《土地資源學》PPT版課件 第七章第六節(jié)農(nóng)地分等定級

1、農(nóng)用地分等與估價農(nóng)用地分等與估價 農(nóng)用地分等定級農(nóng)用地分等定級根據(jù)農(nóng)用地的自然根據(jù)農(nóng)用地的自然屬性和經(jīng)濟屬性，對農(nóng)用地的質量優(yōu)劣進行屬性和經(jīng)濟屬性，對農(nóng)用地的質量優(yōu)劣進行綜合評定，并劃分等別、級別綜合評定，并劃分等別、級別 第第7 7章章 土地經(jīng)濟評價土地經(jīng)濟評價一、我國的一、我國的農(nóng)用地分等定級規(guī)程農(nóng)用地分等定級規(guī)程2. 2. 計算農(nóng)用地分等單元的自然質量分計算農(nóng)用地分等單元的自然質量分1. 1. 資料的準備與初步整理資料的準備與初步整理確定指定作物確定指定作物 （j）附錄1一、我國的一、我國的農(nóng)用地分等定級規(guī)程農(nóng)用地分等定級規(guī)程附錄附錄1：全國耕作制度分區(qū)：全國耕作制度分區(qū)二級區(qū)二級區(qū)省省

2、縣縣I.東東北北區(qū)區(qū)I1大大小興安小興安嶺山地嶺山地區(qū)區(qū)內(nèi)蒙古內(nèi)蒙古額爾古納市、根河市、鄂倫春自治縣、牙克石市、阿額爾古納市、根河市、鄂倫春自治縣、牙克石市、阿榮旗、扎蘭屯市、扎賚特旗榮旗、扎蘭屯市、扎賚特旗黑龍江黑龍江漠河、塔河、呼瑪、黑河市、孫吳、遜克、漠河、塔河、呼瑪、黑河市、孫吳、遜克、伊春市、伊春市、鐵力市、嘉蔭鐵力市、嘉蔭I2三三江平原江平原長白山長白山地區(qū)地區(qū)黑龍江黑龍江鶴崗市、蘿北、綏濱、佳木斯市、湯原、樺川、樺南、鶴崗市、蘿北、綏濱、佳木斯市、湯原、樺川、樺南、富錦市、同江市、撫遠、依蘭、七臺河市、勃利、雙富錦市、同江市、撫遠、依蘭、七臺河市、勃利、雙鴨山市、集賢、友誼、寶清

3、、饒河、雞東、密山市、鴨山市、集賢、友誼、寶清、饒河、雞東、密山市、虎林、牡丹江市、林口、海林市、寧安市、穆棱市、虎林、牡丹江市、林口、海林市、寧安市、穆棱市、東寧、綏芬河市、雞西市東寧、綏芬河市、雞西市吉林吉林蛟河市、樺甸市、延吉市、敦化市、安圖、和龍市、蛟河市、樺甸市、延吉市、敦化市、安圖、和龍市、龍井市、圖們市、汪清、琿春市、白山市、撫松、靖龍井市、圖們市、汪清、琿春市、白山市、撫松、靖宇、江源、臨江市、長白、通化市、輝南、柳河、通宇、江源、臨江市、長白、通化市、輝南、柳河、通化、集安市化、集安市一、我國的一、我國的農(nóng)用地分等定級規(guī)程農(nóng)用地分等定級規(guī)程附錄附錄1：全國耕作制度分區(qū)：全國耕

4、作制度分區(qū)一級區(qū)一級區(qū)二級區(qū)二級區(qū)省省縣縣I.東北區(qū)東北區(qū)I1大小興安嶺山地區(qū)大小興安嶺山地區(qū)I2三江平原長白山地區(qū)三江平原長白山地區(qū)I3松嫩平原區(qū)松嫩平原區(qū)I4遼寧平原區(qū)遼寧平原區(qū)II.黃淮海區(qū)黃淮海區(qū)II1燕山太行山山前平原區(qū)燕山太行山山前平原區(qū)II2冀魯豫低洼平原區(qū)冀魯豫低洼平原區(qū)II3山東丘陵區(qū)山東丘陵區(qū)II4黃淮平原區(qū)黃淮平原區(qū)X.橫斷山區(qū)橫斷山區(qū)XI.西北區(qū)西北區(qū)XII.青藏高原區(qū)青藏高原區(qū)一、我國的一、我國的農(nóng)用地分等定級規(guī)程農(nóng)用地分等定級規(guī)程附錄附錄1：全國耕作制度分區(qū)：全國耕作制度分區(qū)一級區(qū)一級區(qū)二級區(qū)二級區(qū)作物組成作物組成I.東北區(qū)東北區(qū)I1大小興安嶺山地區(qū)大小興安嶺山地區(qū)

5、春小麥、大豆春小麥、大豆I2三江平原長白山地區(qū)三江平原長白山地區(qū)大豆大豆I3松嫩平原區(qū)松嫩平原區(qū)大豆、玉米大豆、玉米I4遼寧平原區(qū)遼寧平原區(qū)玉米玉米II.黃淮海區(qū)黃淮海區(qū)II1燕山太行山山前平原區(qū)燕山太行山山前平原區(qū)小麥小麥-玉米，小麥玉米，小麥/棉花棉花II2冀魯豫低洼平原區(qū)冀魯豫低洼平原區(qū)小麥小麥-玉米，小麥玉米，小麥/棉花棉花II3山東丘陵區(qū)山東丘陵區(qū)小麥小麥-玉米，小麥玉米，小麥-棉花棉花II4黃淮平原區(qū)黃淮平原區(qū)小麥小麥-水稻，小麥水稻，小麥-玉米，小麥玉米，小麥/棉花棉花X.橫斷山區(qū)橫斷山區(qū)XI.西北區(qū)西北區(qū)XII.青藏高原區(qū)青藏高原區(qū)2. 2. 計算農(nóng)用地分等單元的自然質量分計算

6、農(nóng)用地分等單元的自然質量分確定指定作物確定指定作物確定分等因素（確定分等因素（k）推薦因素：附錄2自選因素一、我國的一、我國的農(nóng)用地分等定級規(guī)程農(nóng)用地分等定級規(guī)程附錄附錄2：農(nóng)用地分等推薦因子及分級、分值：農(nóng)用地分等推薦因子及分級、分值推薦因子推薦因子有效土層厚度有效土層厚度表層土壤質地表層土壤質地剖面構型剖面構型鹽漬化程度鹽漬化程度土壤污染狀況土壤污染狀況土壤有機質含量土壤有機質含量土壤鹽堿度土壤鹽堿度障礙層次障礙層次排水條件排水條件地形坡度地形坡度灌溉保證度灌溉保證度地表巖石露頭狀況地表巖石露頭狀況灌溉水源灌溉水源一、我國的一、我國的農(nóng)用地分等定級規(guī)程農(nóng)用地分等定級規(guī)程附錄附錄2：農(nóng)用地分

7、等推薦因子及分級、分值：農(nóng)用地分等推薦因子及分級、分值推薦因子推薦因子因子分級因子分級有效土層厚度有效土層厚度1級，級，150cm,2級，級，100150cm，3級，級，60100cm，4級，級，3060cm，5級，級，100cm1002級，級，60100cm903級，級，3060cm604級，級，200001000,10002000,20000300,300600,600修正系數(shù)修正系數(shù)1.05,1,0.951.06,1,0.941.04,1,0.96因素因素公交站點公交站點菜場菜場糧店糧店影劇院影劇院條件（條件（m） 0300,300500,5000300,300500,5000200,2

8、00600,60001000，1000修正系數(shù)修正系數(shù)1,0.97,0.951.03,1,0.971.03,1,0.971,0.99因素因素中學中學小學小學幼兒園幼兒園醫(yī)院醫(yī)院條件（條件（m）0800，8000500，5000400，4001200，12000400，4001000，1000修正系數(shù)修正系數(shù)1，0.981,0.971.02,1,0.981.02,1,0.98四、城鎮(zhèn)土地估價的方法3. 市場比較法市場比較法程序： 對比較物進行修正使用權年期修正1-1/(1+r)nK=1-1/(1+r)m待估地使用年限已交易地使用年限四、城鎮(zhèn)土地估價的方法3. 市場比較法市場比較法程序： 對比較物進行修正容積率修正容積率容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.31.71.81.92.0待估地容積率修正系數(shù)/已交易地容積率修正系數(shù)四、城鎮(zhèn)土地估價的方法3. 市場比較法市場比較法程序： 與待估對象進行比較,求出土地價格P估價 = P比較案例 * K估價 / K比較案例案 例實 算四、城鎮(zhèn)土地估價的方法4. 成本逼近法 成本法亦稱累加法。它是以土地開發(fā)的投資加上適當?shù)睦麧檨砬笕〉貎r