二手房買賣操作指引教學(xué)教材

1、辦理二手房買賣合同業(yè)務(wù)操作指引為依法維護二手房買賣雙方當(dāng)事人、第三人的合法權(quán)益，提高律師承辦 二手房買賣合同業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量， 為律師提供業(yè)務(wù)操作方面的借鑒和經(jīng)驗。依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)規(guī)定，制定本指 引。第 1 條 本指引的定義及提示1.1 本指引所稱 “二手房 ”，是相對開發(fā)商開發(fā)銷售的商品房而言，是指 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易市場中產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過一手買賣之后再行上市的房屋， 包括商品房和已購的各類政策性住房。已購的政策性住房主要包括職工個人按照房改政策購買的公有住房、 經(jīng) 濟適用住房、集資所建房屋和合作建設(shè)房屋等。1.2 本指引所稱二手房買賣， 是指出賣人將自己享有的商品房和已購

2、政 策性住房的所有權(quán)通過合法程序轉(zhuǎn)讓給買受人， 買受人接受該房屋所有 權(quán)并支付價款的民事法律行為；二手房買賣合同就是在該買賣過程中， 出賣人與買受人簽訂的明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。1.3 本指引所稱買受人， 是指二手房買賣行為中通過支付價款取得房屋 所有權(quán)的交易方； 本指引所稱出賣人， 是指二手房買賣行為中通過轉(zhuǎn)移 房屋所有權(quán)換取價款的交易方。1.4 本指引所稱房地產(chǎn)登記機關(guān)， 是指房地產(chǎn)所在地的縣級以上人民政 府設(shè)立的房地產(chǎn)行政管理機關(guān)。1.5 本指引所稱房地產(chǎn)中介服務(wù)， 是指為房地產(chǎn)交易提供服務(wù)的房地產(chǎn) 咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供

3、法律法規(guī)、政策、信息、技 術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)代理， 是指專業(yè)服務(wù)機構(gòu)接受當(dāng)事人的委托，以委托人的名義辦 理房屋買賣、房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶等方面的服務(wù)的經(jīng)營活動。1.6 本指引所稱房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T， 是指具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上 學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱， 并取得考試 合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。1.7 本指引所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指具備經(jīng)紀(jì)人條件（經(jīng)過考試、注冊 并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證）、經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并領(lǐng) 取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的組織和個人。1.8 本指引的有關(guān)內(nèi)容適用于中華人民共和國境內(nèi)的自然人、 法人和其 他組織之間的二手房交易。 中華人

4、民共和國境外的房屋 （含港澳臺 ）及中 華人民共和國境內(nèi)初次出售的房屋，不適用本指引。1.9 本指引所描述的工作內(nèi)容， 僅作為律師從事二手房買賣合同業(yè)務(wù)操 作時的參考，不作為評判律師執(zhí)業(yè)能力及過錯的依據(jù)。第2 條 對買賣合同主體狀況的審查2.1 二手房的買受人可以是中華人民共和國境內(nèi)、外的自然人、法人和 其他組織。出賣人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上的房屋所有權(quán)人。2.2 基于各種財產(chǎn)目的和利益，買受人可以自己的名義購買，也可以他 人的名義購買，還可以設(shè)定房屋信托持有和管理房屋。律師可以根據(jù)委托人的購買目的， 提供優(yōu)選方案供委托人參考，但是不 能代替委托人決策。2.3 律師應(yīng)當(dāng)注意：除了國家

5、法律、國務(wù)院行政法規(guī)、國務(wù)院所屬部門 規(guī)章外，還存在大量的地方性法規(guī)、自治條例、單行條例及地方政府規(guī) 章、具體的行政措施、辦事流程及規(guī)則等。這些地方性法規(guī)及各類規(guī)章 對買賣主體作了一些資格限制，雖然未必導(dǎo)致合同無效，但可能導(dǎo)致當(dāng) 事人所簽訂買賣合同無法履行或受到行政處罰， 或承擔(dān)不利的訴訟結(jié)果， 因此必須充分注意相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章及具體行政措施的涉及面。2.4 對于有資格限制的交易主體，律師應(yīng)當(dāng)提示審查相關(guān)主體的資質(zhì)、 許可等方面，是否符合法律規(guī)定。其中：（1 ） 交易主體是有限責(zé)任公司、 股份有限公司的， 律師應(yīng)當(dāng)提示審查 公司董事會、股東會審議同意交易的書面文件。（2 ） 交易主體是國有的

6、，應(yīng)當(dāng)提示審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。（3 ）交易主體是集體企業(yè)的， 應(yīng)當(dāng)提示審查職工代表大會的批準(zhǔn)文件。（4 ） 境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房屋的， 律師應(yīng)提示審查 其是否已取得外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書和營業(yè)執(zhí)照。（5 ） 境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、 代表機構(gòu)和在境內(nèi)工作、 學(xué)習(xí)時間 超過一年的境外個人，在境內(nèi)投資購買自用房屋的，應(yīng)當(dāng)提示審查其是 否持有我國政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的設(shè)立境內(nèi)機構(gòu)的證明和來境內(nèi)工作、 學(xué) 習(xí)的證明。（6 ） 對于在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)和在境內(nèi)工作、 學(xué)習(xí)時間一年以下的境外個人， 律師應(yīng)提示其購買房屋存在的法律障礙 與風(fēng)險。2.5 律師應(yīng)提示：集體所

7、有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售 給本集體具備居住房屋建設(shè)申請條件的個人。 非居住房屋只能出售給本 集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者。第 3 條 對于權(quán)利狀況的調(diào)查與審核3.1 權(quán)屬審查3.1.1 律師應(yīng)當(dāng)提醒買受人審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。 對于沒 有依法進行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋或權(quán)屬有爭議的房屋， 應(yīng)提示其法律上的風(fēng)險及可能的后果。在有些情況下，盡管沒有房產(chǎn)證，但是在評估風(fēng)險后，可以通過信托設(shè) 計進行交易或在有擔(dān)保的前提下交易，對此應(yīng)當(dāng)有當(dāng)事人的另行委托。3.1.2 為慎重起見， 律師應(yīng)建議買受人向房地產(chǎn)登記機關(guān)調(diào)查核實權(quán)利 證書及其記載內(nèi)容的真實性、 同一性，以了解擬

8、交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán) 爭議。不同的城市設(shè)定的房地產(chǎn)管理機關(guān)的名稱不一致， 如北京是北京市建設(shè) 委員會，天津是天津市房屋管理局。律師提供咨詢意見前，應(yīng)當(dāng)了解本 地的房屋登記管理機構(gòu)。 土地使用權(quán)登記機關(guān)是二手房所在地的縣級以上土地管理部門， 但是應(yīng) 當(dāng)加蓋人民政府的印章，以人民政府的名義發(fā)證。律師在審查土地使用權(quán)證時應(yīng)知曉房屋所在地的規(guī)定， 了解土地登記機 關(guān)是否已向轄區(qū)的所有房屋發(fā)放土地使用權(quán)證還是向部分房屋發(fā)放了 土地使用權(quán)證。如果有土地使用權(quán)證， 應(yīng)提示買受人在二手房買賣合同 中約定辦理土地使用權(quán)證的相關(guān)事宜。3.1.3 律師應(yīng)對房屋所有權(quán)證的真?zhèn)芜M行審查，及時發(fā)現(xiàn)證書的真?zhèn)巍?律師還應(yīng)對

9、出賣人的身份進行核查，確定是否存在冒名頂替的出賣人。3.2 共有財產(chǎn)審查3.2.1 律師在審查房屋所有權(quán)證書時， 應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否存 在共有權(quán)人。3.2.2 二手房屬于兩個以上（含兩個）主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查（提交） 共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。必要時律師應(yīng)出具范本文件。 未經(jīng)其他共有人書面同意的，律師應(yīng)提示不得買賣。3.2.3 律師應(yīng)當(dāng)注意：我國婚姻法規(guī)定，實行夫妻共同財產(chǎn)制為主，約 定個別財產(chǎn)制為補充的婚姻財產(chǎn)制度。 盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋 所有權(quán)證記載的所有權(quán)人為一人， 也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出 賣人提交個別財產(chǎn)協(xié)議。如賣方稱單身，應(yīng)要求其提供單身證明，如賣 方稱離

10、婚則要求其出示離婚協(xié)議、 離婚調(diào)解書或判決書，審查離婚法律 文件對所售房屋的處理情況， 必要時應(yīng)到出具離婚法律文書的機關(guān)進行 核查。3.2.4 律師應(yīng)當(dāng)注意：交易的房屋若是發(fā)生繼承的房屋，應(yīng)提醒委托人 先按照中華人民共和國繼承法的相關(guān)規(guī)定，確定繼承人，辦理繼承 公證后，由所有繼承人達成一致意見后，方可簽訂買賣合同。3.3 權(quán)利限制審查3.3.1 交易前， 律師應(yīng)當(dāng)審查二手房有無司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定 或者決定查封或者以其他形式限制房屋所有權(quán)的情況， 必要時律師應(yīng)向 登記機關(guān)和有關(guān)部門查詢。一般說來，有權(quán)查封的司法機關(guān)包括人民法院、 人民檢察院、公安機關(guān)、 國家安全機關(guān)； 有權(quán)對房地產(chǎn)采取查

11、封或限制措施的行政機關(guān)包括稅務(wù) 機關(guān)、海關(guān)、建設(shè)行政管理機關(guān)等。3.3.2 無法取得獨立證據(jù)的， 律師應(yīng)提示當(dāng)事人作出沒有權(quán)利限制的說 明。3.3.3 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、 決定或者以其他方式限制二手房 權(quán)利的，律師應(yīng)提示不得買賣或告知買賣的風(fēng)險。3.3.4 律師要提示委托人，出于國家安全和軍事安全的考慮，國家安全 部門規(guī)定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的，如出售，需相關(guān) 項目辦公室出具準(zhǔn)予購房的證明。律師可向房屋所在地有關(guān)政府部門、 街道辦事處或居民委員會進行調(diào)查。3.3.5 律師應(yīng)提示委托人，外國駐華使館、領(lǐng)事館購房，需取得外交部 的批準(zhǔn)。3.3.6 律師應(yīng)就交易房屋的類別及

12、性質(zhì)進行審查，確定房屋的類別。如 是央產(chǎn)房，律師應(yīng)提示委托人，央產(chǎn)房出售需符合房改政策，上市出售 的前提是原售房單位已到央產(chǎn)房交易辦公室辦理了登記備案， 否則買賣 雙方無法進行交易。3.3.7 律師應(yīng)提示委托人，經(jīng)濟適用房、集資建房或回遷房等按照經(jīng)濟 適用房政策管理的房屋交易在政策方面的限制， 具體的限制包括是否能 自己流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的時間限制、主體資格的限制等。3.3.8 律師應(yīng)提示委托人，出售人或買受人行為能力，以是否能獨立承 擔(dān)民事責(zé)任為準(zhǔn)， 如不能獨立承擔(dān)民事責(zé)任， 相關(guān)的代理或監(jiān)護手續(xù)是 否完備、合法。3.4 他項權(quán)利設(shè)置審查3.4.1 律師應(yīng)當(dāng)提示買受人， 審查二手房有無抵押等他項權(quán)利

13、設(shè)置情況。 若有抵押，應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù)， 或者取得抵 押權(quán)人等他項權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。律師應(yīng)當(dāng)提示：買房人有承擔(dān)所購房屋被追及償還債務(wù)的風(fēng)險。3.4.2 律師應(yīng)當(dāng)提示出賣人，在出賣二手房前，應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)將 要出售的情況書面通知抵押權(quán)人。 如果沒有履行通知義務(wù)， 買賣合同無 效。3.5 優(yōu)先購買權(quán)審查3.5.1 律師應(yīng)當(dāng)提示買受人，在同等條件下，二手房的共有人和承租人 享有優(yōu)先購買權(quán)。 買受人應(yīng)當(dāng)審查優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)或 同意出售的證明。3.5.2 律師應(yīng)當(dāng)提示出賣人，如果房屋出租的，應(yīng)將要出售的情況在合 理的期限內(nèi)提前書面通知承租人。 提前通知的

14、合理的期限一般為 3 個月3.5.3 如果沒有取得優(yōu)先購買權(quán)人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件， 律師應(yīng) 當(dāng)提示買賣合同存在可能被宣告為無效的風(fēng)險。3.5.4 如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)， 律師應(yīng)提示買受人購房后繼續(xù)履行租 賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。3.5.5 通過拍賣購買二手房的，律師也應(yīng)當(dāng)關(guān)注共有權(quán)人、承租人是否 放棄了優(yōu)先購買權(quán)。 如果沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的有效證明， 應(yīng)當(dāng)關(guān)注拍 賣程序是否規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利行使條件。3.6 其他權(quán)利限制情形的審查3.6.1 律師應(yīng)當(dāng)關(guān)注和提示買受人注意， 二手房若存在被依法收回土地 使用權(quán)或法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形的，不得買賣。3.6

15、.2 若是已購公有住房和經(jīng)濟適用住房買賣， 還要審查已購公有住房 和經(jīng)濟適用住房有無下列禁止買賣的情形之一：（1 ） 以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；（2 ） 住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或 者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修， 且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足 房價款及裝修費用的；（3 ） 處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；（4 ） 上市出售后形成新的住房困難的；（5 ） 擅自改變房屋使用性質(zhì)的；（6 ） 有法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售情形的。3.6.3 律師應(yīng)提示： 已購買經(jīng)濟適用住房的家庭未住滿 5 年的不得按市 場價

16、格出售住房， 確需出售的，可出售給符合經(jīng)濟適用住房購買條件的 家庭或由政府相關(guān)部門收購，出售單價不得高于購買時的單價。 已購買經(jīng)濟適用住房的家庭住滿 5 年的，按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定， 以簽訂 合同時間為限 ;有些即使住滿 5 年，也不能上市出售。 有些經(jīng)濟適用房 可以按市場價格出售，但需由出售人到房屋所在地區(qū)、 縣國土房屋管理 局按成交額的 10% 繳納綜合地價款。第4 條 房屋質(zhì)量的審查4.1 律師應(yīng)當(dāng)提示買受人查看或調(diào)查所購二手房的質(zhì)量狀況。4.2 二手房超過合理使用年限后繼續(xù)使用的， 律師應(yīng)提示買受人委托具 有相應(yīng)資質(zhì)等級的鑒定機構(gòu)鑒定。4.3 律師應(yīng)當(dāng)提示委托人，律師不對房屋質(zhì)量承擔(dān)任何

17、責(zé)任。第5 條 買賣合同文本的擬訂和審查5.1 律師應(yīng)提示：二手房買賣應(yīng)當(dāng)訂立書面形式的房地產(chǎn)買賣合同。當(dāng) 事人既可使用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。 自擬合同不得含有免除提供方法定責(zé)任、 加重對方責(zé)任及排除對方權(quán)利 的內(nèi)容。5.2 自擬合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：（1 ） 買賣當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（2 ） 二手房的坐落地點、面積、四至范圍；（3 ） 土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；（4 ） 二手房的規(guī)劃使用性質(zhì)；（5 ） 房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配 套設(shè)施等狀況；（6 ） 二手房買賣的價格、支付方式和期限；（7 ） 二手房的交付和

18、驗收的日期、交付方式；（8 ） 出賣人戶口的遷移；（9 ） 維修基金的處理；（ 10 ） 物業(yè)管理費的結(jié)清責(zé)任；（11 ） 違約責(zé)任；（ 12 ） 爭議的解決方式；（13 ） 當(dāng)事人約定的其他事項。5.3 律師應(yīng)當(dāng)提示： 房屋的地點和四至、 面積、土地使用權(quán)、 房屋性質(zhì)、 戶型、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、附屬設(shè)施、裝飾等，應(yīng)在合同中敘述清楚，并 與房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或批準(zhǔn)文件上的記載一致。出賣方應(yīng)當(dāng)出示土地使用證或者提供土地使用批準(zhǔn)文件及其他文件的 原件。5.4 有關(guān)街道、樓號等應(yīng)當(dāng)使用地名管理機構(gòu)核準(zhǔn)的名稱。5.5 價格、支付方式、支付時間、房屋的交付和驗收時間、公共維修基 金的處理及違約責(zé)任

19、等應(yīng)當(dāng)明確。 律師應(yīng)提示先行支付房款對買受人的 風(fēng)險，后支付房款對出賣人的風(fēng)險。 如果出賣人戶口所在地是所出售房屋地址的， 還應(yīng)當(dāng)明確約定出賣人遷 出戶口的時間。5.6 律師應(yīng)提示： 如委托人購買小產(chǎn)權(quán)房或城市居民購買農(nóng)民的宅基地 所簽訂的買賣合同無效，并應(yīng)告知合同無效的后果及處理方式。5.7 律師應(yīng)提示買受人了解所購房屋是否出現(xiàn)過非正常影響買受人的極 端事件，如火災(zāi)、嚴(yán)重的刑事案件等。5.8 律師應(yīng)提示在買賣合同中約定裝修、附屬物及家具、電器等是否包 括在房價款中。5.9 律師應(yīng)提示委托人在合同中約定詳細的合同解除條款。5.10 律師應(yīng)提示委托人在買賣合同中約定辦理過戶的時間及違約責(zé)任， 并

20、告知在房地產(chǎn)行政管理機關(guān)受理后、 房產(chǎn)證取得之前出賣的房屋仍有 被查封的可能，如在此期間被查封，出賣人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。5.11 律師應(yīng)提示房屋一房兩售或多售的法律后果，并建議委托人在買 賣合同中約定發(fā)生此類違約行為的違約責(zé)任。5.12 因國家實行用地性質(zhì)管制和建筑工程使用管制制度，住宅用房未 經(jīng)小區(qū)內(nèi)區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）的一致同意，不能改做餐廳、歌廳等商 業(yè)用途，因此律師應(yīng)提示買受人注意審查房屋的使用性質(zhì)。5.13 由于稅收上的考慮，律師應(yīng)提示委托人，有關(guān)裝飾特別是可移動 的裝飾物的轉(zhuǎn)讓可以另行簽訂合同。5.14 律師應(yīng)提示買受人注意：購買的房屋未經(jīng)房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記， 不得對抗第三人；

21、 為防止出讓人一房多售等非法行為的出現(xiàn)， 應(yīng)在合同 中約定及時辦理備案登記和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。買賣雙方還應(yīng)約定， 房地產(chǎn)買賣合同生效之日起的一定時間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)由 出賣人結(jié)清房屋交付前所欠的物業(yè)管理費， 并應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書面 告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理單位。 房屋產(chǎn)權(quán)變更登記完成后辦理房屋公 共維修基金戶名的變更手續(xù)。5.15 律師應(yīng)當(dāng)提示：當(dāng)事人可以選擇爭議的處理方式和機構(gòu)。 若當(dāng)事人選擇向法院提起訴訟的， 律師應(yīng)提醒當(dāng)事人選擇的管轄法院不 得違反法律規(guī)定的專屬管轄。若當(dāng)事人選擇仲裁的，律師應(yīng)提醒當(dāng)事人準(zhǔn)確書寫仲裁機構(gòu)的名稱，如 選擇 “北京仲裁委員會 ”的，不能寫成 “北京市仲裁委員會 ”。 律

22、師還應(yīng)當(dāng)提示： 仲裁是按照選定的仲裁機構(gòu)的仲裁規(guī)則進行，而且是 一裁終局。5.16 律師應(yīng)當(dāng)及時關(guān)注二手房買賣過程中應(yīng)繳納的各種稅費的變化， 并應(yīng)提示委托人，在辦證中發(fā)生的各種稅費應(yīng)據(jù)實支付。5.17 律師應(yīng)提示委托人，二手房買賣中發(fā)生或應(yīng)繳納的稅費及繳納稅 費的主體。稅費繳納的標(biāo)準(zhǔn)各地有一定差異， 且因國家對房地產(chǎn)的調(diào)控 政策時常變化，一般買方在交易時應(yīng)繳納契稅、印花稅，如辦理貸款應(yīng) 繳納與貸款有關(guān)的保險費、評估費等費用。賣方一般繳納營業(yè)稅、城市 建設(shè)維護稅、教育附加費、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等費用。 律師應(yīng)提示委托人購買未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋還會發(fā)生出賣人與開發(fā)商 之間辦證的費用， 應(yīng)

23、在合同中約定費用的承擔(dān)責(zé)任人， 并同時告知委托 人稅費標(biāo)準(zhǔn)隨時可能會變更， 實際費用應(yīng)以登記時政府和相關(guān)部門的規(guī) 定為準(zhǔn)。5.18 合同簽署應(yīng)以書寫簽名為準(zhǔn)，但房屋登記機關(guān)有特殊要求的應(yīng)加 蓋印章。5.19 如果是賣方代理人代為簽訂合同，應(yīng)當(dāng)附有經(jīng)過公證的委托人的 授權(quán)委托書。 如果是買方代理人代為簽訂合同，也應(yīng)附有委托人的授權(quán) 委托書。第 6 條 中介服務(wù)合同審查6.1 律師提示：在接受二手房中介服務(wù)中，委托人注意核驗中介服務(wù)人 員的資格證書，以確保相關(guān)人員具有房地產(chǎn)中介服務(wù)資格， 具有與職業(yè) 相適應(yīng)的專業(yè)知識和技能。6.1.1 要核驗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)管理部門的備案手 續(xù)和

24、注冊手續(xù)證明。6.1.2 應(yīng)當(dāng)提示委托人注意房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員按照下列程序執(zhí)業(yè)：（1 ） 向委托人出示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證，校驗委托方提供的有 關(guān)文件資料；（2 ） 從事需要簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的業(yè)務(wù)項目， 應(yīng)參照當(dāng)?shù)胤课莸怯?主管部門或工商部門制定的示范合同文本與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合 同；（3 ） 履行合同期間， 向當(dāng)事人各方如實、 及時報告訂約機會和交易情況；（4 ） 記錄經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)交易情況，妥善保存有關(guān)資料；（5 ） 按合同規(guī)定收取服務(wù)費，開具統(tǒng)一發(fā)票。6.1.3 應(yīng)當(dāng)提示委托人注意， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員有無下列禁止行 為：（1 ） 無照經(jīng)營，超越其核準(zhǔn)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍和非法異地經(jīng)營

25、。（2 ） 隱瞞非商業(yè)秘密的有關(guān)經(jīng)紀(jì)活動的重要事項。（3 ） 弄虛作假，提供不實的信息，或簽訂虛假合同。（4 ） 采取引誘、脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業(yè)務(wù)或 促成交易。（5 ） 偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證或允許他人利用 自己名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。（6 ） 利用已經(jīng)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，或他人掌握的經(jīng)營信息，采 取不正當(dāng)手段，轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)，背棄合作，侵吞勞動成果，或損害委托人利 益。（7 ） 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員，從事本公司開 發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。（8 ） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員同時在兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織內(nèi)兼職。（9 ） 索取或收受委托合同規(guī)定以外的酬金或其

26、他財物， 包括房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)組織以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易， 獲取傭金以外的報酬；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織及其從業(yè)人員利用執(zhí)業(yè)便利，在 委托的客戶之間，通過壓低賣出價格，自行收購，再抬高價格出賣給購房者，牟取不當(dāng)利益。（10 ） 從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。（11 ） 法律、法規(guī)禁止的其他行為。6.2 政府制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費的指導(dǎo)價。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的服務(wù) 費由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與當(dāng)事人在下列收費標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)自行議定， 并在房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)合同的履行期限內(nèi)交付：（1）居間介紹或者代理房屋買賣的，按成交價的3以下收?。唬?）居間介紹或者代理房屋租賃的，按月租金的70 以下一次性

27、收取；（3）居間介紹或者代理房屋交換的，按房地產(chǎn)評估價值的1 以下收取。提供咨詢服務(wù)的，服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。6.3 律師應(yīng)提醒委托人注意： 凡委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專業(yè)公司提 供代理、居間介紹等服務(wù)的，受托居間、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)在合 同中標(biāo)明名稱、 地址、電話和房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名、 執(zhí)業(yè)證書號碼， 并簽字蓋章。6.4 二手房買賣應(yīng)當(dāng)訂立書面形式的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同。 當(dāng)事人既可 使用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。6.5 律師應(yīng)提示委托人注意，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同包括下列主要內(nèi)容：1）當(dāng)事人姓名或者名稱、住所；2）中介服務(wù)項目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；3）合同履行期

28、限；（4 ） 傭金金額或者計算方式和支付方式、時間；（5 ） 違約責(zé)任和糾紛解決方式；（6 ） 當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。6.6 實踐中各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織通常使用自行制定的含有格式條款的房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，律師應(yīng)提示不應(yīng)含有以下條款：（1 ） 中介合同不應(yīng)捆綁全權(quán)代理條款；（2 ） 中介合同不應(yīng)含有強制締約條款；（3 ） 中介合同不應(yīng)含有分享違約金條款；（4 ） 中介機構(gòu)無權(quán)收取定金。6.7 律師應(yīng)提示委托人：（1 ） 中介機構(gòu)如果受托代理銷售，無權(quán)向買受人收取傭金；（2 ） 中介機構(gòu)現(xiàn)金收購或者變相收購中存在的陷阱；（3 ） 中介機構(gòu)無權(quán)禁止和限制委托人與對方當(dāng)事人見面和談判， 如果 拒絕，律師應(yīng)提示注意交易中的不實成分。第 7 條 抵押貸款合同審查7.1 本項審查一般僅對委托人作為買受人、需要申請購房貸款的合同。 律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)貸款條件和文件、 簽署有關(guān)住房公積金貸款、 商業(yè)貸款或組合貸款協(xié)議、抵押協(xié)議。7.2 貸款銀行一般均要求買受人提供公積金貸款的住房貸款置業(yè)擔(dān)保公 司擔(dān)保和商業(yè)貸款的保險公司保險。律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)文件， 指導(dǎo)買受人簽署擔(dān)保協(xié)議、保險協(xié)議，根據(jù)有關(guān)規(guī)定核對擔(dān)保費、保險 費。7.3 如果委托人申請公積金貸款，律師應(yīng)審核：（1 ） 買受人購買的房屋是否為國有土地上具有所有權(quán)的住房， 并用于 本人家庭自??；