第1章房地產(chǎn)合同管理

1、房地產(chǎn)合同管理房地產(chǎn)合同管理 第第一一章章 房地產(chǎn)合同法律基礎(chǔ)房地產(chǎn)合同法律基礎(chǔ)n民事法律關(guān)系n債權(quán)和物權(quán)制度n合同及合同管理概述第一節(jié)第一節(jié) 民事法律關(guān)系民事法律關(guān)系一、民事法律關(guān)系概述 民事法律關(guān)系是由民法規(guī)范調(diào)整的、以權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的、平等主體之間的人身關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系 。圖圖1-1 法律關(guān)系構(gòu)成要素法律關(guān)系構(gòu)成要素 法律關(guān)系法律關(guān)系三要素三要素主主 體體客客 體體內(nèi)內(nèi) 容容承擔(dān)義務(wù)擁有權(quán)力的承擔(dān)義務(wù)擁有權(quán)力的當(dāng)事人當(dāng)事人當(dāng)事人權(quán)力義務(wù)所指的當(dāng)事人權(quán)力義務(wù)所指的對(duì)象對(duì)象具體的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容具體的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容1主體主體 民事法律關(guān)系主體（簡(jiǎn)稱(chēng)民事主體），是指民事法律關(guān)系中享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的具

2、有民事主體資格的人，主要包括自然人、法人以及其他組織，特定情況下還包括國(guó)家?？腕w客體 民事法律關(guān)系客體，是指民事法律主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)所共同指向的對(duì)象。在通常情況下，主體都是為了某一客體，彼此才設(shè)立一定的權(quán)利、義務(wù)，從而產(chǎn)生法律關(guān)系，這里的權(quán)利、義務(wù)所共同指向的事物，即法律關(guān)系的客體。法學(xué)理論上，一般將客體分為物、行為、智力成果和人身利益。內(nèi)容內(nèi)容 民事法律關(guān)系內(nèi)容，是指民事主體之間基于民事法律關(guān)系客體所形成的民事權(quán)利和民事義務(wù)。 二、民事法律關(guān)系的產(chǎn)生及變更二、民事法律關(guān)系的產(chǎn)生及變更（一）法律關(guān)系的產(chǎn)生（一）法律關(guān)系的產(chǎn)生 法律關(guān)系的產(chǎn)生，是指法律關(guān)系的主體之間形成了一定的權(quán)利和義

3、務(wù)關(guān)系。如某單位與其他單位簽訂了合同，主體雙方就產(chǎn)生了相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。此時(shí)，受法律規(guī)范調(diào)整的法律關(guān)系即告產(chǎn)生。 民事法律事實(shí)，是指能夠引起民事法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、終止的客觀現(xiàn)象。 民事法律事實(shí)引發(fā)的民事法律后果包括三種情形： 第一，引起民事法律關(guān)系的發(fā)生。 第二，引起民事法律關(guān)系的變更。 第三，引起民事法律關(guān)系的消滅。 圖圖 1-2 1-2 民事法律事實(shí)類(lèi)型民事法律事實(shí)類(lèi)型合同行為民事法律事實(shí)行為事件依內(nèi)容分類(lèi)依效力分類(lèi)婚姻行為遺囑行為收養(yǎng)行為 其它民事法律行為 無(wú)效民事行為效力待定的民事行為 可變更、可撤銷(xiāo)的民事行為民事行為事實(shí)行為無(wú)因管理行為 部分不當(dāng)?shù)美袨檎?dāng)防衛(wèi)行為緊急避險(xiǎn)行為 侵

4、權(quán)行為創(chuàng)作、發(fā)明、先占等行為社會(huì)事件（如罷工）自然事件（如地震）（二）法律關(guān)系的變更（二）法律關(guān)系的變更 法律關(guān)系變更，是指法律關(guān)系三要素中的任何一個(gè)發(fā)生變化。 1主體變更 2客體變更 3內(nèi)容變更 （三）法律關(guān)系的終止（三）法律關(guān)系的終止 法律關(guān)系的終止，是指法律關(guān)系主體之間的權(quán)利義務(wù)不復(fù)存在，彼此喪失了約束力。 1自然終止 2協(xié)議終止 3違約終止三、民事法律行為的成立要件三、民事法律行為的成立要件（一）民事法律行為的概念 民事法律行為是指民事主體設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的合法行為。 （二）民事法律行為的構(gòu)成要件 1行為人具有相應(yīng)的民事行為能力 2意思表示真實(shí) 3不違反法律或者社會(huì)公

5、共利益 四、代理制度四、代理制度（一）代理的含義（一）代理的含義 1概念概念 代理，是指代理人在被代理人的授權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人的名義與第三人為民事法律行為，其法律后果由被代理人承擔(dān)。 圖圖1-3 代理關(guān)系代理關(guān)系第三人被代理人代理人基礎(chǔ)法律關(guān)系法律后果代 理 行為2特征特征從民法理論上講，代理具有下列法律特征，使其區(qū)別于其他相近的民事法律制度。（1）代理行為是能夠引起民事法律后果的民事法律行為；（2）代理人一般應(yīng)以被代理人的名義從事代理行為；（3）代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)獨(dú)立為意思表示；（4）代理行為的法律后果直接歸屬于被代理人 （二）代理的種類(lèi) 根據(jù)代理發(fā)生的依據(jù)不同，代理分為委托代理、法定

6、代理和指定代理三種類(lèi)型。 （1）委托代理）委托代理 委托代理，是指根據(jù)被代理人的委托而產(chǎn)生的代理。 （2）法定代理）法定代理 法定代理，是基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的代理。如父母作為監(jiān)護(hù)人代理未成年人進(jìn)行民事活動(dòng)就是屬于法定代理。 （3）指定代理）指定代理 指定代理，是指根據(jù)主管機(jī)關(guān)或人民法院的指定而產(chǎn)生的代理。 （三）代理人應(yīng)注意問(wèn)題（1）代理人應(yīng)在代理權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行代理活動(dòng)（2）代理人應(yīng)親自進(jìn)行代理活動(dòng)（3）代理人應(yīng)認(rèn)真履行職責(zé)（4）不得濫用代理權(quán)（5）表見(jiàn)代理（四）代理權(quán)的終止（四）代理權(quán)的終止1代理終止的共同原因代理終止的共同原因（1）代理人死亡或法人消滅。（2）代理人喪失民事行為能力。

7、（3）本人死亡或法人消滅。 2委托代理終止的特別原因委托代理終止的特別原因（1）代理事務(wù)完成，代理已無(wú)存在的必要。（2）授權(quán)行為附有終期的，期限屆滿(mǎn)，代理權(quán)終止。（3）代理權(quán)撤回。（4）代理人辭去代理。 3法定代理終止的特別原因法定代理終止的特別原因（1）本人取得或者恢復(fù)民事行為能力，這里應(yīng)解釋為本人取得完全行為能力；（2）指定代理的人民法院或者指定單位取消指定；（3）由其他原因引起的被代理人和代理人之間的監(jiān)護(hù)關(guān)系消滅。 五、訴訟時(shí)效五、訴訟時(shí)效（一）含義（一）含義 訴訟時(shí)效，是指權(quán)利人在法定期間內(nèi)，未向人民法院提起訴訟請(qǐng)求保護(hù)其權(quán)利時(shí)，法律規(guī)定消滅其勝訴權(quán)的制度。（二）訴訟時(shí)效的種類(lèi)（二）訴

8、訟時(shí)效的種類(lèi) 1普通訴訟時(shí)效 2特別訴訟時(shí)效 3特殊訴訟時(shí)效（三）訴訟時(shí)效的起算（三）訴訟時(shí)效的起算n案例：借案例：借5萬(wàn)元給男同事萬(wàn)元給男同事 后兩人成夫妻后兩人成夫妻 6年后又離婚年后又離婚 債務(wù)如何處理債務(wù)如何處理劉先生在2002年2月向同事馬女士借了5萬(wàn)元錢(qián)，并寫(xiě)下欠條，約定一年后償還。但是不久后兩人確定了戀愛(ài)關(guān)系，并且于一年后結(jié)婚。因?yàn)閮扇顺闪朔蚱?，所以?duì)當(dāng)年的借款一事就再也沒(méi)有提起過(guò)。但是這兩年，雙方感情出現(xiàn)了問(wèn)題。一個(gè)月前，兩人協(xié)議離婚。在離婚后，馬女士提出讓劉先生償還當(dāng)年的借款，否則就要起訴劉先生。 劉先生是否應(yīng)還款？該借款行為是否已經(jīng)過(guò)了訴訟時(shí)效？分析：分析： 劉先生婚前向馬

9、女士借款后，雙方即形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，該款項(xiàng)并不屬于夫妻共同債務(wù)，劉先生應(yīng)按約定履行還款義務(wù)。但是馬女士要求劉先生還款還涉及一個(gè)訴訟時(shí)效的問(wèn)題。因?yàn)楫?dāng)年劉先生借馬女士的錢(qián)時(shí)約定了一年之后還款，后來(lái)因?yàn)閮扇私Y(jié)婚，雙方就一直未提及還款事宜，到現(xiàn)在，該借款行為已經(jīng)過(guò)了兩年的訴訟時(shí)效。所以如果馬女士起訴劉先生還款，劉先生以超過(guò)訴訟時(shí)效為由拒絕償還，馬女士的官司難以打贏。（四）訴訟時(shí)效的中止（四）訴訟時(shí)效的中止 訴訟時(shí)效的中止是指在時(shí)效進(jìn)行中，因法定事由的出現(xiàn)，阻礙權(quán)利人提起訴訟，法律規(guī)定暫時(shí)中止訴訟時(shí)效期間的計(jì)算，待阻礙訴訟時(shí)效的法定事由消失后，訴訟時(shí)效繼續(xù)進(jìn)行，累計(jì)計(jì)算。 （五）訴訟時(shí)效的中斷（五）訴

10、訟時(shí)效的中斷 訴訟時(shí)效的中斷，是指在時(shí)效進(jìn)行中，因一定法定事由的發(fā)生，阻礙時(shí)效的進(jìn)行，致使以前經(jīng)過(guò)的訴訟時(shí)效期間統(tǒng)歸無(wú)效，待中斷事由消除后，其訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。 第第二二節(jié)節(jié) 債權(quán)和物權(quán)制度債權(quán)和物權(quán)制度一、債權(quán)制度一、債權(quán)制度（一）債的概念（一）債的概念 民法通則規(guī)定，債是按照合同約定或法律規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。 債是一種民事法律關(guān)系，包含三個(gè)要素： （1）債的主體。 （2）債的內(nèi)容。 （3）債的客體。 （二）債的發(fā)生根據(jù)（二）債的發(fā)生根據(jù) 1合同 2不當(dāng)?shù)美?3無(wú)因管理 4侵權(quán)行為 5債的其他發(fā)生根據(jù)（三）債的分類(lèi)（三）債的分類(lèi) 1法定之債和意定之債法定之債和意

11、定之債 n法定之債是依據(jù)法律規(guī)定而直接發(fā)生的債。法定之債包括侵權(quán)行為之債、不當(dāng)?shù)美畟?、無(wú)因管理之債和基于締約過(guò)失而發(fā)生的債。 n意定之債是指依據(jù)當(dāng)事人的意思而發(fā)生的債。意定之債一般是基于雙方當(dāng)事人的合意而產(chǎn)生的，即合同之債，這也構(gòu)成民法上的契約原則；特殊情形下，單方行為也可以產(chǎn)生意定之債。 2按份之債和連帶之債按份之債和連帶之債 n按份之債是指?jìng)囊环街黧w為多數(shù)人，各自按照一定的份額享有權(quán)利或承擔(dān)義務(wù)。n連帶之債是指?jìng)闹黧w一方為多數(shù)人，多數(shù)人一方當(dāng)事人之間有連帶關(guān)系的債。債權(quán)人一方為多數(shù)人且有連帶關(guān)系的為連帶債權(quán)；債務(wù)人一方為多數(shù)人且有連帶關(guān)系為連帶債務(wù)。 （四）債的消滅（四）債的消滅 1

12、履行 2抵消 3提存 4混同 5免除二、物權(quán)制度二、物權(quán)制度（一）物權(quán)的概念（一）物權(quán)的概念 物權(quán)是權(quán)利主體直接支配財(cái)產(chǎn)(主要是有體物，在特定情況下也可以是權(quán)利)的權(quán)利，它既具有人對(duì)物的內(nèi)容(這明確著對(duì)物的支配方法及范圍)，同時(shí)又具有直接對(duì)抗一般人的效力。（二）物權(quán)的特征（二）物權(quán)的特征 1. 物權(quán)為直接支配物的權(quán)利 2. 物權(quán)為支配特定物的權(quán)利 3. 物權(quán)為可享受物之利益的權(quán)利 4物權(quán)是一種能排除他人干涉的權(quán)利（三）物權(quán)的種類(lèi)（三）物權(quán)的種類(lèi) 物權(quán)法指出：“本法所稱(chēng)物權(quán)，指權(quán)利人直接支配特定物的權(quán)利。 1所有權(quán) 2用益物權(quán) 3擔(dān)保物權(quán) （四）物權(quán)變動(dòng)的原則（四）物權(quán)變動(dòng)的原則 1公示原則 2

13、公信原則（五）物權(quán)的保護(hù)（五）物權(quán)的保護(hù) 1請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán) 2請(qǐng)求排除妨礙 3請(qǐng)求恢復(fù)原狀 4請(qǐng)求返還原物 5請(qǐng)求損失賠償三、物權(quán)與債權(quán)的比較三、物權(quán)與債權(quán)的比較1法律關(guān)系的比較表1-3 物權(quán)和債權(quán)法律關(guān)系的比較項(xiàng)目債權(quán)法律關(guān)系物權(quán)法律關(guān)系主體雙方當(dāng)事人是特定的，債權(quán)又稱(chēng)相對(duì)權(quán)義務(wù)主體是不特定的任何人，物權(quán)又稱(chēng)絕對(duì)權(quán)客體物、行為、智力成果等物內(nèi)容權(quán)利的實(shí)現(xiàn)依賴(lài)于對(duì)方義務(wù)的履行，因此債權(quán)稱(chēng)為請(qǐng)求權(quán)物權(quán)人可以直接行使和實(shí)現(xiàn)權(quán)利，義務(wù)人只須不妨礙即可，物權(quán)又稱(chēng)支配權(quán)效力具有相對(duì)性可及于第三人設(shè)定意思自治公示、公信2法律效力的比較法律效力的比較（1）債權(quán)具有相容性，在同-標(biāo)的物可以設(shè)立數(shù)個(gè)債權(quán)，都具有債

14、的效力。而物權(quán)具有排他性，在同一物上不能成立并存的有不相容性質(zhì)的物權(quán)，否則后成立物權(quán)的無(wú)效。（2）債權(quán)具有平等性，在同一標(biāo)的物上成立的債的關(guān)系相互間是平等的。而物權(quán)具有優(yōu)先性，同一標(biāo)的物上有數(shù)個(gè)物權(quán)關(guān)系時(shí)，先成立的物權(quán)具有優(yōu)先效力。（3）債權(quán)的效力落后于物權(quán)行使。 第第三三節(jié)節(jié) 合同及合同管理概述合同及合同管理概述一、合同含義一、合同含義 合同所表示的是民事關(guān)系，是對(duì)于人與人、人與組織、組織與組織在民事交往與合作中所形成的特定的約定。 1合同的概念合同的概念 合同法規(guī)定：“本法所稱(chēng)合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議 。2合同的特點(diǎn)合同的特點(diǎn)（1）合

15、同是協(xié)議（2）合同主體平等（3）合同具有強(qiáng)烈的目的性二、合同原則二、合同原則 （一）合同自由原則（二）誠(chéng)實(shí)信用原則（三）鼓勵(lì)交易原則（四）合同正義原則三、合同類(lèi)型三、合同類(lèi)型（一）雙務(wù)合同與單務(wù)合同（一）雙務(wù)合同與單務(wù)合同n雙務(wù)合同是指雙方當(dāng)事人互相享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的合同。n單務(wù)合同是指僅有一方當(dāng)事人承擔(dān)義務(wù)的合同。（二）有償合同和無(wú)償合同（二）有償合同和無(wú)償合同n有償合同，是指當(dāng)事人一方只享有合同權(quán)利而不償付任何代價(jià)的合同。n有些合同只能是有償?shù)模缳I(mǎi)賣(mài)、互易、租賃等合同；有些合同只能是無(wú)償?shù)?，如?zèng)與等合同；有些合同既可以是有償?shù)囊部梢允菬o(wú)償?shù)?，由?dāng)事人協(xié)商確定，如委托、保管等合同。（三）

16、諾成合同與實(shí)踐合同（三）諾成合同與實(shí)踐合同n諾成合同，又稱(chēng)不要物合同，是指當(dāng)事人雙方意思表示一致就可以成立的合同。n實(shí)踐合同是在當(dāng)事人意思表示一致后，仍須有實(shí)際交付標(biāo)的物的行為才能成立的合同。（四）要式合同與不要式合同（四）要式合同與不要式合同 n要式合同，是指根據(jù)法律規(guī)定必須采取特定形式的合同。n不要式合同，是指當(dāng)事人訂立的合同依法并不需要采取特定的形式，當(dāng)事人可以采取口頭方式，也可以采取書(shū)面形式。除法律有特別規(guī)定以外，合同均為不要式合同。（五）主合同與從合同（五）主合同與從合同n主合同是指不以他種合同存在為前提或者說(shuō)是不受其它合同制約能獨(dú)立存在的合同。n從合同是指須以他種合同的存在為前提，

17、自身不能獨(dú)立存在的合同。（六）為訂約當(dāng)事人利益的合同與為第三（六）為訂約當(dāng)事人利益的合同與為第三人利益的合同人利益的合同為訂約當(dāng)事人利益的合同，是指僅訂約當(dāng)事人享有合同權(quán)利和直接取得利益的合同。為第三人利益的合同，是指訂約的一方當(dāng)事人不是為了自己，而是為第三人設(shè)定權(quán)利，使其獲得利益的合同。（七）有名合同與無(wú)名合同（七）有名合同與無(wú)名合同n有名合同又稱(chēng)典型合同，是指法律有規(guī)定并賦予其一定名稱(chēng)的合同。n無(wú)名合同又稱(chēng)非典型合同，是指法律尚未對(duì)其作出規(guī)定，也未賦予其一定名稱(chēng)的合同。四、合同的相對(duì)性四、合同的相對(duì)性相對(duì)性類(lèi)別合同主體相對(duì)性合同內(nèi)容相對(duì)性合同違約責(zé)任相對(duì)性相對(duì)性特點(diǎn)只有合同當(dāng)事人一方才有權(quán)向另一方提出請(qǐng)求、提起訴訟或申請(qǐng)仲裁合同當(dāng)事人享有合同權(quán)利，