。如果代銷的是現(xiàn)房，且該房屋已由租，則要考慮承租人的優(yōu)先購買權(quán)及其處理。l代理房屋抵押

5、狀況。若代理房屋為現(xiàn)房且該房屋存在抵押，則要考慮甲方是否已經(jīng)取得抵押權(quán)人同意，處理好抵押事宜。l行政、司法強制措施。確認代理房屋是否存在被行政機關(guān)、司法機關(guān)采取強制措施的情形。3、確認代理房屋權(quán)利人及權(quán)屬狀況的的主要途徑l一般可以通過查詢土地使用權(quán)證、建筑工程規(guī)劃許可證等權(quán)證確認。l通過房產(chǎn)交易中心查詢確認該項目的權(quán)利人，以及房屋是否被抵押，被采取司法或行政強制措施。4、代理房屋代理面積的確定方式l在合同中明確約定代理面積。2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作法家原創(chuàng)4/21精品文檔l以附件的形式確定代理房屋的面積，合同中需附有附件。l通過工程編號確定。若合同中只約定了乙方的代理面

6、積但未約定具體的代理房屋，可通過相關(guān)的工程編號確定。5、代理房屋的特殊性，要考慮代理項目的特殊性對價格定位和去化速度的影響。l住宅類項目，要考慮層高、單套面積等對定價和去化的影響。l非住宅類項目，要考慮停車位、商鋪面積、商鋪分割方式等對定價和去化速度的影響。6、土地使用年限，代理房屋的土地使用年限影響其定價和銷售，所以在合同中需要明確土地使用年限，需要注意的情形有：l綜合用地中的住宅類房屋的土地使用年限。l爛尾樓復(fù)活再銷售的，尤其是商業(yè)性質(zhì)的項目剩余的土地使用年限。二、平均底價條款平均底價是甲方要求乙方完成的可銷售的全部房屋的最低平均單價。單套底價是指以平均底價為平均價指定的每套代理房屋的最低

7、銷售單價。合同單價是指購房者為購買代理房屋而簽訂的各種買賣合同約定的房屋單價。1、平均底價作用。合同約定平均底價的目的在于計算溢價。單套底價、合同單價都是在平均底價的基礎(chǔ)上制定的。2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作法家原創(chuàng)5/21精品文檔l按平均底價計算房屋溢價。l若是按套計算房屋的溢價，則需要在合同中確定平均底價和單套底價（合同中附有一房一價表或確定了單套底價的制定方式和時間）。2、平均底價適用范圍l這主要是考慮在綜合性的項目中，對住宅、商業(yè)等不同性質(zhì)的房屋適用不同的平均底價。l在代理項目分批次銷售的情況下，每期可能適用不同的平均底價。3、平均底價的調(diào)整權(quán)。平均底價的調(diào)整則會影

8、響我方溢價收益，因此需要在合同中明確甲方是否享有平均底價調(diào)整權(quán)。三、合同期限條款設(shè)定合同期限條款是為了確定代理項目的有效銷售期，所謂有效銷售期是指從開盤之日起至合同期限屆滿時止的這一段期間，這是我方履行代銷義務(wù)，完成銷售指標(biāo)以實現(xiàn)最大利益的主要期間。代理項目不同，代理合同條款不同對合同期限的要求也是不同的，需要考慮的情形有：1、合同期限的選擇。這是指要根據(jù)項目的具體情況選擇最有利于我方的合同期限。如果在市場行情比較好，或項目盈利空間比較大，將合同期限約定為“代理房屋全部成功銷售并結(jié)算完畢”或“代理房屋全部銷售完畢”對我方較為有利2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作法家原創(chuàng)6/21精

9、品文檔2、成本返還及盈利保障。在合同期限較長，但是有效銷售期較短的情況下，我方會在項目前期投入較多，而有限的銷售期未必能保障前期成本的收回，所以此種情況下要考慮兩方面的因素：l一方面要在合同中約定前期策劃費用的返還，保障我方前期投入的成本能夠收回；l另一方面，要求甲方保障首次開盤的推量，確保我方有充足的房源可供銷售，保障我方能夠在后續(xù)銷售中盈利。3、合同期內(nèi)的案場人員數(shù)目。在合同期限較長但是項目推量有限的情況下，為避免我方承擔(dān)無謂的人員成本：l在合同中明確案場人員的數(shù)目，只在開盤等必要時刻增加人員。l根據(jù)項目銷售的具體情況，規(guī)定我方完成一定的銷售指標(biāo)，可適當(dāng)減派案場人員。4、合同期限屆滿尚未成

10、功銷售的房屋的傭金結(jié)算：在合同期限相對較短，而成功銷售的節(jié)點比較靠后的情況下，需要考慮合同期限屆滿后，已經(jīng)認購或簽約但是尚未達到成功銷售節(jié)點的房屋的傭金能否收回，所以在合同中要明確在合同期內(nèi)認購或簽約而在合同期屆滿后X個月內(nèi)達到成功銷售的房屋的傭金是否結(jié)算及如何結(jié)算。5、合同期限的順延。合同中約定合同期限屆滿后，若乙方繼續(xù)提供代理服務(wù)，甲方接受的，應(yīng)視為合同期限在上述服2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作法家原創(chuàng)7/21精品文檔務(wù)期間順延。這實際上延長了乙方的有效銷售期，有利于乙方銷售指標(biāo)的完成。四、開盤條件條款1、開盤條件條款的作用。開盤條件直接影響后續(xù)銷售、結(jié)算等工作，所以合同

11、中一般會對開盤條件條款做一般性的規(guī)定。l取得預(yù)售許可證才可開盤銷售。l樣板房及售樓處的建造裝修直接影響我方的蓄水工作和銷售工作。l底價表的制定則影響后續(xù)能否順利結(jié)算溢價。2、對開盤條件要求比較嚴格的情形。在莫些合同中由于合同條件比較嚴格，為了保障我方能夠完成代銷義務(wù)，實現(xiàn)盈利，就會對開盤條件做比較嚴格的規(guī)定：l合同規(guī)定的有效銷售期非常短，但銷售指標(biāo)很高，此時不僅需要規(guī)定比較完備的開盤條件，而且要盡力爭取蓄水期，確保開盤時我方能爭取到充足的客源。（什么叫做蓄水期）l對乙方完不成銷售指標(biāo)規(guī)定了比較嚴厲的違約責(zé)任。五、代理方式條款代理方式主要有分銷代理和獨家代理兩種形式。分銷代理，是指由乙方與其他第

12、三方共同代理甲方的項目。獨家代理是指乙方擁有不可撤銷的獨家代理權(quán)，甲方不得委托第三方銷2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作法家原創(chuàng)8/21精品文檔售，也不得自行銷售。1、分銷代理l各方利益區(qū)分。這主要是指要在合同中約定各分銷方的客戶確認規(guī)則。l各分銷方的責(zé)任劃分及承擔(dān)。分銷代理的情況下，需要明確各方責(zé)任承擔(dān)問題，確保我方不會因其他代理方的違約行為而承擔(dān)不必要的責(zé)任。l非駐場方的服務(wù)費。在我方享有獨家駐場代理權(quán)時，非駐場代理方的客戶的簽約等流程是由我方完成的，所以對我方提供的此類服務(wù)應(yīng)在合同中約定相應(yīng)的服務(wù)費。2、獨家代理l界定甲方自留房源的具體比例或數(shù)量。為防止甲方自售或變相委托第

13、三方銷售，需要明確甲方自銷的數(shù)量。l甲方自銷部分的服務(wù)費。若由乙方代為完成甲方自銷部分的銷售工作，則考慮在合同中約定一定的服務(wù)費。l甲方超生自銷部分的傭金結(jié)算。若甲方自行銷售的部分超由合同規(guī)定的自銷比例，則對超生對自銷部分的傭金結(jié)算做由規(guī)定，確定應(yīng)該適用的傭金比例。六、成功銷售條款成功銷售條款是為了確定我方的銷售工作需要達到何種程度，才算履行代銷義務(wù)，可以結(jié)算傭金，所以成功銷售的節(jié)點非常重要，需在合同中明確約定。2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作法家原創(chuàng)9/21精品文檔1、通常采用的成功銷售的節(jié)點有：l簽約加首付：購房者簽iT了商品房預(yù)售/生售合同，支付了首期房款。l簽約加移交貸

14、款資料：購房者簽訂了商品房預(yù)售/由售合同，一次性付款的，購房者支付全部房款；分期付款的，購房者支付了全部房款；采用按揭貸款方式付款的，購房者支付了首期房款，且按開盤前甲乙雙方事先確認的按揭貸款資料清單移交相關(guān)資料。l簽約加簽訂貸款合同：購房者簽訂了商品房預(yù)售/由售合同，一次性付款的，購房者支付全部房款；分期付款的，購房者支付了全部房款；采用按揭貸款方式付款的，購房者支付了首期房款，提供的相關(guān)貸款資料獲得銀行認可，并簽訂了貸款合同。l簽約加貸款全款到賬：購房者簽訂了商品房預(yù)售/由售合同，一次性付款的，購房者支付全部房款；分期付款的，購房者支付了全部房款；采用按揭貸款方式付款的，購房者簽訂貸款合同

15、，并且全款到賬（銀行留存的抵押保證金視為全款到賬）。l視為成功銷售：是指由于甲方原因造成購房者無法簽訂預(yù)售/由售合同，無法收取房款，則該房屋視為乙方已成功銷售。2、上述成功銷售節(jié)點的利弊：節(jié)點是指什么？2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作法家原創(chuàng)10/21精品文檔l第一種方式認定的節(jié)點清楚，可以最早結(jié)算，對乙方最有利。l第二種方式認定節(jié)點的標(biāo)準(zhǔn)比較模糊，在實踐中有很大的操作空間，若甲方要求購房者提交的資料必須內(nèi)容和形式都符合相關(guān)規(guī)定，則對乙方設(shè)定了非常嚴格的義務(wù)，直接影響乙方的銷售工作和傭金的結(jié)算。l第三種和第四種方式的確定的節(jié)點比較清楚，但缺點是達到節(jié)點的所需要的時間較長，會影響

16、傭金的結(jié)算。3、需要考慮成功銷售節(jié)點的情形l合同有效銷售期很短。為保障我方銷售的房屋都能結(jié)算傭金，可以考慮：一、將成功銷售的節(jié)點提前；二、對合同期滿已認購或已簽約但未達到成功銷售節(jié)點的房屋，明確傭金的結(jié)算方式。l成功銷售與銷售指標(biāo)桂鉤。即只有達到成功銷售的房屋才計入銷售指標(biāo)，所以要考慮：一、將成功銷售的節(jié)點提前,提高銷售指標(biāo)的完成率；二、分批次或分期銷售的情況下，若銷售指標(biāo)采用銷售率的形式，調(diào)整銷售率的分母，將其限定為該批次代理房屋或該期代理房屋。七、銷售指標(biāo)條款銷售指標(biāo)條款體現(xiàn)了開發(fā)商的核心利益，是為乙方的銷售工作設(shè)置的量的標(biāo)準(zhǔn)。1、銷售指標(biāo)的形式。通常有回款額、銷售面積、銷售套數(shù)、2016

17、全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作法家原創(chuàng)11/21精品文檔銷售率等形式。2、銷售指標(biāo)的完備性。合同中設(shè)定的各銷售指標(biāo)段之間要首尾相接，既無遺漏亦無重復(fù)。3、采用最有利的銷售指標(biāo)。要根據(jù)市場行情判斷采用何種銷售指標(biāo)對我方最有利。如在大戶型行情看漲的情況下，采用面積標(biāo)準(zhǔn)而非套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)計算銷售指標(biāo)對乙方更為有利。4、銷售率的調(diào)整，若銷售指標(biāo)采用銷售率的形式，則在分銷或分批、分期銷售時需要對銷售率的分子分母進行調(diào)整。l分銷模式下銷售率的調(diào)整。在分銷模式下，計算銷售率時，其分母僅限于我方代理的房屋，而非整個項目的房屋。l分批銷售的情形下銷售率的調(diào)整。在分批銷售的情形下,計算銷售率應(yīng)以該批房屋為基數(shù)

18、，而非整個項目的房屋。l甲方自留房屋的比例對銷售率的影響。在代理項目體量較大，分批銷售的情況下，甲方自銷房屋的比例可能影響乙方銷售率的完成，因此需要明確甲方自銷的部分是否計入銷售率考核。八、代理傭金條款代理傭金條款是為計算乙方可得傭金而設(shè)的，通常為傭金計算基數(shù)的一定比例。該條款需要考慮的因素有：1、代理傭金的比例l恒定的比例。即整個合同期限適用一種傭金比例。l變動的比例。即根據(jù)乙方銷售指標(biāo)的完成情況分別適用2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作法家原創(chuàng)12/21精品文檔不同的傭金比例。因為每段銷售指標(biāo)適用不同的傭金比例，所以若乙方完成較高的指標(biāo)，則需要明確是否按較高的傭金比例補足之前

19、完成的銷售指標(biāo)。2、傭金計算的基數(shù)調(diào)整。影響傭金計算基數(shù)的因素主要有：溢價條款和退房條款。l溢價條款的有無決定適用不同傭金計算的基數(shù)。若合同中有溢價條款，則傭金計算的基數(shù)是單套底價或平均底價與成功銷售的房屋面積乘積之和，若合同中無溢價條款，則傭金計算的基數(shù)為合同單價與成功銷售的房屋面積的乘積之和。l退房影響傭金計算基數(shù)的變動。因不同原因?qū)е碌耐朔?，所退房屋是否納入傭金計算的基數(shù)是不同的。該條款通常約定由于甲方原因所導(dǎo)致的退房，所退房屋可以納入傭金計算的基數(shù)，由于乙方原因所導(dǎo)致的退房則不能納入傭金計算基數(shù)，而對于因購房者的原因所導(dǎo)致的退房，所退房屋是否計入傭金計算基數(shù)則由甲乙雙方協(xié)商確定。（由于

20、甲方原因?qū)е峦朔繎?yīng)計入傭金計算基數(shù)；由于乙方原因?qū)е峦朔坎挥嬋雮蚪鹩嬎慊鶖?shù)；由于購房者原因?qū)е峦朔浚?、前期服務(wù)費的返還問題l一種情形是，合同約定由甲方按期支付前期服務(wù)費，該前期服務(wù)費從代理傭金中扣除，則需要在合同中約定若開盤前合同解除的，甲方已支付的前期服務(wù)費乙方無需返還。2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作法家原創(chuàng)13/21精品文檔l另一種情形是，合同約定由甲方承擔(dān)代理項目的營銷服務(wù)費，但是在項目開盤前一直由乙方墊付，則需要在合同中約定開盤前解約的，甲方應(yīng)當(dāng)返還乙方墊付的前期服務(wù)費。九、溢價條款溢價是乙方超由單套底價或平均底價銷售代理房屋而獲得的獎勵，在溢價條款中需要考慮的因素

21、有：1、溢價的計算方式l按單套底價計算溢價。每套房屋的溢價為合同單價與單套底價的差乘以該套房屋面積再乘以一定的溢價比例，此種計算方法比較簡單也合乎公平。l單套累進計算溢價，即將單套房屋的溢價分段，每個溢價段適用不同的溢價比例。l按平均底價計算溢價。這種溢價計算方式比較簡單，但是會導(dǎo)致高價房源去化快，低價房源去化慢的結(jié)果。l按平均售價計算溢價。每套房屋的溢價為合同單價與平均售價的差乘以該套房屋面積再乘以一定的溢價比例。此種計算方式比較復(fù)雜，因為平均售價是變動的，若我方的代理期不是“全部代銷房屋銷售完畢”，采用此種計算方法，存在溢價多退少補的風(fēng)險。因此在合同中不提倡采用這種溢價計算方式。2、甲方承

22、擔(dān)溢價部分的稅費l溢價的計算公式。列由溢價的計算公式即表明乙方不承2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作法家原創(chuàng)14/21精品文檔擔(dān)甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的溢價部分的稅費l各自完稅條款，這條也是為了明確由甲方承擔(dān)溢價部分的相關(guān)稅費，乙方不承擔(dān)。3、傭金計算基數(shù)的轉(zhuǎn)化。若合同中規(guī)定乙方只有達到一定的銷售指標(biāo)才能結(jié)算溢價，且規(guī)定乙方未完成一定的銷售指標(biāo)甲方有權(quán)解約，則在甲方解約的情況下，需要重新確定傭金計算的基數(shù)，即由原來的按單套底價或平均底價計轉(zhuǎn)為按合同單價計。十、營銷費用條款1、明確營銷費用的數(shù)額和投入的時間。2、營銷費用的支付方式l由甲方支付。l先由乙方墊付，最后由甲方承擔(dān)。3、確定營銷計劃

23、的制定方。在由乙方墊付營銷費用的情形下，爭取乙方對營銷計劃的決定權(quán)，避免陷入由甲方制定營銷計劃，乙方被動付費的局面。最有利的情形是乙方制定營銷計劃，甲方審核，次之是乙方制定營銷計劃，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商可以進行修改。4、墊付的營銷費用的返還l一種情形是營銷費用的返還不與銷售指標(biāo)桂鉤，則需要明確乙方墊付的營銷費用的數(shù)額以及返還時間。l另一種情形是營銷費用的返還與銷售指標(biāo)桂鉤，則存在2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作法家原創(chuàng)15/21精品文檔銷售指標(biāo)未完成，已墊付的營銷費用存在不能返還的風(fēng)險。5、營銷策劃中的知識產(chǎn)權(quán)問題l我方客戶數(shù)據(jù)庫等的知識產(chǎn)權(quán)歸屬。合同中要明確對客戶數(shù)據(jù)庫等，甲方在代

24、理期限內(nèi)只享有使用權(quán)，不享有所有權(quán)。l第三方知識產(chǎn)權(quán)的購買。在完成項目營銷策劃的過程中，涉及第三方的知識產(chǎn)權(quán)時，則需要在合同中約定是否采用第三方的知識產(chǎn)權(quán)，以及若采用相關(guān)費用應(yīng)當(dāng)誰承擔(dān)。十一、結(jié)算和支付條款1、確定傭金結(jié)算的時間和標(biāo)準(zhǔn)。這條與成功銷售條款密切相關(guān)，通常合同約定的傭金結(jié)算的標(biāo)準(zhǔn)即為成功銷售，所以成功銷售節(jié)點的設(shè)定至關(guān)重要。2、結(jié)算與支付分開。對代理期限較長，而結(jié)算節(jié)點相對靠后的項目，可以考慮將結(jié)算與支付分開，即按合同全款額結(jié)算，但按實際到賬款結(jié)支付傭金。3、交房保證金，合同中有時會約定甲方預(yù)留一部分傭金作為交房保證金，待乙方完成交房義務(wù)后，再返還這部分傭金。l交房保證金的計算標(biāo)準(zhǔn)

25、。交房保證金應(yīng)當(dāng)采用按套的方式結(jié)算。l明確交房的標(biāo)準(zhǔn)。通常的標(biāo)準(zhǔn)是購房者簽訂了交房確認書就認定乙方已履行交房義務(wù)，若購房者在確定的交房日期內(nèi)未驗收房屋，則規(guī)定自交房通知發(fā)生后xx日內(nèi)視為乙方2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作法家原創(chuàng)16/21精品文檔完成交房。十二、乙方義務(wù)條款1、避免乙方承擔(dān)無限責(zé)任。這主要是指合同中應(yīng)避免由現(xiàn)案場違規(guī)累計處罰條款，違約累計賠償條款等可能使乙方承擔(dān)無限責(zé)任的條款。2、乙方承擔(dān)支付業(yè)務(wù)員傭金的義務(wù)。為保障銷售工作的順利進行和案場銷售秩序的維持，合同中應(yīng)約定由乙方發(fā)放業(yè)務(wù)人員的傭金。3、案場人員自行離、辭職乙方無涉制度。若合同中規(guī)定乙方無故不得更換案

26、場業(yè)務(wù)員，否則要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，則需要明確業(yè)務(wù)員自行辭職、離職的，乙方無需承擔(dān)責(zé)任。十三、誠意金條款誠意金是與銷售無涉的由乙方支付給甲方的一筆款項，所以此條款中的核心要素是確保誠意金能及時全額返還。1、誠意金的返還l全額返還。合同中需明確誠意金不得扣除，應(yīng)全額返還，并確定返還的方式；l誠意金返還的最遲時間。誠意金最遲的返還時間應(yīng)當(dāng)早于合同終止期限；l明確合同解除的情況下，誠意金返還的時間。2、誠意金返還保障條款l雙倍返還的違約責(zé)任。即若甲方未能按時、足額返還誠2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作法家原創(chuàng)17/21精品文檔意金，則要承擔(dān)雙倍返還的責(zé)任，同時采用以下條款約束甲方：“若甲

27、方未按本合同確定的時間返還誠意金的，則甲方承擔(dān)雙倍返還誠意金的違約責(zé)任，且甲方確認，雙倍返還誠意金的違約責(zé)任是合理的，甲方在任何情況下均不會就該項約定提由異議?！眑設(shè)定房屋抵押保證誠意金的返還。此類抵押中，抵押房屋的折算價格要低于市場價格，主要有兩方面的考量：一方面是若保證房屋上已經(jīng)設(shè)定了抵押，則抵押會扣除保證房屋的價值；另一方面折掉的價格中包含了甲方應(yīng)支付的違約金。l連帶責(zé)任保證函。如果甲方僅為項目公司，不能保障保證金的返還，可以考慮由其母公司及關(guān)聯(lián)公司由具連帶責(zé)任保證函，承諾按合同約定返還誠意金。十四、違約責(zé)任條款1、乙方違約主要情形：l乙方未完成銷售指標(biāo)；l乙方擅自解除合同；l因乙方原因?qū)е驴蛻敉对V、糾紛或客戶流失等；l乙方違反案場管理制度，包括乙方業(yè)務(wù)人員違反管理規(guī)章，案場物資丟失損壞等；l客戶逾期未辦理相關(guān)手續(xù)，如客戶大定逾期未簽約，客戶逾期未辦理按揭貸款手續(xù)等。2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作法家原創(chuàng)18/21精品文檔2、乙方違約導(dǎo)致的后果有：l賠償損失。即因乙方違約所導(dǎo)致的甲方損失，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，有的合同中會采用違約金制度確定損失。l合同解除。即合同中規(guī)定，在乙方違約的情形下，甲方可以行使合同解除權(quán)，解除合同。l不允許撤場。合同中規(guī)定乙方違約后，甲方有權(quán)解除合同，但是合同解除后乙方不得撤場，還需完成后續(xù)的銷售、