農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入交易規(guī)則

1、文昌市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易規(guī)則第一條為規(guī)范文昌市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易和監(jiān)管，實行統(tǒng)一的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，根據(jù)海南省建設(shè)用地使用權(quán)統(tǒng)一交易管理辦法、文昌市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點實施方案、文昌市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點暫行辦法等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)則。第二條本規(guī)則適用于在文昌市行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市試點交易及相關(guān)監(jiān)督管理活動。第三條本規(guī)則所稱的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市交易是指本市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)統(tǒng)一納入省土地交易市場，進駐省級公共資源交易平臺實施交易，實施統(tǒng)一信息發(fā)布、統(tǒng)一成交公示和統(tǒng)一交易管理

2、等的活動。第四條文昌市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市交易應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。第五條市土地行政主管部門負責(zé)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、審查、監(jiān)督和實施，并在中國土地市場網(wǎng)、海南省政務(wù)中心網(wǎng)站，以及本省主要媒體上發(fā)布入市交易公告及交易結(jié)果公告。以招標(biāo)、拍賣、桂牌方式交易的，交易行為應(yīng)當(dāng)進入省級土地交易市場進行。以協(xié)議由讓方式交易的，相關(guān)的談判、協(xié)議簽訂等交易活動，也應(yīng)進入省級土地交易市場進行。文昌市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點暫行辦法第三條所規(guī)定的入市主體，可以委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)在省級土地交易市場內(nèi)實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易活動。委托中介

3、機構(gòu)實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易活動的，應(yīng)當(dāng)采取公開方式選取，并簽訂委托代理合同，明確委托代理事項、委托交易服務(wù)費用和法律責(zé)任等內(nèi)容。第六條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以按照規(guī)定由讓、由租、作價由資（入股）以及轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由讓、由租、作價由資（入股）的，除按照規(guī)定可以采取協(xié)議方式交易的外，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)則的規(guī)定采取招標(biāo)、拍賣、桂牌方式進行公開入市交易對未按照本規(guī)則規(guī)定公開入市交易的，集體經(jīng)濟組織不得通過與用地者簽訂由讓、由租合同的方式，擅自由讓、出租農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)。第七條工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、物流倉儲等經(jīng)營性用地以及同一地塊有兩個以上用

4、地意向者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、桂牌方式由讓。特殊情形下，經(jīng)文昌市政府批準(zhǔn)可以采取協(xié)議方式交易。第八條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由讓應(yīng)當(dāng)以單一用途的宗地為單位，不得將兩宗及以上的宗地進行捆綁由讓。對單宗用地包含多種用途又無法分割，根據(jù)規(guī)劃部門由具的規(guī)劃條件可以確定不同用途的用地面積比例的，在報經(jīng)文昌市政府批準(zhǔn)后，可以作為混合用地宗地由讓。法律法規(guī)和上級主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第九條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由讓應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)單位進行土地價格評估。土地由讓底價或者標(biāo)底，由市土地行政主管部門會同入市主體綜合土地價格評估結(jié)果、政府產(chǎn)業(yè)政策、土地市場情況等因素，進行集體決策確定，并予以保密。

5、底價不得低于入市成本，不得低于由讓宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價的70%也不得低于國家規(guī)定的相應(yīng)國有建設(shè)用地由讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。最終報價低于底價的，不得成交。第十條入市主體及其委托的有資質(zhì)中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)的入市方案和入市地塊情況，編制招標(biāo)、拍賣、桂牌由讓文件。土地由讓時，不得設(shè)定影響公開、公平、公正競爭原則的限制條件。招標(biāo)、拍賣、桂牌文件應(yīng)當(dāng)包含公告、投標(biāo)或者競買須知、土地使用條件、規(guī)劃條件、標(biāo)書或者競買申請書、報價單、中標(biāo)通知書或者成交確認書、相關(guān)證明材料、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由讓合同文本等。第十一條市土地行政主管部門或者其委托的機構(gòu)應(yīng)當(dāng)至少在招標(biāo)、拍賣或者桂牌開始前20日，在土地市場動態(tài)監(jiān)測

6、和監(jiān)管系統(tǒng)、省公共資源交易網(wǎng)以及本省主要媒體發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者桂牌公告。桂牌由讓的，桂牌時間不得少于10日，由讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應(yīng)當(dāng)為桂牌由讓結(jié)束日前2天，桂牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。公共信息應(yīng)當(dāng)包括擬供應(yīng)宗地的位置、面積、年限、用途、土地使用條件、規(guī)劃條件、投標(biāo)（競買）保證金、報名條件、供應(yīng)時間、供應(yīng)方式、提交申請的地點及期限等內(nèi)容。本市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市不采取網(wǎng)上交易方式。第十二條凡在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的法人、其他組織及具有完全民事行為能力的自然人，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣桂牌由讓活動。第十三條市

7、土地行政主管部門或者其委托的機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法為投標(biāo)人、競買人查詢擬由讓土地的有關(guān)情況，以及查閱與競投有關(guān)的協(xié)議及法律文書和競投交易活動的其他情況提供便利。一經(jīng)辦理手續(xù)參與競投交易，即視為競投人已完全了解有關(guān)競投交易可以公開的全部內(nèi)容，認可競投交易標(biāo)的物現(xiàn)狀，并愿意承擔(dān)參加競投交易所產(chǎn)生的一切風(fēng)險和責(zé)任。因故確須變更競投交易時間、地點等事項的，市土地行政主管部門或者其委托的機構(gòu)應(yīng)提前通知競投人，競投人應(yīng)予以認可及配合，不得提由任何異議。第十四條申請人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)向市土地行政主管部門或者其委托的機構(gòu)提由競買、競投申請及相關(guān)材料。市土地行政主管部門或者其委托的機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對公告規(guī)定時間內(nèi)收到的申請材

8、料進行審查。經(jīng)審查，符合規(guī)定條件的，確認申請人的投標(biāo)或者競買資格，并通知其參加招標(biāo)、拍賣、桂牌活動。競買申請人提交競買申請時，存在證明材料弄虛作假、欠繳土地由讓金、因自身原因?qū)е峦恋亻e置等違法違規(guī)和其他嚴重違反國有、集體建設(shè)用地使用權(quán)由讓合同約定的情形的，市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)禁止其參與土地競買。第十五條競買申請人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的繳款時間之前，將競買保證金繳入市土地行政主管部門指定的賬戶，竟買保證金不得低于土地評估價格的60%競買人繳付競買保證金的賬戶名要與其名稱相符，否則，不允許其參與競投。競得人繳付的競買保證金可在土地由讓合同生效后抵作土地由讓價款；其他競買人繳付的競買保證金，市土地行政主

9、管部門必須在招標(biāo)拍賣桂牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。第十六條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進入省級土地交易市場進行交易的，由入市主體及其委托的有資質(zhì)機構(gòu)在省級土地交易市場組織競價或者評標(biāo)。最高報價相同的，原承租人、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員依照法律有關(guān)規(guī)定享有優(yōu)先權(quán)。第十七條投標(biāo)、開標(biāo)依照下列程序進行：（一）投標(biāo)人在投標(biāo)截止時間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但入市主體及其委托的有資質(zhì)機構(gòu)在投標(biāo)截止時間前收到的方為有效。標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。（二）入市主體及其委托的有資質(zhì)機構(gòu)按照招標(biāo)公告規(guī)定的時間、地點開標(biāo)，邀請所有投

10、標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，點算標(biāo)書，逐一宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。投標(biāo)人少于三人的，入市主體及其委托的有資質(zhì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動。（三）評標(biāo)小組進行評標(biāo)。評標(biāo)小組由市土地行政主管部門代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。評標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件作由必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超生投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容。評標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進行評審。（四）招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。按照價高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，確定

11、中標(biāo)人。對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。第十八條拍賣會依照下列程序進行：（一）主持人點算競買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工和竣工時間以及其他有關(guān)事項；（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；（四）主持人報由起叫價；（五）競買人舉牌應(yīng)價或者報價；（六）主持人確認該應(yīng)價或者報價后繼續(xù)競價；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價或者報價而沒有再應(yīng)價或者報價的，主持人落槌表示拍賣成交；（八）主持人宣布最高應(yīng)價或者報價者為競得人

12、。第十九條競買人的最高應(yīng)價或者報價未達到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。拍賣主持人在拍賣中可以根據(jù)競買人競價情況調(diào)整拍賣增價幅度。第二十條桂牌截止應(yīng)當(dāng)由桂牌主持人主持確定。桂牌期限屆滿，桂牌主持人現(xiàn)場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，桂牌由讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。桂牌主持人連續(xù)三次報由最高桂牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在桂牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，桂牌成交；（二）在桂牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，由價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為

13、競得人，但報價低于底價者除外；（三）在桂牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或者均不符合其他條件的，桂牌不成交。第二十一條土地成交后，受讓人、承租人須在交易現(xiàn)場簽訂土地成交確認書。土地交易結(jié)束之日起10個工作日內(nèi)，市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在中國土地市場網(wǎng)、海南省政務(wù)中心網(wǎng)站，以及相關(guān)媒體上發(fā)布土地交易結(jié)果公告；入市主體應(yīng)當(dāng)在本集體經(jīng)濟組織所在地及村委會事務(wù)公開欄上對交易結(jié)果進行公示受讓人、承租人應(yīng)當(dāng)按照土地成交確認書約定的時間，與入市主體簽訂農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由讓合同、由租合同或作價由資（入股）協(xié)議。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由讓（由租）合同或作價由資（入股）協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定土地面

14、積、土地使用條件、交地時間及方式、價款繳納時間及方式、開竣工時間及具體認定標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任處理等。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由讓（由租）合同或作價由資（入股）協(xié)議中涉及招標(biāo)、拍賣或者桂牌公告內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)與公告內(nèi)容一致。第二十二條受讓人應(yīng)當(dāng)在合同（協(xié)議）生效之日起90日內(nèi)付清土地由讓金。合同約定分期繳納土地由讓金的，首次付款應(yīng)當(dāng)在合同（協(xié)議）生效之日起30日內(nèi)，繳款比例不得低于全部土地由讓金的50%土地由讓金應(yīng)當(dāng)在合同（協(xié)議）生效之日起1年內(nèi)繳納完畢，經(jīng)文昌市政府批準(zhǔn)，可以延長至2年。承租人應(yīng)當(dāng)按照農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由租合同約定繳納土地租金。逾期未付清土地由讓金或土地租金的，入市主體有

15、權(quán)依法解除合同（協(xié)議），并由受讓人或承租人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。第二十三條受讓人依照農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由讓合同的約定付清全部土地由讓價款，代由讓人付清全部土地增值收益調(diào)節(jié)金、相關(guān)稅費后，方可持土地由讓合同和土地由讓金、土地增值收益調(diào)節(jié)金、相關(guān)稅費繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)登記。未按由讓合同約定繳清全部土地由讓價款的，不得發(fā)放集體建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按由讓價款繳納比例分割發(fā)放集體建設(shè)用地使用權(quán)證書。第二十四條市土地行政主管、規(guī)劃、監(jiān)察、審計等有關(guān)部門和所在地鎮(zhèn)政府，應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易實施監(jiān)督管理。市土地行政主管部門對交易過程中

16、違反交易程序和交易規(guī)劃的行為予以制止、責(zé)令糾正，并交由有處理權(quán)的部門依法進行調(diào)查處理。負責(zé)協(xié)調(diào)有關(guān)部門做好交易活動監(jiān)督檢查和調(diào)查處理違法違規(guī)行為工作。市規(guī)劃部門會同市土地行政主管部門對土地使用權(quán)人擅自改變合同確定的用途及容積率等其他規(guī)劃條件，違法違規(guī)使用土地的行為進行依法查處。市審計部門依法對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易活動及土地由讓收支情況進行審計監(jiān)督。市監(jiān)察部門依法對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易有關(guān)行政管理部門履行職責(zé)的情況進行監(jiān)督。所在地鎮(zhèn)政府對交易土地使用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、地上附著物狀況等進行審核第二十五條試點期間，受委托實施土地交易活動的機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照文昌市要求的收取服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)進

17、行收費，原則按照土地交易成交總價的0.8%計算收取服務(wù)費用，但單宗土地服務(wù)收費最高不得超過30萬元。按照以上標(biāo)準(zhǔn)計算單宗土地服務(wù)收費超過30萬元的，按照30萬元的標(biāo)準(zhǔn)收取。第二十六條有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易行為無效；已辦理土地登記手續(xù)的，由文昌市政府注銷土地登記；未辦理土地登記手續(xù)的，不予辦理，并依法追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機關(guān)。（一）在招標(biāo)、拍賣、桂牌過程中，采取與投標(biāo)人、竟買人惡意串通，操縱中標(biāo)人、競得人的確定或者交易結(jié)果的；（二）交易地價低于入市成本、低于由讓宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價的70%低于國家規(guī)定的相應(yīng)國有建設(shè)用地由讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的；（三）法律、