宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度改革的制度經(jīng)濟(jì)學(xué)解析

1、第卷第期年月中國土地科學(xué)ChinaLandScience，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度改革的制度經(jīng)濟(jì)學(xué)解析朱新華，柴濤修，陳利根（南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，江蘇南京）摘要：研究目的：以“外部利潤同意一致性宅基地制度創(chuàng)新”為研究主線，對江都市宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行制度詮釋，探討蘊(yùn)含其中的理論價(jià)值和政策含義。研究方法：文獻(xiàn)資料法、理論分析法、實(shí)證分析法。研究結(jié)果：宅基地使用制度的外部環(huán)境發(fā)生了變化，外部利潤顯著增加，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度具有強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)需求。宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不僅能夠有集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的共贏，達(dá)到一效彌補(bǔ)現(xiàn)行農(nóng)村土地制度的不足，壯大集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)力，而且能夠?qū)崿F(xiàn)地方政府、致同意。研究結(jié)論：宅基地使

2、用權(quán)流轉(zhuǎn)制度改革是一種較優(yōu)的政策選擇。關(guān)鍵詞：宅基地；流轉(zhuǎn)；制度經(jīng)濟(jì)學(xué)；外部利潤中圖分類號：F321.1文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1001-815804-0034-04（2009）InstitutionalEconomicsAnalysisonTransferInstitutionReformofLandUseRightforResidentialHousingLandZHUXin-hua，CHAITao-xiu，CHENLi-gen（CollegeofPublicAdministration,NanjingAgriculturalUniversity,Nanjing210095,China）A

3、bstract:ThepurposeofthepaperistoexplainthetransferinstitutionoflandforhousinginJiangduCityandprobeintoitstheoreticalvalueandthepolicymeaningbytaking“externalprofits-consensus-institutioninnovationoflandforhousing”asthemainline.Methodsemployedincludedocumentation,theoreticalanalysisandcasestudy.There

4、sultsshowthattheexternalenvironmentofuseinstitutionofthelandforhousinghaschanged,theexternalprofitshavebeenincreasedsignificantly,andthetransferinstitutionoftheuserighttolandforhousinghasastrongrealisticdemand.Thetransferoftheuserightofthelandforhousingcannotonlygetridofthedefectsofcurrentrurallandi

5、nstitutionandstrengthencollectiveeconomy,butalsorealizeall-wininlocalgovernment,collectiveeconomicorganizationsandpeasants.Itisconcludedthatthetransferinstitutionreformofthelandforhousingisanoptimalpolicychoice.Keywords:landforhousing;transfer;institutionaleconomics;externalprofits引言宅基地是農(nóng)民最重要的財(cái)產(chǎn)，保護(hù)宅

6、基地就是保護(hù)農(nóng)民最根本的利益。一方面，國家為了保護(hù)農(nóng)民權(quán)利、保收稿日期：2008-10-10修稿日期：2008-11-17基金項(xiàng)目：國家自然科學(xué)基金資助項(xiàng)目（70673037）；教育部博士點(diǎn)基金資助項(xiàng)目（20070307022）；南京市國土資源局委托項(xiàng)目“土地法律責(zé)任制度研究”。第一作者：朱新華（），男，博士研究生。主要研究方向?yàn)橥恋胤?。：通訊作者：陳利根?961-），男，教授。主要研究方向?yàn)橥恋刂贫?，土地法。：lgchen朱新華等：宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度改革的制度經(jīng)濟(jì)學(xué)解析35證農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定，對宅基地使用制度改革一直采取審慎的態(tài)度，物權(quán)法堅(jiān)持了農(nóng)村宅基地限制交易的原則1；另一方面，宅基地的自

7、發(fā)流轉(zhuǎn)在中國各地尤其在大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部是一個(gè)普遍現(xiàn)象，其發(fā)展勢不可擋2。這一相互矛盾的現(xiàn)象引起了人們的廣泛關(guān)注。部分學(xué)者認(rèn)為，宅基地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)村土地利用集約水平，改善農(nóng)部分學(xué)者認(rèn)為，宅基地流轉(zhuǎn)將破壞農(nóng)村穩(wěn)定、加劇村莊內(nèi)部不平等，應(yīng)限制宅基地村居住環(huán)境，增加社會(huì)福利3-7；自由交易8-10。學(xué)者們借助不同的理論，從不同的研究視角提出了各自的觀點(diǎn)，使得這一爭論一直延續(xù)至今。但是筆者認(rèn)為，現(xiàn)有對宅基地流轉(zhuǎn)問題的研究忽視了兩個(gè)問題：一是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)改革是一項(xiàng)制度創(chuàng)新，運(yùn)用制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論和方法對其進(jìn)行解釋，將更具有說服力；二是在中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型過程中，政府在制度創(chuàng)新過程中或者充當(dāng)參與者，或

8、者充當(dāng)推動(dòng)者，而現(xiàn)有的研究都忽視了政府這個(gè)重要因素。本文考察了江蘇省江都市的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)踐，并運(yùn)用制度經(jīng)濟(jì)學(xué)原理對其進(jìn)行解讀，探討蘊(yùn)含其中的理論價(jià)值和政策含義。江都市宅基地流轉(zhuǎn)實(shí)踐及其制度經(jīng)濟(jì)學(xué)解析2.1江都市宅基地流轉(zhuǎn)實(shí)踐江都市是蘇中平原上的一座濱江城市，全市面積1332km2，人口107萬，下轄13個(gè)鎮(zhèn)和1個(gè)省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。按照省建設(shè)廳和揚(yáng)州市部署，江都市于2005年9月進(jìn)行鎮(zhèn)村布局規(guī)劃，推進(jìn)農(nóng)民集中居住。目前操作中的集中居住，主要分3個(gè)步驟：第一，房屋拆遷。一般而言，政府按照村鎮(zhèn)規(guī)劃，對自然村進(jìn)行調(diào)整、拆遷，將農(nóng)民安置到“集中居住區(qū)”，政府對農(nóng)民的房屋按市場價(jià)補(bǔ)償，對宅基地進(jìn)行

9、適當(dāng)補(bǔ)償。第二，土地開發(fā)。將村落改造過程中收回的宅基地用于工業(yè)集中區(qū)、農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)或充作土地儲(chǔ)備，經(jīng)營收益一部分用于集中居住區(qū)的房屋及村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，一部分作為縣鄉(xiāng)財(cái)政收入。另外，對集體經(jīng)濟(jì)組織按一定比例返還經(jīng)營性商品房進(jìn)行補(bǔ)償，并把一些最具市場價(jià)值的所謂“金角銀邊”的經(jīng)營性用房讓給村集體，土地使用權(quán)由集體所有轉(zhuǎn)為國有，由開租金收益以股份形式在村民中分配。剩下的宅基地納入開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃，發(fā)區(qū)的專職招商機(jī)構(gòu)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一安排。第三，集中安置。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府委托當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司建設(shè)農(nóng)民小區(qū)，在綜合考慮家庭人口、被拆遷房屋面積、宅基地面積的基礎(chǔ)上，由政府統(tǒng)一分配給拆遷農(nóng)民。2.2江都市宅基地流轉(zhuǎn)的

10、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)解析外部利潤與制度創(chuàng)新諾斯指出，制度變遷的誘致因素在于經(jīng)濟(jì)主體期望獲得最大的潛在利潤，即希望通過制度創(chuàng)新來獲取在已有制度安排中無法獲得的潛在利潤。制度變遷是當(dāng)事人對外部利潤響應(yīng)的結(jié)果，而外部利潤又源于制度環(huán)境的變化11。與改革開放初實(shí)行無償均分的宅基地使用制度時(shí)的制度環(huán)境相比，現(xiàn)階段中國農(nóng)村土地的制度環(huán)境發(fā)市場機(jī)制的逐步完善以及城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快等。外部環(huán)境的生了極大的變化，如土地使用制度的深化改革、變化形成了在現(xiàn)有宅基地使用制度下無法獲得的外部利潤。其主要來源于制度邊際上創(chuàng)新的可能、土地要素流動(dòng)產(chǎn)生的資源配置效率的提高、規(guī)模經(jīng)濟(jì)以及交易費(fèi)用的降低。（1）制度邊際上創(chuàng)新的可能與外部

11、利潤的形成。盡管現(xiàn)行法律規(guī)定農(nóng)村集體所有的土地必須經(jīng)征收轉(zhuǎn)為國有土地后才能進(jìn)入土地市場，但現(xiàn)行政策的例外規(guī)定為地方政府制度邊際上的創(chuàng)新提供了可能。中共中央國務(wù)1號院關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民增加收入若干政策的意見（中發(fā)2004）中“積極探索集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)入市場的途徑和辦法”的規(guī)定和“控制增量，盤活存量”的政策為宅基地制度改革奠定了政策基礎(chǔ)，物權(quán)法第153條“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”為宅基地制度改革留下了法律空間。在新農(nóng)村建設(shè)背景下，在不改變用途及耕地總量動(dòng)態(tài)平衡前提下，江都市的改革有效回避了與現(xiàn)行法律的直接沖突。（2）資源的高效配置與外部利潤的形成。一切稀缺資

12、源優(yōu)化配置的必要途徑是使其流動(dòng)或轉(zhuǎn)讓12。江都市規(guī)中國土地科學(xué)年月第期劃將現(xiàn)有的309個(gè)行政村減少到200個(gè)，農(nóng)村自然村莊由4957個(gè)壓縮到735個(gè)居住點(diǎn)，村莊建設(shè)用地面積由24231.5hm2降到13840.4hm2，可節(jié)約建設(shè)用地10391.11hm2。節(jié)約出來的土地用于工業(yè)集中區(qū)、農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)或充作土地儲(chǔ)備，既盤活了土地資產(chǎn)，又降低了企業(yè)發(fā)展的門檻。（3）規(guī)模經(jīng)濟(jì)與外部利潤的形成。土地經(jīng)營規(guī)模的適度增長會(huì)引起經(jīng)濟(jì)效益提高13。2006年，江都市農(nóng)村人均建設(shè)用地面積275.9m2，居民點(diǎn)集聚程度低，單家獨(dú)院居多，建筑零亂。改革推進(jìn)了農(nóng)民聚居，通過整治、擴(kuò)建等措施著力提高基礎(chǔ)設(shè)施及公共

13、服務(wù)能力，增強(qiáng)帶動(dòng)輻射能力，引導(dǎo)周邊及偏遠(yuǎn)分散的自然村住宅整合、集中到一布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)較為完善的農(nóng)村新型社區(qū)。起，使之成為一定地域范圍內(nèi)環(huán)境優(yōu)美、（4）交易費(fèi)用的降低與外部利潤的形成。交易費(fèi)用是指市場交易費(fèi)用、包括搜索費(fèi)用、談判費(fèi)用、訂約費(fèi)用、監(jiān)督費(fèi)用以及履約費(fèi)用等。在宅基地資產(chǎn)屬性凸顯的情況下，遵守法律對基于理性選擇的農(nóng)民是一種非理性的“精英”的帶領(lǐng)下要求恢復(fù)被剝奪的處分權(quán)能，實(shí)踐中表現(xiàn)為規(guī)避甚至是違反法律進(jìn)行自發(fā)的“隱性選擇，在農(nóng)村流轉(zhuǎn)”。對農(nóng)民集體而言，這是一種“有效違約”；對政府而言，宅基地使用權(quán)的“隱性流轉(zhuǎn)”將會(huì)破壞土地利用規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，威脅耕地安全和糧食安全，也增加

14、了政府的監(jiān)督成本。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的確立將大大降低交易費(fèi)用。利益集團(tuán)與制度創(chuàng)新調(diào)整、配置的過程，會(huì)影響當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，而各個(gè)行為主體效用函數(shù)的多制度創(chuàng)新是產(chǎn)權(quán)的重新界定、樣性、不確定性，又會(huì)導(dǎo)致其利益結(jié)構(gòu)的差異，具有不同偏好、利益和政治力量的制度創(chuàng)新主體就會(huì)組織起來，形成能夠采取集體行動(dòng)的同盟性組織即利益集團(tuán)，而且利益集團(tuán)的規(guī)模制約著集體行動(dòng)的能力，集團(tuán)規(guī)模是集團(tuán)行動(dòng)效能的函數(shù)變量14。宅基地制度創(chuàng)新中的利益集團(tuán)大體可分為地方政府、集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民。（1）地方政府與制度創(chuàng)新。地方政府在宅基地制度創(chuàng)新過程中獲得的收益主要包括以下幾個(gè)方面：首先，降低土地市場的均衡價(jià)格，降低了企業(yè)的用地門檻

15、，吸引更多的企業(yè)投資，增加財(cái)政和稅收收入，而且能利用企業(yè)的投資興辦當(dāng)?shù)毓苍O(shè)施，減少了地方政府的財(cái)政開支。第二，集體建設(shè)用地直接入市有利于縮小征地范圍，讓農(nóng)民參與集體建設(shè)用地增值收益分配，還富于民，增加農(nóng)民的收入。第三，有利于規(guī)范政府征地行為，增加政府的威信，緩解濫用征地權(quán)給社會(huì)穩(wěn)定帶來的壓力。（2）集體經(jīng)濟(jì)組織與制度創(chuàng)新。集體經(jīng)濟(jì)組織是江都市宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)踐的組織者，負(fù)責(zé)經(jīng)營管理村落改造過程中收回的宅基地，組織推動(dòng)宅基地入市流轉(zhuǎn)，顯化了宅基地的資產(chǎn)屬性。江都市在宅基地入市流轉(zhuǎn)工程一部分作為集體中獲得了可觀的土地收益。這些土地收益一部分用于集中居住區(qū)的房屋及村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，收入，用于集體

16、成員社會(huì)保障。對集體經(jīng)濟(jì)組織而言，宅基地入市流轉(zhuǎn)壯大了集體經(jīng)濟(jì)組織的實(shí)力，緩解鄉(xiāng)村財(cái)力緊張的狀況，增加公共物品供給，實(shí)現(xiàn)了其政治目標(biāo)。（3）農(nóng)民與制度創(chuàng)新。江都市宅基地使用制度改革獲得了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的支持，提高了農(nóng)民的生活水平。第一，改善了農(nóng)民的居住環(huán)境和住房品質(zhì)。江都市的農(nóng)民集中居住工程整體上提高了農(nóng)民的居住品質(zhì)（表1），改變了傳統(tǒng)的居民點(diǎn)規(guī)模小、布局分散、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施匱乏、生活垃圾污染嚴(yán)重的局面，農(nóng)民對居住環(huán)境的滿意度提高（表2）；而且農(nóng)民用舊宅拆遷補(bǔ)償款支付購房款略有剩余。筆者于2007年7月對江都市進(jìn)行了實(shí)地6個(gè)村莊，調(diào)查，共調(diào)查了3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、收回有效問卷97份。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

17、，戶均獲得房屋和宅基地拆遷補(bǔ)償13萬元，集中居住區(qū)房屋以1200元/m2的成本價(jià)出售給安置農(nóng)民，房屋平均成套面積90m2。有些農(nóng)民將剩余的22000元存放起來，有些農(nóng)民將剩余的22000元對房屋進(jìn)行簡單地裝修。第二，增加了農(nóng)民收入。江都市農(nóng)民集中居住，實(shí)現(xiàn)了工業(yè)向園區(qū)集中，土地向能手集中，居住向社區(qū)集中。工業(yè)區(qū)的形成吸引了更多的企業(yè)入駐，企業(yè)的發(fā)展拉動(dòng)就業(yè)需求，從而將農(nóng)民從土地上解放出來，農(nóng)民的非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)增加（表2），農(nóng)民的非農(nóng)收入增加。數(shù)據(jù)來源：江都市鎮(zhèn)村布局規(guī)劃2006年。朱新華等：宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度改革的制度經(jīng)濟(jì)學(xué)解析表1農(nóng)民集中居住前后住房品質(zhì)變化Tab.1Housequality

18、changesbeforeandafterconcentrationofhousing房屋結(jié)構(gòu)前后磚木（）磚混（）鋼混鋼混（）（）人均住房面積（m2）（）（）（）成新（）（）37數(shù)據(jù)來源：根據(jù)實(shí)地調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)得到。表2農(nóng)民集中居住前后對居住環(huán)境及就業(yè)的認(rèn)知情況Tab.2Cognitiveoflivingconditionsandemploymentbeforeandafterconcentrationofhousing對居住環(huán)境的滿意度滿意前后較滿意一般不滿意打工務(wù)農(nóng)就業(yè)情況閑時(shí)打工，農(nóng)忙時(shí)務(wù)農(nóng)數(shù)據(jù)來源：根據(jù)實(shí)地調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)得到。同意一致性與制度創(chuàng)新宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)一定程度上滿足了農(nóng)民的利益訴

19、求，改進(jìn)了農(nóng)民的社會(huì)福利水平。對集體經(jīng)濟(jì)組織而言，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有助于解決鄉(xiāng)村公共財(cái)政乏力、公共物品供給不足的問題，有助于明晰農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，有助于體現(xiàn)鄉(xiāng)村干部自身的價(jià)值，有助于提高集體經(jīng)濟(jì)組織的領(lǐng)導(dǎo)力和凝聚力；對政府而言，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有助于緩解現(xiàn)行制度的壓力，有助于實(shí)現(xiàn)政府的農(nóng)村發(fā)展目標(biāo)。江都市宅基地制度創(chuàng)新滿足了農(nóng)民、鄉(xiāng)村集體、政府的利益訴求，符合一致同意原則，社會(huì)總福利是增加的15。結(jié)論與政策建議本文以“外部利潤同意一致性宅基地制度創(chuàng)新”為研究主線，對江都市宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了制度詮釋。研究表明，宅基地使用制度的外部環(huán)境發(fā)生了變化，外部利潤顯著增加，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度具有強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)

20、需求；地方政府、集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民具有內(nèi)在的積極性和創(chuàng)造性；宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，增加了社會(huì)福利，實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的一致同意。這一研究最直接的現(xiàn)實(shí)政策含義是：打破國家對土地一級市場的了地方政府、壟斷，改變中央政府對集體建設(shè)用地的用途管制，讓宅基地參與市場交易過程，讓農(nóng)民分享工業(yè)化、城市化過程中的土地增值收益。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是一種較優(yōu)的政策選擇，它不僅能有效地彌補(bǔ)現(xiàn)行農(nóng)村土地制度的不足，而且能實(shí)現(xiàn)不同利益集團(tuán)的一致同意。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的具體形式多種多樣，不同的做法各有千秋，有效率的組織和制度自然會(huì)發(fā)展壯大，同時(shí)第一，加強(qiáng)規(guī)劃指導(dǎo)，嚴(yán)格控制宅基地流轉(zhuǎn)總量；也需要政府的支持和保護(hù)。政府部門應(yīng)

21、做好以下配套措施改革：第二，建立和完善宅基地流轉(zhuǎn)的價(jià)格機(jī)制；第三，規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益；第四，加強(qiáng)政府對宅基地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督和管理。參考文獻(xiàn)（References）：.中國土地科學(xué)，2007，44-49.1陳柏峰.農(nóng)村宅基地限制交易的正當(dāng)性J（4）：.中國土地科學(xué)，2006，34-38.2章波，等.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問題研究J（1）：（下轉(zhuǎn)第42頁）中國土地科學(xué)年月第期4.2加強(qiáng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的法規(guī)與制度建設(shè)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策設(shè)計(jì)，必須重視各種土地使用制度改革的相互配套：第一，應(yīng)做好征地制度改革工作。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)入市場后，用地者可直接通過農(nóng)

22、村集體經(jīng)濟(jì)組織取得建設(shè)用地，將對征地制度產(chǎn)生重大影響，因此，應(yīng)深入研究征收和征用的范圍、國家動(dòng)用征收的條件和辦法。同時(shí)，必須明確城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件、范圍和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；第二，盡快建立集體建設(shè)用地評估制度；第三，做好用途管制和土地集中統(tǒng)一供應(yīng)工作，確保市縣政府掌握土地供應(yīng)的主動(dòng)權(quán)；第四，建立農(nóng)村土地金融制度，為集體建設(shè)用地的抵押融資提供支持；第五，建立集體建設(shè)用土地流轉(zhuǎn)登記制度，切實(shí)做好流轉(zhuǎn)的管理工作，確保集體建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)。參考文獻(xiàn)（References）:.中國農(nóng)業(yè)資源與區(qū)劃，2003，2452-56.1呂萍.城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化中集體土地流轉(zhuǎn)問題研究J（2）：.中

23、國土地科學(xué)，2006，2019-23.2唐曉蓮，魏清泉.集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施后對城市土地管理的影響及對策J（3）：.城市發(fā)展研究，2006，13118-120.3周江.集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革對房地產(chǎn)業(yè)的可能影響及對策研究J（4）：.資源與產(chǎn)業(yè)，2006，840-42.4李雪春，馬嶓，江其田.對農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的幾點(diǎn)思考J（5）：.農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2007，20-22.5張強(qiáng).論發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村工業(yè)化模式轉(zhuǎn)型與集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題J（3）：.農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2002，17-18.6朱靖，何訊坤.對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必然性的思考J（4）：.農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2002，19-20.7唐瓊，楊錦秀.農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義探討J（9）：.資源與產(chǎn)業(yè)，2003，53-5.8胡玉賢.關(guān)于創(chuàng)建集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)新制度的若干思考J（2）：.貴州師范大學(xué)學(xué)報(bào)2002，2038-43.9劉明皓，邱道持，汪紅群.集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式的比較與對策J（自然科學(xué)版），（3）：.中國土地科學(xué)，2005，1934-37.10姜開宏，孫文華，陳江龍.集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度變遷的經(jīng)濟(jì)分析J（1）：.資源與產(chǎn)業(yè)，2003，531-33.11郭景.改革與完善農(nóng)村土地市場法制建設(shè)的政策建議J（4）：.中國土地科學(xué)，2007，2138-43.12譚峻，葉劍平，伍德業(yè)，等.小城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)制度與人地關(guān)系J（2）：