第八九章 房地產(chǎn)抵押、租賃法律制度

1、第八章第八章 房地產(chǎn)抵押法律制度房地產(chǎn)抵押法律制度 一、抵押房地產(chǎn)一、抵押房地產(chǎn) （一）可以抵押的房地產(chǎn)（一）可以抵押的房地產(chǎn) 1 1、擔(dān)保法擔(dān)保法： （1 1）抵押人所有的房屋和地上定著物；）抵押人所有的房屋和地上定著物； （2 2）抵押人有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和）抵押人有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和地上定著物；地上定著物； （3 3）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒地）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒地的土地使用權(quán)。的土地使用權(quán)。 2 2、城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法： （1 1）房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用）房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；權(quán)；

2、（2 2）出讓土地使用權(quán)。）出讓土地使用權(quán)。 注意注意： （1 1）房地不得分別抵押房地不得分別抵押 （2 2）抵押合同生效與抵押權(quán)取得的時(shí)間）抵押合同生效與抵押權(quán)取得的時(shí)間（二）不得抵押的房地產(chǎn)（二）不得抵押的房地產(chǎn)1 1、土地所有權(quán)；、土地所有權(quán)；2 2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)；土地使用權(quán)；3 3、以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等的公益、以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等的公益設(shè)施房地產(chǎn)；設(shè)施房地產(chǎn)；4 4、依法被限制處分的房地產(chǎn)（權(quán)屬不明或者有爭(zhēng)、依法被限制處分的房地產(chǎn)（權(quán)屬不明或者有爭(zhēng)議以及依法被查封、扣押、監(jiān)管的

3、房地產(chǎn)）；議以及依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)）； 5 5、列入文物保護(hù)和有重要紀(jì)念意義的建筑物；、列入文物保護(hù)和有重要紀(jì)念意義的建筑物； 6 6、已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)；、已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)； 7 7、依法認(rèn)定為違法、違章的建筑物；、依法認(rèn)定為違法、違章的建筑物； 8 8、非房屋合法所有權(quán)人或非經(jīng)營管理權(quán)人不得設(shè)、非房屋合法所有權(quán)人或非經(jīng)營管理權(quán)人不得設(shè)定抵押；定抵押； 9 9、共有房地產(chǎn)，抵押人事先未征得共有人的書面、共有房地產(chǎn)，抵押人事先未征得共有人的書面同意的不得抵押；同意的不得抵押； 三、房地產(chǎn)抵押的效力三、房地產(chǎn)抵押的效力 （一）抵押標(biāo)的物范圍：（一）抵押標(biāo)的物

4、范圍： 抵押房地產(chǎn)及其從物、從權(quán)利、附合物、孳息、代抵押房地產(chǎn)及其從物、從權(quán)利、附合物、孳息、代位物等。位物等。 （二）抵押不破租賃（先租后抵）（二）抵押不破租賃（先租后抵）: : 優(yōu)先購買權(quán)、租賃關(guān)系存續(xù)優(yōu)先購買權(quán)、租賃關(guān)系存續(xù) 四、按揭擔(dān)保形式四、按揭擔(dān)保形式 抵押（抵押登記備案）保證（連帶保證）抵押（抵押登記備案）保證（連帶保證） 購房人以所購住房作為抵押物設(shè)定抵押，在取得所購房地產(chǎn)購房人以所購住房作為抵押物設(shè)定抵押，在取得所購房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證以前，進(jìn)行抵押合同登記備案；同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)權(quán)證以前，進(jìn)行抵押合同登記備案；同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。承擔(dān)連帶保證責(zé)任。 1 1、銀行與

5、房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂、銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議議：提供不超過總房?jī)r(jià)：提供不超過總房?jī)r(jià)7070（部分銀行為（部分銀行為6060，二套房為，二套房為4040）、期限不超過）、期限不超過3030年（二套房不超過年（二套房不超過2020年）的住房貸款。年）的住房貸款。 2 2、借款人向銀行申請(qǐng)貸款，并同意以所購房產(chǎn)作為貸款抵押、借款人向銀行申請(qǐng)貸款，并同意以所購房產(chǎn)作為貸款抵押擔(dān)保。擔(dān)保。 3 3、就住房貸款，銀行與借款人簽訂、就住房貸款，銀行與借款人簽訂抵押合同抵押合同，與房產(chǎn)開，與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂發(fā)商簽訂保證合同保證合同。 4 4、抵押合同登記備案。、

6、抵押合同登記備案。 5 5、借款人取得房產(chǎn)證后，進(jìn)行正式的抵押登記（他項(xiàng)權(quán)）。、借款人取得房產(chǎn)證后，進(jìn)行正式的抵押登記（他項(xiàng)權(quán)）。 第九章第九章 房屋租賃法律制度房屋租賃法律制度 一、租賃條件一、租賃條件 1 1、出租人必須是房屋所有權(quán)人或國家授權(quán)管理經(jīng)、出租人必須是房屋所有權(quán)人或國家授權(quán)管理經(jīng)營者；營者； 2 2、租賃期限不得超過、租賃期限不得超過2020年。年。 超過超過6 6個(gè)月的，未簽訂書面合同的如何處理？個(gè)月的，未簽訂書面合同的如何處理？ 二、房屋租賃合同糾紛二、房屋租賃合同糾紛 （一）合同主要條款（一）合同主要條款 當(dāng)事人、房屋狀況、用途、期限、租金、修當(dāng)事人、房屋狀況、用途、期限

7、、租金、修繕責(zé)任、轉(zhuǎn)租、定金、解除合同的條件、違繕責(zé)任、轉(zhuǎn)租、定金、解除合同的條件、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等。約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等。 （二）優(yōu)先購買權(quán)糾紛（二）優(yōu)先購買權(quán)糾紛 租賃期間，出租人出賣租賃房屋，承租人與其他購租賃期間，出租人出賣租賃房屋，承租人與其他購買人在同等條件下優(yōu)先購買該租賃房屋的權(quán)利。買人在同等條件下優(yōu)先購買該租賃房屋的權(quán)利。 1 1、優(yōu)先權(quán)的條件、優(yōu)先權(quán)的條件（1 1）租賃合同合法有效；）租賃合同合法有效；（2 2）承租人未放棄；）承租人未放棄；（3 3）出租人出賣租賃物房屋的要約在租賃合同有）出租人出賣租賃物房屋的要約在租賃合同有效期間，或者租賃合同生效以前但要約效力

8、持續(xù)效期間，或者租賃合同生效以前但要約效力持續(xù)到租賃合同有效期間；到租賃合同有效期間；（4 4）同等條件；）同等條件；（5 5）承租人必須在一定的時(shí)間內(nèi)行使：）承租人必須在一定的時(shí)間內(nèi)行使：1515日；日；（6 6）第三人不存在善意取得情形。）第三人不存在善意取得情形。 2 2、常見問題、常見問題 承租人與共有人的優(yōu)先購買權(quán)沖突？承租人與共有人的優(yōu)先購買權(quán)沖突？ 出租人將房屋出售給近親屬，承租人是否享出租人將房屋出售給近親屬，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)？有優(yōu)先購買權(quán)？ （三）共有房屋租賃糾紛（三）共有房屋租賃糾紛 1 1、對(duì)共有物的利用法律沒有明確規(guī)定。、對(duì)共有物的利用法律沒有明確規(guī)定。 2 2

9、、對(duì)于共有房屋的租賃只要征得大多數(shù)共有人同、對(duì)于共有房屋的租賃只要征得大多數(shù)共有人同意即可。意即可。 （1 1）對(duì)共有物的處分一般應(yīng)征得所有共有人的同）對(duì)共有物的處分一般應(yīng)征得所有共有人的同意，但在實(shí)踐中極為困難。意，但在實(shí)踐中極為困難。 （2 2）出租行為一般不會(huì)改變房屋的性質(zhì)，對(duì)房屋）出租行為一般不會(huì)改變房屋的性質(zhì)，對(duì)房屋沒有太大的損害。沒有太大的損害。 （四）房屋租賃與抵押權(quán)的關(guān)系（四）房屋租賃與抵押權(quán)的關(guān)系 1 1、先租賃后設(shè)定抵押權(quán)、先租賃后設(shè)定抵押權(quán) （1 1）抵押對(duì)租賃不產(chǎn)生影響；）抵押對(duì)租賃不產(chǎn)生影響； （2 2）抵押人應(yīng)將出租事實(shí)告知抵押權(quán)人，否則將）抵押人應(yīng)將出租事實(shí)告知抵

10、押權(quán)人，否則將承擔(dān)由此產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任。承擔(dān)由此產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任。 2 2、先設(shè)定抵押權(quán)后租賃、先設(shè)定抵押權(quán)后租賃 （1 1）租賃關(guān)系對(duì)抵押權(quán)無對(duì)抗效力；）租賃關(guān)系對(duì)抵押權(quán)無對(duì)抗效力； （2 2）承租人的優(yōu)先購買權(quán)不受影響；）承租人的優(yōu)先購買權(quán)不受影響； （3 3）如果租賃期限短于抵押所擔(dān)保債務(wù)的履行期）如果租賃期限短于抵押所擔(dān)保債務(wù)的履行期限，則不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。限，則不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。 （五）房屋轉(zhuǎn)租糾紛（五）房屋轉(zhuǎn)租糾紛 1 1、合法轉(zhuǎn)租：、合法轉(zhuǎn)租： （1 1）合法轉(zhuǎn)租的條件）合法轉(zhuǎn)租的條件 A A承租人與次承租人之間存在轉(zhuǎn)租合同；承租人與次承租人之間存在轉(zhuǎn)租合同； B B承租

11、人征得出租人同意。承租人征得出租人同意。 （2 2）當(dāng)事人之間的法律關(guān)系）當(dāng)事人之間的法律關(guān)系 A A承租人與次承租人：租賃關(guān)系承租人與次承租人：租賃關(guān)系 B B出租人與承租人：不變。出租人與承租人：不變。 2 2、非法轉(zhuǎn)租：、非法轉(zhuǎn)租： （1 1）轉(zhuǎn)租合同的效力：）轉(zhuǎn)租合同的效力：合同法合同法第第5151條效條效力待定。力待定。 （2 2）出租人享有合同解除權(quán)）出租人享有合同解除權(quán) （六）（六）承租人的同住人利益保護(hù)糾紛承租人的同住人利益保護(hù)糾紛 以下情形可認(rèn)定出租人侵害同住人的租賃權(quán)：以下情形可認(rèn)定出租人侵害同住人的租賃權(quán)： （1 1）承租人死后，出租人未通知承租人的同）承租人死后，出租人

12、未通知承租人的同住人堅(jiān)持收回或者另租他人；住人堅(jiān)持收回或者另租他人； （2 2）無視承租人的同住人繼續(xù)租賃原房屋的）無視承租人的同住人繼續(xù)租賃原房屋的請(qǐng)求，堅(jiān)持收回或者另租他人的。請(qǐng)求，堅(jiān)持收回或者另租他人的。 （七）解除租賃合同的糾紛（七）解除租賃合同的糾紛 1 1、承租人的解除權(quán)。、承租人的解除權(quán)。 房屋有瑕疵致使承租人無法使用，或利益受到重大房屋有瑕疵致使承租人無法使用，或利益受到重大影響，或在相當(dāng)期間內(nèi)不能進(jìn)行使用收益，或房屋影響，或在相當(dāng)期間內(nèi)不能進(jìn)行使用收益，或房屋毀損致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。毀損致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。 但應(yīng)滿足以下要件：但應(yīng)滿足以下要件：（1 1）承租人的使用收益受到的障礙達(dá)到嚴(yán)重程度；）承租人的使用收益受到的障礙達(dá)到嚴(yán)重程度； （2 2）出租人不于催告的期限內(nèi)進(jìn)行修繕。）出租人不于催告的期限內(nèi)進(jìn)行修繕。 2 2、出租人的解除權(quán)。包括：、出租