物業(yè)行業(yè)標(biāo)桿運(yùn)營(yíng)指標(biāo)及成本控制

1、 物業(yè)行業(yè)標(biāo)桿運(yùn)營(yíng)指標(biāo)及成本控制 運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心,對(duì)全國以主營(yíng)物業(yè)為主的7家上市公司進(jìn)行了數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),對(duì)其中4家數(shù)據(jù)較全的上市公司年報(bào)進(jìn)行了近三年的數(shù)據(jù)分析。一 、物業(yè)上市公司名單及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍 序號(hào)公司名稱上市時(shí)間上市板塊業(yè)務(wù)范圍1華仁物業(yè)2015年新三版母公司華仁世紀(jì)集團(tuán)有限公司 69.60%控股，青島華仁物業(yè)股份有限公司；高端寫字樓、高端住宅項(xiàng)目、市政項(xiàng)目及校園項(xiàng)目等服務(wù)領(lǐng)域；公司下設(shè)市場(chǎng)開發(fā)部、運(yùn)營(yíng)管理部、品質(zhì)管理部、綜合管理部、人力資源部、財(cái)務(wù)部、黨委、工會(huì)等職能部門。2東光股份2015年新三版為高檔寫字樓、大型商業(yè)廣場(chǎng)、公寓、別墅、高檔住宅小區(qū)、酒店、公共場(chǎng)館、政府機(jī)關(guān)/企事業(yè)單位辦公

2、樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等各種類型物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)后勤保障服務(wù)。3丹田股份2015年新三版向各大高校提供校園物業(yè)管理服務(wù)。目前為60 多所高校提供清潔、宿管、安防、綠化、維修等校園管家服。4開元物業(yè)2015年新三版母公司杭州開元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司80%控股，以房地產(chǎn)開發(fā)為依托發(fā)展的物業(yè)，為住宅、商業(yè)物業(yè)及其他機(jī)構(gòu)，如銀行、醫(yī)院、政府等提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。備注：表上四家物業(yè)上市公司，業(yè)務(wù)范圍較廣，服務(wù)對(duì)象覆蓋面較全。 二、行業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)分析 一、 2013-2015標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)均值（表1）序號(hào)年度凈資產(chǎn)收益率營(yíng)業(yè)凈利率營(yíng)業(yè)毛利率成本費(fèi)用率期間費(fèi)用率銷售費(fèi)用率管理費(fèi)用率財(cái)務(wù)費(fèi)用率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率營(yíng)收增長(zhǎng)

3、率1201513.08 5.64 22.65 77.36 10.39 0.27 10.31 (0.18)47.27 2.78 35.12 2201419.11 2.50 22.29 77.71 12.32 1.93 12.26 (0.22)50.54 1.95 27.26 3201327.08 5.54 23.78 76.22 11.24 0.45 10.58 0.22 49.55 2.47 32.96 合計(jì)59.27 13.68 68.72 231.29 33.95 2.65 33.14 (0.19)147.35 7.20 95.34 均值19.76 4.56 22.91 77.10 11.

4、32 0.88 11.05 -0.06 49.12 2.40 31.78 表1是標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)均值，數(shù)據(jù)是從近三年年報(bào)數(shù)據(jù)較全的4家物業(yè)上市公司年報(bào)中獲取的，以上指標(biāo)分別代表盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力，是反映企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的核心指標(biāo)，三、上述運(yùn)營(yíng)指標(biāo)計(jì)算公式及含義（表2）指標(biāo)類型指標(biāo)名稱計(jì)算公式指標(biāo)強(qiáng)弱單位指標(biāo)解釋及含義盈利能力凈資產(chǎn)收益率凈利潤(rùn)/（期初所有者權(quán)益+期末所有者權(quán)益）/2大則強(qiáng)%1、該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。2、指標(biāo)值越高，說明投資帶來的收益越高。3、該指標(biāo)體現(xiàn)了自有資本獲得凈收益的能力。營(yíng)業(yè)凈利率凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入大則強(qiáng)%1、該指標(biāo)是指企業(yè)實(shí)

5、現(xiàn)凈利潤(rùn)與銷售收入的對(duì)比關(guān)系，用以衡量企業(yè)在一定時(shí)期的營(yíng)業(yè)收入獲取的能力。2、該指標(biāo)反映每一元營(yíng)業(yè)收入帶來的凈利潤(rùn)的多少，每增加1元銷售收入的同時(shí)，凈利潤(rùn)的增減程度，由此來考察銷售收入增長(zhǎng)的效益。營(yíng)業(yè)毛利率（營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本）/營(yíng)業(yè)收入大則強(qiáng)%1、營(yíng)業(yè)毛利率有助于選擇投資方向。2、毛利率指標(biāo)有助于預(yù)測(cè)企業(yè)的發(fā)展、衡量企業(yè)的成長(zhǎng)性。3、營(yíng)業(yè)毛利率有助于評(píng)價(jià)經(jīng)理人員經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。4、有助于發(fā)現(xiàn)公司潛在的問題。期間費(fèi)用率（銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用）/營(yíng)業(yè)收入數(shù)值小則強(qiáng)%該指標(biāo)指企業(yè)本期發(fā)生的、不能直接或間接歸入營(yíng)業(yè)成本，而是直接計(jì)入當(dāng)期損益的各項(xiàng)費(fèi)用，包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等。銷售費(fèi)用率

6、銷售費(fèi)用/營(yíng)業(yè)收入數(shù)值小則強(qiáng)%該指標(biāo)是指期間費(fèi)用與銷售收入凈額之間的比率。該指標(biāo)越低越好，當(dāng)銷售期間費(fèi)用率大于銷售毛利率時(shí)，則說明企業(yè)盈利相當(dāng)困難。管理費(fèi)用率管理費(fèi)用/營(yíng)業(yè)收入數(shù)值小則強(qiáng)%該指標(biāo)是指管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)用屬于期間費(fèi)用，在發(fā)生的當(dāng)期就計(jì)入當(dāng)期的損失或是利益。成本費(fèi)用率（營(yíng)業(yè)成本÷營(yíng)業(yè)收入額）×100%數(shù)值小則強(qiáng)%是指企業(yè)在當(dāng)期營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的百分比.數(shù)值越小反映企業(yè)對(duì)成本的控制越好.財(cái)務(wù)費(fèi)用率財(cái)務(wù)費(fèi)用/營(yíng)業(yè)收入數(shù)值小則強(qiáng)%1、財(cái)務(wù)費(fèi)用率是指財(cái)務(wù)費(fèi)用與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的百分比。2、可通過這個(gè)指標(biāo)的計(jì)算，分

7、析企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，調(diào)整籌資渠道，改善資金結(jié)構(gòu)，提高盈利水平。償債能力資產(chǎn)負(fù)債率(期初負(fù)債總額+期末負(fù)債總額)/2/(期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額)/2數(shù)值小則強(qiáng)%該指標(biāo)是評(píng)價(jià)公司負(fù)債水平的綜合指標(biāo),也是一項(xiàng)衡量公司利用債權(quán)人資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能力的指標(biāo)，反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。流動(dòng)比率流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債大則強(qiáng) %1、用來衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力。2、比率越高，說明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強(qiáng)，短期償債能力亦越強(qiáng)；反之則弱，流動(dòng)比率應(yīng)在2：1以上為優(yōu)。營(yíng)收增長(zhǎng)率（本年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-上年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）/上年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入×100%大則強(qiáng) %營(yíng)業(yè)增

8、長(zhǎng)率是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)占有能力，預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)拓展趨勢(shì)的重要指標(biāo)。 該指標(biāo)反映了企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的成長(zhǎng)狀況及發(fā)展能力。四、人員配比參考管理人員配置參考表（表一）資質(zhì)工種配比一級(jí)資質(zhì)管理人員16.7二級(jí)資質(zhì)管理人員16.4三級(jí)資質(zhì)管理人員14.6工作人員配置參考表（表二）服務(wù)等級(jí)工種 人數(shù)面積/戶數(shù)備注一級(jí) 客服人員1400戶500戶（低于500戶的不得少于2人）總建筑面積超過50萬以上的住宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。 保潔人員10.8萬1萬（建筑面積）秩序維護(hù)人員 10.6萬0.8萬（建筑面積） 綠化人員 11萬1.5萬（綠化面積） 維修人員12萬2.5萬（建筑面積） 二級(jí)客服人

9、員 1500戶600戶（低于600戶的不得少于2人） 保潔人員 11萬1.2萬（建筑面積）秩序維護(hù)人員10.8萬1萬（建筑面積） 綠化人員 11.5萬2萬（綠化面積） 維修人員 12.5萬3萬（建筑面積） 三級(jí)客服人員 1600戶700戶（低于600戶的不得少于1人） 保潔人員11.2萬1.4萬（建筑面積） 秩序維護(hù)人員 11萬1.2萬（建筑面積） 綠化人員 12萬2.5萬（綠化面積） 維修人員 13萬3.5萬（建筑面積） 四級(jí) 客服人員1 700戶800戶（低于700戶的不得少于1人） 保潔人員 11.4萬1.6萬（建筑面積） 秩序維護(hù)人員 11.2萬1.5萬（建筑面積） 綠化人員 12.5

10、萬3萬（綠化面積） 維修人員 13.5萬4萬（建筑面積） 備注:以上此表僅作為參考,根據(jù)項(xiàng)目服務(wù)等級(jí)及測(cè)算不同,可在保證質(zhì)量的情況下自行調(diào)整人員配置.四、物業(yè)管理企業(yè)人力成本控制物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型行業(yè)，人力成本由于近年來在物價(jià)及人員工資的增長(zhǎng)，人力成本支出已占到物業(yè)公司管理費(fèi)50%-70%的比重，而物業(yè)公司加上剩余成本支出費(fèi)用總計(jì)大約占到物業(yè)管理費(fèi)總額的9095%,其余即為盈利。物業(yè)公司一般收費(fèi)率達(dá)到85%左右為保本，全國示范小區(qū)要求收費(fèi)率在95%以上。數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理的利潤(rùn)率在0%5%，如果一個(gè)物業(yè)企業(yè)管理得好，利潤(rùn)可以達(dá)到8%。目前全國物業(yè)管理公司TOP20中，有12家均依附于

11、開發(fā)商的自有物業(yè)，并不完全以盈利為目的，物管公司中有95%都處于虧損狀態(tài)，而物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)的平均凈利潤(rùn)率約為5%左右,由此對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來講，通過合理的崗位配置，以及充分利用公司的資源，在保證工作質(zhì)量的前提下，控制人力成本的支出對(duì)于企業(yè)盈利水平具有重大的意義。物業(yè)管理企業(yè)人力成本控制可以從以下兩點(diǎn)入手:1、管理人員工資的成本控制： 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)決定了,物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用主要是人力資源成本費(fèi)用支出。在工資組成中，管理人員的工資占了相當(dāng)大的比重，一個(gè)部門經(jīng)理的工資，是一線服務(wù)層員工的幾倍；減少一個(gè)管理人員的崗位，就可以增加幾個(gè)服務(wù)層員工的費(fèi)用支出。因地制宜、合理有效地設(shè)置公司職能部門，是降

12、低物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實(shí)有效的方法和手段。物業(yè)管理企業(yè)職能部門的職能就是控制、決策、協(xié)調(diào)、服務(wù)四大功能。從勞動(dòng)生產(chǎn)率的角度來衡量，物業(yè)服務(wù)管理的全過程，90的工作量是在管理處完成的。因此，物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置，應(yīng)以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。機(jī)構(gòu)龐大、人員冗雜是極大的資源浪費(fèi)，不但增加了成本，還增加了內(nèi)耗，降低了管理效益。2、完善基層服務(wù)人員人力成本的控制首先科學(xué)、合理地制定基層單位的用人編制。根據(jù)公司管理的小區(qū)(大廈)的實(shí)際情況和本公司的管理水平定崗定編。例如:管理面積比較大的封閉式多層小區(qū),可按人均管理面積35004500平方米來核定小區(qū)管理處人員編制。技防措施好又是封

13、閉式高層小區(qū),可按人均管理面積35005000平方米來核定管理處人員編制。技防措施差又不是封閉式的高層小區(qū),可按人均管理面積3000平方米來核定管理處人員編制。面積較小的封閉式多層小區(qū),可按人均管理面積2500平方米來核定管理處人員編制。開放式的小區(qū)管理難度比較大,可根據(jù)實(shí)際、具體的情況在定編人數(shù)的基礎(chǔ)上乘以1020%的系數(shù)。定編只是一個(gè)參考比較值,我們可把定編值看作是小區(qū)成本核算的邊際值,大于邊際值就會(huì)減少利潤(rùn)甚至虧損;少于邊際值就能保本或者多盈利。 可以科學(xué)、合理、有效地設(shè)置公司職能部門和人員崗位，以管理“幅度”來確立機(jī)構(gòu)和和員編制比較科學(xué)、合理、有效。管理面積在600萬平方米以內(nèi)的物業(yè)管