儀征房地產(chǎn)開發(fā)情況場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、儀征市房地產(chǎn)開發(fā)情況市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一、儀征概況儀征市是揚(yáng)州市代管的一個(gè)縣級(jí)市，位于江蘇省中西部，地處長(zhǎng)江三角洲的頂端，是寧、鎮(zhèn)、揚(yáng)“銀三角”地區(qū)的幾何中心。長(zhǎng)江岸線 2727 公里，直順?lè)€(wěn)定、深泓臨岸是理想的建港岸線，長(zhǎng)江、運(yùn)河兩條大動(dòng)脈以及貫穿市區(qū)北部的寧通高速公路，組成了水陸交通網(wǎng)，并隨著鎮(zhèn)揚(yáng)大橋和寧啟鐵路的興建，儀征與上海、南京、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江等大中城市的距離近在咫尺之間具有獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，是江蘇省五大重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶之一。二、城市規(guī)劃儀征城市建設(shè)規(guī)劃總結(jié)一句話：東拓西聯(lián)，南優(yōu)北控，全力打造現(xiàn)代化濱江生態(tài)工業(yè)城市。目前，儀征城鎮(zhèn)人口 2727 余萬(wàn)，城區(qū)面積 3737 多平方公里，下一步以建設(shè)生

2、態(tài)型現(xiàn)代濱江工業(yè)城市為統(tǒng)領(lǐng)，融入寧鎮(zhèn)同城化發(fā)展。城市向東發(fā)展，與揚(yáng)州同城化，依托揚(yáng)州化工園為主體的西部石油化工經(jīng)濟(jì)區(qū)和以開發(fā)區(qū)、汽車工業(yè)園為主體的東部車船制造和新興產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，打造一個(gè)首期規(guī)劃 15.2515.25 平方公里的現(xiàn)代濱江新城。三、房地產(chǎn)投資情況儀征產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特性決定了近兩年內(nèi)房地產(chǎn)投資雖然會(huì)有一個(gè)增幅，暫時(shí)不會(huì)成為城市的主流產(chǎn)業(yè)，所以該市的土地價(jià)值近期增幅有缺失導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)受到抑制。到 20082008 年，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)的情況才有所緩解，房地產(chǎn)投資也隨之有一定幅度的增長(zhǎng)。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本現(xiàn)狀1 1、城區(qū)板塊集聚效應(yīng)日趨明顯城東、城北持續(xù)活躍受城東新區(qū)尤其是濱江新城建設(shè)啟動(dòng)

3、和上海大眾項(xiàng)目落戶等利好的釋放，城東、城北板塊持續(xù)受到看好。先期落戶的萬(wàn)博奧林匹克花園、城東水岸、揚(yáng)子家園、鳳來(lái)儀花園、宇斯浦花園成交相對(duì)活躍，其中奧林匹克花園和城東水岸、揚(yáng)子家園分別成交 2.42.4 萬(wàn)平米、2 2 萬(wàn)平米、1.81.8 萬(wàn)平米，三家合計(jì) 6.16.1 萬(wàn)平米，占全市同期住宅成交的 23%23%。從下半年開始，隨著揚(yáng)州恒景公司帝景藍(lán)灣和榮潤(rùn)房產(chǎn)東方曼哈頓、榕橋翡翠灣項(xiàng)目的即將入市，濱江新城將成為第二波市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn) O2 2、商品房市場(chǎng)交易趨于平淡受宏觀緊縮政策的持續(xù)發(fā)酵影響，我市商品房市場(chǎng)交易趨于平淡：7 7 月份商品房和住宅成交分別為 2.282.28 萬(wàn)平米和 1.86

4、1.86 萬(wàn)平米， 環(huán)比下降 40%40%和 47.2%;47.2%;銷售總額 1.151.15 億，環(huán)比下降 41.6%41.6%。而 1 17 7 月，全市商品房和住宅面積累計(jì)成交量分別為 21.4521.45 萬(wàn)平米和 18.8218.82萬(wàn)平米，同比下降 27.7%27.7%和 32%,32%,累計(jì)銷售額為 9.979.97 億元，同比首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，降幅為 6.4%6.4%。業(yè)內(nèi)人士在分析我市商品房尤其是住宅市場(chǎng)下挫原因時(shí)指出，一方面是二次以上置業(yè)的門檻空前上抬，抑制了剛性需求的釋放；另一方面，大面積拆遷以房易房，一戶獲得數(shù)套具有產(chǎn)權(quán)的商品住宅，可供低價(jià)變現(xiàn)，也分流了部分購(gòu)買力。20

5、12011 1年全市商品房投資和施工面積分別為12.12.8 8億和88.88.3 3萬(wàn)平米， 與2012010 0年同期相比，分別下降了 13.5%13.5%和上升 12.3%,12.3%,新開工面積和竣工面積分別為53.553.5 萬(wàn)平米和 36.836.8 萬(wàn)平米，同比上升 0.9%0.9%和下降 16%16%。上述數(shù)據(jù)表明，由于政策緊縮，土地掛拍價(jià)格居高難下（城東起拍價(jià) 200200 萬(wàn)/畝）市場(chǎng)預(yù)期看淡，房地產(chǎn)投資正日趨謹(jǐn)慎。20112011 年全市可售商品房面積為 40.540.5 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 86.6%,86.6%,而同期商品房實(shí)際成交面積為 30.430.4 萬(wàn)平米， 其

6、中住宅和非住宅面積分別為 2626 萬(wàn)平米和4.394.39 萬(wàn)平米，與去年同期 64.8964.89 萬(wàn)平米、58.5958.59 萬(wàn)平米和 6.36.3 萬(wàn)平米相比，下降 53%53%、55.6%55.6%和 30%30%。上述數(shù)據(jù)表明：目前全市商品房去化速度明顯趨緩，供求比例已達(dá)到 1.33:1.33:1,1,其中住宅成交降幅又超過(guò)非住宅降幅，買方在博弈中越來(lái)越趨于主動(dòng)3 3、住宅成交冷，商鋪投資熱7 7 月份商品房成交數(shù)據(jù)顯示，在住宅成交量環(huán)比下降 47.247.2% %的同時(shí)，我市商鋪投資卻逆勢(shì)而行，環(huán)比上揚(yáng) 35.5%35.5%。1 17 7 月份全市商鋪累計(jì)成交 2.632.63

7、 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)了 32.8%,32.8%,住宅“冷”，非住宅“熱”，反映了當(dāng)前商品房市場(chǎng)的嶄新特點(diǎn)。4 4、商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)特點(diǎn)：量小價(jià)低熱銷今年推出的臨街商鋪相對(duì)于住宅要俏銷火爆得多。1 15 5 月份全市總成交非住宅 1.901.90 萬(wàn)平米， 同比增長(zhǎng)了 25.8%,25.8%,而同期住宅則下降了 32.6%32.6%。商鋪逆勢(shì)走俏的原因一是價(jià)格低廉。前幾個(gè)月創(chuàng)城中成交最高價(jià)的金田置業(yè)，為 77007700 元/平米，優(yōu)詩(shī)美地僅為 53005300 元/平米,這種價(jià)位與住宅相差無(wú)幾，性價(jià)比十分明顯；另一方面，由于部分早期開發(fā)的臨街商鋪量大滯銷，一些開發(fā)商收縮陣線，造成后期面積縮小、貨量銳

8、減、價(jià)值顯現(xiàn)。按照常規(guī)一個(gè)區(qū)域的商鋪價(jià)格應(yīng)高于住宅 2 2 倍以上才算合理，而目前儀征兩者之間還不到 1.51.5 倍。商鋪?zhàn)咔?，既得益于樓市調(diào)控政策的網(wǎng)開一面，非住宅業(yè)態(tài)未列入緊縮范疇；另一方面，外來(lái)投資項(xiàng)目批量進(jìn)駐，外來(lái)人口激增也促使了處于盆地價(jià)位的商鋪成為投資熱點(diǎn)，增值首選。5 5、儀征住宅顯現(xiàn)新看點(diǎn)(1)(1)多層日見(jiàn)稀缺，高層成為主導(dǎo)由于城東、濱江新城高起點(diǎn)規(guī)劃，土地拍賣門檻提升，100100 畝以上規(guī)模、2.02.0 容積率決定了開發(fā)的產(chǎn)品向高層轉(zhuǎn)變，帝景藍(lán)灣將成為風(fēng)向標(biāo)；另一方面，主城內(nèi)可以允許開發(fā)多層項(xiàng)目地塊屈指可數(shù)，如天地公司（布廠地塊）、真州房產(chǎn)（毛紡廠地塊）、金地公司（萬(wàn)

9、年新村地塊）。拿地規(guī)模 100100 畝以上、 容積率 2 2 以上高門檻準(zhǔn)入、 高品質(zhì)定位決定了城東濱江新城住宅將全面進(jìn)入高層時(shí)代。有資料表明，正在籌劃入市的帝景藍(lán)灣項(xiàng)目和榮融地產(chǎn)，已經(jīng)明確以高層建筑為主，兩個(gè)盤的總計(jì)上市量將超過(guò) 60006000 戶，再加上城市建設(shè)發(fā)展公司已經(jīng)動(dòng)工的紅旗苑安置房 20002000 套以上的小高層，高層房源供應(yīng)量將超過(guò) 80008000 套。相對(duì)于傳統(tǒng)的多層業(yè)態(tài)， 高層住宅在儀征還處于初始發(fā)育期， 目前價(jià)位還低于多層，為體現(xiàn)獨(dú)特的品質(zhì)價(jià)值，帝景藍(lán)灣主打“恒溫、恒氧地暖”等新工藝、新科技，以此吸引時(shí)尚人群眼球，預(yù)計(jì)入市價(jià)將超過(guò) 70007000 元/平米。（2

10、 2）精裝修小戶型成亮點(diǎn)，成為市場(chǎng)新寵建設(shè)部門明文要求各地將逐漸取消毛坯房，推出精裝修成品，20152015 年前揚(yáng)州的精裝修比例要達(dá)到 65%65%。去年，儀征市場(chǎng)除真州銀座已嘗試33335555 平米迷你型商務(wù)公寓外，萬(wàn)博奧林匹克花園東院有可能率先連片推出精裝修成品房，以新概念、低價(jià)位燃爆儀城樓市新國(guó)內(nèi)首部具有強(qiáng)制性條文的成品住房裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)一一江蘇省成品住房裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)去年開始實(shí)施，而從開始倡導(dǎo)住宅“精裝修”至今也已過(guò)去了十個(gè)年頭。正是基于新房的裝修存在房屋結(jié)構(gòu)破壞大、資源浪費(fèi)、鄰里互相干擾等因素，精裝房在南京、揚(yáng)州等周邊城市所占的比例逐年增大。相比較而言，毛坯房從買房到裝修，再到業(yè)主入

11、住，往往要花上一兩年的時(shí)間，而精裝修房則短得多，無(wú)論對(duì)自住或投資都非常方便。同時(shí)，在成本方面，毛坯房不僅在裝修時(shí)人力、時(shí)間、材料、能源上的浪費(fèi)很大，而且裝修擾民、房屋滲漏等現(xiàn)象都普遍，相比之下，精裝修則比較環(huán)保，對(duì)房屋公共部位有破壞也較少。(3)(3)鄉(xiāng)村住宅繼續(xù)受看好隨著農(nóng)村環(huán)境綜合整治，人居環(huán)境徹底改觀，一些近山臨水的農(nóng)民集中區(qū)商品房，由于擁有“土地、房產(chǎn)”大產(chǎn)權(quán)證將分流部分需求。以銅山棗林灣生態(tài)社區(qū)為例， 100100 平米的三室套房對(duì)于產(chǎn)權(quán)人和購(gòu)買方的增值空間分別在 1 10 0萬(wàn)和 2020 萬(wàn)以上。特別是生態(tài)板塊，山景、水景別墅將以其不可復(fù)制的環(huán)境和生態(tài)資源成為高端人士投資的熱土。

12、五、房地產(chǎn)業(yè)面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)進(jìn)入“十二五”期間，隨著上海大眾、華電熱電、中電電氣等單體投資超過(guò) 4040 億的大項(xiàng)目接踵落戶，城東新區(qū)建設(shè)全面啟動(dòng)以及寧鎮(zhèn)揚(yáng)同城化、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展步伐的加快， 儀征的房地產(chǎn)開發(fā)將面臨政策持續(xù)收緊和戰(zhàn)略機(jī)遇凸現(xiàn)并存的特殊時(shí)期。1 1、大工業(yè)集聚帶來(lái)至少 3 3 萬(wàn)新增人口目前，總投資 100100 億的上海大眾，總投資 5353 億的華電熱電，總投資 4 40 0億的中電電氣等一批大項(xiàng)目已經(jīng)全面實(shí)施， 其中大眾 3030 萬(wàn)輛整車項(xiàng)目 20122012 年即可投產(chǎn)； 同時(shí)， 汽車、 船舶、 石化和節(jié)能環(huán)保、 現(xiàn)代信息技術(shù)、 循環(huán)經(jīng)濟(jì)“3+33+3”產(chǎn)業(yè)體系不斷完善，由

13、此將帶動(dòng) 1 1億美元、1010 億級(jí)項(xiàng)目 5050 個(gè)以上，形成 10001000 億以上的投入，由此新增外來(lái)人口 3 3 萬(wàn)多， 產(chǎn)生主動(dòng)性住宅需求 9090 萬(wàn)平米左右， 相當(dāng)于 80008000 套住宅。2 2、城鎮(zhèn)化帶來(lái)城市人口擴(kuò)張現(xiàn)在，儀征城市化率僅有 50%50%左右，意味著 5656 萬(wàn)人口中，還有 2828 萬(wàn)左右居住在農(nóng)村，如按每年以 1%1%遞增，則每年新增城市人口 56005600 人，相當(dāng)于新增住宅 2020 萬(wàn)平米?？紤]到新城、馬集、青山三個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)融入市區(qū)的可能性，那么這一進(jìn)程還會(huì)加速。3 3、寧鎮(zhèn)揚(yáng)溢出效應(yīng)帶來(lái)反向流動(dòng)揚(yáng)州“一體兩翼”城市組團(tuán)的拓展，文昌西路貫穿儀征

14、新集、新城、馬集、謝集、棗林灣以及揚(yáng)儀交通公交化，使 1515 分鐘生活圈即將浮現(xiàn)。同時(shí)，寧揚(yáng)城際輕軌，長(zhǎng)江四橋、長(zhǎng)江隧道以及地鐵直通江北，半小時(shí)都市核心圈將成為現(xiàn)實(shí)，南京、揚(yáng)州乃至鎮(zhèn)江等周邊大中城市居民進(jìn)入儀征購(gòu)房值得期待。這方面，第二江南、石柱山莊、豪第坊等瞄準(zhǔn)揚(yáng)州客戶的樓盤已先行一步，棗林灣渡假地產(chǎn)謀求對(duì)接南京的計(jì)劃也已啟動(dòng)。房地產(chǎn)發(fā)育水平與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平息息相關(guān)，儀征即將進(jìn)入前所未有的大投入、大建設(shè)、大發(fā)展、大變樣的黃金時(shí)期，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)的戰(zhàn)略機(jī)遇遠(yuǎn)不止上述三個(gè)方面。但是，業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于大多數(shù)企業(yè)而言，目前的現(xiàn)實(shí)難題是如何應(yīng)對(duì)政策持續(xù)收緊帶來(lái)的去庫(kù)存緩慢、 資金壓力巨大的生存

15、困境，同時(shí)著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，積極調(diào)整和謀劃今后幾年的發(fā)展模式。一方面，土地供應(yīng)緊缺提高了市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻和品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)預(yù)測(cè)“十二五”期間，全市各類建設(shè)用地指標(biāo)預(yù)計(jì)在 4.84.8 萬(wàn)畝以上，其中工業(yè) 10001000 億以上的投入就需安排項(xiàng)目指標(biāo) 3.33.3 萬(wàn)畝，以現(xiàn)有 23.1%23.1%的高開發(fā)強(qiáng)度計(jì)算，全市今后可安排的建設(shè)用地總量將不會(huì)超過(guò) 9 9 萬(wàn)畝，2020 年后將無(wú)地可用，其中房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)更會(huì)進(jìn)入空前緊張的階段，這就決定短期內(nèi)土地掛拍價(jià)格仍處于強(qiáng)勁攀升階段，20200 0萬(wàn)/畝在主城和城東新區(qū)只是最低基數(shù)，誰(shuí)有實(shí)力拿到“通行證”誰(shuí)將贏得市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)，誰(shuí)有存量地塊誰(shuí)將獲得發(fā)展主動(dòng)權(quán)。

16、這對(duì)那些資質(zhì)差、實(shí)力弱的小型企業(yè)將形成嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，轉(zhuǎn)行退出或合作重組勢(shì)在必行；另一方面，在成本高、融資成本加大的背景下，業(yè)內(nèi)的幸存者也必臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)的選擇，低碳、節(jié)能、新型采暖、物聯(lián)智能等新技術(shù)、新工藝的引進(jìn)，建筑施工的工廠化、住宅交付的精裝化、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化都是苦練內(nèi)功、外塑形象的基本選擇。同時(shí)山水養(yǎng)生概念住宅、竹木新型材料住宅、全面配套商務(wù)公寓、星級(jí)養(yǎng)生公寓等精細(xì)高端產(chǎn)品和綜合性國(guó)際化的商務(wù)、生活綜合體，如德式風(fēng)情小鎮(zhèn)，對(duì)企業(yè)的開發(fā)水準(zhǔn)、資源整合能力和技術(shù)創(chuàng)新能力都提出了全新的要求。目前，全市注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)已超過(guò) 7070 家，但商品房去化速度大幅減速對(duì)開發(fā)企業(yè)的資本實(shí)力提出了嚴(yán)峻的挑

17、戰(zhàn)，項(xiàng)目小、資質(zhì)差、品牌弱的企業(yè)勢(shì)必面臨轉(zhuǎn)型或重組，通過(guò)退出、重組等“洗牌”，業(yè)內(nèi)人士分析，今后能在儀征長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的將不會(huì)超過(guò) 1010 家,20%20%的優(yōu)質(zhì)企業(yè)覆蓋 80%80%的市場(chǎng)，這只是成熟而平衡的市場(chǎng)的理性狀態(tài)，也是世界房地產(chǎn)發(fā)展的必然結(jié)局。綜上所述，儀征的商品房市場(chǎng)期待以往政府救市重振雄風(fēng)，單邊勁升的局面已不復(fù)存在，但需要探討的是：作為政府部門如何營(yíng)造一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)、合理有序的市場(chǎng)環(huán)境；開發(fā)企業(yè)如何以變應(yīng)變，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以道德為準(zhǔn)繩，提供更多質(zhì)量過(guò)硬、品質(zhì)上乘，但價(jià)格適中的高性價(jià)比住宅，讓人買得放心，住得舒心。六、樓盤展不項(xiàng)目名稱建筑受別項(xiàng)目地lit區(qū)位E惆奧龍港嘉園多層

18、住宅兩世用途，其他浦至北帑西Cb規(guī)劃石碑路圉例耀區(qū)柄子家園多房住宅機(jī)衽南真州駟大公路東科噫區(qū)宇斯浦花園多層住宅驚征市曹山路號(hào)城區(qū)萬(wàn)佃國(guó)林匹克在園多層住宅,高層住宅，別切沿山河?xùn)|路城區(qū)京第妨多層住宅權(quán)征市新袈博街道豪第坊與酒水木陽(yáng)光花苑多層住宅楨征市沿山河?xùn)|碼11號(hào)底區(qū)優(yōu)諾美地多町住宅,高：住宅.別鬢.商業(yè)用途餃證市國(guó)園南路3%*域區(qū)和景E喙地多層在宅商北用途，主度校征市沿山河?xùn)|SS汨號(hào)城區(qū)器翠理多層住宅閩泰花園北惻，酬潞以南，流可路以西，國(guó)泰路麻誠(chéng)區(qū)東山桂園高層畦宅,另座儀化生活區(qū)耀區(qū)萬(wàn)年新村金色家園多層住宅宜外需萬(wàn)年村萬(wàn)年大道西稠，百年取典市場(chǎng)以東（萬(wàn)年北路明號(hào)博區(qū)集成居1雄小區(qū)高售住宅校征

19、市新第諒人民路東施，棲風(fēng)尚北惻19區(qū)御,冰:岸花園多層住宅,前北用途校證市十二好辦事處著鉗判十廿組新城區(qū)王閆苑多層住宅別恥，南北用途直州直解諭東胳城區(qū)龍整柳水岸多層住宅高層住宅商吐用途，車席根征市解放東路北例城區(qū)石柱山山茗香碗多層住宅饃證市謝京鄉(xiāng)街南紳意字廣場(chǎng)身層住老西北用途驚江市工農(nóng)北路138號(hào)城區(qū)1 1、萬(wàn)博？奧龍灣嘉園萬(wàn)博？奧龍灣嘉園是由儀征萬(wàn)博宙輝房地產(chǎn)開發(fā)的又一高端住宅小區(qū)。整個(gè)小區(qū)總建筑面積約 10.810.8 萬(wàn)平方米，容積率僅為 1.3,1.3,綠化率達(dá)到了 30%30%。小區(qū)全部建成后可容納約 530530 戶左右家庭入住。整個(gè)小區(qū)采用的是英倫風(fēng)格，經(jīng)典英倫紅加米黃粉墻的建筑外立面，青灰色斜坡屋頂，立面視角舒展，體現(xiàn)尊榮而內(nèi)斂的英倫氣質(zhì)。多層、小高層、