第7章 房地產(chǎn)評估

1、第第7 7章章 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估EstimatedMarketValue估計的市場價值EstimatedMarketValue估計的市場價值EstimatedMarketValue估計的市場價值 LocationBuildingLandNeighborhood * Quality *Class+Topo Sq. FeetLiving area + Baths Width * + Lot size GeneralQuality%= Building Buildingquality* Quantity % $() ()LandLandQuality * Quantity % $ ()地點 *

2、【 建筑 + 土地 】社區(qū)*【級別*（起居室面積+廁所）+（地形*（寬度+土地面積）】總質(zhì)量% *【（建筑質(zhì)量%*建筑價值$）+（土地質(zhì)量%*土地價值$）】是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的。（土地不是平面，是立體的）（土地不是平面，是立體的）廣義（地心廣義（地心地表地表大氣層）；狹義（地皮、地大氣層）；狹義（地皮、地表，土壤層）表，土壤層）具體一宗土地的范圍可分為三層：具體一宗土地的范圍可分為三層：地球表面地球表面，簡稱地面；地面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡稱簡稱地面；地面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地上空間地上空間；地面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡稱；地面以下一定范

3、圍內(nèi)的空間，簡稱地下空間地下空間。 一宗土地的地面范圍，是地球表面該宗土地的一宗土地的地面范圍，是地球表面該宗土地的“邊界邊界”所圍繞的面積。所圍繞的面積。在進行房地產(chǎn)估價時，對一宗土地的認識主要包在進行房地產(chǎn)估價時，對一宗土地的認識主要包括：括：房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)是指土地、建筑物及土地、建筑物及其他地上定著物其他地上定著物（不動產(chǎn)）。（不動產(chǎn)）。是指地球的表面及其上下一是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的定范圍內(nèi)的。是指人工建筑而成，由建是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，組成的整體物，是指固定在土地是指固定

4、在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者物的完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑物的價值明顯受到損害使土地、建筑物的價值明顯受到損害的的 。 廣義：廣義：包括內(nèi)陸水域和灘涂。指陸地及其空包括內(nèi)陸水域和灘涂。指陸地及其空間的全部環(huán)境因素，是由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌間的全部環(huán)境因素，是由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然歷史綜合生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然歷史綜合體，包括過去

5、和現(xiàn)在人類活動對土地所產(chǎn)生影響的體，包括過去和現(xiàn)在人類活動對土地所產(chǎn)生影響的結(jié)果。結(jié)果。 兩重性：兩重性：不僅是資源，也是資產(chǎn)不僅是資源，也是資產(chǎn)土地的土地的供給供給自然供給：地球提供的自然供給：地球提供的可利用數(shù)可利用數(shù)經(jīng)濟供給：人類開發(fā)利經(jīng)濟供給：人類開發(fā)利用而形成的土地供給用而形成的土地供給自然特性自然特性經(jīng)濟特性經(jīng)濟特性（一）土地的特性（一）土地的特性 1、土地的自然特性、土地的自然特性 位置固定性位置固定性 質(zhì)量差異性質(zhì)量差異性 不可再生性不可再生性 效用永續(xù)性效用永續(xù)性 2、土地的經(jīng)濟特性、土地的經(jīng)濟特性 供給稀缺性供給稀缺性 產(chǎn)權(quán)可壟斷性產(chǎn)權(quán)可壟斷性 利用的多方向性利用的多方向性

6、 經(jīng)濟地理位置的可變性（效益級差經(jīng)濟地理位置的可變性（效益級差性）性）（二）房地產(chǎn)的特性（二）房地產(chǎn)的特性三、我國土地使用權(quán)三、我國土地使用權(quán)我國土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離，土地的使用我國土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離，土地的使用者不具有土地者不具有土地的所有權(quán)，只擁有土地使用權(quán)。土地所有權(quán)有的所有權(quán)，只擁有土地使用權(quán)。土地所有權(quán)有3 3種情況：種情況： 城市土地：所有權(quán)屬于國家；城市土地：所有權(quán)屬于國家； 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地：所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地：所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有。 宅基地、自留地、自留山、自留草原：歸農(nóng)民集體所有。宅基地、自留地、自留山、自留草原：歸農(nóng)民集體所有。 70

7、70年：居住用地年：居住用地5050年：工業(yè)用地年：工業(yè)用地5050年：教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年：教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地4040年：商業(yè)、旅游、娛樂用地年：商業(yè)、旅游、娛樂用地5050年：綜合或其他用地年：綜合或其他用地協(xié)議、招標、拍賣、掛牌協(xié)議、招標、拍賣、掛牌出售、交換出售、交換、贈與、贈與最遲于屆滿前最遲于屆滿前1 1年、住宅建設(shè)用地自動續(xù)期年、住宅建設(shè)用地自動續(xù)期中國民政部：中國民政部：墓地使用期限墓地使用期限一般為一般為50年或年或70年；護墓費年；護墓費以以20年為一個年為一個繳費周期繳費周期 （預(yù)期原則、貢獻原則、供求原則、替代原（預(yù)期原則、貢獻原則、供求原則

8、、替代原則、估價日期原則等）則、估價日期原則等） 應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。證件為依據(jù)。 應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。（違章建筑）制等為依據(jù)。（違章建筑）應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同( (如土地使用權(quán)出讓合同如土地使用權(quán)出讓合同) )等允許的處分方式為依等允許的處分方式為依據(jù)。據(jù)。 土地及其建筑物可以有商業(yè)、工業(yè)、住宅等土地及其建筑物可以有商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種用途。市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)用途可以通多種用途。市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)用途可以通過競爭決定，使房地產(chǎn)達到最有效的使用。過競爭決定，使房地產(chǎn)達到最有效的

9、使用。 四、房地產(chǎn)評估原則四、房地產(chǎn)評估原則房地產(chǎn)估價規(guī)范房地產(chǎn)估價規(guī)范最高最佳使用最高最佳使用 highest and best usehighest and best use法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。最高價值的使用。五、房地產(chǎn)評估的程序五、房地產(chǎn)評估的程序明確評估的基本事項明確評估的基本事項簽訂評估合同簽訂評估合同實地勘察與收集資料實地勘察與收集資料測算被估房地產(chǎn)價值測算被估房地產(chǎn)價值綜合分析確定結(jié)果綜合分析確定結(jié)果撰寫評估報告撰寫評估報告3、確定評估基準日

10、、確定評估基準日2、了解評估對象、了解評估對象1、明確評估目的、明確評估目的整理歸檔整理歸檔制定工作計劃制定工作計劃一、房地產(chǎn)價格的種類（自學(xué)）一、房地產(chǎn)價格的種類（自學(xué)） （一）根據(jù)權(quán)益的不同（一）根據(jù)權(quán)益的不同 1.1.所有權(quán)價格所有權(quán)價格 2.2.使用權(quán)價格使用權(quán)價格 3.3.其他權(quán)利價格（抵押價格、租其他權(quán)利價格（抵押價格、租賃價格）賃價格） （二）按價格形成方式（二）按價格形成方式1.1.市場交易價格：交易雙方收支價市場交易價格：交易雙方收支價款的依據(jù)、繳納契稅和管理費的款的依據(jù)、繳納契稅和管理費的依據(jù)。依據(jù)。 2.2.評估價格評估價格：市場交易價格的模擬。市場交易價格的模擬。基準地

11、價：基準地價：標定地價：標定地價：交易底價：交易底價：房屋重置價格：房屋重置價格：課稅價格：課稅價格：也稱城市基準地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，也稱城市基準地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的一定使用期限的建設(shè)商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格，并由市、縣以上人民用地使用權(quán)在某一時點的平均價格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。 在城鎮(zhèn)不同土地級別或區(qū)段內(nèi)，按照土地的條

12、件、在城鎮(zhèn)不同土地級別或區(qū)段內(nèi)，按照土地的條件、用途等選定的宗地所評估的單位面積土地使用權(quán)價格。用途等選定的宗地所評估的單位面積土地使用權(quán)價格。它它是政府出讓土地使用權(quán)時確定出讓金額的依據(jù)，是清產(chǎn)核是政府出讓土地使用權(quán)時確定出讓金額的依據(jù)，是清產(chǎn)核資中核定單位所占用地土地資產(chǎn)和股份制企業(yè)土地作價入資中核定單位所占用地土地資產(chǎn)和股份制企業(yè)土地作價入股的標準；是核定土地增值稅和管理地產(chǎn)市場的具體標準；股的標準；是核定土地增值稅和管理地產(chǎn)市場的具體標準；是劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，確定補交出讓金是劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，確定補交出讓金的標準。的標準。 不一定由政府制定，而由交易有關(guān)

13、方面制定。不一定由政府制定，而由交易有關(guān)方面制定。 指政府為課征有關(guān)房地產(chǎn)稅而由評估人員評估的指政府為課征有關(guān)房地產(chǎn)稅而由評估人員評估的作為課稅基礎(chǔ)的價格。作為課稅基礎(chǔ)的價格。 （三）按房地產(chǎn)實物形態(tài)分（三）按房地產(chǎn)實物形態(tài)分 1.1.土地價格：土地價格： （1 1）開發(fā)條件和開發(fā)程度）開發(fā)條件和開發(fā)程度已征為國家所有并支付了征地補償費，辦理了土已征為國家所有并支付了征地補償費，辦理了土地征用手續(xù)但尚未被開發(fā)的土地。地征用手續(xù)但尚未被開發(fā)的土地。城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。已達到三通一平或七通一平開發(fā)程度的土地。已達到三通一平或七通一平開發(fā)程度的土地。 （2 2

14、）價格形成機制）價格形成機制由政府制定的，具體包括基準地價和標定地由政府制定的，具體包括基準地價和標定地價等。價等。由市場形成的，包括了正常市場條件下形成由市場形成的，包括了正常市場條件下形成的各種地價（如公開市場交易地價）和非正常條件下形成的各種地價（如公開市場交易地價）和非正常條件下形成的各種地價（如拍賣地價）。的各種地價（如拍賣地價）。 2.2.建筑物價格：純建筑物部分的價格。建筑物價格：純建筑物部分的價格。3.3.房地產(chǎn)價格：房地合一價。房地產(chǎn)價格：房地合一價。（四）按房地產(chǎn)價格表示單位（四）按房地產(chǎn)價格表示單位 指一宗房地產(chǎn)的整體價格。指一宗房地產(chǎn)的整體價格。土地：指單位土地面積的土

15、地價格；土地：指單位土地面積的土地價格；建筑物：指單位建筑面積的建筑物價格；建筑物：指單位建筑面積的建筑物價格；房地產(chǎn)單位價格：指單位建筑面積的房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位建筑面積的房地產(chǎn)價格。又稱單位建筑面積地價，是指平均到每又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。單位建筑面積上的土地價格。（五）其他價格類型（五）其他價格類型 是政府定期公布的土地價格，在有些國是政府定期公布的土地價格，在有些國家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁?jù)。償?shù)囊罁?jù)。 是土地所有人或使用人參照公告地價向是土地所有人或使用人參照公告地

16、價向政府申報的土地價格，政府申報的土地價格，城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第三第三十四條規(guī)定：十四條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向縣級以上地方人房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。作不實的申報?！?二、二、 房地產(chǎn)價格的特征（自學(xué)）房地產(chǎn)價格的特征（自學(xué)）（一）土地價格不由生產(chǎn)成本決定：（一）土地價格不由生產(chǎn)成本決定： （二）房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格（二）房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格 （三）房地產(chǎn)價格與用途相關(guān)（三）房地產(chǎn)價

17、格與用途相關(guān) ： （四）房地產(chǎn)價格具有（四）房地產(chǎn)價格具有 （五）房地產(chǎn)價格具有（五）房地產(chǎn)價格具有 三、三、 房地產(chǎn)價格的影響因素房地產(chǎn)價格的影響因素一般因素一般因素區(qū)域因素區(qū)域因素個別因素個別因素 經(jīng)濟發(fā)展：經(jīng)濟增長速度、國民生產(chǎn)總值、國民收入、經(jīng)濟發(fā)展：經(jīng)濟增長速度、國民生產(chǎn)總值、國民收入、 物價指數(shù)等，物價指數(shù)等，呈正相關(guān)關(guān)系呈正相關(guān)關(guān)系。 經(jīng)濟經(jīng)濟 財政金融：利率水平與土地的價格成反比財政金融：利率水平與土地的價格成反比 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：三次產(chǎn)業(yè)之間的比例關(guān)系。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：三次產(chǎn)業(yè)之間的比例關(guān)系。 人口：數(shù)量、密度、素質(zhì)與地價正相關(guān)人口：數(shù)量、密度、素質(zhì)與地價正相關(guān) 家庭規(guī)模：小型化住宅套數(shù)

18、需求增大家庭規(guī)模：小型化住宅套數(shù)需求增大 漲價漲價 社會社會 房地產(chǎn)投機：房地產(chǎn)投機： 教育科研水平和治安：如中關(guān)村教育科研水平和治安：如中關(guān)村 社會福利：如醫(yī)療、教育（學(xué)區(qū)）等。社會福利：如醫(yī)療、教育（學(xué)區(qū)）等。 土地使用制度土地使用制度+住房制度住房制度+地價政策地價政策 城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略 行政行政 稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策 隸屬關(guān)系變更：如星星港灣。隸屬關(guān)系變更：如星星港灣。 交通管制交通管制 心理心理（一）一般因素（一）一般因素 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期與國民經(jīng)濟發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期與國民經(jīng)濟發(fā)展周期總體

19、趨勢基本一致。展周期總體趨勢基本一致。 第三產(chǎn)業(yè)所占比重越大，房地產(chǎn)的第三產(chǎn)業(yè)所占比重越大，房地產(chǎn)的價格就會呈上升態(tài)勢。（正相關(guān)）價格就會呈上升態(tài)勢。（正相關(guān)）和睦和睦新村新村價格上漲，預(yù)期還漲；價格上漲，預(yù)期還漲；價格下跌，預(yù)期還跌；價格下跌，預(yù)期還跌；價格下跌，預(yù)期上漲。價格下跌，預(yù)期上漲。 心態(tài)、認同度、心態(tài)、認同度、欣賞趣味、時尚風欣賞趣味、時尚風氣、風水、陰陽等氣、風水、陰陽等問題問題 問題問題 （二）區(qū)域因素（二）區(qū)域因素總體上： 基礎(chǔ)設(shè)施，生活設(shè)施，文體娛樂設(shè)施自然環(huán)境和人文環(huán)境 各種噪聲，環(huán)境污染，視覺環(huán)境影響影響住宅住宅房地產(chǎn)價格的主要區(qū)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素：域因素： 日

20、照、風向日照、風向等氣候條件；等氣候條件； 當?shù)鼐用竦慕逃?、社會階層當?shù)鼐用竦慕逃?、社會階層等等居住環(huán)境；居住環(huán)境； 街道的寬度、構(gòu)造；街道的寬度、構(gòu)造； 離市中心的距離及交通狀況；離市中心的距離及交通狀況； 商業(yè)網(wǎng)點的配置狀況；商業(yè)網(wǎng)點的配置狀況； 上下水、煤氣、電、通訊等供給處上下水、煤氣、電、通訊等供給處理設(shè)施狀況；理設(shè)施狀況； 學(xué)校、公園、醫(yī)院、健身學(xué)校、公園、醫(yī)院、健身等配置狀等配置狀況；況； 噪音、污水、空氣等污染程度噪音、污水、空氣等污染程度及防及防治狀況；治狀況； 景觀環(huán)境景觀環(huán)境狀況；狀況；影響影響商業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素：房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素： 商業(yè)群落

21、狀況及地段的繁華商業(yè)群落狀況及地段的繁華程度；程度； 顧客來源及購買力狀況；顧客來源及購買力狀況； 顧客的交通手段及交通狀況顧客的交通手段及交通狀況； 營業(yè)類別及競爭狀況；營業(yè)類別及競爭狀況； 經(jīng)營者的創(chuàng)造力及資信狀況；經(jīng)營者的創(chuàng)造力及資信狀況； 土地利用的管制狀況等。土地利用的管制狀況等。影響影響工業(yè)工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素：素： 道路、港口、鐵路道路、港口、鐵路等運輸設(shè)施的便利程等運輸設(shè)施的便利程度及建設(shè)裝況；度及建設(shè)裝況； 動力供應(yīng)和供排水狀況動力供應(yīng)和供排水狀況； 勞動力市場的供應(yīng)狀況；勞動力市場的供應(yīng)狀況； 與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置關(guān)系與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置關(guān)系； 與生產(chǎn)

22、緊密聯(lián)系的氣候、地質(zhì)、水文狀與生產(chǎn)緊密聯(lián)系的氣候、地質(zhì)、水文狀況；況； 政府行政上的指導(dǎo)與管制政府行政上的指導(dǎo)與管制，如排污限制。，如排污限制。 區(qū)位區(qū)位: 宗地位置優(yōu)則價高宗地位置優(yōu)則價高 面積、寬度、深度面積、寬度、深度: 臨街較寬則價高、深度不深不淺臨街較寬則價高、深度不深不淺 則價高則價高 形狀形狀: 矩形價高、街道交叉口三角形等不規(guī)則地價高矩形價高、街道交叉口三角形等不規(guī)則地價高 地力、地質(zhì)地力、地質(zhì)（正比）、（正比）、地勢地勢（高則價高）、（高則價高）、地形地形 （平坦高）（平坦高） 容積率容積率: 與地價同方向變動，但一般不呈線性關(guān)系與地價同方向變動，但一般不呈線性關(guān)系 用途用途

23、: 商業(yè)用地地價商業(yè)用地地價住宅住宅工業(yè)工業(yè) 土地使用年期土地使用年期 面積面積+結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)+材料等材料等: 影響成本影響成本 設(shè)計、設(shè)施設(shè)計、設(shè)施: 是否與功能相適應(yīng)是否與功能相適應(yīng) 施工質(zhì)量施工質(zhì)量: 影響耐用年限、安全性、方便性、舒適性影響耐用年限、安全性、方便性、舒適性 法律限制法律限制: 城市規(guī)劃、建筑法規(guī)城市規(guī)劃、建筑法規(guī) 環(huán)境協(xié)調(diào)環(huán)境協(xié)調(diào): 是否最佳使用是否最佳使用土地土地建筑建筑物物 )1 (11 nrraPraP ntttrAV1)1(關(guān)鍵及關(guān)鍵及敏感因素敏感因素http:/ 房地產(chǎn)商品的替代性。房地產(chǎn)商品的替代性。 案例（參照物）均來自市場，案例（參照物）均來自市場，反映投資

24、房地產(chǎn)的利潤率。反映投資房地產(chǎn)的利潤率。 市場發(fā)育充分、案例多、評估市場發(fā)育充分、案例多、評估師經(jīng)驗豐富。師經(jīng)驗豐富。 交易實交易實例例租金純收益（元租金純收益（元 /年年m2）交易價格（元交易價格（元 / m2 ） 資本化率（資本化率（%）=/1418.959007.12450.060007.53393.357006.94459.963007.35507.065007.8r（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5 7.32% 相關(guān)鏈接：相關(guān)鏈接： 這個比值意味著如果把房子出租這個比值意味著如果把房子出租，200200個至個至300300個月個月（大致相當于（大致相當于1616

25、年至年至2525年）內(nèi)能收回房款，買房就年）內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的。是劃算的。杭州九堡：杭州九堡：9090平方米，平方米，售價售價1800018000元平方米，月租元平方米，月租27002700元（無家具），合每平方米租金元（無家具），合每平方米租金3030元。租售比約元。租售比約1 1 600600，是，是1 1 300300的國際標準線的一半。的國際標準線的一半。 2121rBLBrBLLBLBrLrr 估價對象估價對象 收益期限收益期限 土土 地地 建筑物建筑物 房房地地 建筑物經(jīng)濟壽命建筑物經(jīng)濟壽命= =土地土地使用年限使用年限土地剩余使用年限或土地剩余使用年限或建筑物剩余經(jīng)濟壽

26、命建筑物剩余經(jīng)濟壽命建筑物經(jīng)濟壽命土地建筑物經(jīng)濟壽命土地使用年限使用年限土地剩余使用年限土地剩余使用年限 建筑物經(jīng)濟壽命土地建筑物經(jīng)濟壽命土地使用年限使用年限 分分2 2段：段：先按建筑物剩余先按建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益年限，經(jīng)濟壽命確定收益年限，再加上超出建筑物經(jīng)濟壽再加上超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限價命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值值的折現(xiàn)值 稅金保險費維修費管理費房地產(chǎn)總費用空置等造成的收入損失潛在毛收入房地產(chǎn)總收益綜合資本化率房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總收益綜合資本化率房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用稅金維修費管理費土

27、地總費用土地資本化率土地總費用土地總收益土地資本化率土地凈收益土地價值 舉例舉例1 1：一套杭州西溪君逸匯的房子，建筑：一套杭州西溪君逸匯的房子，建筑面積面積111.43111.43平方，其中套內(nèi)建筑面積平方，其中套內(nèi)建筑面積95.5995.59平方，公共部位與公用房屋公攤面積平方，公共部位與公用房屋公攤面積15.8415.84平方。平方。舉例舉例2 2：例：長：例：長10M10M，寬為，寬為3M3M，計算套內(nèi)建，計算套內(nèi)建筑面積。筑面積。 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積+ +墻體面積墻體面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積= =（10M+10M+墻體截面一半的長度墻體截面一半的長度

28、0.24M0.24M）（3M+3M+墻體截面一半的長度墻體截面一半的長度0.24M0.24M）=33.1776 M=33.1776 M2 2舉例舉例3 3：甲、乙兩宗交易實例：甲、乙兩宗交易實例： 甲單價甲單價=3736.15=3736.15（元（元/ /平方米建筑面積）平方米建筑面積） 乙單價乙單價=498=498（元（元/ /平方英尺使用面積）平方英尺使用面積） 已知：（已知：（1 1=10.7639104 =10.7639104 平方英尺平方英尺 ，使用面積率為使用面積率為70%70%）統(tǒng)一面積內(nèi)涵統(tǒng)一面積內(nèi)涵 ：乙單價：乙單價=498=4980.7=348.60.7=348.6（元（元

29、/ /平方英尺建筑面積）平方英尺建筑面積） 統(tǒng)一面積單位統(tǒng)一面積單位 ：乙單價：乙單價=348.6=348.610.764=3752.3310.764=3752.33（元（元/ /平方米平方米建筑面積）建筑面積）選取可比實例選取可比實例搜集交易實例搜集交易實例可比實例價格可比實例價格B B可比實例價格可比實例價格C C可比實例價格可比實例價格A A建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易情況修正交易情況修正交易情況修正交易情況修正交易情況修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況

30、修正房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正建立比準價格建立比準價格B B建立比準價格建立比準價格C C建立比準價格建立比準價格A A最終比準價格最終比準價格 （一）交易情況修正（一）交易情況修正（P212P212）低于低于 高于正常交易價格，分母小于高于正常交易價格，分母小于100100；分母分母100100。（二）交易日期修正（二）交易日期修正（P213P213）100100參照實例交易情況指數(shù)正常交易情況指數(shù)可比實例價格格交易情況修正的正常價數(shù)參照實例交易時價格指評估基準日價格指數(shù)可比實例價格評估基準日價格 （三）房地產(chǎn)狀況修正（區(qū)位、權(quán)益、實物）（三）房地

31、產(chǎn)狀況修正（區(qū)位、權(quán)益、實物）P214P214100100100100 或數(shù)參照實例房地產(chǎn)狀況指數(shù)待估對象房地產(chǎn)狀況指房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)（四）容積率修正（四）容積率修正表表7-27-2容積率容積率1.01.7地價指數(shù)地價指數(shù)100105110115120125128131數(shù)參照實例容積率地價指數(shù)待估對象容積率地價指容積率因素修正系數(shù) 數(shù)參照實例容積率地價指數(shù)待估對象容積率地價指容積率因素修正系數(shù) （四）容積率修正（四）容積率修正容積率容積率0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5修正系數(shù)修正系數(shù)0.5 0.6 0.8 1

32、.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1（五）土地使用年期修正（五）土地使用年期修正（P215P215）式中：式中：K將可比實例年期修正到被估對將可比實例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數(shù)；象使用年期的年期修正系數(shù)；r資本化資本化率；率；m被估對象的剩余使用年期；被估對象的剩余使用年期；n可比實例的剩余使用年期?？杀葘嵗氖Ｓ嗍褂媚昶?。土地使用年期修正后地價土地使用年期修正后地價= =可比實例價格可比實例價格K),/(),/()1 (1)1 (1nrAPmrAPrrknm樓層樓層價差系數(shù)價差系數(shù)1 10.950.952 21.01.03 31.051.054 41.061.0

33、65 51.031.036 60.900.90現(xiàn)有現(xiàn)有A A、B B兩個可比實例，成交價格分別為兩個可比實例，成交價格分別為21002100元元和和26002600元元房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況權(quán)重權(quán)重估價對象估價對象可比實例可比實例A A可比實例可比實例B B因素因素1 10.2510010888因素因素2 20.2510096112因素因素3 30.2510088100因素因素4 40.2592112合計合計1.010096103可比實例可比實例A A在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格21002100（100/96100/96）21882188（元（元）可比實例可比實例B

34、B在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格26002600（100/103100/103）25242524（元（元） NRCNSCD1 規(guī)劃等限制條件；規(guī)劃等限制條件； 位置；位置； 自然情況自然情況（面積、形狀、地質(zhì)、地貌、基（面積、形狀、地質(zhì)、地貌、基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施、公共設(shè)施等）；礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施、公共設(shè)施等）； 利用要求利用要求（規(guī)劃用途、容積率、覆蓋率、（規(guī)劃用途、容積率、覆蓋率、高度等）；高度等）； 權(quán)利狀況權(quán)利狀況（權(quán)利性質(zhì)、使用年限、能否續(xù)（權(quán)利性質(zhì)、使用年限、能否續(xù)期等）。期等）。 最佳土地用途最佳土地用途 容積率容積率 覆蓋率覆蓋率 高度高度 裝修檔次等裝修

35、檔次等 出售的房地產(chǎn)：市場法出售的房地產(chǎn)：市場法出售總價出售總價 出租的房地產(chǎn)：出租收益現(xiàn)值出租的房地產(chǎn)：出租收益現(xiàn)值例例根據(jù)當前房地產(chǎn)市場的租金水平，與根據(jù)當前房地產(chǎn)市場的租金水平，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)未來所開發(fā)房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)未來月租金月租金純純收益為每建筑平方米收益為每建筑平方米300300元，該類房地產(chǎn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為的資本化率為8%8%，總建筑面積，總建筑面積50005000平方平方米，出租率為米，出租率為80%80%。年純收益年純收益=300 =300 12 12 5000 5000 80% 80% =1440=1440萬元萬元 總價總價=1440/8%=1.8=

36、1440/8%=1.8（億元）（億元） 建筑費建筑費+專業(yè)費專業(yè)費+利息利息+稅費稅費+租售費用租售費用 直接工程費、間接工程直接工程費、間接工程費、建筑商利潤等。（比較法或工程概預(yù)算）費、建筑商利潤等。（比較法或工程概預(yù)算） 建筑設(shè)計費、工程概預(yù)算費用等。建筑設(shè)計費、工程概預(yù)算費用等。（建造費用（建造費用比率）比率） 即預(yù)付即預(yù)付資本（地價資本（地價+建筑費用建筑費用+專業(yè)費用）的融資成本專業(yè)費用）的融資成本 其中其中: 地價計息期地價計息期整個工期（建造期、空置期、整個工期（建造期、空置期、銷售期）銷售期）開發(fā)費及專業(yè)費計息期開發(fā)費及專業(yè)費計息期一半建造期、空置期、一半建造期、空置期、銷售

37、期銷售期 營業(yè)稅、營業(yè)稅、印花稅、契稅印花稅、契稅。中介代理費用、中介代理費用、市場營銷廣告費用等，（總價或租金市場營銷廣告費用等，（總價或租金比率）比率） 利潤利潤=（地價（地價+建筑費用建筑費用+專業(yè)費用）專業(yè)費用）投資利潤率投資利潤率 地價樓價建筑費專業(yè)費利息銷售費用稅費利潤地價樓價建筑費專業(yè)費利息銷售費用稅費利潤（1）樓價）樓價 = 20002.59000 = 45,000,000（元）（元）（2）建筑費和專業(yè)費）建筑費和專業(yè)費= 300020002.5（1+10%） = 16,500,000 （元）（元） （3）銷售費用和稅費）銷售費用和稅費=45,000,000（2.5%+6.5%

38、） =4,050,000 （元）（元） （4）利息）利息= （1+6%）21+16,500,000（1+6%）11 = 0.1236+990000（4）利潤）利潤=（+16,500,000）10%（5）地價）地價= 45,000,00016,500,0004,050,0000.1236地價地價 9900000.1地價地價1,650,000 =218100000.2236 地價地價 總地價總地價= 21,810,0001.2236 = 17,824,452 （元）（元）（6）單位地價）單位地價=17,824,4522000 = 8912（元（元/平方米）平方米） 樓面地價樓面地價= 89122.

39、5 =3565（元（元/平方米）平方米） 杭州市國土資源局杭州市國土資源局http:/http:/:81/jpm/static/ztbj/tdsc/jzdj/P-1031168db87-10022.html杭州市區(qū)基準地價表杭州市區(qū)基準地價表國土資源國土資源 日期：日期：20052005年年1111月月3 3日日單位：（人民幣）元單位：（人民幣）元/ /平方米平方米 土地土地級別級別標準標準級級級級級級級級級級級級級級級級級級級級級級級級商業(yè)商業(yè)用地用地9100691052704430285016001050660550420350300綜合綜合用地用地75006560510040702530

40、1520980580480380320270住宅住宅用地用地660057804770341024301460930540440350300250工業(yè)工業(yè)用地用地15301220970750390300250190170150130110各土地級別內(nèi)各土地級別內(nèi)“五通一平五通一平”土地開土地開發(fā)程度下的完整土地使用權(quán)平均價格，地價內(nèi)涵構(gòu)成由發(fā)程度下的完整土地使用權(quán)平均價格，地價內(nèi)涵構(gòu)成由土地開發(fā)成本、級差地租和市政配套費等三部分組成，土地開發(fā)成本、級差地租和市政配套費等三部分組成，這三部分在地價中所占的比例分別這三部分在地價中所占的比例分別為為4545、2020、3535( (其中蕭山、余杭可視

41、具體情況另行制定其中蕭山、余杭可視具體情況另行制定) )。商業(yè)、綜合、住宅和工業(yè)用地的容商業(yè)、綜合、住宅和工業(yè)用地的容積率均為積率均為2.02.0。本標準適用于容積率小于等于上述標準。本標準適用于容積率小于等于上述標準時的標定地價測算，當容積率大于上述標準時，按附件時的標定地價測算，當容積率大于上述標準時，按附件3 35 5確定的樓面地價標準執(zhí)行。確定的樓面地價標準執(zhí)行。商業(yè)用地商業(yè)用地4040年、綜合用地年、綜合用地5050年、年、住宅用地住宅用地7070年、工業(yè)用地年、工業(yè)用地5050年。年。（及土地級（及土地級別圖）確定，見附件別圖）確定，見附件1 1。杭州市區(qū)土地級別劃分范圍表杭州市區(qū)

42、土地級別劃分范圍表 土地級別土地級別四至界線范圍四至界線范圍級級東至中河路，南至河坊街、西湖風景名勝區(qū)界線，西至南山路、湖濱路、保俶路，東至中河路，南至河坊街、西湖風景名勝區(qū)界線，西至南山路、湖濱路、保俶路，北至體育場路、環(huán)城西路、密渡橋路、京杭運河、中河路高架橋。北至體育場路、環(huán)城西路、密渡橋路、京杭運河、中河路高架橋。級級級土地以外，東至紹興路、環(huán)城東路級土地以外，東至紹興路、環(huán)城東路(貼沙河貼沙河)、鐵路、江城路，南至萬松嶺路、鐵路、江城路，南至萬松嶺路、西湖風景名勝區(qū)界線，西至曙光路、西湖風景區(qū)界線、玉古路、天目山路、教西湖風景名勝區(qū)界線，西至曙光路、西湖風景區(qū)界線、玉古路、天目山路、

43、教工路，北至文三路、文暉路、上塘路、朝暉路。工路，北至文三路、文暉路、上塘路、朝暉路。級級級土地以外，東至紹興路、文暉路延伸段、機場路、艮山西路、秋濤北路、慶級土地以外，東至紹興路、文暉路延伸段、機場路、艮山西路、秋濤北路、慶春路，南至錢塘江、復(fù)興立交橋（中河路下）、西湖風景名勝區(qū)界線，西至玉春路，南至錢塘江、復(fù)興立交橋（中河路下）、西湖風景名勝區(qū)界線，西至玉古路、西湖風景名勝區(qū)界線古路、西湖風景名勝區(qū)界線(西溪路西溪路)、古翠路、文二路、學(xué)院路，北至文一路、古翠路、文二路、學(xué)院路，北至文一路、德勝路。德勝路。級級(1)北區(qū)片：北區(qū)片：級土地以外，東至火車東站前的河、京杭運河，南至錢塘江，西至

44、級土地以外，東至火車東站前的河、京杭運河，南至錢塘江，西至西溪路、紫荊花路，北至余杭塘河、京杭運河、湖州路、紹興路、香積寺路、西溪路、紫荊花路，北至余杭塘河、京杭運河、湖州路、紹興路、香積寺路、東新路、德勝路、鐵呼、規(guī)劃潮王路延伸段與石橋路交匯處。東新路、德勝路、鐵呼、規(guī)劃潮王路延伸段與石橋路交匯處。(2)南區(qū)片：南區(qū)片：級土地以外，東至復(fù)興立交橋（中河路下），南至錢塘江，西、北級土地以外，東至復(fù)興立交橋（中河路下），南至錢塘江，西、北至西湖風景名勝區(qū)界線。至西湖風景名勝區(qū)界線。級級(1)北區(qū)片：北區(qū)片：級土地以外，東至鐵路，南至錢塘江，西至西溪路、西溪風景區(qū)界級土地以外，東至鐵路，南至錢塘江

45、，西至西溪路、西溪風景區(qū)界線、浙大紫荊港校區(qū)西界，北至規(guī)劃路、汽車北站、西塘河、規(guī)劃定海路西延線、浙大紫荊港校區(qū)西界，北至規(guī)劃路、汽車北站、西塘河、規(guī)劃定海路西延伸段、京杭運河、石祥路、東新路、重工路、鐵路。伸段、京杭運河、石祥路、東新路、重工路、鐵路。(2)錢塘江南岸區(qū)片：東至蕭山區(qū)界線，南至中興路、之江一號路、東信大道，西錢塘江南岸區(qū)片：東至蕭山區(qū)界線，南至中興路、之江一號路、東信大道，西至錢塘江，北至錢塘江。至錢塘江，北至錢塘江。(3)蕭山城區(qū)片：東至育才路，南至潘水路、河，西至鐵路，北至蕭紹路。蕭山城區(qū)片：東至育才路，南至潘水路、河，西至鐵路，北至蕭紹路。杭州市區(qū)土地級別劃分范圍表杭州

46、市區(qū)土地級別劃分范圍表 土地級別土地級別四至界線范圍四至界線范圍級級 (1)北區(qū)片：北區(qū)片：級北區(qū)片以外，東至筧丁路、機場路、明石路、白石村、規(guī)劃德勝級北區(qū)片以外，東至筧丁路、機場路、明石路、白石村、規(guī)劃德勝路延伸段、規(guī)劃九堡大橋所在南北向道路，南至錢塘江，西至西湖風景名勝區(qū)路延伸段、規(guī)劃九堡大橋所在南北向道路，南至錢塘江，西至西湖風景名勝區(qū)界線、龍門山、金魚井、西溪路、繞城公路、西溪文化旅游區(qū)北界線、紫金港、界線、龍門山、金魚井、西溪路、繞城公路、西溪文化旅游區(qū)北界線、紫金港、余杭塘河北側(cè)干流、宦塘河、三墩鎮(zhèn)西規(guī)劃路，北至三墩經(jīng)濟適用房北界線、余杭塘河北側(cè)干流、宦塘河、三墩鎮(zhèn)西規(guī)劃路，北至三

47、墩經(jīng)濟適用房北界線、余杭區(qū)界、謝家路、金昌路、鐵路余杭區(qū)界、謝家路、金昌路、鐵路(杭鋼集團公司杭鋼集團公司)、杭鋼集團公司與半山路交匯、杭鋼集團公司與半山路交匯處、半山山腳、廣濟路、石橋路、華豐路、丁石路、石祥路、與筧丁路交匯。處、半山山腳、廣濟路、石橋路、華豐路、丁石路、石祥路、與筧丁路交匯。(2)錢塘江南岸區(qū)片：錢塘江南岸區(qū)片：級地錢塘江南岸區(qū)片以外，東至鐵路、至蕭山國際機場快速級地錢塘江南岸區(qū)片以外，東至鐵路、至蕭山國際機場快速路、蕭山區(qū)界線（城市遠景快速路）、西興鎮(zhèn)，南至路、蕭山區(qū)界線（城市遠景快速路）、西興鎮(zhèn)，南至03省道、濱興路、紅旗路省道、濱興路、紅旗路、南環(huán)路、之江三號路、東冠

48、路、杭聞公司、之江大橋至湘湖的規(guī)劃道路、之、南環(huán)路、之江三號路、東冠路、杭聞公司、之江大橋至湘湖的規(guī)劃道路、之江大橋，西至錢塘江，北至江大橋，西至錢塘江，北至級錢塘江南岸區(qū)片界線。級錢塘江南岸區(qū)片界線。(3)之江國家旅游度假區(qū)片：東至杭州之江國家旅游度假區(qū)東界線，南至之江國家旅之江國家旅游度假區(qū)片：東至杭州之江國家旅游度假區(qū)東界線，南至之江國家旅游度假區(qū)南界線、轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)，西至之江國家旅游度假區(qū)西界線，北至之江國家旅游度假區(qū)南界線、轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)，西至之江國家旅游度假區(qū)西界線，北至之江國家旅游度假區(qū)北界線、西湖風景名勝區(qū)南界線。游度假區(qū)北界線、西湖風景名勝區(qū)南界線。(4)龍塢風景區(qū)小和山森林公園區(qū)片：東至

49、龍塢風景區(qū)小和山森林公園東界線，南至龍塢風景區(qū)小和山森林公園區(qū)片：東至龍塢風景區(qū)小和山森林公園東界線，南至龍塢風景區(qū)小和山森林公園南界線，西至龍塢風景區(qū)小和山森林公園西界線，龍塢風景區(qū)小和山森林公園南界線，西至龍塢風景區(qū)小和山森林公園西界線，北至龍塢風景區(qū)小和山森林公園北界線。北至龍塢風景區(qū)小和山森林公園北界線。(5)龍塢風景區(qū)南區(qū)片：東至龍塢風景區(qū)南區(qū)的東界線，南至龍塢風景區(qū)南區(qū)的南界龍塢風景區(qū)南區(qū)片：東至龍塢風景區(qū)南區(qū)的東界線，南至龍塢風景區(qū)南區(qū)的南界線，西至龍塢風景區(qū)南區(qū)的西界線，北至龍塢風景區(qū)南區(qū)的北界線。線，西至龍塢風景區(qū)南區(qū)的西界線，北至龍塢風景區(qū)南區(qū)的北界線。(6)蕭山城區(qū)片：蕭

50、山城蕭山城區(qū)片：蕭山城級地以外，東至鐵路，南至南環(huán)路以南的規(guī)劃路，西至蕭級地以外，東至鐵路，南至南環(huán)路以南的規(guī)劃路，西至蕭金路，北至北塘河及寧圍鎮(zhèn)鐵路以西的沿江地塊。金路，北至北塘河及寧圍鎮(zhèn)鐵路以西的沿江地塊。(7)臨平城區(qū)片：東至紅豐路，南至人民大道、東湖路、世紀大道，西至迎賓路，北臨平城區(qū)片：東至紅豐路，南至人民大道、東湖路、世紀大道，西至迎賓路，北至曙光路。至曙光路。(8)下沙城區(qū)片：東至七號路，南至六號路，西至下沙鎮(zhèn)界線，北至二號路。下沙城區(qū)片：東至七號路，南至六號路，西至下沙鎮(zhèn)界線，北至二號路。杭州市區(qū)土地級別劃分范圍表杭州市區(qū)土地級別劃分范圍表 土地級土地級別別四至界線范圍四至界線

51、范圍級級 (1)北區(qū)片：北區(qū)片：級地北區(qū)片、下沙城區(qū)片和臨平城區(qū)片土地以外，東至臨平城規(guī)劃東界級地北區(qū)片、下沙城區(qū)片和臨平城區(qū)片土地以外，東至臨平城規(guī)劃東界線與南界線、鐵路、繞城公路至線與南界線、鐵路、繞城公路至下沙杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)下沙杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、錢塘江，南至錢塘江，、錢塘江，南至錢塘江，西至規(guī)劃之江大橋、凌家橋、中村、小和山、閑林鎮(zhèn)、倉前鎮(zhèn)、鐵路；北至鐵路、西至規(guī)劃之江大橋、凌家橋、中村、小和山、閑林鎮(zhèn)、倉前鎮(zhèn)、鐵路；北至鐵路、勾莊、鐵路、繞城公路、崇賢鎮(zhèn)、余杭區(qū)界線、星橋、臨平城規(guī)劃東界線，勾莊、鐵路、繞城公路、崇賢鎮(zhèn)、余杭區(qū)界線、星橋、臨平城規(guī)劃東界線，320國國道。道。(2)

52、錢塘江南岸區(qū)片：錢塘江南岸區(qū)片：級地錢塘江南岸區(qū)片及蕭山城區(qū)片以外，東至繞城公路、杭甬級地錢塘江南岸區(qū)片及蕭山城區(qū)片以外，東至繞城公路、杭甬高速公路、規(guī)劃高速鐵路、建設(shè)一路、下潦、新塘街道，南至聞堰鎮(zhèn)、湘湖旅游高速公路、規(guī)劃高速鐵路、建設(shè)一路、下潦、新塘街道，南至聞堰鎮(zhèn)、湘湖旅游度假區(qū)南界線、曹家橋、紹興縣界，西至錢塘江，北至度假區(qū)南界線、曹家橋、紹興縣界，西至錢塘江，北至級地錢塘江南岸區(qū)片界級地錢塘江南岸區(qū)片界線、錢塘江。線、錢塘江。級級 (1)喬司區(qū)片：東至海寧市界，南至繞城公路，西至鐵路，北至喬司區(qū)片：東至海寧市界，南至繞城公路，西至鐵路，北至級地臨平城區(qū)片界線。級地臨平城區(qū)片界線。(2

53、)北區(qū)片：北區(qū)片：級地北區(qū)片土地以外，東至桐鄉(xiāng)、海寧市界，南至級地北區(qū)片土地以外，東至桐鄉(xiāng)、海寧市界，南至級地界線、錢塘江級地界線、錢塘江、富陽市界，西至富陽市界、樺林、孫家塢、中泰鄉(xiāng)、余杭組團規(guī)劃區(qū)界線，北、富陽市界，西至富陽市界、樺林、孫家塢、中泰鄉(xiāng)、余杭組團規(guī)劃區(qū)界線，北至鐵路、石墻里、連坎橋、河、良渚規(guī)劃建設(shè)區(qū)界線、柵莊橋、三家、超山風景至鐵路、石墻里、連坎橋、河、良渚規(guī)劃建設(shè)區(qū)界線、柵莊橋、三家、超山風景區(qū)南、臨平城北部規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊。區(qū)南、臨平城北部規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊。(3)塘棲的建成區(qū)及規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍。塘棲的建成區(qū)及規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍。(4)瓶窯區(qū)片：瓶窯規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍內(nèi)土地。瓶窯區(qū)片：瓶窯

54、規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍內(nèi)土地。(5)江南城區(qū)片：江南城區(qū)片：級地以外，東至蕭山國際機場西側(cè)規(guī)劃路、新塘街道新街鎮(zhèn)邊界，級地以外，東至蕭山國際機場西側(cè)規(guī)劃路、新塘街道新街鎮(zhèn)邊界，南至繞城公路；南至繞城公路；(6)義蓬鎮(zhèn)、瓜瀝鎮(zhèn)、臨浦鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍。義蓬鎮(zhèn)、瓜瀝鎮(zhèn)、臨浦鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍。杭州市區(qū)土地級別劃分范圍表杭州市區(qū)土地級別劃分范圍表 土地級別土地級別四至界線范圍四至界線范圍級級 (1)北區(qū)片：北區(qū)片：級地以外，東至桐鄉(xiāng)市界，南至級地以外，東至桐鄉(xiāng)市界，南至級地界線，西至富陽級地界線，西至富陽市界、臨安市界、娘娘山、長樂、鐵路，北至德清縣界。市界、臨安市界、娘娘山、長樂、鐵路，北至德清縣界。(2

55、)江南城區(qū)片：江南城區(qū)片：級地以外，包括瓜瀝集鎮(zhèn)規(guī)劃外行政轄區(qū)、義蓬鎮(zhèn)級地以外，包括瓜瀝集鎮(zhèn)規(guī)劃外行政轄區(qū)、義蓬鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃外行政轄區(qū)南沙大堤以南部分、臨浦集鎮(zhèn)規(guī)劃外浦陽江以集鎮(zhèn)規(guī)劃外行政轄區(qū)南沙大堤以南部分、臨浦集鎮(zhèn)規(guī)劃外浦陽江以北行政轄區(qū)、靖江、衙前、坎山、南陽、河莊南沙大堤以南部分、北行政轄區(qū)、靖江、衙前、坎山、南陽、河莊南沙大堤以南部分、義橋繞城公路以南部分、所前繞城公路以南大部分地區(qū)。義橋繞城公路以南部分、所前繞城公路以南大部分地區(qū)。級級(1)北區(qū)片：東至鐵路，南至長樂、娘娘山，西至臨安市界，北至銀子北區(qū)片：東至鐵路，南至長樂、娘娘山，西至臨安市界，北至銀子崗、白塘、牌樓山、牛角尖頂、

56、德清縣界。崗、白塘、牌樓山、牛角尖頂、德清縣界。(2)江南城東區(qū)片：河莊南沙大堤以北部分、義蓬鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃外行政轄江南城東區(qū)片：河莊南沙大堤以北部分、義蓬鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃外行政轄區(qū)南沙大堤以北部分、新灣鎮(zhèn)南沙大堤以南部分、黨山鎮(zhèn)行政轄區(qū)區(qū)南沙大堤以北部分、新灣鎮(zhèn)南沙大堤以南部分、黨山鎮(zhèn)行政轄區(qū)、黨灣鎮(zhèn)行政轄區(qū)。、黨灣鎮(zhèn)行政轄區(qū)。(3)江南城南區(qū)片：臨浦鎮(zhèn)浦陽江以南行政轄區(qū)。江南城南區(qū)片：臨浦鎮(zhèn)浦陽江以南行政轄區(qū)。級級 (1)北區(qū)片：東至北區(qū)片：東至級地界線，南至臨安市界，西至雞鳥山、白紙廠，級地界線，南至臨安市界，西至雞鳥山、白紙廠，北至德清縣界。北至德清縣界。(2)江南城東區(qū)片：新灣鎮(zhèn)南沙大堤以北部

57、分、農(nóng)二場、益農(nóng)鎮(zhèn)、一萬江南城東區(qū)片：新灣鎮(zhèn)南沙大堤以北部分、農(nóng)二場、益農(nóng)鎮(zhèn)、一萬七畝。七畝。(3)江南城南區(qū)片：戴村鎮(zhèn)和義橋鎮(zhèn)許賢片、河上鎮(zhèn)。江南城南區(qū)片：戴村鎮(zhèn)和義橋鎮(zhèn)許賢片、河上鎮(zhèn)。級級市區(qū)范圍內(nèi)除市區(qū)范圍內(nèi)除級以外的其余區(qū)域。級以外的其余區(qū)域。備注備注上述文字表述以上述文字表述以杭州市區(qū)土地級別圖杭州市區(qū)土地級別圖為準。為準。杭州市區(qū)商業(yè)用地樓面地價表杭州市區(qū)商業(yè)用地樓面地價表 土地級別標準容積率標準容積率級級級級級級級級級級級級級級級級級級級級級級級級2.0455034552635221514258005253302752101751502.538222902221318611197

58、6724412772311761471263.0330625111915161010365813822402001531271093.52912221116861418912512336211176134112964.02639200415281285827464305191160122102874.5240618271394117175442327817514511193795.0222016861286108169539025616113410285735.520681570119810076483642391501259580686.019261463111593860333922214

59、01168974646.51820138210548865703202101321108470607.01729131310018425423042001251058067577.516381244949797513288189119997663548.015701192909764492276181114957260528.514991138868730469264173109916958499.01446109883770445325416710587675648說明說明1、樓面地價內(nèi)涵：各土地級別內(nèi)、樓面地價內(nèi)涵：各土地級別內(nèi)“五通一平五通一平”土地開發(fā)程度下的完整土地使用權(quán)平均價格，地

60、價內(nèi)涵構(gòu)成土地開發(fā)程度下的完整土地使用權(quán)平均價格，地價內(nèi)涵構(gòu)成由土地開發(fā)成本、級差地租和市政配套費等三部分組成，這三部分在地價中所占的比例分別為由土地開發(fā)成本、級差地租和市政配套費等三部分組成，這三部分在地價中所占的比例分別為45、20、35(其中蕭山、余杭可視具體情況另行制定其中蕭山、余杭可視具體情況另行制定)。2、本標準適用于容積率大于、本標準適用于容積率大于2.0條件下的標定地價測算。地塊容積率在本表的兩個區(qū)段間時，其樓面地價由條件下的標定地價測算。地塊容積率在本表的兩個區(qū)段間時，其樓面地價由市國土資源局綜合相鄰兩個樓面地價確定。市國土資源局綜合相鄰兩個樓面地價確定。3、本表中的土地級別