房地產(chǎn)開發(fā)涉稅知識培訓(xùn)

1、 房地產(chǎn)開發(fā)涉稅知識培訓(xùn)房地產(chǎn)開發(fā)涉稅知識培訓(xùn)l房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn) l納稅籌劃案例分析（非財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)對稅負(fù)的重大納稅籌劃案例分析（非財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)對稅負(fù)的重大影響及應(yīng)對）影響及應(yīng)對） 房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l拍地階段拍地階段l建設(shè)階段建設(shè)階段 l預(yù)售階段預(yù)售階段 l竣工階段竣工階段 l持有階段持有階段 房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l拍地階段拍地階段印花稅印花稅契稅契稅土地使用稅土地使用稅房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要

2、點(diǎn)l拍地階段拍地階段印花稅印花稅 簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，按合同金額的萬分簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，按合同金額的萬分之五繳納。之五繳納。 地價(jià)地價(jià)1 1億元億元 印花稅印花稅5000050000元元房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l拍地階段拍地階段契稅契稅第一次：第一次：簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，按合同金額的簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，按合同金額的3%3%繳納。繳納。第二次：繳納城市建設(shè)配套費(fèi)時(shí)，按城市建設(shè)配套費(fèi)的第二次：繳納城市建設(shè)配套費(fèi)時(shí)，按城市建設(shè)配套費(fèi)的3%3%補(bǔ)繳。補(bǔ)繳。第三次：后期補(bǔ)交土地出讓金時(shí)，按補(bǔ)交土地出讓金的第三次：后期補(bǔ)交土地出讓金

3、時(shí)，按補(bǔ)交土地出讓金的3%3%補(bǔ)繳補(bǔ)繳。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l拍地階段拍地階段城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅 從拿地到售出房屋，每年都繳，從拿地到售出房屋，每年都繳，4 4月和月和1010月各繳一半。月各繳一半。 每年稅額每年稅額= =實(shí)際占用的土地面積實(shí)際占用的土地面積每平方米稅額每平方米稅額 實(shí)際占用的土地面積實(shí)際占用的土地面積以權(quán)證為準(zhǔn)，包括行政劃撥土地。也包括小以權(quán)證為準(zhǔn)，包括行政劃撥土地。也包括小區(qū)內(nèi)的道路、綠化用地。區(qū)內(nèi)的道路、綠化用地。 每平方米稅額每平方米稅額.分分7 7個土地等級（個土地等級（4-204-20元），各等級的稅元

4、），各等級的稅額由區(qū)、縣政府確定，報(bào)市政府批準(zhǔn)。不定期調(diào)整。額由區(qū)、縣政府確定，報(bào)市政府批準(zhǔn)。不定期調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l拍地階段拍地階段城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)起始時(shí)間納稅義務(wù)起始時(shí)間 出讓方式拿地：實(shí)際取得土地時(shí)間與土地使用權(quán)登記時(shí)間孰先。出讓方式拿地：實(shí)際取得土地時(shí)間與土地使用權(quán)登記時(shí)間孰先。 轉(zhuǎn)讓方式拿地：從合同約定交付土地時(shí)間的次月起；合同未約定交付轉(zhuǎn)讓方式拿地：從合同約定交付土地時(shí)間的次月起；合同未約定交付 土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起。土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起。納稅義務(wù)終止時(shí)間納稅義務(wù)終止時(shí)間 已銷售房

5、屋的占地面積，自交房或購房者房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，不再繳納。已銷售房屋的占地面積，自交房或購房者房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，不再繳納。 房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l拍地階段拍地階段土地成本返還的影響土地成本返還的影響 會計(jì)處理方式：沖減土地成本會計(jì)處理方式：沖減土地成本 / 計(jì)入補(bǔ)貼收入計(jì)入補(bǔ)貼收入 沖減土地成本對土地增值稅沖減土地成本對土地增值稅可能可能產(chǎn)生巨大的影響：返還金額產(chǎn)生巨大的影響：返還金額1.3 30% 稅務(wù)機(jī)關(guān)通常的要求：沖減土地成本（多繳稅）稅務(wù)機(jī)關(guān)通常的要求：沖減土地成本（多繳稅） 以下措施以下措施可能可能有利于企業(yè)：有利于企業(yè)： 返還對象與開發(fā)

6、企業(yè)分離返還對象與開發(fā)企業(yè)分離 返還的依據(jù)（政府文件或協(xié)議）不指定具體用途返還的依據(jù)（政府文件或協(xié)議）不指定具體用途房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l拍地階段拍地階段l建設(shè)階段建設(shè)階段 l預(yù)售階段預(yù)售階段 l竣工階段竣工階段 l持有階段持有階段 房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l建設(shè)階段建設(shè)階段甲供材的營業(yè)稅甲供材的營業(yè)稅承包商（供應(yīng)商）開具的發(fā)票承包商（供應(yīng)商）開具的發(fā)票 房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l建設(shè)階段建設(shè)階段甲供材的營業(yè)稅甲供材的營業(yè)稅 稅法規(guī)定：施工方繳納營

7、業(yè)稅的基數(shù)，應(yīng)包含甲供材金額。稅法規(guī)定：施工方繳納營業(yè)稅的基數(shù)，應(yīng)包含甲供材金額。裝飾工程除外。裝飾工程除外。 實(shí)際承擔(dān)人？實(shí)際承擔(dān)人？ 稅票的抬頭為施工方，房地產(chǎn)企業(yè)無法稅前扣除。稅票的抬頭為施工方，房地產(chǎn)企業(yè)無法稅前扣除。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l建設(shè)階段建設(shè)階段承包商（供應(yīng)商）開具的發(fā)票承包商（供應(yīng)商）開具的發(fā)票 發(fā)票是否合規(guī)，決定了成本能否扣除，對稅負(fù)有著重大的影發(fā)票是否合規(guī)，決定了成本能否扣除，對稅負(fù)有著重大的影響。不是有發(fā)票就行。響。不是有發(fā)票就行。 國稅發(fā)票：材料、設(shè)備、設(shè)備租賃、設(shè)計(jì)、廣告、會展、咨國稅發(fā)票：材料、設(shè)備、設(shè)備租賃、

8、設(shè)計(jì)、廣告、會展、咨詢、運(yùn)輸、通信等詢、運(yùn)輸、通信等 地稅發(fā)票：工程款、金融保險(xiǎn)、表演、餐飲、住宿、旅游、地稅發(fā)票：工程款、金融保險(xiǎn)、表演、餐飲、住宿、旅游、娛樂、銷售不動產(chǎn)、不動產(chǎn)租賃等娛樂、銷售不動產(chǎn)、不動產(chǎn)租賃等 “營改增營改增”過程中，不斷變化。兩年之內(nèi)全部完成。過程中，不斷變化。兩年之內(nèi)全部完成。 承包商（供應(yīng)商）為少繳稅款提出的要求，可能使房地產(chǎn)企承包商（供應(yīng)商）為少繳稅款提出的要求，可能使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。業(yè)的稅負(fù)增加。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l建設(shè)階段建設(shè)階段承包商（供應(yīng)商）開具的發(fā)票承包商（供應(yīng)商）開具的發(fā)票 特殊情況特殊情

9、況 銷售銷售自產(chǎn)自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑安裝勞務(wù)：如門窗、玻璃幕墻貨物同時(shí)提供建筑安裝勞務(wù)：如門窗、玻璃幕墻 施工方如能提供其自身國稅機(jī)關(guān)出具的從事施工方如能提供其自身國稅機(jī)關(guān)出具的從事貨物生產(chǎn)貨物生產(chǎn)的證明，的證明，則總價(jià)款的則總價(jià)款的70%70%應(yīng)開具地稅的建筑業(yè)發(fā)票，應(yīng)開具地稅的建筑業(yè)發(fā)票，30%30%應(yīng)開具國稅的銷售應(yīng)開具國稅的銷售發(fā)票。發(fā)票。 如不能提供，則全額開具地稅的建筑業(yè)發(fā)票。如不能提供，則全額開具地稅的建筑業(yè)發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l拍地階段拍地階段l建設(shè)階段建設(shè)階段 l預(yù)售階段預(yù)售階段 l竣工階段竣工階段 l持有階段持有階段

10、 房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l預(yù)售階段預(yù)售階段 營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加土地增值稅的預(yù)征土地增值稅的預(yù)征企業(yè)所得稅的預(yù)計(jì)和繳納企業(yè)所得稅的預(yù)計(jì)和繳納房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l預(yù)售階段預(yù)售階段 營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加 “附加附加”：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加 基數(shù)：實(shí)際收款金額或已達(dá)合同約定付款日期的金額基數(shù)：實(shí)際收款金額或已達(dá)合同約定付款日期的金額 稅率：稅率：5.6%5.6% 次月繳納。次月繳納。土地增值稅的預(yù)征土地增值稅的預(yù)征 預(yù)售時(shí)預(yù)征，

11、竣工后清算，多退少補(bǔ)。預(yù)售時(shí)預(yù)征，竣工后清算，多退少補(bǔ)。 基數(shù)：不論是否收款，均按合同全額預(yù)征?；鶖?shù)：不論是否收款，均按合同全額預(yù)征。 預(yù)征率預(yù)征率 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 2%2%。 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅（商業(yè)用房、車庫等）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅（商業(yè)用房、車庫等） 3.5%3.5%。 獨(dú)棟商品住宅獨(dú)棟商品住宅 5%5%。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l預(yù)售階段預(yù)售階段 土地增值稅的預(yù)征土地增值稅的預(yù)征 同時(shí)符合以下三個條件的為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：同時(shí)符合以下三個條件的為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 住宅小區(qū)建筑容積率住宅小區(qū)建筑容積率1.01.0以上以上 單套最大

12、建筑面積在單套最大建筑面積在144144平方米或套內(nèi)建筑面積平方米或套內(nèi)建筑面積120120平方平方米以下米以下 實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格的實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格的1.41.4倍以下倍以下房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l預(yù)售階段預(yù)售階段 企業(yè)所得稅的預(yù)計(jì)和繳納企業(yè)所得稅的預(yù)計(jì)和繳納 預(yù)售時(shí)預(yù)計(jì)毛利，計(jì)入預(yù)售當(dāng)年利潤；完工后結(jié)算實(shí)際毛利，預(yù)售時(shí)預(yù)計(jì)毛利，計(jì)入預(yù)售當(dāng)年利潤；完工后結(jié)算實(shí)際毛利，將差異計(jì)入完工年度利潤，將差異計(jì)入完工年度利潤，多不退少要補(bǔ)多不退少要補(bǔ)。 預(yù)計(jì)毛利的基數(shù)：實(shí)際收款金額或已達(dá)合同約定付款日

13、期的金預(yù)計(jì)毛利的基數(shù)：實(shí)際收款金額或已達(dá)合同約定付款日期的金額。額。 預(yù)計(jì)毛利率：預(yù)計(jì)毛利率： 渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、北部新區(qū)：北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、北部新區(qū)： 20%20% 其他區(qū)縣：其他區(qū)縣： 15%15% 經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房：經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房： 3% 3% 每季度預(yù)計(jì)一次。每季度預(yù)計(jì)一次。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l拍地階段拍地階段l建設(shè)階段建設(shè)階段 l預(yù)售階段預(yù)售階段 l竣工階段竣

14、工階段 l持有階段持有階段 房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l竣工階段竣工階段土地增值稅的清算土地增值稅的清算企業(yè)所得稅的結(jié)算企業(yè)所得稅的結(jié)算竣工時(shí)點(diǎn)的影響竣工時(shí)點(diǎn)的影響稅收清、結(jié)算資料的準(zhǔn)備稅收清、結(jié)算資料的準(zhǔn)備 房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l竣工階段竣工階段土地增值稅的清算土地增值稅的清算 土地增值稅額增值額土地增值稅額增值額稅率稅率 增值額銷售收入扣除項(xiàng)目金額增值額銷售收入扣除項(xiàng)目金額 增值率增值額增值率增值額扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額 扣除項(xiàng)目金額（扣除項(xiàng)目金額（不等同于開發(fā)成本不等同于開發(fā)成本）：）：

15、土地成本土地成本 房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本 銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用（固定按土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用（固定按土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計(jì)算）計(jì)算） 財(cái)務(wù)費(fèi)用（金融機(jī)構(gòu)利息或固定按土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本之財(cái)務(wù)費(fèi)用（金融機(jī)構(gòu)利息或固定按土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的和的5%計(jì)算）計(jì)算） 售房繳納的營業(yè)稅及附加售房繳納的營業(yè)稅及附加 加計(jì)扣除額（固定按土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的加計(jì)扣除額（固定按土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%計(jì)算）計(jì)算）房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l竣工階段竣工階段土地增值稅的清算土地增值稅的清算

16、稅率：分段計(jì)算稅率：分段計(jì)算 增值率增值率50%50%的增值額的增值額 30% 30% 50% 50%增值率增值率100%100%的增值額的增值額 40% 40% 100%100%增值率增值率200%200%的增值額的增值額 50% 50% 增值率增值率200%200%的增值額的增值額 60%60%房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l竣工階段竣工階段企業(yè)所得稅的結(jié)算企業(yè)所得稅的結(jié)算 預(yù)售時(shí)預(yù)計(jì)毛利，計(jì)入預(yù)售當(dāng)年利潤；完工后結(jié)算實(shí)際毛利，預(yù)售時(shí)預(yù)計(jì)毛利，計(jì)入預(yù)售當(dāng)年利潤；完工后結(jié)算實(shí)際毛利，將差異計(jì)入完工年度利潤，將差異計(jì)入完工年度利潤，多不退少要補(bǔ)多不退少

17、要補(bǔ)。 稅率：稅率： 25% 或或 15%（城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)項(xiàng)目）（城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)項(xiàng)目） 房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l竣工階段竣工階段竣工時(shí)點(diǎn)的影響竣工時(shí)點(diǎn)的影響 “開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案”或或“開開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用 ” 的年度，必須進(jìn)行企業(yè)所得稅結(jié)算。的年度，必須進(jìn)行企業(yè)所得稅結(jié)算。 不論是不論是1月，還是月，還是12月竣工，都必須在次年月竣工，都必須在次年5月月31日前進(jìn)行企日前進(jìn)行企業(yè)所得稅結(jié)算?？⒐r(shí)點(diǎn)靠后，不利于發(fā)票和成本結(jié)算資料的準(zhǔn)業(yè)所得

18、稅結(jié)算?？⒐r(shí)點(diǎn)靠后，不利于發(fā)票和成本結(jié)算資料的準(zhǔn)備。備。 房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l竣工階段竣工階段稅收清、結(jié)算資料的準(zhǔn)備稅收清、結(jié)算資料的準(zhǔn)備 發(fā)改委批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件（發(fā)改委批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件（立項(xiàng)備案證立項(xiàng)備案證/ /項(xiàng)目核準(zhǔn)通知項(xiàng)目核準(zhǔn)通知 ）土地使用權(quán)證土地使用權(quán)證及附圖及附圖建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證預(yù)售許可證預(yù)售許可證重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證 初始產(chǎn)權(quán)證初始產(chǎn)權(quán)證面積實(shí)測報(bào)告面積實(shí)測報(bào)告項(xiàng)目總體

19、平面效果圖項(xiàng)目總體平面效果圖土地出讓合同（或土地轉(zhuǎn)讓合同）土地出讓合同（或土地轉(zhuǎn)讓合同）銷售臺賬銷售臺賬主要的建筑安裝工程合同、決算資料主要的建筑安裝工程合同、決算資料賬簿、憑證（符合稅法規(guī)定的發(fā)票）賬簿、憑證（符合稅法規(guī)定的發(fā)票）房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l拍地階段拍地階段l建設(shè)階段建設(shè)階段 l預(yù)售階段預(yù)售階段 l竣工階段竣工階段 l持有階段持有階段 房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l持有階段持有階段房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅土地使用稅土地使用稅營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作

20、要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l持有階段持有階段房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅 出租房產(chǎn)：租金出租房產(chǎn)：租金12% 自用房產(chǎn)：房產(chǎn)原值（包括附屬設(shè)施和土地價(jià)值）自用房產(chǎn)：房產(chǎn)原值（包括附屬設(shè)施和土地價(jià)值） 70% 1.2% 附屬設(shè)施：為了維持和增加功能或滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不附屬設(shè)施：為了維持和增加功能或滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)等，無論是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值

21、，計(jì)征房產(chǎn)稅。征房產(chǎn)稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營的代管人或使用人繳居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至至30%后的余值計(jì)征，房產(chǎn)后的余值計(jì)征，房產(chǎn)原值不能準(zhǔn)確劃分的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定；出租的，依照租金收原值不能準(zhǔn)

22、確劃分的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定；出租的，依照租金收入計(jì)征。入計(jì)征。 房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)l持有階段持有階段土地使用稅土地使用稅營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)涉稅知識培訓(xùn)房地產(chǎn)開發(fā)涉稅知識培訓(xùn)l房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅種及操作要點(diǎn) l納稅籌劃案例分析（非財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)對稅負(fù)的重大納稅籌劃案例分析（非財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)對稅負(fù)的重大影響及應(yīng)對）影響及應(yīng)對） l案例一案例一 ：項(xiàng)目報(bào)建對土地增值稅的影響項(xiàng)目報(bào)建對土地增值稅的影響 某開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約某開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約110萬方，分為萬方

23、，分為A、B、C、D四個組團(tuán)，分期開發(fā)。四個組團(tuán)，分期開發(fā)。2013年，年，A組團(tuán)竣工，總建筑面積為組團(tuán)竣工，總建筑面積為28萬萬方，其中普通住宅方，其中普通住宅18萬方、非普通住宅萬方、非普通住宅0.9萬方、商鋪萬方、商鋪3.3萬方、萬方、車庫車庫5.8萬方。萬方。 截至截至2014年年2月，月， A組團(tuán)已達(dá)到土地增值稅清算條件，稅務(wù)組團(tuán)已達(dá)到土地增值稅清算條件，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行清算。機(jī)關(guān)要求進(jìn)行清算。 l案例一案例一 ：項(xiàng)目報(bào)建對土地增值稅的影響項(xiàng)目報(bào)建對土地增值稅的影響 土地增值稅清算的第一步即確定清算單位。稅法規(guī)定：以發(fā)土地增值稅清算的第一步即確定清算單位。稅法規(guī)定：以發(fā)改委及有權(quán)立項(xiàng)

24、備案部門備案的項(xiàng)目為清算單位，也可以改委及有權(quán)立項(xiàng)備案部門備案的項(xiàng)目為清算單位，也可以建設(shè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證注明的分期項(xiàng)目為清算單位。注明的分期項(xiàng)目為清算單位。 該項(xiàng)目在發(fā)改委為整個項(xiàng)目辦理了一個立項(xiàng)；為該項(xiàng)目在發(fā)改委為整個項(xiàng)目辦理了一個立項(xiàng)；為A組團(tuán)辦理了組團(tuán)辦理了11個個建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證，分別為，分別為10棟高層住宅及底商以及棟高層住宅及底商以及一個地下車庫。一個地下車庫。 由于由于B、C、D組團(tuán)在組團(tuán)在5年后才可能開發(fā)完畢，稅務(wù)機(jī)關(guān)不可年后才可能開發(fā)完畢，稅務(wù)機(jī)關(guān)不可能一直等待，故只能按能一直等待，故只能按11個個建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證將將

25、A組團(tuán)劃組團(tuán)劃分為分為11個清算單位個清算單位。l案例一案例一 ：項(xiàng)目報(bào)建對土地增值稅的影響項(xiàng)目報(bào)建對土地增值稅的影響 由于不同清算單位的土地增值稅須分別計(jì)算，不得相互抵銷，而車由于不同清算單位的土地增值稅須分別計(jì)算，不得相互抵銷，而車庫往往是負(fù)增值項(xiàng)目，按照庫往往是負(fù)增值項(xiàng)目，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證將將A組團(tuán)劃分為組團(tuán)劃分為11個清算單位，將使得個清算單位，將使得5.8萬方車庫的負(fù)增值額無法與其他清算單位的商鋪萬方車庫的負(fù)增值額無法與其他清算單位的商鋪產(chǎn)生的巨大增值額抵銷，造成商鋪的土地增值稅負(fù)上升。產(chǎn)生的巨大增值額抵銷，造成商鋪的土地增值稅負(fù)上升。 應(yīng)對：該企業(yè)在發(fā)改委為應(yīng)對：該企業(yè)在發(fā)改委為A組團(tuán)辦理了