廣州市天河區(qū)城中村整體改造工作指引

1、精品文檔天河區(qū)城中村整體改造工作指引一、總則根據(jù)關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見 （穗府 200956 號）的有關(guān)精神，進一步規(guī)范程序，提高工作效率，保證全區(qū)城中村改造工作依法、規(guī)范、健康、有序、有效進行，制定天河區(qū)城中村改造工作程序指引。二、準備階段（一）思想發(fā)動和現(xiàn)狀摸查1 、村公司董事會表決（街道辦事處列席會議），討論是否啟動城中村改造工作，如同意形成決議。2、黨員，股東代表大會表決、討論是否啟動城中村改造工作，如同意形成決議，開展下一步工作。3、 思想發(fā)動：由轉(zhuǎn)制社區(qū)做好轉(zhuǎn)制居民思想工作，解釋和宣傳城中村改造政策。4、 現(xiàn)狀摸查：在開展宣傳工作的同時，由轉(zhuǎn)制社區(qū)組織開展現(xiàn)狀摸查工作，

2、了解村民的改造意愿，提供現(xiàn)狀的初步情況。5、 村民大會統(tǒng)一意見，在街道辦事處指導(dǎo)下采用召開村民大會或通過發(fā)放調(diào)查表的形式征求村民意見，如80%以上村民同意啟動城中村改造工作，開展下一步工作。（二）改造范圍確認村集體經(jīng)濟組織根據(jù)現(xiàn)狀摸查的情況和村民改造意愿，分析提出初步改造范圍， 在現(xiàn)場踏勘的基礎(chǔ)上，由區(qū)城改辦會同區(qū)規(guī)劃分局、區(qū)國土房管分局、街道，依據(jù)“三舊”改造政策要求，規(guī)劃和國土的有關(guān)規(guī)定核定改造范圍線，規(guī)劃范圍確定要求（詳見附件一）。（三）現(xiàn)狀測量調(diào)查由村集體經(jīng)濟組織委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)測量單位對初步劃定的城中村改造范圍的情況進行測量，調(diào)差，現(xiàn)狀測量、調(diào)查的具體內(nèi)容（詳見附件二）。（四）現(xiàn)狀

3、建構(gòu)筑物數(shù)量確認由村集體經(jīng)濟將城中村現(xiàn)狀建構(gòu)筑物數(shù)量按照合法產(chǎn)權(quán)證、合法規(guī)劃批文、歷史建筑（注冊建設(shè)年份）等情況進行分類造冊，報區(qū)規(guī)劃分局、區(qū)國土房管分局審核，有房產(chǎn)證和有規(guī)劃批文的測量成果部分由區(qū)國土局和區(qū)規(guī)劃局予以確認，歷史建筑由街道處理確認，區(qū)城改辦匯總這三部分的現(xiàn)狀建筑量。（五）選定開發(fā)模式村集體經(jīng)濟組織根據(jù)自身的情況選定開發(fā)模式（自主開發(fā)、融資地塊公開出讓） 。三、改造方案編制、審查、審批階段（六）提出拆遷安置原則性方案村集體經(jīng)濟組織根據(jù)確認的城中村改造范圍和現(xiàn)狀建構(gòu)筑物數(shù)量的情況，依據(jù)關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見 （穗府 200956 號）中“城中村”整治改造的拆遷補償安置辦

4、法，提出拆遷安置原則性方案。（七） 編制城中村改造方案，由村集體經(jīng)濟組織委托有資質(zhì)的規(guī)劃編制單位根據(jù)拆遷安置初步方案和經(jīng)確認的改造范圍、現(xiàn)狀建構(gòu)筑物數(shù)量，編制城中村改造方案（包括資金平衡方案等），改造方案按照市“三舊”辦城中村改造編制技術(shù)要求進行編制。（八）改造方案審查、上報 城中村改造方案編制完成后，分別經(jīng)村集體經(jīng)濟組織審查和村民代表表決、 所在街道審查、區(qū)城辦審核和區(qū)政府審核同意后上報市“三舊”辦審批。（九）土地轉(zhuǎn)性申請由村集體經(jīng)濟組織選擇安置地塊性質(zhì)方案（保留集體建設(shè)用地，或轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地），如選擇轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，需召開村集體經(jīng)濟經(jīng)組織成員大會或成員代表大會表決，經(jīng)2/3 以上（含2

5、/3 ）集體經(jīng)濟組織成員或成員代表同意后，提交土地轉(zhuǎn)性申請，并附上表決簽名，隨同城中村改造方案一并上報。（十）市“三舊”辦對改造方案進行審批由市“三舊”辦對改造方案進行審批，市城改辦審批過程中提出意見的，由區(qū)城改辦組織集體經(jīng)濟組織等進行修改完善。四、拆遷安置階段（十一）制定和實施城中村改造拆遷補償安置工作方案和城中村改造拆遷補償安置工作應(yīng)急預(yù)案， 經(jīng)所在街道審查同意后，報區(qū)城改辦備案后實施。（十二）制定城中村改造拆遷和補償安置方案和城中村改造拆遷補償安置協(xié)議。由村集體經(jīng)濟組織根據(jù)城中村改造有關(guān)政策、已審批同意的城中村改造方案，結(jié)合轉(zhuǎn)制社區(qū)實際，制定城中村改造拆遷補償安置方案。該補償安置方案在充

6、分征求意見進行修改完善后，提交村集體經(jīng)濟組織股東代表大會進行表決。經(jīng)股東代表表決通過后，依據(jù) 城中村改造拆遷和補償安置方案， 制定 城中村改造拆遷補償安置協(xié)議。（十三）組織簽訂城中村改造拆遷補償安置協(xié)議。根據(jù)城中村改造拆遷補償安置工作方案，組織改造范圍村民和其他房屋權(quán)屬人簽訂城中村改造拆遷補償安置協(xié)議。簽約率達到80%以上，視同城中村改造拆遷補償安置方案經(jīng)村集體經(jīng)濟成員80%同意，城中村改造方可進入后續(xù)拆遷工作。（十四）成立全資改造公司在城中村改造方案經(jīng)市 “三舊” 辦審批同意和土地轉(zhuǎn)性工作完成后，如選定自主開發(fā)模式，村集體經(jīng)濟組織應(yīng)成立全資改造公司（以下簡稱“全資改造公司” ） ，作為城中村

7、改造后續(xù)工作的主體，負責(zé)城中村改造的開發(fā)建設(shè)工作。（十五）選擇合作開發(fā)單位根據(jù)廣州市“三舊”改造辦公室、廣州市財政局引發(fā)的關(guān)于加強舊村全面改造項目復(fù)建安置資金監(jiān)管的意見（穗舊改聯(lián)字20103 號） ，村集體經(jīng)濟組織成立全資改造公司須采用現(xiàn)金加無條件銀行保函的形式（其中存入的現(xiàn)金額度原則上不低于復(fù)建安置資金總額的50%） ，將城中村全面自主改造復(fù)建安置資金按期存入?yún)^(qū)政府指定的監(jiān)管機構(gòu)，在監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)督銀行開設(shè)的復(fù)建資金監(jiān)管賬戶， 由村集體經(jīng)濟組織、監(jiān)管銀行、區(qū)政府指定的監(jiān)管機構(gòu)三方共同對城中村全面自主改造復(fù)建安置進行監(jiān)管。村集體經(jīng)濟組織由于自身資金等問題選擇合作單位時，應(yīng)保證所選擇的合作單位具有

8、城中村改造規(guī)模相應(yīng)的資金實力，以保證城中村全面自主改造復(fù)建安置資金能按期、按量存入和辦理無條件銀行保函。除將具有城中村全面自主改造復(fù)建安置資金所要求的資金實力作為主要考察其實力的標準外，還應(yīng)注重其品牌、資質(zhì)和經(jīng)驗，并注意以下兩點：一是在改造方案未批復(fù)前，各城中村改造單位不得與合作開發(fā)單位簽訂有實質(zhì)性內(nèi)容的合同； 二是選擇開發(fā)單位時必須經(jīng)過合法程序，按照村集體決定重大事項的程序進行表決通過。（十六）辦理資金監(jiān)管手續(xù)，實施復(fù)建安置資金監(jiān)管由村集體經(jīng)濟組織或其成立的獨資公司按關(guān)于加強舊村全面改造項目復(fù)建安置資金監(jiān)管的意見（穗舊改聯(lián)字20103 號） 、 天河區(qū)舊村自主改造項目復(fù)建安置資金監(jiān)管工作指引

9、等及相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，簽訂 天河區(qū)舊村自主改造項目復(fù)建安置資金監(jiān)管委托協(xié)議，并將復(fù)建安置資金存入?yún)^(qū)政府制定的資金監(jiān)管賬戶， 并到相關(guān)金融機構(gòu)辦理無條件銀行保函。復(fù)建安置資金足額存入后，區(qū)城改辦審核后出具復(fù)建安置資金存入證明。在拆遷工作、用地和報建手續(xù)辦理和復(fù)建安置房項目實施建設(shè)等后續(xù)工作中，復(fù)建安置資金按天河區(qū)城中村整體改造工作指引和天河區(qū)舊村自主改造項目復(fù)建安置資金監(jiān)管委托協(xié)議的有關(guān)要求進行監(jiān)管、支付。（十七）申辦拆遷許可拆遷證，發(fā)布拆遷通告，組織動遷工作取得復(fù)建安置資金存入證明，村集體經(jīng)濟組織向國土部門申辦房屋拆遷許可證，并由區(qū)政府發(fā)布拆遷通告后，由村集體經(jīng)濟組織動遷工作。五、用地手續(xù)辦理階段

10、【一】安置地塊及自主開發(fā)地塊用地手續(xù)辦理（十八）項目立項全資改造公司憑市 “三舊” 改造辦公室方案的批復(fù)意見向區(qū)發(fā)改部門申請辦理項目立項審批手續(xù)，領(lǐng)取廣東省企業(yè)基本建設(shè)投資項目備案證。（十九）規(guī)劃選址全資改造公司憑市 “三舊” 辦對改造方案的批復(fù)意見，按有關(guān)規(guī)定備齊資料后到市“三舊”辦申辦項目規(guī)劃選址手續(xù)。（二十）用地預(yù)審使用新增建設(shè)用地的，村集體經(jīng)濟組織持市 “三舊” 改造辦批復(fù)的改造規(guī)劃核定的用地紅線、界址坐標向區(qū)國土房管局申請用地初審后報市“三舊”辦，由市“三舊”改造辦公室出具預(yù)審意見。（二十一）用地報批1、 、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，城中村改造項目用地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的， 由村

11、集體經(jīng)濟組織按用地報批要求，向區(qū)國土房管局擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案，報市國土房管局審核后，依照土地管理法的規(guī)定報有審批權(quán)的人民政府批準。用地報批經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準后，市國土房管局出具用地批復(fù)意見。2、 村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地，位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的，同時提交轉(zhuǎn)為國有土地申請，并并附上村民表決情況，上報市“三舊”辦審核，具體流程為：一是區(qū)國土房管分局出具審核意見，附上土地所有權(quán)證等相關(guān)土地轉(zhuǎn)性材料報送市國土房管局；二是市國土房管局按規(guī)定辦理集體土地轉(zhuǎn)為國有土地手續(xù)。（二十二）申報環(huán)評手續(xù) 全資改造公司按環(huán)評的有關(guān)規(guī)定備齊資料后到環(huán)保部門申辦項目環(huán)評

12、手續(xù)。（二十三）申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證全資改造公司憑市 “三舊” 辦批復(fù)的改造方案，按有關(guān)規(guī)定備齊資料后到市規(guī)劃部門申辦項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃設(shè)計條件手續(xù)。（二十四）用地劃撥如將項目安置地塊轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，村集體經(jīng)濟組織按有關(guān)規(guī)定備齊資料后到市“三舊”辦申辦安置項目用地的劃撥手續(xù)，取得建設(shè)用地使用劃撥決定書 。如保留集體土地性質(zhì)，則按有關(guān)規(guī)定備齊資料后到市“三舊”辦申辦安置項目用地的報批手續(xù)，取得集體建設(shè)用地使用批準書。【二】融資地塊用地手續(xù)辦理（二十五）選擇自主開發(fā)模式由全資改造公司憑市 “三舊” 辦出具的城中村改造批復(fù)文件和相關(guān)材料，按程序申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證，辦理用地報批，取得

13、建設(shè)用地批準書。（二十六）選擇拍賣融資的開發(fā)模式1 、由市土地開發(fā)中心申辦規(guī)劃設(shè)計要點，進行土地儲備。2、由市土地開發(fā)中心拍賣地塊。3、 城中村改造項目土地交易競拍人競得土地，并交納了土地出讓價款及相關(guān)稅費后，持相關(guān)證明文件，按程序申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證。六、報建階段（二十七）建筑單體規(guī)劃報建全資改造公司按有關(guān)規(guī)定備齊資料后到規(guī)劃部門申辦項目建筑單體規(guī)劃報建手續(xù)。（二十八）申辦消防、環(huán)保、衛(wèi)生等手續(xù)全資改造公司按建筑設(shè)計方案審查復(fù)函的要求，辦理消防、環(huán)保、人防、衛(wèi)生等專業(yè)管理部門意見。（二十九）申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證全資改造公司持環(huán)保、人防、 防震減災(zāi)、消防等有關(guān)部門的前置審批文件到市規(guī)劃局申

14、辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（三十）施工圖設(shè)計文件審查備案全資改造公司持廣州市建設(shè)工程施工圖審查合格書、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證等前置審批文件到建設(shè)部門申辦施工圖設(shè)計文件審查備案手續(xù)。（三十一）申辦建設(shè)工程招投標手續(xù)全資改造公司持立項批文、用地批文、規(guī)劃批準文件、資金證明、施工圖審查證明文件等前置審批文件到建設(shè)部門申辦建設(shè)工程招投標手續(xù)。（三十二）辦理工程質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)全資改造公司持建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工圖設(shè)計審查文件等前置審批文件到建設(shè)部門申辦工程質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)。（三十三）申辦建設(shè)工程施工許可證全資改造公司持建設(shè)用地批準書、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工圖設(shè)計文件審查等前置審批文件到建設(shè)部門申辦建設(shè)

15、工程施工許可證。七、項目建設(shè)階段在此期間，由區(qū)工程質(zhì)（三十四）工程施工建設(shè) 由全資改造公司按國家現(xiàn)行有關(guān)組織工程施工建設(shè)，監(jiān)站對工程質(zhì)量、安全施工、文明施工進行管理。八、工程竣工驗收和被拆遷轉(zhuǎn)制居民回遷（三十五）申辦工程驗收手續(xù)項目改造完成后，按現(xiàn)存建設(shè)工程竣工驗收辦法，并增加拆遷安置完成情況，批準的公益設(shè)施建設(shè)情況等內(nèi)容進行進行竣工驗收。（三十六）房屋移交項目改造建設(shè)方在完成回遷安置房建設(shè)后，按約定的條件和時限移交回遷安置房。（三十七）被拆遷轉(zhuǎn)制居民回遷九、其他（三十八）本指引由廣州市天河區(qū)城市更新改造辦公室負責(zé)解釋（三十九）本指引自發(fā)布之日起試行。附件一：改造范圍確定要求改造規(guī)劃范圍原則上

16、為舊村莊的行政區(qū)劃范圍，以此為基礎(chǔ)，結(jié)合所在地塊的特點和周邊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，整合集體經(jīng)濟發(fā)展用地，特別是集體建設(shè)用地、舊廠房用地、廢棄礦山用地、國有土地等周邊土地資源，合理確定改造范圍，實行連片整體改造，連片整體改造涉及的邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”）等，在“三舊”改造政策許可的前提下，通過土地位置調(diào)換等方式，對原有存量建設(shè)用地進行調(diào)整使用。在現(xiàn)場踏勘后，先由區(qū)規(guī)劃分局根據(jù)現(xiàn)場踏勘情況、周邊用地規(guī)劃紅線辦理情況、城市規(guī)劃等，提出改造范圍線，再由區(qū)國土房管分局套土地利用現(xiàn)狀、土地利用規(guī)劃圖，將不合政策要求的土地提出從改造范圍剔除等意見。轉(zhuǎn)制社區(qū)對改造范圍有異議，再由區(qū)城改辦召集區(qū)國土房管分局、區(qū)規(guī)劃分局、街道一起協(xié)調(diào)解決。附件二：現(xiàn)狀調(diào)查內(nèi)容現(xiàn)狀摸