房地產(chǎn)及建安業(yè)營改增政策解析與應(yīng)對策略

1、 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936房地產(chǎn)及建安業(yè)營改增政策解房地產(chǎn)及建安業(yè)營改增政策解讀及應(yīng)對策略讀及應(yīng)對策略山東省稅務(wù)干部學(xué)校 許明本次課堂疑難問題提交郵箱： 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936授課內(nèi)容授課內(nèi)容引子引子全國范圍內(nèi)營改增，為何還叫試點(diǎn)納稅人？全國范圍內(nèi)營改增，為何還叫試點(diǎn)納稅人？第一講第一講 房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀第二講第二講 營改增后房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)的增值稅處理營改增后房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)的增值稅處理第三講第三講 營改增后建筑業(yè)特殊業(yè)務(wù)的增值稅處理營改增后建

2、筑業(yè)特殊業(yè)務(wù)的增值稅處理 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第第一一講講 房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀夯實(shí)夯實(shí)基基礎(chǔ)，才能游刃有余礎(chǔ)，才能游刃有余 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第第一一講講 房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀一、納稅人與扣繳義務(wù)人一、納稅人與扣繳義務(wù)人（一）納稅人（一）納稅人1.納稅人的劃分原則納稅人的劃分原則（1）一般納稅人的條件）一般納稅人的條件。（2）辦理一般納稅人資格登記程序）辦理一般納稅人資格登記程序。（3）試

3、點(diǎn)辦法第）試點(diǎn)辦法第3條與條與增值稅暫行條例增值稅暫行條例及實(shí)施及實(shí)施細(xì)則有關(guān)條款的銜接細(xì)則有關(guān)條款的銜接。（4）輔導(dǎo)期管理要求）輔導(dǎo)期管理要求。（5）達(dá)到一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)，納稅人是否可以選擇按）達(dá)到一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)，納稅人是否可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅小規(guī)模納稅人繳納增值稅？ 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第第一一講講 房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解（5）成為一般納稅人后，企業(yè)稅負(fù)加重，當(dāng)年銷）成為一般納稅人后，企業(yè)稅負(fù)加重，當(dāng)年銷售額低于一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，想改回小規(guī)模納稅售額低于一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，想改回小規(guī)模納

4、稅人，是否可以人，是否可以？（6）哪些情況下不需要成為一般納稅人）哪些情況下不需要成為一般納稅人。（7）原增值稅一般納稅人涉及到營改增項(xiàng)目的，）原增值稅一般納稅人涉及到營改增項(xiàng)目的，是否需要辦理一般納稅人登記是否需要辦理一般納稅人登記。（8）原增值稅納稅人兼營營改增項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額的）原增值稅納稅人兼營營改增項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額的銜接銜接。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第第一一講講 房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解2.承包、承租、掛靠經(jīng)營政策及風(fēng)險(xiǎn)承包、承租、掛靠經(jīng)營政策及風(fēng)險(xiǎn)。3.合并納稅規(guī)定合并納稅規(guī)定。（二）扣繳義務(wù)人（二

5、）扣繳義務(wù)人。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第第一一講講 房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀二、征稅范圍界定二、征稅范圍界定（一）屬于征稅范圍的（一）屬于征稅范圍的1.境內(nèi)銷售服務(wù)境內(nèi)銷售服務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到的房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到的“銷銷售服務(wù)售服務(wù)”項(xiàng)目項(xiàng)目。2.境內(nèi)銷售無形資產(chǎn)境內(nèi)銷售無形資產(chǎn)。3.境內(nèi)銷售不動產(chǎn)境內(nèi)銷售不動產(chǎn)。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第第一一講講 房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀（二）不屬于征稅范圍的（

6、二）不屬于征稅范圍的1.行政單位收取的同時(shí)滿足三個(gè)條件的政府性基金行政單位收取的同時(shí)滿足三個(gè)條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)或者行政事業(yè)性收費(fèi)。2.單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務(wù)主提供取得工資的服務(wù)。3.單位或者個(gè)體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)單位或者個(gè)體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第第一一講講 房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀4.財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形：財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形：（1）房

7、地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管）房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不征收增值稅。項(xiàng)維修基金，不征收增值稅。（2）在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售）在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的和個(gè)人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為行為。至于至于13號公告問題。號公告問題

8、。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第第一一講講 房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀三、稅率和征收率（一）稅率。（二）征收率。（三）房地產(chǎn)和建筑業(yè)營改增后的稅負(fù)率測算。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第第一一講講 房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀四、應(yīng)納稅額的計(jì)算（17條）（一）一般計(jì)稅方法應(yīng)納增值稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額。1.銷項(xiàng)稅額。2.進(jìn)項(xiàng)稅額（1）進(jìn)項(xiàng)稅額的概念及抵扣條件。（2）進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證包括哪些？（3）不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣規(guī)

9、定。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第第一一講講 房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀（4 4）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的情況）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的情況。（5 5）融資費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題）融資費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題。（6 6）自建建筑物進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣時(shí)間）自建建筑物進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣時(shí)間。A A、新建不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題、新建不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題。B B、改擴(kuò)建等進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題、改擴(kuò)建等進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題。C C、不動產(chǎn)發(fā)生非正常損失等進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題、不動產(chǎn)發(fā)生非正常損失等進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題。D D、自建建筑物進(jìn)項(xiàng)稅額征收管理、自建

10、建筑物進(jìn)項(xiàng)稅額征收管理。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第第一一講講 房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀（二）簡易計(jì)稅方法。1.簡易計(jì)稅方法的計(jì)算公式應(yīng)納增值稅額=銷售額*征收率2.簡易計(jì)稅方法注意的幾個(gè)問題。3.簡易計(jì)稅方法是否可以向付款方開具專用發(fā)票。（三）一般納稅人特定項(xiàng)目可以選擇簡易計(jì)稅方法1.新老項(xiàng)目劃分原則。2.新老項(xiàng)目繳納增值稅的選擇。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第第一一講講 房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀五、銷售額的

11、確定五、銷售額的確定（一）銷售額（一）銷售額+價(jià)外費(fèi)用價(jià)外費(fèi)用。（二）銷售折讓、銷售中止、銷售退回銷售額的沖（二）銷售折讓、銷售中止、銷售退回銷售額的沖減的條件減的條件。（三）折扣銷售（三）折扣銷售。（四）外幣銷售額折算（四）外幣銷售額折算。（五）（五）兼營行為兼營行為。（六六）混合銷售行為）混合銷售行為。（七七）視同銷售或銷售價(jià)格明顯偏低或偏高的銷售）視同銷售或銷售價(jià)格明顯偏低或偏高的銷售額的確定額的確定。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第第一一講講 房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀六、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間六、納稅義

12、務(wù)發(fā)生時(shí)間。七、納稅地點(diǎn)七、納稅地點(diǎn)。八、征收管理八、征收管理（一）營改增后國稅局的征管范圍（一）營改增后國稅局的征管范圍。（二）發(fā)票開具要求（二）發(fā)票開具要求。（三）暫停預(yù)繳增值稅條件（三）暫停預(yù)繳增值稅條件。（四）匯總繳納增值稅（四）匯總繳納增值稅。（五）試點(diǎn)前營業(yè)稅的銜接（五）試點(diǎn)前營業(yè)稅的銜接。（六）征收管理措施（六）征收管理措施。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第第一一講講 房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增稅制要素解讀九、房地產(chǎn)、建安業(yè)可能涉及到的增值稅優(yōu)惠政策九、房地產(chǎn)、建安業(yè)可能涉及到的增值稅優(yōu)惠政策1.個(gè)人銷售

13、自建自用住房免征增值稅。個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅。2. 2018年年12月月31日前，公共租賃住房經(jīng)營管理單日前，公共租賃住房經(jīng)營管理單位出租公共租賃住房免征增值稅位出租公共租賃住房免征增值稅3.將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征增值稅征增值稅4.土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第二講第二講 營改增后房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)的增值稅處理營改增后房地產(chǎn)特殊

14、業(yè)務(wù)的增值稅處理 切入要害，深挖切入要害，深挖細(xì)細(xì)節(jié)節(jié) 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第二講第二講 營改增后房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)的增值稅處理營改增后房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)的增值稅處理一、二手房銷售的增值稅處理一、二手房銷售的增值稅處理（一）銷售取得的不動產(chǎn)（一）銷售取得的不動產(chǎn)。（二）個(gè)人和個(gè)體工商戶銷售住房（二）個(gè)人和個(gè)體工商戶銷售住房。（三）銷售自建房產(chǎn)（二手房）的增值稅處理（三）銷售自建房產(chǎn)（二手房）的增值稅處理。二、房地產(chǎn)企業(yè)銷售一手房的增值稅處理二、房地產(chǎn)企業(yè)銷售一手房的增值稅處理。三、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃三、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400

15、-650-9936400-650-9936第二講第二講 營改增后房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)的增值稅處理營改增后房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)的增值稅處理五、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的實(shí)務(wù)問題處理五、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的實(shí)務(wù)問題處理1.房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品土地出讓金的會計(jì)核算房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品土地出讓金的會計(jì)核算。2. 差額繳納增值稅的扣除憑證是什么差額繳納增值稅的扣除憑證是什么？【了解，不了解，不講講】3.還建房是否視同銷售繳納處理，進(jìn)項(xiàng)稅額是否可還建房是否視同銷售繳納處理，進(jìn)項(xiàng)稅額是否可以抵扣以抵扣。4.股權(quán)收購拿地存在什么樣的涉稅風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)收購拿地存在什么樣的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-6

16、50-9936400-650-9936第二講第二講 營改增后房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)的增值稅處理營改增后房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)的增值稅處理5. 安裝電梯、門窗等應(yīng)當(dāng)取得什么發(fā)票安裝電梯、門窗等應(yīng)當(dāng)取得什么發(fā)票。6.園林綠化工程應(yīng)當(dāng)取得什么樣的票據(jù)園林綠化工程應(yīng)當(dāng)取得什么樣的票據(jù)。7.水電費(fèi)抵減工程款如何操作水電費(fèi)抵減工程款如何操作。8.營改增后毛坯房與精裝修房的選擇營改增后毛坯房與精裝修房的選擇。9. 融資性售后租回房地產(chǎn)哪一個(gè)環(huán)節(jié)繳納增值稅融資性售后租回房地產(chǎn)哪一個(gè)環(huán)節(jié)繳納增值稅。10.房企以開發(fā)產(chǎn)品對外投資是否視同銷售繳納增值房企以開發(fā)產(chǎn)品對外投資是否視同銷售繳納增值稅稅。11. 房企受托代建房屋如何繳納增

17、值稅房企受托代建房屋如何繳納增值稅。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第二講第二講 營改增后房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)的增值稅處理營改增后房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)的增值稅處理12. 企業(yè)重組業(yè)務(wù)的增值稅處理企業(yè)重組業(yè)務(wù)的增值稅處理。13.合作建房的增值稅處理合作建房的增值稅處理。14. 紅線外附加工程增值稅處理紅線外附加工程增值稅處理。15.房地產(chǎn)企業(yè)收取的訂金、定金、誠意金等的增值房地產(chǎn)企業(yè)收取的訂金、定金、誠意金等的增值稅處理稅處理。16.買住房送閣樓的增值稅處理買住房送閣樓的增值稅處理。17.委托代銷不動產(chǎn)增值稅處理委托代銷不動產(chǎn)增值稅處理。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部

18、 400-650-9936400-650-9936第二講第二講 營改增后房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)的增值稅處理營改增后房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)的增值稅處理18. 關(guān)聯(lián)方無償使用房產(chǎn)增值稅處理關(guān)聯(lián)方無償使用房產(chǎn)增值稅處理。19.房企開發(fā)的商超對外出租柜臺按什么項(xiàng)目繳納增房企開發(fā)的商超對外出租柜臺按什么項(xiàng)目繳納增值稅值稅。20.租入房屋作為售樓處，裝修發(fā)生的原材料等是否租入房屋作為售樓處，裝修發(fā)生的原材料等是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？21.房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主贈送物業(yè)費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主贈送物業(yè)費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。22.房企設(shè)立的物業(yè)公司代收費(fèi)用還能節(jié)稅嗎房企設(shè)立的物業(yè)公司代收費(fèi)用還能節(jié)稅嗎。23.物業(yè)公司營改增后應(yīng)當(dāng)

19、注意什么問題物業(yè)公司營改增后應(yīng)當(dāng)注意什么問題。24.房產(chǎn)中介公司如何繳納增值稅房產(chǎn)中介公司如何繳納增值稅。25.房地產(chǎn)代理公司如何繳納增值稅房地產(chǎn)代理公司如何繳納增值稅。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第三講第三講 營改增后建筑業(yè)特殊業(yè)務(wù)的增值稅處理營改增后建筑業(yè)特殊業(yè)務(wù)的增值稅處理 適應(yīng)新政，流程再適應(yīng)新政，流程再造造 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第三講第三講 營改增后建筑業(yè)特殊業(yè)務(wù)的增值稅處理營改增后建筑業(yè)特殊業(yè)務(wù)的增值稅處理一、總包與分包增值稅處理一、總包與分包增值稅處理。二、新老項(xiàng)目增值稅的對接二、新老項(xiàng)目增值稅的對接（一）新老項(xiàng)目的劃分原則（一）新老項(xiàng)目的劃分原則。（二）新老項(xiàng)目的增值稅處理的不同點(diǎn)（二）新老項(xiàng)目的增值稅處理的不同點(diǎn)。（三）差額繳納增值稅的扣除憑證（三）差額繳納增值稅的扣除憑證。（四）多預(yù)繳增值稅的處理（四）多預(yù)繳增值稅的處理。（五）預(yù)繳增值稅時(shí)納稅申報(bào)報(bào)送的資料（五）預(yù)繳增值稅時(shí)納稅申報(bào)報(bào)送的資料。（六）發(fā)票開具（六）發(fā)票開具。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第三講第三講 營改增后建筑