太陽(yáng)城推廣方案

1、目錄引言第2頁(yè)第TB分項(xiàng)目總體概況第3頁(yè)第二部分法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析第7頁(yè)第三部分市場(chǎng)分析第8頁(yè)第四部分項(xiàng)目素質(zhì)分析第23頁(yè)第五部分總體發(fā)展構(gòu)想第27頁(yè)第六部分太陽(yáng)城2期開(kāi)發(fā)建議第30頁(yè)第七部分經(jīng)濟(jì)可行性分析第35頁(yè)引言順馳太陽(yáng)城的前身是天津市政府重點(diǎn)安居工程一一麗苑居住區(qū)二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上占有舉足輕重的地位。順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目起步區(qū)住宅建筑面積25萬(wàn)平方米、2期規(guī)劃住宅建筑面積27萬(wàn)平方米，由我公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)，關(guān)于后期5、6、7、9、10五個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)，我公司已經(jīng)與天津市安居工程辦公室達(dá)成合作意向。太陽(yáng)城項(xiàng)目全部建成后，住宅建筑面積將

2、達(dá)到140萬(wàn)平方米，其開(kāi)發(fā)運(yùn)作標(biāo)志著天津市住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)入了大盤時(shí)代，具有劃時(shí)代的意義。太陽(yáng)城項(xiàng)目在公司乃至整個(gè)順馳集團(tuán)的開(kāi)發(fā)事業(yè)中都占有極其重要的地位，其成功運(yùn)作將使順馳發(fā)展公司的開(kāi)發(fā)規(guī)模急劇擴(kuò)大并使企業(yè)在項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段、工程建設(shè)、銷售推廣等各方面的能力都得到飛躍式的提高。順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目由于自身具有良好的素質(zhì)，未來(lái)的土地升值潛力較大，其成功運(yùn)作可為公司帶來(lái)巨大的現(xiàn)金流量并實(shí)現(xiàn)住宅及經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目的可持續(xù)性開(kāi)發(fā)。第一部分項(xiàng)目總體概況1 ,地理位置順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目位于衛(wèi)國(guó)道中環(huán)線外2.8公里處，東起博山道，西到昆侖北路，北接增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國(guó)道。太陽(yáng)城2期為4#、8#地塊，位于東真理道以北

3、。（見(jiàn)地理位置圖）2 .地塊現(xiàn)狀順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目共包含12個(gè)地塊，地塊總面積148.66公頃，紅線內(nèi)用地127.90公頃。各地塊的用地狀況詳見(jiàn)下表：（單位：公頃）太陽(yáng)城用地狀況表項(xiàng)目地塊總面積紅線內(nèi)用地道路用地118.2415.562.682W.18.7716.781.993M12.6611.051.614號(hào)地18.8216.342.485W.21.4119.202.216M15.0012.772.237號(hào)地10.768.732.038M11.779.592.189M5.234.340.89107.476.850.62164.923.691.2325H3.6130.61總計(jì)148.66127.9

4、020.76目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整，無(wú)不良地質(zhì)情況。地塊四周及區(qū)內(nèi)的主要道路已經(jīng)修好，外側(cè)有圍墻與外界分隔三,交通狀況該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊道路四通八達(dá)，距中環(huán)線2.8公里，距市中心5公里、天津站7公里、天津機(jī)場(chǎng)9公里。衛(wèi)國(guó)道規(guī)劃紅線寬度70米，是連接市區(qū)與天津機(jī)場(chǎng)及京津高速公路的城市主干線。東真理道紅線寬度40米，在太陽(yáng)城地塊內(nèi)橫穿而過(guò)，全線貫通后可直通河北區(qū)中心位置。居住區(qū)內(nèi)另有兩條主要道路為天山北路與賀蘭路，紅線寬度均為30米，現(xiàn)已建成，向南直通萬(wàn)新村居住區(qū)。太陽(yáng)城地塊西側(cè)緊鄰規(guī)劃中的東南半環(huán)一一昆侖路段，目前東南半環(huán)黑牛城道路段及海河大橋工程正在緊張施工，整個(gè)工程預(yù)計(jì)3至5年內(nèi)完成。

5、東南半環(huán)建成后將極大地緩解市區(qū)東南部交通的緊張局面，并促進(jìn)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2002年市政府將投資改造河?xùn)|區(qū)的基礎(chǔ)道路設(shè)施。位于衛(wèi)國(guó)道以南的兩條城市主干道路一一程林莊路與弓K貴莊路的改造工程，計(jì)劃于2002年相繼動(dòng)工。程林莊路改造工程現(xiàn)已啟動(dòng)，張貴莊路規(guī)劃為寬度100-140米的“世紀(jì)大道”，計(jì)劃年底竣工。改造完成后，將使河?xùn)|區(qū)的交通狀況得到根本性的改變，并使周邊市容市貌以及人文環(huán)境都得到明顯的改善。規(guī)劃中的地鐵2號(hào)線沿衛(wèi)國(guó)道修建，東起天津機(jī)場(chǎng)，西至地鐵1#線新華路站，中環(huán)線以外規(guī)劃為高架輕軌鐵路，在賀蘭路與衛(wèi)國(guó)道交口設(shè)計(jì)有地鐵站。為迎接2008年北京奧運(yùn)會(huì)，地鐵2號(hào)線工程預(yù)計(jì)2005年動(dòng)工

6、興建，2008年以前投入使用。地鐵2號(hào)線的興建將為太陽(yáng)城及周邊居民帶來(lái)極大便利，大幅提升沿線地塊的區(qū)位價(jià)值。目前，麗苑一期已建有公交總站，現(xiàn)有公交路線為：668路麗苑至水上公園907路麗苑至大同門（丁字沽）847路麗苑至王頂?shù)?40路麗苑至一中心醫(yī)院827路麗苑至勸業(yè)場(chǎng)4 .周邊環(huán)境從自然環(huán)境看，太陽(yáng)城地塊西側(cè)是月牙河，東北側(cè)為北塘排污河，而且其緊鄰程林莊工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)內(nèi)多大型工廠，目前仍有一部分在生產(chǎn)，自然環(huán)境一般。但從現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查情況看，上述不利因素的影響主要是心理上的，實(shí)際影響不大。首先，附近的工廠近幾年經(jīng)過(guò)關(guān)停并轉(zhuǎn)，大多已經(jīng)不再生產(chǎn)，現(xiàn)在對(duì)周邊的環(huán)境影響不大；其次，天津市夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?/p>

7、西南風(fēng)，排污河處于太陽(yáng)城地塊的下風(fēng)口，而且地塊與排污河之間目前有高大樹木和圍墻相分隔，基本上沒(méi)有影響，止匕外，北塘排污河在不久的將來(lái)將改造為地下暗河，屆時(shí)，將徹底消除此河對(duì)該地塊的影響；另外，作為天津城市景觀改造工程之一的月牙河改造工程目前正在進(jìn)行，2002下半年改造完成后，將成為太陽(yáng)城周邊的一條漂亮的景觀河。從人文環(huán)境看，太陽(yáng)城地處河?xùn)|區(qū)與東麗區(qū)結(jié)合部，南側(cè)為萬(wàn)新村居住區(qū)。衛(wèi)國(guó)道一側(cè)由于人口相應(yīng)減少，道路兩側(cè)的狀況有較大改觀，衛(wèi)國(guó)道沿線聚集了一些平均售價(jià)在2500元/平方米左右的項(xiàng)目，一定程度上帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的改善。5 .周邊生活配套設(shè)施太陽(yáng)城項(xiàng)目周邊的生活配套設(shè)施主要包括：商業(yè)：太陽(yáng)

8、城起步區(qū)2#地東側(cè)的商業(yè)街；位于天山路上的萬(wàn)新村居住區(qū)的商業(yè)中心，包括大榮超市、麥當(dāng)勞快餐店等。教育：麗苑小學(xué)、天津八中、太陽(yáng)城起步區(qū)3#地內(nèi)的雙語(yǔ)幼兒園等。交通：位于麗苑一期的公交總站以及太陽(yáng)城起步區(qū)的公交車站。公園：16#塊的兒童公園一一“歡樂(lè)谷”；位于衛(wèi)國(guó)道沿線的“新世紀(jì)？新生活？新天津”主題雕塑公園；麗苑一期兩萬(wàn)平方米居住區(qū)公園。娛樂(lè)：位于25觸的社區(qū)綜合會(huì)所，內(nèi)有游泳池、健身房、乒乓球、臺(tái)球、壁球等體育娛樂(lè)設(shè)施。其他：麗苑一期派出所；位于4觸內(nèi)的電話局。6 .土地價(jià)格按照我公司與天津市安居工程辦公室簽訂的土地協(xié)議，太陽(yáng)城2期4#、8#地塊分別按紅線內(nèi)用地每畝51萬(wàn)和52萬(wàn)支付土地及大

9、配套費(fèi)用，費(fèi)用總計(jì)約為19983萬(wàn)元。第二部分法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1 .合作方式及條件（一）太陽(yáng)城項(xiàng)目的土地合作方為“天津市安居建設(shè)發(fā)展總公司”，隸屬于天津市安居工程辦公室，有較強(qiáng)的政府背景。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中將要遇到的政府部門協(xié)調(diào)方面可起到較大的作用。（二）合作方式：合作方負(fù)責(zé)按照現(xiàn)行政府批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行征地、墊土及小區(qū)外市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程的建設(shè)。2 .法律性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估太陽(yáng)城項(xiàng)目為天津市重點(diǎn)政府工程之一，土地合作方具有很強(qiáng)的政府背景，與土地相關(guān)的各項(xiàng)法律手續(xù)齊全，幾乎不存在法律性風(fēng)險(xiǎn)。3 .與二期相關(guān)的規(guī)劃調(diào)整問(wèn)題原規(guī)劃中在賀蘭路一側(cè)，預(yù)留有100米寬遠(yuǎn)期發(fā)展用地貫穿地塊南北，若不變?yōu)殚_(kāi)發(fā)

10、用地，則太陽(yáng)城項(xiàng)目規(guī)劃的整體性無(wú)法保證，而且由此將帶來(lái)土地及大配套費(fèi)用的大幅上升，所以擬將該用地變性為住宅用地。4 .政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估由于太陽(yáng)城起步區(qū)沒(méi)有調(diào)整控規(guī)條件，而是采取了在原詳細(xì)規(guī)劃基礎(chǔ)上調(diào)整規(guī)劃方案的做法，所以二期在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整時(shí)任務(wù)較重，規(guī)劃局也要求先期進(jìn)行控規(guī)調(diào)整，因控規(guī)牽涉面廣且難度大，因此規(guī)劃何時(shí)通過(guò)等都具有很大的不可確定性，由此蘊(yùn)涵一定的操作風(fēng)險(xiǎn)。第二部分市場(chǎng)分析一.天津市住宅市場(chǎng)分析（1） 市場(chǎng)回顧近幾年，天津市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過(guò)一系列控制市場(chǎng)供給、培育有效需求等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施，大大減少了天津房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，去除了市場(chǎng)中虛熱

11、的泡沫成分，使天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持了健康、穩(wěn)定、均衡、快速的發(fā)展勢(shì)頭。九五期間，天津市實(shí)施了大規(guī)模的危陋平房改造，從1999年以來(lái)，又加大了住房分配制度改革的力度，并相繼出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對(duì)刺激住宅市場(chǎng)需求產(chǎn)生了積極的影響。2000年住宅市場(chǎng)銷售量約630萬(wàn)平方米，第一次超過(guò)了當(dāng)年新開(kāi)工面積和當(dāng)年竣工面積。2001年，住宅市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，全年商品房銷售面積達(dá)到660萬(wàn)平方米。縱觀天津市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們可以斷言，在今后的5至10年內(nèi)，天津市住宅市場(chǎng)將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。（2） 住宅市場(chǎng)當(dāng)前特點(diǎn)從天津市房管局獲悉，2001年天津市住宅市場(chǎng)繼續(xù)

12、保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，住房消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)。全市商品房成交660萬(wàn)平方米，成交金額166.81億元，分別比上年同期增長(zhǎng)4.76%和7.07%,其中個(gè)人購(gòu)買商品房比例為98.3%。根據(jù)天津市房管局對(duì)今年上半年各類房屋交易情況分析，天津市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：1. 價(jià)格小幅上升。去年居民購(gòu)買3000元/平方米以上的商品房數(shù)量比上一年提高了1.5個(gè)百分點(diǎn)，其中每平方米3000元3500元價(jià)位的商品房購(gòu)買量提高了5.8個(gè)百分點(diǎn)，3500元4000元的商品房比上一年提高了21.4個(gè)百分點(diǎn)。2. 住宅改善型消費(fèi)增加，居民對(duì)小戶型的商品房需求減弱。購(gòu)買單套面積在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了2.6

13、個(gè)百分點(diǎn)，其中購(gòu)買單套面積在100平方米120平方米商品房同比提高了4.8個(gè)百分點(diǎn)，單套面積在120平方米以上的商品房同比提高了4.34個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，目前天津市住宅市場(chǎng)正在從以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)和品牌競(jìng)爭(zhēng)。3. 金融支持力度加大，居民貸款購(gòu)房意識(shí)增強(qiáng)。2001年，全市商業(yè)性和公積金住房貸款余額首次超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額，占整個(gè)消費(fèi)貸款余額的86%貸款購(gòu)房比例達(dá)71%。止匕外，2001年天津住宅市場(chǎng)顯著特點(diǎn)是，私產(chǎn)房屋上市交易增多，其中表現(xiàn)最為明顯的是房改房和商品房再上市量增大。這表明，隨著天津市居民生活水平的不斷提高，以前購(gòu)買商品房和房改房的家庭開(kāi)始進(jìn)入改善期，從而

14、帶動(dòng)了中、高檔商品住宅的消費(fèi)（3） 住宅市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展走勢(shì)1. 政策支持力度不斷加大。從2001年政府頒布的一些相關(guān)政策來(lái)看，住宅市場(chǎng)的政策支持力度仍在加大。由于住房消費(fèi)是啟動(dòng)內(nèi)需的重要因素，所以為了進(jìn)一步推動(dòng)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府將在立法、住房分配貨幣化、住房消費(fèi)金融、加快培育住房二級(jí)市場(chǎng)等多方面采取措施，以保證未來(lái)幾年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效增長(zhǎng)。2. 市場(chǎng)利好消息2001年，中國(guó)加入WTO、成功申辦奧運(yùn)會(huì)，以及貸款利率下調(diào)等一系列消息，可以說(shuō)是未來(lái)幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較大的利好消息，將會(huì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很大影響。3. 房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn)中有升。隨著城市用地的日趨減少，土地價(jià)格會(huì)不斷攀升，而

15、且隨著生活水平的提高，對(duì)高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的中高檔項(xiàng)目需求增大，這都將使房地產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格穩(wěn)步上升。4. 改善型需求不斷增長(zhǎng)。有資料顯示，2000年底全市人均居住面積為13.8平方米，還有非常大的上升空間。隨著收入水平的提高，人們對(duì)居住舒適性、良好的居住環(huán)境、富有情趣的戶型設(shè)計(jì)會(huì)有更高的追求，從而帶動(dòng)改善型需求的持續(xù)增長(zhǎng)5. 住宅建設(shè)的郊區(qū)化傾向。首先是由于市中心土地的稀缺，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，市中心住宅的開(kāi)發(fā)量越來(lái)越不能滿足日益增長(zhǎng)的需求；其次，郊區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低，居住環(huán)境較好，多數(shù)為居住新區(qū)，規(guī)劃、房型、生活配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)高，是吸引改善型需求的主要原因；再次，隨著私家車的不斷普及，市中心住

16、宅的位置優(yōu)勢(shì)將不斷弱化，相反，近郊住宅由于道路交通狀況良好，區(qū)位價(jià)值會(huì)不斷提升。6. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)展趨勢(shì)近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度的市場(chǎng)集約化的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)以及一些與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)異常繁榮，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，不斷成熟，促使更大的市場(chǎng)分額掌握在較少的開(kāi)發(fā)商手中。利用大規(guī)模土地資源實(shí)施大盤開(kāi)發(fā)，通過(guò)合理規(guī)劃、有效利用土地資源提供環(huán)境優(yōu)美、配套完善、居住氛圍濃郁的住宅區(qū)。隨著人民生活水平的提高，提升了住宅市場(chǎng)的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然興起。隨著市場(chǎng)的不斷成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開(kāi)始從質(zhì)量、戶型、環(huán)境等標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作的競(jìng)爭(zhēng)逐

17、漸轉(zhuǎn)化為以生活方式、居住理念等為代表的自選動(dòng)作的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)出現(xiàn)了體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)嫁接的復(fù)合地產(chǎn)模式。二.區(qū)域市場(chǎng)分析（1） 區(qū)域市場(chǎng)概述順馳太陽(yáng)城地處河?xùn)|區(qū)與河北區(qū)的交界處，在行政上隸屬于河?xùn)|區(qū)。這兩個(gè)區(qū)的整體發(fā)展水平落后于和平、河西、南開(kāi)三區(qū)，但好于紅橋區(qū)，在天津市屬中游水平。河?xùn)|區(qū)居民收入水平不高，住宅消費(fèi)水平相對(duì)較低，但住宅市場(chǎng)需求旺盛。從2000年起，河?xùn)|區(qū)商品房銷售量已經(jīng)由過(guò)去的天津市第二位躍居第一位。近幾年隨著市中心區(qū)住宅開(kāi)發(fā)量的減小，首先帶動(dòng)了河?xùn)|臨近市區(qū)地域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，形成了東站后廣場(chǎng)、十一經(jīng)路、六緯路沿線地區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮。河?xùn)|區(qū)距離市中心較遠(yuǎn)區(qū)域的

18、項(xiàng)目大多數(shù)檔次不高，定位較低，主要以低價(jià)位吸引客戶。河北區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也主要集中在臨近市中心的區(qū)域，但由于距市區(qū)中心地帶距離較遠(yuǎn)，這些項(xiàng)目的客戶群主要以周邊區(qū)域?yàn)橹?。河北區(qū)雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般，但其購(gòu)買力不容小視，從1997年一2001年這5年的發(fā)展情況來(lái)看，河北區(qū)的市場(chǎng)成長(zhǎng)速度要高于河?xùn)|區(qū)，其與河?xùn)|區(qū)商品房交易量的差距也在逐漸縮小，但從兩區(qū)各價(jià)位間成交量的比較來(lái)看，河北區(qū)主要集中在低檔產(chǎn)品市場(chǎng)，這也能說(shuō)明，河北區(qū)的市場(chǎng)處于剛剛啟動(dòng)的階段，購(gòu)買力尚未完全成熟。從河北區(qū)的項(xiàng)目來(lái)看，總體的開(kāi)發(fā)水平較低，缺乏中高檔項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)。（2） 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀針對(duì)順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目，對(duì)周邊項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查。從

19、所調(diào)查的項(xiàng)目中選取15個(gè)主要項(xiàng)目樣本，這些項(xiàng)目主要集中在東站后廣場(chǎng)、河?xùn)|與河北交界地區(qū)、六緯路沿線、真理道沿線、衛(wèi)國(guó)道沿線、程林莊路沿線這幾個(gè)區(qū)域，項(xiàng)目概況如下：項(xiàng)目名稱建筑形式銷售均價(jià)_.2（兀/M）建筑面積（萬(wàn)Ml）新月花苑多層、部分高層26002.7萬(wàn)興花園多層、小高層25003.5紅頂花園多層和別墅起價(jià)25507.3戀日風(fēng)景四層半2800總18朗晴居多層磚混23003.7柏麗花園多層磚混330062008先鋒社區(qū)板式高層4000嘉?；▓@點(diǎn)式高層3200總60美日陽(yáng)光點(diǎn)式高層未定6力春花園多層、高層360013.5豐盈新苑多層磚混32003.6匯和家園多層磚混340011大通時(shí)尚花園四層

20、半310013金灣花園大部分多層220021中環(huán)花園多層磚混25005（三）重點(diǎn)項(xiàng)目介紹萬(wàn)春花園此項(xiàng)目屬中高檔項(xiàng)目，是周邊區(qū)域比較富有特色也是較為成功的樓盤，由中海地產(chǎn)操作，典型香港式的設(shè)計(jì)風(fēng)格，清新靚麗。該項(xiàng)目一期以多層為主，高層為輔，銷售情況很好。二期、三期則全部為點(diǎn)式高層，二期已經(jīng)開(kāi)盤，其銷售情況一般，值得繼續(xù)關(guān)注。金灣花園項(xiàng)目總建筑面積21萬(wàn)平米，地處河?xùn)|公園西側(cè)。外有公園，內(nèi)有大面積的花園綠地，環(huán)境較好。金灣花園憑著較佳的地理位置、適中的銷價(jià)、良好的大社區(qū)環(huán)境取得了驕人的銷售業(yè)績(jī)，多層部分18萬(wàn)平米實(shí)現(xiàn)銷售率100%,客戶主要為河?xùn)|區(qū)居民。這說(shuō)明此區(qū)域有一定的購(gòu)買力，規(guī)模大、素質(zhì)相對(duì)

21、較高的項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)有很強(qiáng)的吸引力。戀日風(fēng)景該項(xiàng)目位于衛(wèi)國(guó)道以18萬(wàn)平米的大型社區(qū)、4層半低層低密度的規(guī)劃設(shè)計(jì)、3萬(wàn)平米的主題花園、1萬(wàn)平方米水景花園、雙語(yǔ)幼兒園為主要宣傳賣點(diǎn)，形象清新秀麗。戀日風(fēng)景的前身為帝旺溫泉花園，之前銷售幾乎處于停滯狀態(tài)，經(jīng)過(guò)策劃公司的重新包裝后于2001年3月重新開(kāi)盤，銷售良好。（四）市場(chǎng)綜述綜上所述，區(qū)域市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1. 新項(xiàng)目迭出，項(xiàng)目素質(zhì)正在不斷提高。2. 高素質(zhì)項(xiàng)目吸引了大量和平、河西區(qū)的居民前來(lái)購(gòu)買。3. 隨著河西、和平、南開(kāi)居民的遷入，人文環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)。4. 道路交通發(fā)展迅速，出行十分便利。5. 新房上市量增幅大于市內(nèi)其他各區(qū)。6. 價(jià)格仍是居民選

22、擇住宅的最大影響因素。三.區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)者行為分析目前河?xùn)|區(qū)的大型住宅項(xiàng)目集中于津塘公路，東站后廣場(chǎng)、衛(wèi)國(guó)道沿線及富民路附近地區(qū)。建筑形式上多以多層住宅為主，特色項(xiàng)目不多，產(chǎn)品形式上要落后于河西區(qū)和南開(kāi)區(qū)，銷售總體上趨于平淡。天津市經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)歷程，河西、南開(kāi)等原先熱點(diǎn)區(qū)域經(jīng)過(guò)幾年來(lái)高強(qiáng)度、大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，發(fā)展空間已顯局促。現(xiàn)河西區(qū)除梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)以及尚未開(kāi)發(fā)的雙林居住區(qū)外，市區(qū)周邊區(qū)域已無(wú)大宗可開(kāi)發(fā)土地。南開(kāi)區(qū)除部分城區(qū)的拆遷尚未完成，大型可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也寥寥無(wú)幾，而且上述兩區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化傾向。隨著河?xùn)|區(qū)城市開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加快，區(qū)內(nèi)中心部位土地基本開(kāi)發(fā)完畢，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)逐漸

23、向城市外圍發(fā)展。河?xùn)|區(qū)連接中心市區(qū)與濱海新區(qū)，是市區(qū)通往經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、機(jī)場(chǎng)、北京的交通樞紐，是政府實(shí)施城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的熱點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)潛力巨大。河?xùn)|區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也高于河北、紅橋，我們有理由相信，在未來(lái)的幾年中，河?xùn)|區(qū)將取代河西、南開(kāi)之后成為天津市第三個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。從2000年和2001年5月的商品房成交量的動(dòng)態(tài)分布圖就能看出：河?xùn)|區(qū)2001年商品房成交量已是各區(qū)之首。（一）舊居住區(qū)調(diào)查分析我們通過(guò)對(duì)河?xùn)|區(qū)一些大型舊居住區(qū)的調(diào)查，可以看出。1. 目前消費(fèi)者對(duì)商品房的購(gòu)買力相對(duì)偏低，從1999年至2001年5月河?xùn)|商品房各價(jià)位成交量動(dòng)態(tài)分布圖來(lái)看，2000元/平方米至3000元/平方米的產(chǎn)

24、品市場(chǎng)認(rèn)可率最高，2000元/平方米以下的產(chǎn)品也占有很大比例，而3000元/平方米以上的產(chǎn)品市場(chǎng)需求較少?？山邮艿姆?jī)r(jià)總款多集中于30萬(wàn)元以下，支付首付款的能力及還款能力也偏低。2. 居民解決住房困難或者改善居住條件是購(gòu)房最主要的目的。市場(chǎng)調(diào)查中消費(fèi)者購(gòu)房是為了“解決住房困難或改善居住條件”這部分人群比例分別為了34騎口29.5%,說(shuō)明大部分消費(fèi)者對(duì)更高檔次住宅的要求不是很高。舊區(qū)居民購(gòu)房原因示意圖3. 除價(jià)格因素外，消費(fèi)者更關(guān)心的是環(huán)境及地段。調(diào)查表明，環(huán)境及地段的關(guān)注程度分別為36.5咐口20.5%,對(duì)于其它諸如物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、小區(qū)設(shè)施不甚關(guān)心。舊區(qū)居民對(duì)住宅產(chǎn)品各因素的關(guān)心程度示意

25、圖通過(guò)總體數(shù)據(jù)表明，河?xùn)|區(qū)老居民區(qū)的消費(fèi)者購(gòu)買能力偏低，對(duì)住宅的需求處于最基本的階段，居住條件要求不高。（二）居住新區(qū)調(diào)查分析通過(guò)對(duì)于河?xùn)|區(qū)太陽(yáng)城周邊地區(qū)的新商品房的調(diào)查顯示：1. 新遷進(jìn)居民無(wú)論是在收入、學(xué)歷，還是職業(yè)層次上都要明顯高于老區(qū)居民2. 新遷進(jìn)居民的居住面積為80-120平方米者居多，超過(guò)舊區(qū)居民60平方米以下的居住面積。3. 新遷進(jìn)居民對(duì)所居住小區(qū)的總體感受一般，并未達(dá)到最佳居住要求，表明稍好的產(chǎn)品仍有廣闊的市場(chǎng)空間。4. 新遷進(jìn)居民有更多的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，除了關(guān)心環(huán)境外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費(fèi)者，購(gòu)房更趨理性化。再次購(gòu)房關(guān)注因素示意圖（三）麗苑一期居民調(diào)查分析

26、我們還重點(diǎn)對(duì)麗苑一期的居民做了詳細(xì)的調(diào)查，以了解這部分消費(fèi)者購(gòu)買行為的產(chǎn)生原因，以利于我們更直接有效的把握市場(chǎng)。1. 麗苑一期的居民總體生活水平介于新居民區(qū)和舊區(qū)居民之間。2. 購(gòu)房原因以改善居住條件為主，麗苑一期的環(huán)境是吸引他們選擇的主要原因，同時(shí)也是他們引以為豪的最主要的因素?？蛻糍?gòu)房最主要的原因示意圖3. 麗苑一期目前存在的最大的問(wèn)題，依然是交通不便，周邊生活設(shè)施不完善，對(duì)于工程質(zhì)量和物業(yè)管理也頗有微詞?？蛻魧?duì)麗苑目前不滿意的地方示意圖4. 這部分消費(fèi)者十分看好麗苑地區(qū)將來(lái)的發(fā)展前景，堅(jiān)信自己選擇的正確性，并認(rèn)為麗苑地區(qū)有發(fā)展?jié)摿?duì)麗苑發(fā)展前景的心理預(yù)期示意圖（四）具體消費(fèi)意向分析通過(guò)我

27、們對(duì)市場(chǎng)調(diào)查，以及對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買住宅消費(fèi)行為的分析，我們不難對(duì)消費(fèi)者的住房消費(fèi)意向得出如下結(jié)論。1. 多數(shù)居民對(duì)自身現(xiàn)有居住條件都有不同程度上的不滿意，都有改變現(xiàn)狀的良好愿望，自身的消費(fèi)能力以及房屋價(jià)格是制約購(gòu)房行為產(chǎn)生的主要因素。2. 每平方米2000元一一3000元的住宅為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，又因各個(gè)區(qū)域的價(jià)值發(fā)展水平不同而有所差別，25萬(wàn)一一30萬(wàn)元的住宅最受市場(chǎng)歡迎。3. 地理位置是影響購(gòu)買行為的重要因素，城市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域，傾向住在市中心或遠(yuǎn)郊區(qū)的人比重很小。4. 由于目前消費(fèi)者所反映的商品房問(wèn)題多集中于質(zhì)量問(wèn)題以及兌現(xiàn)承諾問(wèn)題，使得越來(lái)越多的消費(fèi)者將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的知名度和信譽(yù)度作為

28、購(gòu)房選擇的要素。5. 由于河?xùn)|區(qū)開(kāi)發(fā)商素質(zhì)參差不齊，居民在選擇購(gòu)買時(shí)存有較多后顧之憂，所以規(guī)模較大的項(xiàng)目受到追捧，從這一點(diǎn)看來(lái)，大規(guī)模項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在該區(qū)仍屬空白。6. 貸款買房成為購(gòu)房最主要的付款方式，人們正在逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費(fèi)方式，樹立了借貸購(gòu)房的住宅消費(fèi)觀念7. 建筑形式上傳統(tǒng)的多層住宅仍受消費(fèi)者的青睞，居民對(duì)低密度住宅的認(rèn)可程度在升高，獨(dú)體別墅和塔式高層市場(chǎng)接受難度頗大，建筑結(jié)構(gòu)也以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)的接受程度較差。8. 環(huán)境是住宅永恒的賣點(diǎn)，除價(jià)格外在房地產(chǎn)各因素的關(guān)心程度上，景觀環(huán)境一直是消費(fèi)者最為看重的。9. 戶型選擇上平層仍是廣大消費(fèi)者的首選，錯(cuò)層、躍層等富于變化的形式常常被誤

29、解為高檔次房屋的象征。10. 物業(yè)管理受重視的程度在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)考慮的各種因素中比重有所增加，表明消費(fèi)者開(kāi)始注重入住后的小區(qū)管理和生活服務(wù)了。11. 由于目前市場(chǎng)上供應(yīng)的商品住宅絕大部分為毛坯房交工，所以從裝修標(biāo)準(zhǔn)上看毛坯房仍是消費(fèi)者的第一選擇，但對(duì)精裝修的要求日趨強(qiáng)烈。12. 消費(fèi)者對(duì)居住區(qū)或小區(qū)的各種配套設(shè)施越來(lái)越重視，其中關(guān)乎生活質(zhì)量的基本生活服務(wù)設(shè)施和交通設(shè)施在消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)房選擇時(shí)倍受關(guān)注，而對(duì)一些實(shí)用性功能不佳的智能化設(shè)施興趣不大。13. 對(duì)人文環(huán)境的追求，擇鄰而居，成為部分高層次消費(fèi)者購(gòu)房考慮的重要因素，而這種追求越是在檔次高的小區(qū)顯現(xiàn)的越明顯。通過(guò)上述我們對(duì)天津市總體市場(chǎng)及順馳太

30、陽(yáng)城相關(guān)區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)行為分析，我們認(rèn)為隨著天津市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民購(gòu)買力也將逐步提高，加之河?xùn)|區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)的熱度升溫，隨著消費(fèi)者購(gòu)房理念的日漸成熟，適應(yīng)市場(chǎng)需求并引領(lǐng)市場(chǎng)的品牌產(chǎn)品，將有很大的市場(chǎng)空間。第四部分項(xiàng)目素質(zhì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1. 太陽(yáng)城項(xiàng)目規(guī)模大，總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，各種功能規(guī)劃齊備，二期項(xiàng)目依托于大社區(qū)，有利于營(yíng)造良好的居住氛圍。2. 太陽(yáng)城起步區(qū)將于2003年6月入住，目前銷售情況良好，具良好的市場(chǎng)形象將對(duì)二期產(chǎn)生巨大的示范效應(yīng)。3. 緊鄰城市迎賓快速路、外環(huán)線、京津高速、天津機(jī)場(chǎng)，交通出行便禾底未來(lái)隨著東南半環(huán)的改造、真理道的貫通、地鐵2號(hào)線的興建,項(xiàng)目周邊的交通狀況會(huì)

31、得到更大程度的改善。4. 地塊內(nèi)土地已平整，地塊周邊為大面積的空地，無(wú)重大污染源，自然環(huán)境較好。5. 順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目為政府統(tǒng)一規(guī)劃的大型住宅工程，市政大配套設(shè)施齊備。6. 順馳集團(tuán)開(kāi)發(fā)事業(yè)的良好表現(xiàn)，優(yōu)勢(shì)品牌支持。項(xiàng)目劣勢(shì)1. 與周邊項(xiàng)目相對(duì)比，土地成本較高，付款壓力大。2. 地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)區(qū)域，目前區(qū)位價(jià)值市場(chǎng)評(píng)價(jià)較低。3. 地塊位于太陽(yáng)城中心位置，由于地塊南側(cè)的真理道尚未打通，與通往市區(qū)的主干道路一一衛(wèi)國(guó)道距離較遠(yuǎn)，不利于現(xiàn)場(chǎng)的形象展示。4. 地塊北側(cè)為大面積的空地，南側(cè)的麗苑一期銷售情況較差，周邊人氣仍顯不足。5. 4#地內(nèi)有現(xiàn)狀電話局一座，將對(duì)區(qū)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)生一定的負(fù)面影響

32、。3 .威脅分析1. 與北京、深圳、廣州等住宅產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)相比較，天津市居民選擇居住地點(diǎn)的區(qū)域性傾向較強(qiáng)烈，在一定程度上將限制太陽(yáng)城的客戶群來(lái)源。2. 從天津市整體市場(chǎng)格局來(lái)看，在消費(fèi)能力較強(qiáng)的和平、河西、南開(kāi)三個(gè)區(qū)內(nèi)，聚集著較多的項(xiàng)目，尤其是梅江周邊地區(qū)，有巨大的開(kāi)發(fā)量，對(duì)我們吸引這幾個(gè)區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。3. 在海河以東、中環(huán)線以西的廣大地區(qū)，聚集了許多比之順馳太陽(yáng)城更具有位置優(yōu)勢(shì)和相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)的住宅項(xiàng)目。這些項(xiàng)目對(duì)順馳太陽(yáng)城有直接影響，將持續(xù)威脅每一期開(kāi)發(fā)。4. 西橫堤、雙林兩大片居住區(qū)將相繼啟動(dòng)，規(guī)模、售價(jià)等因素與順馳太陽(yáng)城類似，順馳太陽(yáng)城面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，尤其是“中體產(chǎn)

33、業(yè)”在西橫堤運(yùn)作的“運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)”將對(duì)順馳太陽(yáng)城產(chǎn)生比較大的沖擊。4 .機(jī)會(huì)分析1. 政府對(duì)于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開(kāi)發(fā)大地塊資源的減少，太陽(yáng)城項(xiàng)目以其相對(duì)較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。2. 太陽(yáng)城的操作由順馳獨(dú)立完成，起步區(qū)在規(guī)劃、環(huán)境及社區(qū)配套等方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢(shì)，太陽(yáng)城2期如能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不斷完善生活配套設(shè)施建設(shè)，將取得良好的市場(chǎng)效果。3. 太陽(yáng)城周邊道路交通及所處地理位置將使其成為天津市未來(lái)的熱點(diǎn)區(qū)域。4. 天津市住宅分配政策的出臺(tái)，有利于住宅市場(chǎng)的發(fā)展。5. 加入WTCM天津近幾年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)將為太陽(yáng)城項(xiàng)目帶來(lái)較大的發(fā)展機(jī)遇。諸如私

34、人汽車的日益普及等等。6. 北京2008年奧運(yùn)會(huì)選定天津機(jī)場(chǎng)作為輔助機(jī)場(chǎng)，有消息稱計(jì)劃在京津之間再修一條高架輕軌。5 .綜合評(píng)價(jià)結(jié)合前面的SWOT素分析，我們可以看出，順馳太陽(yáng)城2期雖然存在一些劣勢(shì)，諸如土地成本較高、所屬區(qū)域購(gòu)買力較低等等，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與梅江相比擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，與西橫堤、雙林相比擁有地理位置優(yōu)勢(shì)。因此，依托于起步區(qū)的成功運(yùn)作，太陽(yáng)城2期項(xiàng)目具有交通便利、市場(chǎng)認(rèn)可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點(diǎn)，從而凸顯出該地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值。為了將太陽(yáng)城2期項(xiàng)目運(yùn)作成功，我們?nèi)孕枳⒁庖韵陆裹c(diǎn)問(wèn)題：1. 住宅產(chǎn)品的易模仿性加大了產(chǎn)品尋求強(qiáng)烈差異化的困難，周邊眾多住宅項(xiàng)目綜合素質(zhì)一般，所

35、以，在項(xiàng)目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，配套環(huán)節(jié)適度超前，強(qiáng)調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開(kāi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。2. 密切關(guān)注起步區(qū)市場(chǎng)反應(yīng)情況，根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行二期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位，并注意不同類型產(chǎn)品的配置以占領(lǐng)更大的目標(biāo)市場(chǎng)。3. 掌握“以我為主”的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開(kāi)發(fā)間隔等多個(gè)角度研究問(wèn)題。4. 通過(guò)項(xiàng)目推廣工作，消除與消費(fèi)者之間的溝通障礙，最大程度弱化地域性消費(fèi)觀念，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售速度的本質(zhì)性飛躍。5. 對(duì)物業(yè)管理及社區(qū)文化活動(dòng)方面繼續(xù)加大投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。6. 在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對(duì)項(xiàng)目居住理念的提升，加強(qiáng)對(duì)大社區(qū)生活方式的營(yíng)造，在操作

36、上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場(chǎng)關(guān)注度。第五部分總體發(fā)展構(gòu)想1 .項(xiàng)目定位1. 太陽(yáng)城基本描述以先進(jìn)的居住理念為先導(dǎo)，注重營(yíng)造空間布局、主題園林環(huán)境、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點(diǎn)，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對(duì)弱化處理住宅配套設(shè)施，具備二十一世紀(jì)領(lǐng)先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象的大規(guī)模居住社區(qū)。2. 客戶群定位整個(gè)太陽(yáng)城項(xiàng)目的客戶群定位必然是多層次的?？傮w上看，應(yīng)明確以“中等收入階層”為主流消費(fèi)群體的客戶群定位。“中等收入階層”應(yīng)該是指：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭月收入在3000元/平方米以上，具有較高的文化水平和審美能力，對(duì)未來(lái)美好生活充滿信心和渴望的人群。3. 產(chǎn)品定位利用大規(guī)模居住區(qū)的優(yōu)勢(shì)，以“中等收入階

37、層”為主流消費(fèi)群體，講求住宅產(chǎn)品的多樣化。4. 形象定位作為120萬(wàn)平方米的大型居住社區(qū)，太陽(yáng)城項(xiàng)目的形象塑造應(yīng)體現(xiàn)出其應(yīng)有的“大氣”與“活力”，樹立順馳太陽(yáng)城品牌在天津房地產(chǎn)界的強(qiáng)勢(shì)地位，并通過(guò)太陽(yáng)城項(xiàng)目進(jìn)一步提升順馳品牌的知名度與美譽(yù)度。整體形象包裝應(yīng)以清新、自然、浪漫為主調(diào)，強(qiáng)調(diào)順馳太陽(yáng)城品牌的親和力2 .發(fā)展思路1. 倡導(dǎo)新的居住理念，在理念的指導(dǎo)下，進(jìn)行規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等設(shè)計(jì)，使各項(xiàng)設(shè)計(jì)成為理念的最有力支撐。2. 完善社區(qū)生活配套服務(wù)功能，強(qiáng)化商業(yè)及教育設(shè)施，充分發(fā)揮大規(guī)模項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3. 以產(chǎn)品品質(zhì)為主導(dǎo)，以舒適性、便利性、安全性、適度超前為指導(dǎo)原則的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路。4.

38、.精心打造主題環(huán)境，利用園林環(huán)境形成太陽(yáng)城項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。5. 通過(guò)起步區(qū)對(duì)整個(gè)太陽(yáng)城項(xiàng)目的展示效果，提升項(xiàng)目綜合價(jià)值，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。6. 實(shí)施具有“指標(biāo)性概念”的操作手段，提高市場(chǎng)關(guān)注度諸如建造精品商業(yè)走廊、示范校、高標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主會(huì)所等等。7. 控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)3 .總體規(guī)劃理念1. 通過(guò)對(duì)社區(qū)生活配套設(shè)施的合理配置，創(chuàng)造新型城市住宅區(qū)發(fā)展模式，體現(xiàn)“造城”的概念。通過(guò)整合的規(guī)劃設(shè)計(jì)手法，充分考慮居民的各種需求，強(qiáng)調(diào)社區(qū)生活服務(wù)設(shè)施、室外公共空間、區(qū)域節(jié)點(diǎn)的合理設(shè)置，形成有機(jī)統(tǒng)一的城市功能系統(tǒng)。2. 結(jié)合開(kāi)發(fā)節(jié)奏逐步完成居住區(qū)功能的發(fā)展與延續(xù)，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展。綜合

39、考慮居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的整體性、系統(tǒng)性、規(guī)律性和可持續(xù)性，最終形成集商業(yè)、教育、文化、娛樂(lè)、休閑等各項(xiàng)高尚品質(zhì)功能于一體的社區(qū)中心系統(tǒng)。3. 在公建的配置上遵循減少數(shù)量、擴(kuò)大規(guī)模、提高質(zhì)量、服務(wù)便捷的原則。主要大型公建（包括體育館、居住區(qū)公園、中小學(xué)等）集中布置于居住區(qū)中心位置，使之成為太陽(yáng)城的中心。小型商業(yè)設(shè)施分散設(shè)置于2#地東側(cè)和4#、5觸的中間位置。在公建的布局上考慮各級(jí)公建設(shè)施的合理服務(wù)半徑，形成公建設(shè)施的系統(tǒng)性與層次性。4. 在保證主要公建設(shè)施用地的基礎(chǔ)上，尊重原有地塊分割與現(xiàn)有道路組織，每個(gè)地塊采用具有差異化的規(guī)劃理念單獨(dú)規(guī)劃，大社區(qū)規(guī)劃的整體性依靠大型公建的配置來(lái)體現(xiàn)。第六部分太陽(yáng)城

40、2期開(kāi)發(fā)建議一.開(kāi)發(fā)計(jì)劃1. 開(kāi)發(fā)住宅地塊：4#、8#地塊；2. 開(kāi)發(fā)時(shí)間安排2003年3月基礎(chǔ)施工2003年4月主體施工2003年9月主體封頂2004年3月環(huán)境施工2004年8月竣工入住2 .目標(biāo)客戶群分析針對(duì)太陽(yáng)城項(xiàng)目“中等收入階層”的市場(chǎng)定位，結(jié)合大規(guī)模項(xiàng)目產(chǎn)品多樣化的特點(diǎn)，主要從三方面對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行分析：1. 從地域上劃分目前在附近地區(qū)居住，向往居住在高尚居住區(qū)的人群。在天津開(kāi)發(fā)區(qū)和天津機(jī)場(chǎng)工作的高級(jí)白領(lǐng)?，F(xiàn)居住在和平、河西兩個(gè)區(qū)，需要不同程度地改善居住條件的人群少部分認(rèn)可太陽(yáng)城地理位置，需要進(jìn)行二次甚至多次置業(yè)的富人階認(rèn)可順馳品牌，相信順馳公司的實(shí)力，對(duì)太陽(yáng)城起步區(qū)充分認(rèn)可，相信太

41、陽(yáng)城項(xiàng)目美好的發(fā)展前景，具有投資和居住雙重購(gòu)房動(dòng)機(jī)的購(gòu)房者。2. 從收入上劃分與起步區(qū)不同，太陽(yáng)城2期的客戶群在收入上應(yīng)具有一定的差異性，主力客戶群主要由以下兩方面構(gòu)成：擁有穩(wěn)定未來(lái)收入的職業(yè)經(jīng)理層和白領(lǐng)階層，這部分人群的事業(yè)蒸蒸日上，對(duì)未來(lái)信心十足，是社會(huì)的有生力量，他們向往綜合素質(zhì)高，環(huán)境優(yōu)美，與自身品位相符的項(xiàng)目。另一部分是擁有一定的存款，但收入處于中等水平的普通市民，他們被太陽(yáng)城整體的項(xiàng)目素質(zhì)所打動(dòng)，傾其畢生的積蓄改善居住條件。3. 從年齡上劃分從起步區(qū)購(gòu)房客戶的現(xiàn)狀來(lái)看，主要集中在30-50歲之間的年齡段，年齡層次比較廣泛。但從發(fā)展的角度看，年輕人充滿活力，消費(fèi)觀念先進(jìn)，代表了社會(huì)的

42、發(fā)展潮流，所以二期的主力客戶群應(yīng)定位于30-40歲這一年齡段，我們?cè)谶M(jìn)行環(huán)境設(shè)計(jì)、外檐風(fēng)格選擇、形象宣傳等方面要注意迎合年輕人的特點(diǎn)。另一方面，由于目前社會(huì)老齡化現(xiàn)象比較明顯，要對(duì)老年人的居住需求給予一定的重視。3 .產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路1. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則：產(chǎn)品建筑形式針對(duì)客戶群定位，在產(chǎn)品形式上形成一定的差異，滿足目標(biāo)客戶群的不同居住需求。相對(duì)于起步區(qū)，在產(chǎn)品形式、戶型平立面設(shè)計(jì)、環(huán)境營(yíng)造等方面實(shí)現(xiàn)一定程度的創(chuàng)新與突破。2. 建筑形式：根據(jù)兩個(gè)地塊不同的特點(diǎn)，形成產(chǎn)品差異。結(jié)合太陽(yáng)城整體規(guī)劃，采取板式小高層、普通多層與低層相結(jié)合的建筑形式，具體配比見(jiàn)下表：建筑形式層數(shù)比例（）板式小高層1040普通多

43、層5.540準(zhǔn)低層3420合計(jì)1003. 房型平面設(shè)計(jì):在戶均面積上適當(dāng)做出檔次差異，迎合不同層次客戶群的不同需求，多采用錯(cuò)層與躍層設(shè)計(jì)；低層住宅在保證平面合理性與居住舒適性的基礎(chǔ)上，采用個(gè)性化設(shè)計(jì)。通過(guò)加大面寬和提高層高等手段增強(qiáng)房型的舒適性。通過(guò)落地窗、外飄窗、吹拔等手段增強(qiáng)房型的趣味性。通過(guò)樓體挖梢、陽(yáng)面不封閉陽(yáng)臺(tái)等處理手法豐富房型設(shè)計(jì)處理手法，控制單套戶型面積。4. 戶均面積:結(jié)合起步區(qū)的銷售情況，在起步區(qū)戶型面積的基礎(chǔ)上，適當(dāng)放大單套面積，具體指標(biāo)見(jiàn)下表：、戶型項(xiàng)目'、兩室（m2）三室（m2）低層住宅（m2）面積951301905. 建筑立面:借助高水平設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)手法，營(yíng)造

44、現(xiàn)代感強(qiáng)的建筑風(fēng)格，通過(guò)勻稱的線條處理與簡(jiǎn)潔、明快的色彩，注重建筑的美感，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。6. 住宅配套:采用中等檔次的配套水平，在保證住宅品質(zhì)的基礎(chǔ)上盡量控制成本，充分考慮舒適度、成本與所產(chǎn)生收益之間的關(guān)系。入戶門：高級(jí)防盜門外檐窗：高級(jí)塑鋼窗適度智能化配套：網(wǎng)絡(luò)、圍墻紅外監(jiān)控、背景音樂(lè)供水：不設(shè)熱水、中水、直飲水系統(tǒng)供熱：集中供熱，鋁合金散熱器。樓棟入口:可視對(duì)講防盜門樓梯間：地面防滑地磚，木扶手，鐵藝欄桿7. 精裝修成品房設(shè)計(jì)在起步區(qū)的成品房交工標(biāo)準(zhǔn)獲得極大市場(chǎng)認(rèn)可的情況下，太陽(yáng)城2期應(yīng)繼續(xù)對(duì)成品房設(shè)計(jì)進(jìn)行深化，在推行統(tǒng)一交工標(biāo)準(zhǔn)成品房基礎(chǔ)的同時(shí)，適當(dāng)進(jìn)行菜單式裝修的積極探索，具體思路如下

45、：充分研究客戶群消費(fèi)心理與消費(fèi)能力，嚴(yán)格按照市場(chǎng)定位確定成品房精裝修費(fèi)用，以確定的精裝修費(fèi)用指導(dǎo)裝修設(shè)計(jì)與材料選擇。在房型施工圖設(shè)計(jì)階段引入精裝修設(shè)計(jì)公司，對(duì)某些房型進(jìn)行必要的更改，其中包括某些平面結(jié)構(gòu)的處理和對(duì)電路、上下水、暖氣的安排與布置等。減少現(xiàn)場(chǎng)施工的工作量，在裝修設(shè)計(jì)時(shí)考慮80%以上的工作為外加工，現(xiàn)場(chǎng)裝配，以達(dá)到縮短工期，提高裝修質(zhì)量與裝修效果的目的。整體風(fēng)格定位為“時(shí)尚、實(shí)用”，倡導(dǎo)“輕裝修，重裝飾”的裝修理念。抓住重點(diǎn)，注重廚房、衛(wèi)生間的裝修效果。在整體預(yù)算的控制下突出幾個(gè)亮點(diǎn)，如某些材質(zhì)的使用，潔具、淋浴房采取定制等。注重細(xì)節(jié)處理，例如淋浴房地面的處理、地面不同材質(zhì)交接處的處

46、理等。注意用裝修彌補(bǔ)某些房型設(shè)計(jì)中的缺陷。強(qiáng)調(diào)成品房樣板間的裝飾，體現(xiàn)生活品位，根據(jù)戶型特點(diǎn)選擇適當(dāng)尺寸的家具，增強(qiáng)室內(nèi)空間感受。與關(guān)鍵建材供應(yīng)商建立良好的合作關(guān)系，從而降低采購(gòu)成本并為提供有限菜單式裝修提供經(jīng)濟(jì)前提。第七部分經(jīng)濟(jì)可行性分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)估算規(guī)劃總用地30.59公頃紅線內(nèi)占地25.93公頃居住區(qū)用地20.7（按紅線內(nèi)用地的80%計(jì)算）容積率1.3（估算）住宅建筑面積27萬(wàn)平方米（估算）成本估算（一）估算范圍根據(jù)估算的居住區(qū)用地25.93公頃，按容積率1.3計(jì)算，太陽(yáng)城2期住宅建筑面積約為27萬(wàn)平方米。其中不同建筑形式的建筑面積見(jiàn)下表：建筑形式層數(shù)比例（%建筑面積（萬(wàn)平方米）板式小高層104010.8普通多層5.54010.8準(zhǔn)低層34205.4合計(jì)10027（二）單方成本估算小高層成本估算表項(xiàng)目單