開封市杞縣項目定位報告綱要

1、河南立創(chuàng)房地產(chǎn)營銷策劃有限公司河南立創(chuàng)房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2012年年11月月05日日【杞縣項目杞縣項目】定位報告綱要定位報告綱要說明：說明：本次市場調研活動是在充分了解杞縣住宅發(fā)展現(xiàn)狀、商業(yè)環(huán)境的基本次市場調研活動是在充分了解杞縣住宅發(fā)展現(xiàn)狀、商業(yè)環(huán)境的基礎上，為更好的把本項目建設成為順應杞縣城市發(fā)展戰(zhàn)略的原則下礎上，為更好的把本項目建設成為順應杞縣城市發(fā)展戰(zhàn)略的原則下展開的，本次調研準備充分，調研內容全面、科學，調研數(shù)據(jù)真實、展開的，本次調研準備充分，調研內容全面、科學，調研數(shù)據(jù)真實、有效。有效。我們希望，此次專項調研可為項目前期開發(fā)及后期銷售提供決策依我們希望，此次專項調研可為項目前期

2、開發(fā)及后期銷售提供決策依據(jù)，并為開發(fā)企業(yè)后續(xù)開發(fā)項目提供具可參考價值的資料和分析論據(jù)，并為開發(fā)企業(yè)后續(xù)開發(fā)項目提供具可參考價值的資料和分析論據(jù)。據(jù)。調查方法調查方法1、杞縣宏觀環(huán)境調查、杞縣宏觀環(huán)境調查相關單位人員訪談相關單位人員訪談網(wǎng)站報刊文獻資料收集與分析網(wǎng)站報刊文獻資料收集與分析2、杞縣商業(yè)環(huán)境調查、杞縣商業(yè)環(huán)境調查現(xiàn)場踩點調查現(xiàn)場踩點調查網(wǎng)站報刊文獻資料收集與分析網(wǎng)站報刊文獻資料收集與分析3、杞縣客戶現(xiàn)狀調查、杞縣客戶現(xiàn)狀調查專項訪談問卷（專項訪談問卷（300人次）人次）統(tǒng)計數(shù)據(jù)交叉分析（分類進行頻數(shù)統(tǒng)計統(tǒng)計數(shù)據(jù)交叉分析（分類進行頻數(shù)統(tǒng)計分析和列聯(lián)表統(tǒng)計分析）分析和列聯(lián)表統(tǒng)計分析）4、

3、項目自身情況調查、項目自身情況調查項目現(xiàn)場考察項目現(xiàn)場考察相關資料收集整理相關資料收集整理目目 錄錄第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展情況第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展情況 第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況分析第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況分析第三部分：項目分析及風險提示第三部分：項目分析及風險提示 第四部分：客戶分析及客戶定位思考第四部分：客戶分析及客戶定位思考 第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展 杞縣隸屬于河南省開封市，總杞縣隸屬于河南省開封市，總面積面積12431243平方公里，全縣轄平方公里，全縣轄2121個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、

4、592592個行政村，個行政村，10631063個自然村，人口個自然村，人口105105萬，其中萬，其中農(nóng)業(yè)人口農(nóng)業(yè)人口9595萬萬, ,耕地面積耕地面積133133萬萬畝。畝。第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展 杞縣交通條件日趨便利，杞縣交通條件日趨便利，106106國國道縱貫南北，道縱貫南北，327327、325325省道橫省道橫跨東西，北依跨東西，北依310310國道、日南高國道、日南高速、隴海鐵路，縣城東距京九速、隴海鐵路，縣城東距京九鐵路鐵路9090公里，西至京廣鐵路和公里，西至京廣鐵路和鄭州國際機場鄭州國際機場7070公里、古城開公里、古城開封封5050公里，

5、北距隴海鐵路公里，北距隴海鐵路2525公公里。里。第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展 杞縣是農(nóng)業(yè)大縣，素有杞縣是農(nóng)業(yè)大縣，素有“中原糧倉中原糧倉”之美稱，尤以杞縣大蒜聞名天下，之美稱，尤以杞縣大蒜聞名天下，杞縣大蒜面積和產(chǎn)量居全國第二，種植面積杞縣大蒜面積和產(chǎn)量居全國第二，種植面積4040萬畝、年產(chǎn)量達萬畝、年產(chǎn)量達6060萬噸，萬噸，并獲得原產(chǎn)地標志認證，出口并獲得原產(chǎn)地標志認證，出口2020多個國家和地區(qū)。多個國家和地區(qū)。 第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展杞縣基礎設施完善，現(xiàn)有杞縣基礎設施

6、完善，現(xiàn)有220220千伏變電站千伏變電站1 1座，座，110110千伏變電站千伏變電站3 3座座,35,35千伏變電站千伏變電站1111座，年供電量達到座，年供電量達到6 6億度。郵電通信事業(yè)發(fā)達，億度。郵電通信事業(yè)發(fā)達，5 5萬門程控電話和移動電話直撥國內外。建立了覆蓋全縣的公路、萬門程控電話和移動電話直撥國內外。建立了覆蓋全縣的公路、廣播、有線電視網(wǎng)絡?？h城城區(qū)面積已達到廣播、有線電視網(wǎng)絡?？h城城區(qū)面積已達到2222平方公里。平方公里。第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展杞縣主要工業(yè)企業(yè)杞縣主要工業(yè)企業(yè)100100多家，涉及多家，涉及3636個行業(yè)，產(chǎn)品有化工、糧油系

7、個行業(yè)，產(chǎn)品有化工、糧油系列加工設備、磁性材料、機電設備、農(nóng)用機械設備、皮革制品、棉列加工設備、磁性材料、機電設備、農(nóng)用機械設備、皮革制品、棉紡系列、白酒系列、醬菜系列、復合肥系列、書刊紙辦公用紙、高紡系列、白酒系列、醬菜系列、復合肥系列、書刊紙辦公用紙、高中檔民用、辦公用家俱等。中檔民用、辦公用家俱等。第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展杞縣城市規(guī)劃簡介：杞縣城市規(guī)劃簡介：依據(jù)杞縣的縣城布局特點以及新舊城區(qū)的關系，加之受開封的影響，依據(jù)杞縣的縣城布局特點以及新舊城區(qū)的關系，加之受開封的影響，未來杞縣中心城區(qū)用地將逐步向北和向西發(fā)展，向西以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為未來杞縣中心城區(qū)用地將逐

8、步向北和向西發(fā)展，向西以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，將于規(guī)劃末期形成兩個較具規(guī)模的工業(yè)區(qū)；向北以生活居住為主，將于規(guī)劃末期形成兩個較具規(guī)模的工業(yè)區(qū)；向北以生活居住為主；東部沿主；東部沿106106國道略向東擴展，南北方向沿老城區(qū)周圍，西部擴國道略向東擴展，南北方向沿老城區(qū)周圍，西部擴展較多，基本將城關鎮(zhèn)、城郊鄉(xiāng)的大部分以及五里河鎮(zhèn)的小部分包展較多，基本將城關鎮(zhèn)、城郊鄉(xiāng)的大部分以及五里河鎮(zhèn)的小部分包括在內。括在內。 杞縣縣城結構可以概括為：兩心、兩軸、三環(huán)、五區(qū)。杞縣縣城結構可以概括為：兩心、兩軸、三環(huán)、五區(qū)。兩心：老城商貿(mào)中心、新城行政辦公中心；兩心：老城商貿(mào)中心、新城行政辦公中心；兩軸：建設路發(fā)展軸、銀河

9、路發(fā)展軸；兩軸：建設路發(fā)展軸、銀河路發(fā)展軸；三環(huán)：海河、護城河、第三環(huán)水系；三環(huán)：海河、護城河、第三環(huán)水系；五區(qū)：老城商貿(mào)區(qū)、西部工業(yè)區(qū)、北部行政文化娛樂區(qū)、西北居住區(qū)、東南居住區(qū)。五區(qū)：老城商貿(mào)區(qū)、西部工業(yè)區(qū)、北部行政文化娛樂區(qū)、西北居住區(qū)、東南居住區(qū)。 第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況 與周邊縣市相比，杞縣房地產(chǎn)市場發(fā)展不僅起步晚，而且發(fā)展較慢，目前在售與周邊縣市相比，杞縣房地產(chǎn)市場發(fā)展不僅起步晚，而且發(fā)展較慢，目前在售的幾家樓盤中絕大多數(shù)還是幾棟樓開發(fā)建設。但這與當?shù)厝嗣袢遮呍鲩L的住房的幾家樓盤中絕大多數(shù)還是幾棟樓開發(fā)建設。但這與當?shù)厝嗣袢遮呍鲩L的住房需求形成強烈

10、的供需矛盾。較大的或配套較完備的樓盤必將成為今后的發(fā)展方需求形成強烈的供需矛盾。較大的或配套較完備的樓盤必將成為今后的發(fā)展方向，成為當?shù)厝嗣裰脴I(yè)主潮流。向，成為當?shù)厝嗣裰脴I(yè)主潮流。 第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況 1 1、客戶分析、客戶分析 目前杞縣購房者以本縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，縣區(qū)內購房者也具有目前杞縣購房者以本縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，縣區(qū)內購房者也具有一定的比例，其次為其他縣區(qū)域客戶。隨著城區(qū)的建設發(fā)展，一定的比例，其次為其他縣區(qū)域客戶。隨著城區(qū)的建設發(fā)展，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶及開封的客戶在杞縣購房的比例逐漸增長周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶及開封的客戶在杞縣購房的比例逐漸增長第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況

11、第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況2 2、市場分析、市場分析目前市場特點：目前市場特點：（1 1）房產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)規(guī)模化；）房產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)規(guī)模化；（2 2）價格逐年升高，市場熱情逐步釋放；）價格逐年升高，市場熱情逐步釋放；（3 3）產(chǎn)品類型多樣化，更加注重景觀及物業(yè)服務；）產(chǎn)品類型多樣化，更加注重景觀及物業(yè)服務；第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況3 3、杞縣房地產(chǎn)市場發(fā)展方向、杞縣房地產(chǎn)市場發(fā)展方向u政策上對房地產(chǎn)公司加大約束，房屋供應方式上逐步多元化（新農(nóng)村建政策上對房地產(chǎn)公司加大約束，房屋供應方式上逐步多元化（新農(nóng)村建設）。設）。 u樓盤的建筑質量及品位要求越來越高。樓盤的建筑質

12、量及品位要求越來越高。 u各開發(fā)商開始重視自身形象的包裝和品牌效應。各開發(fā)商開始重視自身形象的包裝和品牌效應。 u對物業(yè)管理越來越重視。對物業(yè)管理越來越重視。u消費者的消費漸趨理性化。消費者的消費漸趨理性化。第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況代表樓盤分析代表樓盤分析第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況金帝豪庭金帝豪庭u項目地址：杞縣中山大街南段路東項目地址：杞縣中山大街南段路東開開 發(fā)發(fā) 商：鑫苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商：鑫苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售熱線：銷售熱線：3222225 3222283222225 322228項目簡介：共項目簡介：共9 9棟樓，共

13、棟樓，共8 8層，帶電梯層，帶電梯產(chǎn)品概況：產(chǎn)品品質一般，外墻為瓷磚和涂料；產(chǎn)品概況：產(chǎn)品品質一般，外墻為瓷磚和涂料；為一梯兩戶、三戶，三戶中間夾帶一個小戶型；為一梯兩戶、三戶，三戶中間夾帶一個小戶型；面面 積：積：97/123/12797/123/127，以三房為主，以三房為主均均 價：價：1 1、2 2樓為樓為22382238元元/ /，3-73-7樓為樓為2368236823882388元元/ /，8 8層送閣樓均價為層送閣樓均價為25882588元元/ /（閣樓（閣樓面積面積=1/2=1/2頂層房源面積）頂層房源面積）第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況帝景豪庭帝景

14、豪庭u項目地址：杞縣南環(huán)路（陽光學校西側）項目地址：杞縣南環(huán)路（陽光學校西側）開開 發(fā)發(fā) 商：鑫苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商：鑫苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設計：附件集泰建筑設計有限公司建筑設計：附件集泰建筑設計有限公司景觀設計：興業(yè)（香港）設計事務所景觀設計：興業(yè)（香港）設計事務所項目簡介：總建筑面積項目簡介：總建筑面積1818萬平方米，全部為萬平方米，全部為1111層層小高層電梯洋房，現(xiàn)澆、框剪結構，綠化率小高層電梯洋房，現(xiàn)澆、框剪結構，綠化率31%31%。共分共分2 2期開發(fā)，在售一期，期開發(fā)，在售一期，1212棟樓。棟樓。銷售分析：均價銷售分析：均價2800-30502800-3050元元/ /

15、。 第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況紫金城紫金城u售房地址：工業(yè)路與四胡同交匯處售房地址：工業(yè)路與四胡同交匯處開開 發(fā)發(fā) 商：杞縣金城置業(yè)有限公司商：杞縣金城置業(yè)有限公司銷售熱線：銷售熱線22753660378-8555666/2275366建筑形態(tài)：小高層、高層建筑形態(tài)：小高層、高層建筑風格：新古典主義建筑風格：新古典主義廣廣 告告 語：工業(yè)路語：工業(yè)路5050萬平米萬平米新古典主新古典主義皇家特區(qū)義皇家特區(qū)/ /紫金城，擎啟一座城的皇家紫金城，擎啟一座城的皇家風范風范項目簡介：占地項目簡介：占地150150畝，共畝，共2323棟樓，其中棟

16、樓，其中1010棟棟1616層，其余為層，其余為1818層；開建日期待定層；開建日期待定產(chǎn)品概況：全現(xiàn)澆框架結構，外墻為涂料；產(chǎn)品概況：全現(xiàn)澆框架結構，外墻為涂料；一梯三戶、四戶；小區(qū)內配有幼兒園、廣一梯三戶、四戶；小區(qū)內配有幼兒園、廣場、健身器材、地下停車庫、地上停車位、場、健身器材、地下停車庫、地上停車位、儲藏室等；溫泉入戶；中空雙層玻璃；智儲藏室等；溫泉入戶；中空雙層玻璃；智能安防能安防面面 積：積：4747一房，一房，9696兩房，兩房，99-12999-129三房，三房，149149三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)均均 價：價：25002500元元/ /左右，其中左右，其中1111層層258

17、82588元元/ /第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況一品新城一品新城u項目地址：經(jīng)一路與開杞公路交叉口原項目地址：經(jīng)一路與開杞公路交叉口原二化家屬院二化家屬院開發(fā)商：開封市一品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商：開封市一品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售熱線：銷售熱線：8915666 89157778915666 8915777廣告語：品質住區(qū)，高尚人居標桿廣告語：品質住區(qū)，高尚人居標桿綜合評價：項目體量大，前期已建成一棟綜合評價：項目體量大，前期已建成一棟安置房；其它居民區(qū)正在拆遷中；售樓部安置房；其它居民區(qū)正在拆遷中；售樓部正在裝修中非常豪華，正在裝修中非常豪華， 第二部分：杞縣房地產(chǎn)

18、市場情況第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況 產(chǎn)品綜合描述：產(chǎn)品綜合描述： （1 1）供熱供暖）供熱供暖杞縣目前尚無集中供熱、供暖設施。住戶多采用電磁爐或煤氣灶做飯，供暖多自行解決。杞縣目前尚無集中供熱、供暖設施。住戶多采用電磁爐或煤氣灶做飯，供暖多自行解決。（2 2）建筑風格）建筑風格杞縣早期社區(qū)以自建房、集資房為主，無明顯建筑風格。近幾年，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民杞縣早期社區(qū)以自建房、集資房為主，無明顯建筑風格。近幾年，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民經(jīng)濟水平的提高，杞縣也出現(xiàn)了一些規(guī)劃、設計較好的社區(qū)項目。建筑風格也逐漸顯現(xiàn)：經(jīng)濟水平的提高，杞縣也出現(xiàn)了一些規(guī)劃、設計較好的社區(qū)項目。建筑風格也逐漸顯現(xiàn)：現(xiàn)代簡約

19、。但隨著帝景豪庭等高起點項目的出現(xiàn)，建筑風格又開始出現(xiàn)分化?，F(xiàn)代簡約。但隨著帝景豪庭等高起點項目的出現(xiàn)，建筑風格又開始出現(xiàn)分化。第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況 （3 3）建筑形態(tài)：多為普通多層產(chǎn)品，小高層和高層產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)。）建筑形態(tài)：多為普通多層產(chǎn)品，小高層和高層產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)。（4 4）主力戶型：）主力戶型： 110-130110-130三房。三房。（5 5）價格：多層及一般項目，）價格：多層及一般項目，2000-25002000-2500元元/ /；配套較高項目，；配套較高項目，2600-28002600-2800元元/ /（6 6）園林景觀：早期多以簡單冬青、易

20、見樹木為主，新建小區(qū)多以大型植被做綠化，社）園林景觀：早期多以簡單冬青、易見樹木為主，新建小區(qū)多以大型植被做綠化，社區(qū)綠化率一般均在區(qū)綠化率一般均在30%30%以上。以上。（7 7）社區(qū)配套：杞縣目前無集中供熱、供暖設施，配套較高的僅有帝景豪庭全框架，公）社區(qū)配套：杞縣目前無集中供熱、供暖設施，配套較高的僅有帝景豪庭全框架，公共場所監(jiān)控、水景園林景觀。共場所監(jiān)控、水景園林景觀。第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況價值及銷售速度描述：價值及銷售速度描述： 1 1、市場仍處于房地產(chǎn)初級階段；與周邊四個縣相比，屬于中下游，太康、市場仍處于房地產(chǎn)初級階段；與周邊四個縣相比，屬于中下

21、游，太康開封縣開封縣蘭蘭考考杞縣杞縣睢縣睢縣 3 3、客戶對于預期利益反映不明顯（定價太高，希望客戶獲得后期的投資價值，不現(xiàn)實），、客戶對于預期利益反映不明顯（定價太高，希望客戶獲得后期的投資價值，不現(xiàn)實），對當前即得利益反映明顯（定價低于市場均價，客戶反映強烈）對當前即得利益反映明顯（定價低于市場均價，客戶反映強烈） 4 4、價格在快速提升后，遭遇、價格在快速提升后，遭遇“天花板天花板”，又急速下調，又急速下調10%10%； 5 5、項目綜合品質普遍不高；、項目綜合品質普遍不高； 6 6、多采用產(chǎn)品突破的方法提升價格，即提升產(chǎn)品品質，提升售價；、多采用產(chǎn)品突破的方法提升價格，即提升產(chǎn)品品質，

22、提升售價； 7 7、操作手法上多以、操作手法上多以5 5年前地市市場的方法；比較落后；每批推售年前地市市場的方法；比較落后；每批推售200200套左右，去化周期在套左右，去化周期在8 8個月左右；銷售速度年均個月左右；銷售速度年均300300套左右；套左右；未來住宅市場發(fā)展預測未來住宅市場發(fā)展預測 ：1 1、房價將繼續(xù)上漲、房價將繼續(xù)上漲杞縣房地產(chǎn)行業(yè)起步時間不長，房價將繼續(xù)穩(wěn)步上漲。作為一個縣城，受大中城市的影響杞縣房地產(chǎn)行業(yè)起步時間不長，房價將繼續(xù)穩(wěn)步上漲。作為一個縣城，受大中城市的影響較小，大中城市房價的起落及國家宏觀調控政策幾乎影響不到縣城；并且國家的宏觀調控較小，大中城市房價的起落及

23、國家宏觀調控政策幾乎影響不到縣城；并且國家的宏觀調控政策對一、二線城市是打壓和治理，而對縣級四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展是扶持和鼓勵；政策對一、二線城市是打壓和治理，而對縣級四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展是扶持和鼓勵；另外，隨著杞縣的城鎮(zhèn)化進程的加快，剛性需求占主導地位，幾乎沒有地產(chǎn)泡沫的存在，另外，隨著杞縣的城鎮(zhèn)化進程的加快，剛性需求占主導地位，幾乎沒有地產(chǎn)泡沫的存在，住宅價格將在長時間內保持穩(wěn)步上升的趨勢。住宅價格將在長時間內保持穩(wěn)步上升的趨勢。第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況2 2、市場需求保持穩(wěn)定，產(chǎn)品需求向精細化發(fā)展、市場需求保持穩(wěn)定，產(chǎn)品需求向精細化發(fā)展隨著收入的增加、生活水

24、平的不斷提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增隨著收入的增加、生活水平的不斷提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房、舊居換新居等。加，如小房換大房、舊居換新居等。鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民向城區(qū)搬遷是最近幾年的發(fā)展趨勢，因此而帶來的居住需求大幅上升。鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民向城區(qū)搬遷是最近幾年的發(fā)展趨勢，因此而帶來的居住需求大幅上升。在新政下，產(chǎn)品更注重社區(qū)環(huán)境和外部區(qū)位配套及環(huán)境資源的整合，產(chǎn)品供應方面，實用在新政下，產(chǎn)品更注重社區(qū)環(huán)境和外部區(qū)位配套及環(huán)境資源的整合，產(chǎn)品供應方面，實用性將是購房者考慮的首要因素，充分利用有限的建筑面積發(fā)揮建筑的功能成為消費者選房性將是購房者考慮的首要因素，

25、充分利用有限的建筑面積發(fā)揮建筑的功能成為消費者選房主要的關注點之一，也成為開發(fā)商發(fā)揮產(chǎn)品價值的一個主要方向，好的產(chǎn)品設計將成為吸主要的關注點之一，也成為開發(fā)商發(fā)揮產(chǎn)品價值的一個主要方向，好的產(chǎn)品設計將成為吸引消費者的一大因素。產(chǎn)品需求方面，由于房價的上漲，產(chǎn)品需求向精細化發(fā)展，戶型面引消費者的一大因素。產(chǎn)品需求方面，由于房價的上漲，產(chǎn)品需求向精細化發(fā)展，戶型面積需求偏小，對小三房的需求會越來越大。在客戶需求方面，中低端客戶需求最大。積需求偏小，對小三房的需求會越來越大。在客戶需求方面，中低端客戶需求最大。第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況3 3、投放量增大，市場競爭加劇、

26、投放量增大，市場競爭加劇從市場調研中可以發(fā)現(xiàn)，未來將有大規(guī)模的住宅投放市場，對于杞縣的消費力，消化難度從市場調研中可以發(fā)現(xiàn)，未來將有大規(guī)模的住宅投放市場，對于杞縣的消費力，消化難度較大。各房地產(chǎn)企業(yè)將會從產(chǎn)品、營銷等各方面增加吸引力，市場競爭有進一步加劇的趨較大。各房地產(chǎn)企業(yè)將會從產(chǎn)品、營銷等各方面增加吸引力，市場競爭有進一步加劇的趨勢。勢。等客上門的策略將逐漸失去光彩，產(chǎn)品及營銷競爭將占主導。由簡單的房屋轉移到對產(chǎn)品等客上門的策略將逐漸失去光彩，產(chǎn)品及營銷競爭將占主導。由簡單的房屋轉移到對產(chǎn)品品質的關注，尤其是從戶型、規(guī)劃、配套、園林、外立面、可持續(xù)發(fā)展等多個方面，重新品質的關注，尤其是從戶

27、型、規(guī)劃、配套、園林、外立面、可持續(xù)發(fā)展等多個方面，重新認識和定位樓市產(chǎn)品的競爭力。并在產(chǎn)品開發(fā)、營銷戰(zhàn)略、后續(xù)服務等方面做出相應改進。認識和定位樓市產(chǎn)品的競爭力。并在產(chǎn)品開發(fā)、營銷戰(zhàn)略、后續(xù)服務等方面做出相應改進。第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況第三部分：項目分析及風險提示第三部分：項目分析及風險提示1 1、項目基本情況、項目基本情況第三部分：項目分析及風險提示第三部分：項目分析及風險提示 本項目位于杞縣汶水路以北，西本項目位于杞縣汶水路以北，西環(huán)路以東，項目規(guī)劃用地約環(huán)路以東，項目規(guī)劃用地約xxxx畝，畝，目前除地塊北部現(xiàn)有居民住宅部目前除地塊北部現(xiàn)有居民住宅部分外

28、，均為凈地，土地原為魚塘，分外，均為凈地，土地原為魚塘，低于汶水路地基，上方有單條輸?shù)陀阢胨返鼗?，上方有單條輸電線通過，整個地塊切角多。電線通過，整個地塊切角多。2 2、項目、項目SWOTSWOT分析分析 (1)(1)項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢: :u項目地塊具有一定規(guī)模，能夠在體量上體現(xiàn)公司實力，有利于項目品牌及公司品牌的項目地塊具有一定規(guī)模，能夠在體量上體現(xiàn)公司實力，有利于項目品牌及公司品牌的建立；建立；u處于產(chǎn)品定位階段，可結合杞縣目前市場情況，對產(chǎn)品進行研發(fā)改造，推出引領市場處于產(chǎn)品定位階段，可結合杞縣目前市場情況，對產(chǎn)品進行研發(fā)改造，推出引領市場的優(yōu)秀產(chǎn)品；的優(yōu)秀產(chǎn)品；u項目距離杞縣核心區(qū)域

29、較近，距離縣醫(yī)院，縣高中及購物超市較近且，可以在地塊區(qū)項目距離杞縣核心區(qū)域較近，距離縣醫(yī)院，縣高中及購物超市較近且，可以在地塊區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Ψ矫嫔钊胪诰?，提升項目價值；域的發(fā)展?jié)摿Ψ矫嫔钊胪诰颍嵘椖績r值；第三部分：項目分析及風險提示第三部分：項目分析及風險提示項目照片項目照片項目照片項目照片第三部分：項目分析及風險提示第三部分：項目分析及風險提示(2)(2)項目劣勢項目劣勢: :u地塊周邊切角后不利于規(guī)劃設計，且周邊的建筑形態(tài)及目前狀態(tài)對項目的品質有一定影響；地塊周邊切角后不利于規(guī)劃設計，且周邊的建筑形態(tài)及目前狀態(tài)對項目的品質有一定影響；u項目牽涉回遷房問題，安置房需統(tǒng)一考慮，整個項目的操

30、作、規(guī)劃設計等相對繁瑣，且回項目牽涉回遷房問題，安置房需統(tǒng)一考慮，整個項目的操作、規(guī)劃設計等相對繁瑣，且回遷房對項目價值提升有一定的阻礙作用；遷房對項目價值提升有一定的阻礙作用；第三部分：項目分析及風險提示第三部分：項目分析及風險提示(3)(3)項目機會項目機會: :u宏觀經(jīng)濟的向好及杞縣經(jīng)濟的發(fā)展必然使得部分人群收入的提高及財富的積累，杞縣的房宏觀經(jīng)濟的向好及杞縣經(jīng)濟的發(fā)展必然使得部分人群收入的提高及財富的積累，杞縣的房地產(chǎn)市場仍處于剛剛起步階段，發(fā)展?jié)摿薮?；地產(chǎn)市場仍處于剛剛起步階段，發(fā)展?jié)摿薮螅籾目前，杞縣市政建設發(fā)展缺乏相應的檔次及規(guī)模，隨著該區(qū)域市政配套的逐步形成，此區(qū)目前，杞縣

31、市政建設發(fā)展缺乏相應的檔次及規(guī)模，隨著該區(qū)域市政配套的逐步形成，此區(qū)域的房地產(chǎn)市場必定有長足的發(fā)展；域的房地產(chǎn)市場必定有長足的發(fā)展；u目前杞縣在售的房地產(chǎn)項目推出量較少，目前在售樓盤基本上處于中后期的銷售階段，剩目前杞縣在售的房地產(chǎn)項目推出量較少，目前在售樓盤基本上處于中后期的銷售階段，剩余有能力推出大體量房源的項目不多，市場需求會有空缺；余有能力推出大體量房源的項目不多，市場需求會有空缺；第三部分：項目分析及風險提示第三部分：項目分析及風險提示(4)(4)項目威脅項目威脅u項目體量較大，操作周期較長，無疑增加操作過程的不可預見風險幾率，特別是目前房地項目體量較大，操作周期較長，無疑增加操作過

32、程的不可預見風險幾率，特別是目前房地產(chǎn)行業(yè)在全國的經(jīng)濟發(fā)展過程中都處于風口浪尖的地位，政策的變化可能不會對杞縣房地產(chǎn)行業(yè)在全國的經(jīng)濟發(fā)展過程中都處于風口浪尖的地位，政策的變化可能不會對杞縣房地產(chǎn)市場造成太大的影響，但是會引起市場的觀望氛圍，拉長銷售周期，影響資金回籠及資產(chǎn)市場造成太大的影響，但是會引起市場的觀望氛圍，拉長銷售周期，影響資金回籠及資金效率；金效率；u項目容積率為項目容積率為2.52.5，要想地盡其用，必須大量出現(xiàn)小高層和高層，此產(chǎn)品在縣級區(qū)域認同，要想地盡其用，必須大量出現(xiàn)小高層和高層，此產(chǎn)品在縣級區(qū)域認同感均較差，且目前杞縣市場上仍是以多層為主導的消費市場，推廣難度會加大，費用

33、會有感均較差，且目前杞縣市場上仍是以多層為主導的消費市場，推廣難度會加大，費用會有所增加；所增加；第三部分：項目分析及風險提示第三部分：項目分析及風險提示u目前杞縣房地產(chǎn)市場目前來看供應量不足，但是在本項目入市仍存在一定周期，且市場供目前杞縣房地產(chǎn)市場目前來看供應量不足，但是在本項目入市仍存在一定周期，且市場供應量的不足勢必引起其他開發(fā)商的投入加大，拿地進度加快，會不會在應量的不足勢必引起其他開發(fā)商的投入加大，拿地進度加快，會不會在20132013年下半年或在年下半年或在20142014年形成復雜的競爭格局，目前還不得而知；年形成復雜的競爭格局，目前還不得而知；u項目東側地塊已被圍墻圈起，縣城

34、內部仍有建設用地不斷推出，目前仍不知用途如何，周項目東側地塊已被圍墻圈起，縣城內部仍有建設用地不斷推出，目前仍不知用途如何，周邊的閑置土地也較多，項目在銷售過程中會遇到緊鄰的競爭；邊的閑置土地也較多，項目在銷售過程中會遇到緊鄰的競爭；第三部分：項目分析及風險提示第三部分：項目分析及風險提示第四部分：客戶分析及客戶定位第四部分：客戶分析及客戶定位本次客戶訪談，共采集樣本本次客戶訪談，共采集樣本300300份，其中有效訪談份，其中有效訪談276276組，經(jīng)頻數(shù)統(tǒng)計分析組，經(jīng)頻數(shù)統(tǒng)計分析和列聯(lián)表統(tǒng)計分析后，我們摘出部分較為關鍵的問題進行參考和列聯(lián)表統(tǒng)計分析后，我們摘出部分較為關鍵的問題進行參考現(xiàn)住房

35、所有權形式現(xiàn)住房所有權形式立創(chuàng)數(shù)據(jù)立創(chuàng)數(shù)據(jù) N=276 N=276 第四部分：客戶分析及客戶定位第四部分：客戶分析及客戶定位安全問題是小區(qū)物業(yè)管理的核心安全問題是小區(qū)物業(yè)管理的核心立創(chuàng)數(shù)據(jù)立創(chuàng)數(shù)據(jù) N=276 N=276 第四部分：客戶分析及客戶定位第四部分：客戶分析及客戶定位總價承受能力總價承受能力 立創(chuàng)數(shù)據(jù)立創(chuàng)數(shù)據(jù) N=276 第四部分：客戶分析及客戶定位第四部分：客戶分析及客戶定位建筑形式的需求建筑形式的需求 18%41%33%8%0%10%20%30%40%50%所占比例所占比例系列118%41%33%8%別墅六層多層花園洋房小高層立創(chuàng)數(shù)據(jù)立創(chuàng)數(shù)據(jù) N=276 第四部分：客戶分析及客戶

36、定位第四部分：客戶分析及客戶定位房屋結構的需求房屋結構的需求17%17%20%46%0%10%20%30%40%50%所所 占占 比比 例例系列117%17%20%46%錯層帶露臺復式復式平層立創(chuàng)數(shù)據(jù)立創(chuàng)數(shù)據(jù) N=276 第四部分：客戶分析及客戶定位第四部分：客戶分析及客戶定位戶型的需求戶型的需求19%29%42%10%0%10%20%30%40%50%所所占占比比例例系列119%29%42%10%兩房一衛(wèi)三房一衛(wèi)三房兩衛(wèi)四房及以上立創(chuàng)數(shù)據(jù)立創(chuàng)數(shù)據(jù) N=276 N=276 第四部分：客戶分析及客戶定位第四部分：客戶分析及客戶定位面積的需求面積的需求立創(chuàng)數(shù)據(jù)立創(chuàng)數(shù)據(jù) N=276 第四部分：客戶分

37、析及客戶定位第四部分：客戶分析及客戶定位u目標客戶群總體描述目標客戶群總體描述 ： 中產(chǎn)階級中產(chǎn)階級u企業(yè)經(jīng)營者是主導者企業(yè)經(jīng)營者是主導者u科、教、衛(wèi)及半事業(yè)型單位等系統(tǒng)高級從業(yè)人員科、教、衛(wèi)及半事業(yè)型單位等系統(tǒng)高級從業(yè)人員 u隱性收入者隱性收入者u將客戶群體表述為將客戶群體表述為“中產(chǎn)階級中產(chǎn)階級”，是希望項目能夠有更大的打擊面，因為項目并不是單純，是希望項目能夠有更大的打擊面，因為項目并不是單純以區(qū)位來吸引本地客戶，它也將是通過項目自身，以及項目所具有的優(yōu)勢來吸引那些鄉(xiāng)鎮(zhèn)以區(qū)位來吸引本地客戶，它也將是通過項目自身，以及項目所具有的優(yōu)勢來吸引那些鄉(xiāng)鎮(zhèn)外來有共鳴的客戶群，廣泛包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。

38、外來有共鳴的客戶群，廣泛包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。第四部分：客戶分析及客戶定位第四部分：客戶分析及客戶定位第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位我們的開發(fā)目標是我們的開發(fā)目標是什么？什么？利潤最大化利潤最大化進一步提升企業(yè)進一步提升企業(yè)品牌知名度品牌知名度迅速回籠資金迅速回籠資金規(guī)避風險規(guī)避風險第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位1 1、開發(fā)策略：、開發(fā)策略：2 2、產(chǎn)品規(guī)劃建議、產(chǎn)品規(guī)劃建議 【產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合】多層（花園洋房）多層（花園洋房）+ +小高層（電梯入戶）社區(qū)商業(yè)街小高層（電梯入戶）社區(qū)商業(yè)街(1) (1) 、南側地塊東半幅為現(xiàn)有適宜一期開發(fā)用地；香

39、竹路北部地塊如果能將中心道路取消則、南側地塊東半幅為現(xiàn)有適宜一期開發(fā)用地；香竹路北部地塊如果能將中心道路取消則地塊為較為方正凈地，適宜開發(fā)。地塊為較為方正凈地，適宜開發(fā)。(2) (2) 、合理運用地塊現(xiàn)狀，做組團式設計，使組團之間即有整體風格的一體，又具有各自特、合理運用地塊現(xiàn)狀，做組團式設計，使組團之間即有整體風格的一體，又具有各自特點。根據(jù)目前規(guī)劃的指標容積率最高為點。根據(jù)目前規(guī)劃的指標容積率最高為2.52.5，因此，地塊規(guī)劃會出現(xiàn)小高層產(chǎn)品。，因此，地塊規(guī)劃會出現(xiàn)小高層產(chǎn)品。第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位(3)(3)、項目位于未來城市中心區(qū)域，地理位置相對稀缺，

40、打造部分低容積率產(chǎn)品才能提升樓盤、項目位于未來城市中心區(qū)域，地理位置相對稀缺，打造部分低容積率產(chǎn)品才能提升樓盤品質，尋找市場縫隙。另外，從營銷角度來看，項目開發(fā)第一期的市場認可度非常關鍵，品質，尋找市場縫隙。另外，從營銷角度來看，項目開發(fā)第一期的市場認可度非常關鍵，杞縣市場對小高層及高層仍具有一定的抗性，因此一期必須有多層來引導消費。杞縣市場對小高層及高層仍具有一定的抗性，因此一期必須有多層來引導消費。(4)(4)、目前所銷售的、目前所銷售的6 6層磚混及小高層項目普遍銷售不溫不火，急需尋找產(chǎn)品差異化，突破市層磚混及小高層項目普遍銷售不溫不火，急需尋找產(chǎn)品差異化，突破市場重圍。因此可以考慮推出

41、部分花園洋房，或普通多層中的錯層，躍層等產(chǎn)品，來制造新場重圍。因此可以考慮推出部分花園洋房，或普通多層中的錯層，躍層等產(chǎn)品，來制造新的產(chǎn)品亮點。的產(chǎn)品亮點。第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位花園洋房示意花園洋房示意第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位普通多層示意普通多層示意第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位第第

42、五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位(5)(5)小高層建議做電梯入戶產(chǎn)品概念，贈送入戶花園，創(chuàng)作真正意義上的空中花園。小高層的小高層建議做電梯入戶產(chǎn)品概念，贈送入戶花園，創(chuàng)作真正意義上的空中花園。小高層的另外一個操作思路可以提出贈送面積（陽臺或申報為陽臺的面積），多層的常規(guī)操作為一另外一個操作思路可以提出贈送面積（陽臺或申報為陽臺的面積），多層的常規(guī)操作為一層送花園，頂層送層高層送花園，頂層送層高 。第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位電梯入戶示意電梯入戶示意89第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)

43、品建議及項目定位第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位電梯入戶示意電梯入戶示意第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位入戶花園示意入戶花園示意第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位一層小院示意一層小院示意第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位高層示意高層示意第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位架空高層架空高層第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位

44、部分：產(chǎn)品建議及項目定位第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位(6)(6)、配套方面需要有會所、配套方面需要有會所( (泛會所泛會所) )、幼兒園等基本設施作為項目高端定位的支撐，另外可考、幼兒園等基本設施作為項目高端定位的支撐，另外可考慮做籃球場，羽毛球場等，配合營銷中的概念推廣。慮做籃球場，羽毛球場等，配合營銷中的概念推廣。第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位3 3、園林規(guī)劃建議、園林規(guī)劃建議u對于新區(qū)購房的目標客戶，產(chǎn)品的基本功能是影響購買的一個方面，另外一個景觀方面必對于新區(qū)購房的目標客戶，產(chǎn)品的基本功能是影響購買的一個方面，另外一個景觀方面必須做

45、足文章，建議以水景觀和坡地景觀為主，打造引爆杞縣的景觀街區(qū)生活。須做足文章，建議以水景觀和坡地景觀為主，打造引爆杞縣的景觀街區(qū)生活。u多層之間樓間距較窄，景觀方面應以曲徑通幽為主，道路蜿蜒曲折，打造一步一景的效果，多層之間樓間距較窄，景觀方面應以曲徑通幽為主，道路蜿蜒曲折，打造一步一景的效果，在樓宇之間形成院落圍合，體現(xiàn)和諧的鄰里關系。在樓宇之間形成院落圍合，體現(xiàn)和諧的鄰里關系。u高層之間樓間距大，適宜突出大面積景觀，如果考慮一層架空，更會使得小區(qū)內景觀效果高層之間樓間距大，適宜突出大面積景觀，如果考慮一層架空，更會使得小區(qū)內景觀效果大大增強。鑒于目前高層在市場上仍有抗性，建議在景觀方便突出高

46、層的優(yōu)勢，增加銷售大大增強。鑒于目前高層在市場上仍有抗性，建議在景觀方便突出高層的優(yōu)勢，增加銷售賣點。賣點。第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位中央綠地中央綠地假日廣場假日廣場中軸水系景觀中軸水系景觀超寬樓距超寬樓距鄰里花園鄰里花園風情商業(yè)街風情商業(yè)街景觀亮點第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位建議引入?yún)⑴c性水景觀概念，提升項目賣點。建議引入?yún)⑴c性水景觀概念，提升項目賣點。 第第五五部分：

47、產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位水系小品示意水系小品示意第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位4 4、智能化規(guī)劃建議、智能化規(guī)劃建議u室內采用保溫系統(tǒng)，如外墻外保溫，中空雙玻，節(jié)約能源利用。室內采用保溫系統(tǒng)，如外墻外保溫，中空雙玻，節(jié)約能源利用。u有條件時盡量采用太陽能照明，如草坪燈利用白天吸收光能，轉化為晚上的照明；采用聲有條件時盡量采用太陽能照明，如草坪燈利用白天吸收光能，轉化為晚上的照明；采用聲控燈等?？責舻?。u現(xiàn)代居住小區(qū)，智能化的運用越來越廣泛，如電子巡更、紅外線監(jiān)控、遠程控制、煙感、現(xiàn)代居住小區(qū)，智能化的運用越來越廣泛，如電子巡更、紅外線監(jiān)控、遠程控制、

48、煙感、煤感、電子監(jiān)控、遠程抄表、樓宇對講、寬帶入戶、智能一卡通等。煤感、電子監(jiān)控、遠程抄表、樓宇對講、寬帶入戶、智能一卡通等。 第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位5 5、物業(yè)管理建議、物業(yè)管理建議 uA A、自行管理、自行管理發(fā)展商成立自己的專屬物業(yè)管理公司對自身開發(fā)的物業(yè)進行管理。發(fā)展商成立自己的專屬物業(yè)管理公司對自身開發(fā)的物業(yè)進行管理。uB B、委托管理、委托管理發(fā)展商委托著名的物業(yè)管理公司對項目進行管理。發(fā)展商委托著名的物業(yè)管理公司對項目進行管理。第第五五

49、部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位6 6、其他規(guī)劃建議、其他規(guī)劃建議 u細節(jié)設計細節(jié)設計第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位u車庫采光井車庫采光井第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位u地面停車位地面停車位第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位7 7、戶型設計建議、戶型設計建議u呼吸、采光、通風是每個人最基本的生理需求，尤其是對占人生近一半的家居生活，這些呼吸、采光、通風是每個人最基本的生理需求，尤其是對占人生近一半的家居生活，這些要求是否能被充分滿足，對人的健康有著至關重要的影響。而辨別一個戶型的好壞，健康要求是否能被充分

50、滿足，對人的健康有著至關重要的影響。而辨別一個戶型的好壞，健康性因素是否合理運用也成了一個重要標準。這些因素包括：朝向合理、日照充分、光線充性因素是否合理運用也成了一個重要標準。這些因素包括：朝向合理、日照充分、光線充足、通分良好、空氣新鮮、溫度適宜、安靜舒適。足、通分良好、空氣新鮮、溫度適宜、安靜舒適。第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位戶型戶型面積（平方米）面積（平方米）面積配比面積配比兩房一廳兩房一廳80-9080-9015%15%三房一廳三房一廳90901101102020三房二廳三房二廳110-130110-13050%50%四房二廳四房二廳130-160130-

51、16015%15%戶戶 型型 配配 比比第第五五部分：產(chǎn)品建議及項目定位部分：產(chǎn)品建議及項目定位功能區(qū)功能區(qū)尺度面積范圍尺度面積范圍趨勢趨勢客廳客廳開間開間3.9m3.9m走少走少偏向實用性偏向實用性飯廳飯廳凈寬凈寬2.4m2.4m走大走大與客廳分離，出現(xiàn)酒吧等休閑空與客廳分離，出現(xiàn)酒吧等休閑空間，間，臨窗設計臨窗設計主臥室主臥室開間開間3.6m3.6m25m25m2 2面積面積12m12m2 2走大走大有獨立衛(wèi)生間、更衣室，有休閑有獨立衛(wèi)生間、更衣室，有休閑陽臺陽臺次臥室次臥室10m10m2 2面積面積15m15m2 2平衡平衡保姆室保姆室4m4m2 2面積面積6m6m2 2平衡平衡與工作陽臺連接與工作陽臺連接衛(wèi)生間衛(wèi)生間4m4m2 2面積面積10m10m2 2走大走大三進式設計，使干濕真正分區(qū)三進式設計，使干濕真正分區(qū)廚房廚房凈寬凈寬1.5m1.5m8m8m2 2面積面積12m12m2 2走大走大附帶工作陽臺附帶工作陽臺儲藏室儲藏室4m4m2 2面積面積6m6m2 2平衡平衡走入式設計走入式設計陽臺陽臺4m4m2 2面積面積12m12m2 2凈寬凈寬1.6m1.6m欄高欄高1.2m1.2m走大走大功能可設為健