安徽合肥場調(diào)研報告

1、合肥招商報告地點：安徽合肥市場時間：2009.9.19-2009.9.24目的：調(diào)研市場，摸清業(yè)主成分及心態(tài)人員：王東升、譚海兵、許興春、丁力一、合肥概況合肥市居皖之中，長江淮河之間。總面積為7029.48平方公里，市區(qū)總面積838.52平方公里；現(xiàn)轄肥東、肥西、長豐3個縣，瑤海、廬陽、蜀山、包河4個區(qū)，戶籍人口為486.74萬（含四區(qū)三縣），全市常住人口501萬。合肥位于安徽省中部，江淮分水嶺南側(cè)面，巢湖北岸，緊靠長三角?；茨?、合九、合西鐵路在此交匯，合寧、合武高速鐵路也已建成使用，合肥到南京不超過一個小時，到上海、武漢只需2個多小時。206、312國道和合寧、合徐、合蕪、合安、合淮阜、合銅

2、黃、合六葉等高速公路穿境而過，到南京僅需2個小時，到上海、武漢等僅需45個小時。二、各市場基本概況1、綜合性市場、長江市場市場概況：合肥長江批發(fā)市場，由安徽新長江集團投資開發(fā)，該集團在安徽地區(qū)一共投資開發(fā)四大市場，包括：合肥長江批發(fā)市場、蕪湖長江市場園、滁州長江商貿(mào)城、淮南長江商貿(mào)城。該市場位于合肥龍崗工業(yè)區(qū)，共有9條公交線經(jīng)過該市場，另有長江批發(fā)市場客運站，位于長江批發(fā)市場廣場東側(cè)。物業(yè)形態(tài)：市場分三期開發(fā)，一期，建筑面積12萬m2,于1997年9月30日營業(yè)；二期，建筑面積20萬nf；三期，建筑面積20萬褶。一期為框架結(jié)構(gòu)，共三層；二、三期為上下雙層連體建筑結(jié)構(gòu)，共有22棟。經(jīng)營業(yè)態(tài)：一期

3、經(jīng)營：副食品、日用百貨、日化、服裝、鞋帽、家紡、皮具箱包；二期：副食品、物流；三期：物流。目前狀況：整個市場以物流和副食品規(guī)模最大，該市場的物流為合肥地區(qū)最大物流集中地，副食品共有商戶600戶，生意好，而日用百貨、日化、服裝、鞋帽、家紡、皮具箱包，規(guī)模小，共有商戶600戶，生意差，正在日益萎縮。該市場依托其龐大的物流，形成了一個范圍較廣副食品輻射圈（蕪湖長街很多商戶為該市場下線）。該將在10年內(nèi)進行整體改造。、安徽大市場安徽大市場由信地置業(yè)（合肥）有限公司獨資興建，位于合肥新火車站站前廣場東側(cè)500米，臨泉路與銅陵北路交叉路口，距安徽省新長途汽車客運中心200米，毗鄰省旅游汽車站。合蕪路、合定

4、路、318國道、市內(nèi)一環(huán)、二環(huán)線于此交匯，有7條公交車專線通達，交通便捷。市場分六期開發(fā)，建筑面積共20萬褶，一期于1997年開業(yè)，并擁有1.5萬褶的停車場和停車位，5000褶倉庫。整個市場經(jīng)營戶3000余戶，主要經(jīng)營：電子電器、日用、日化、書籍、服裝、鞋帽、家紡、五金，其中電子電器、書籍、日用生意好，服裝、鞋帽生意差。2、專業(yè)服裝市場、白馬服裝市場白馬服裝市場由安徽省糧油進出口（集團）公司、安徽省投資集團和安徽白馬商業(yè)經(jīng)營管理有限公司共同投資開發(fā)， 市場緊鄰合肥新火車站， 距勝利路長途汽車站、客運總站100m,有20多條公交線路到達該市場。一期經(jīng)營面積4.2萬m2,框架結(jié)構(gòu)，共6層，負一層：

5、皮具、箱包、鞋，1、2、3層女裝，4、5層男裝，共有商戶812戶，于2004年10月18日開業(yè)。二期，位于一期對面，二層有人行天橋相連，共12層，1、2、3層女裝，4、5層男裝，6-12層為公寓，經(jīng)營面積6萬褶，商戶576戶，商戶大部分為一期老商戶，于2005年06年10月開業(yè)。三期，共28層，負1層：服裝，1層：皮具、箱包，2層：兒童天地，3層：禮品、工藝品，4層：日用、百貨，5層：營銷、展示中心，6-28層為公寓，經(jīng)營面積共9萬褶，2009年9月28日開業(yè)。目前，整個市場一、二期經(jīng)營狀況好，三期的業(yè)態(tài)調(diào)整可以看出合肥服裝市場的飽和。、四季青服裝市場四季青服裝市場由安徽寶鉆置業(yè)投資有限公司投

6、資,位于合肥市站前路， 合肥新火車站向東300米，于2007年10月29日開業(yè)。該市場為框架結(jié)構(gòu)，共四層，1、2、3層女裝，四層男裝正對外招商中，經(jīng)營面積2萬nf,入駐商戶400戶。目前經(jīng)營狀況較差，30%空置率。、光大服裝城光大國際服裝城是中國光大集團旗下的中國光大地產(chǎn)在安徽省會合肥投資開發(fā)，位于站前路，合肥新火車對面。商城為框架結(jié)構(gòu)，共五層，主要經(jīng)營品牌男裝，經(jīng)營面積2萬nf,于2005年12月10日開業(yè)，該商城以零售為主。目前經(jīng)營狀況差，無配套倉庫及物流，整個服裝城共有50戶開門，主要集中在電梯和通道旁。該市場商戶均為白馬市場業(yè)主，準備撤店。3、其余專業(yè)市場、九龍珠兒童城九龍珠兒童城由寧

7、波華瑞房產(chǎn)集團開發(fā)，框架結(jié)構(gòu)，共5層，1、2、3層童裝，4層孕嬰用品，5層玩具，經(jīng)營面積2萬nf,于2008年9月6日開業(yè)。該商城1、2層只租不賣，3、4、5層已賣，生意好，共有商戶416戶。、光大鞋城光大國際服裝城是中國光大集團旗下的中國光大地產(chǎn)在安徽省會合肥投資開發(fā)， 于2005年12月10日開業(yè)。該市場框架結(jié)構(gòu)，共5層，主要經(jīng)營品牌鞋，零售為主，經(jīng)營面積2萬褶。目前經(jīng)營狀況極差，共有商戶12聲，3、4、5層全空。商城面臨重新調(diào)整招商。、寶業(yè)廣場寶業(yè)家紡廣場由寶業(yè)集團開發(fā)， 位于站前路， 四季青斜對面， 于2007年7月28日開業(yè)。市場共三層，框架結(jié)構(gòu)，局部四層，分東西兩部分，中間為一條街

8、道，兩部分由天橋連接。內(nèi)部分割成單個獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪，商鋪面積從201tf到40m2不等。經(jīng)營面積3萬itf,共有商戶141戶，1層床上用品，2、3層窗簾，零售為主。目前經(jīng)營狀況極差，準備重新調(diào)整招商。、中綠廣場中綠廣場由北京中綠投資有限公司投資開發(fā)，位于站前路，四季青正對面，于2005年9月開業(yè)，后因生意差于2007年重新調(diào)整招商。市場共3層，框架結(jié)構(gòu)，1層鞋，2、3層針織、內(nèi)衣，經(jīng)營面積3萬褶，共有商戶360戶。該市場共有8條公交車線經(jīng)過。市場名稱開業(yè)時間經(jīng)營面積物業(yè)形態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況業(yè)主成分租金及其余費用入駐率長江市場1997年 9 月30 日20 萬m2一期為框架結(jié)構(gòu)，共三層；二、三期

9、為上下雙層連體建一期經(jīng)營：副食品、日用百貨、日化、服裝、鞋帽、副食品好，其余行業(yè)差本地90%,外地 10%一期：30-70 元/m2月，二期：60-120 元/irf月，60%筑結(jié)構(gòu)，共有 22 棟家紡、皮具箱包；三期：50-90 元/二期：副食品、物m2.月；流；三期：物流物管費：80 元/間月，外圍 150元/間月電子電器好，日用、租金：60-120 元/安徽電子電器、日用、本地10 萬框架結(jié)構(gòu)，獨棟，一拖二日化、五金、m2.月；大市1997 年日化、書籍、服裝、80%,外90%m2形式書籍生意一物管費：1800 元/場鞋帽、家紡、五金地 20%般，服裝、年間鞋子差一期：一期：負一層：皮具

10、、2004 年箱包、鞋，1、2、3 層一期：10 月 18女裝，4、5 層男裝4.2 萬日二期：1、2、3 層女裝，一期：180-450 元/一期：m2二期：一期：框架結(jié)構(gòu)，共 6 層4、5 層男裝）6-12 層為m2.月；100%白馬二期：本地2006 年二期：框架結(jié)構(gòu)，共 12 層公寓經(jīng)營狀況很二期：150-350 元/二期：服裝6 萬90%,外9 月 30三期：框架結(jié)構(gòu)，共 28三期：負 1 層：服裝，1好m2.月；100%市場m2地 10%日層層：皮具、箱包，2 層：物業(yè)管理費:2.7三期：三期：三期：兒童天地，3 層：禮品、元/m2月100%9 萬2009 年工藝品，4 層：日用、m

11、29 月 28百貨，5 層：營銷、展日示中心，6-28 層為公寓1F:40-60 元/m2.月；四季2007 年本地2 萬1、2、3 層女裝）四層2F:50-100 元/青服10 月 29框架結(jié)構(gòu)，共四層生意差90%,外m2男裝正對外招商中m2.月；裝日地 10%3F:40-60 元/m2.月；物管費：1200 元/年間光大服裝城2005年 12 月 10 日2 萬m2框架結(jié)構(gòu)，共五層品牌男裝生意極差本地80%,外地 20%40-60 元/irf月；用一年送一年；30%九龍珠兒童城2008 年9 月 6 日2 萬m2框架結(jié)構(gòu)，共 5 層1、2、3 層童裝，4層孕嬰用品，5 層玩具生意好本地90

12、%,外地 10%1F:70-80 元/m2.月；2F、3F、4F、5F每層遞減 10 元/m2月物業(yè)管理費：2.8元/m2月90%光大鞋城2005年 12 月 10 日2 萬m2框架結(jié)構(gòu)，共 5 層品牌鞋。生意極差本地50%,外地 50%40-60 元/irf月；用一年送一年；20%中綠廣場2005 年9 月3 萬m2共 3 層，框架結(jié)構(gòu)1 層鞋，2、3 層針織、內(nèi)衣生意一般本地80%,外地 20%80%寶業(yè)廣場2007 年7 月 28日，3 萬m2市場共三層，框架結(jié)構(gòu)，局部四層，分東西兩部分，中間為一條街道，兩部分由天橋連接。內(nèi)部分割成單個獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪，商鋪面積從 20m2到 40m2不等

13、1 層床上用品）2、3 層窗簾生意極差本地80%,外地 20%1F:30-60 元/irf月2F:20-30 元/irf月3F:10-20 元/irf月40%各市場優(yōu)劣勢對比分析市場名稱優(yōu)勢劣勢長江市場物流大而集中倉庫配套市場旁邊有客運車站形成時間早，知名度高業(yè)態(tài)的不平衡市場后續(xù)管理差，無營銷推廣內(nèi)部環(huán)境差（房屋老化、道路損壞嚴重）安徽大市場地理位置好交通便利倉庫配套形成時間早，知名度高經(jīng)營思路明確（以電子電器為龍頭，書籍和日用為重點）經(jīng)營環(huán)境差倉庫小業(yè)態(tài)的不平衡市場后續(xù)管理差，無營銷推廣內(nèi)部環(huán)境差（房屋老化、道路損壞嚴重）白馬服裝市場市場高層獨特眼光（前期定位準、三期業(yè)態(tài)的及時調(diào)整）市場操作

14、手段（只為廠商和實力代理商開放市場）開發(fā)市場的時機優(yōu)越的地理位置便利的交通（火車站、汽車站、公交車站均在附近）規(guī)模已不能擴大（附近已無土地可用、合肥服裝市場的飽和）單一的服裝市場無專業(yè)物流和倉庫四季青服裝市場品牌依托（借助四季青）地理位置差經(jīng)營業(yè)態(tài)單一（前期只做女裝）光大服裝城開發(fā)商的雄厚資金實力地理位置優(yōu)越經(jīng)營環(huán)境好無倉庫，無物流定位錯誤（經(jīng)營檔次以中高為主，經(jīng)營模式既非零售又非批發(fā)）九龍珠兒童城地理位置優(yōu)越錯位經(jīng)營規(guī)模小輻射范圍小光大鞋城開發(fā)商的雄厚資金實力地理位置差無倉庫，無物流定位錯誤（經(jīng)營檔次以中高為主，經(jīng)營模式既非零售又非批發(fā)）中綠廣場錯位經(jīng)營開發(fā)商后續(xù)管理（二期馬上開業(yè)，三期正在

15、籌備）地理位置差商業(yè)氛圍差（主要受寶業(yè)和四季青的影響）寶業(yè)廣場市場結(jié)構(gòu)好定位錯誤（經(jīng)營業(yè)態(tài)由窗簾和床上用品構(gòu)成，窗簾占70%）無倉庫和物流地理位置差1、綜合性市場通過以上對比，看出這兩大市場成功的原因主要有以下幾點：1、開發(fā)時間早，符合當時老百姓的消費；2、龐大的物流和倉儲；3、市場規(guī)模龐大；4、交通便利；2、專業(yè)服裝市場服裝市場中以白馬服裝城生意最好，市場最成功，綜合原因，有以下幾點、白馬市場開發(fā)時機；、市場的后續(xù)管理；、無可比擬的地理優(yōu)勢；、便利的交通優(yōu)勢；、招商對象的準確定位；、市場高層獨特眼光（前期定位準、三期業(yè)態(tài)的及時調(diào)整）3、其余專業(yè)市場4個市場中只有九龍珠市場經(jīng)營最好，總結(jié)主要有

16、以下幾點原因：、地理位置好、商圈氛圍好、前期定位準確，錯位經(jīng)營、便利的交通四、整體對比分析1、城市對比區(qū)域?qū)Ρ龋菏徍峭罱?jīng)濟帶的核心，合肥是省會經(jīng)濟圈的核心，經(jīng)濟實力相當，但皖江經(jīng)濟帶的其他城市馬，銅，都要強過省會經(jīng)濟圈的巢湖和六安；人口與面積對比：合肥城區(qū)人口、城區(qū)面積，經(jīng)濟總量都是蕪湖的兩倍；人均收入：人均上兩個地區(qū)基本相等；商業(yè)飽和指數(shù)：通過計算與分析，合肥市場已處于飽和狀態(tài)，而蕪湖還處于發(fā)展階段；2、合肥市場和蕪湖市場的對比綜合對比我市場和合肥市場，可以看出合肥的市場分布較散，集中在一起的只有服裝市場，這與蕪湖的市場格局類似，而小商品綜合市場面臨業(yè)態(tài)發(fā)展的不平衡，只有副食品和電子電器

17、為省級品牌代理，且規(guī)模較大，能輻射到周邊市區(qū)，別的行業(yè)只能輻射到合肥市區(qū)及所轄縣，這就限制合肥市場的整體輻射范圍。在如今的市場環(huán)境下，市場必須更加綜合化、專業(yè)化才能符合市場發(fā)展的潮流，否則必會衰退。我市場必須借鑒合肥的前車之鑒，走綜合化、專業(yè)化的道路，這樣才能走的更遠.五、總結(jié)綜合以上對比分析，可以看出蕪湖整體經(jīng)濟比合肥好，市場發(fā)展?jié)摿Ρ群戏蚀螅l(fā)展時機成熟，符合“天時”的條件；針對我市場的地理位置分析，我市場地處城市快車道和市道交叉口，地理位置較好，唯一差的就是沒有車站，這通過我市場的努力相信可以改變這一狀況；而“人和”是最為重要的條件，雖然蕪湖現(xiàn)在的商戶均想有一個穩(wěn)定的經(jīng)營場所，已滿足這一條件，但如果我市場在政策和經(jīng)營定位（經(jīng)營商戶類型的定位、經(jīng)營模式的定位：必須以批發(fā)為主）方面不嚴守把關(guān)，那就會失去這一優(yōu)勢。這次合肥招商過程中通過與大量業(yè)主的交流，只有極少數(shù)的經(jīng)營較好、有較好經(jīng)營理念的業(yè)主愿意外出發(fā)展， 針對這群業(yè)主分析以及前段時間的外出招商分析總結(jié)可以發(fā)現(xiàn)， 這些城市均有一小部分的業(yè)主愿意外出發(fā)展，而且這些業(yè)主大都為江、浙、福建地區(qū)商戶，均代理二、三線品牌，這些業(yè)主理念好，并有計劃的一步一步對外擴張發(fā)展，回來后