物業(yè)估價——市場法

1、LOGOv 本項目推薦的學習資源：v 【任務導入】v 李先生準備出售其名下位于重慶南方花園B區(qū)的一套三室一廳住宅，想委托某房地產(chǎn)中介公司代理售出，中介公司要求李先生提供擬售價格，但李先生不知道該套住宅的價格水平，于是找到一家房地產(chǎn)評估公司，并委托該公司對其所售的住宅進行估價，如果你是該公司的一名估價人員，你如何去完成這項估價業(yè)務？v 能力目標：知識要點知識要點能力目標能力目標最終能力目標最終能力目標市場法基礎(chǔ)知識具備選擇市場法的能力具備運用市場法評估房地產(chǎn)價值的能力市場法估價的程序具備運用市場法估價的思維能力市場法可比實例的選取具備可比實例選取的能力市場法可比實例的修正具備可比實例修正的能力市

2、場法比準價格的計算具備比準價格計算的能力市場法估價結(jié)果的確定具備確定估價結(jié)果的能力模塊一模塊一 市場比較法的概述市場比較法的概述v 一、含義： 也稱市價比較法，交易實例比較法，買賣實例比較法，市場資料比較法，現(xiàn)行市價法，簡稱為比較法或市場法。它是將待估物業(yè)與在估價時點的近期已發(fā)生了交易的類似物業(yè)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似物業(yè)的已知價格，修正得出待估物業(yè)的客觀合理價格或價值的一種估價方法。 可比實例：可比實例： 交易實例中交易類型與估價目的吻合； 成交日期與估價時點接近； 成交價格為正常市場價格或者能夠修正為正常市場價格的類似物業(yè)。v 二、基本原理：替代原理（什么是替代原理？） 指在同

3、一市場上，相同的商品具有相同的價格。如果有兩個以上相同的商品同時存在時，則明智的買者會選擇價格最低的；或者反過來，如果有兩個以上價格相同的商品同時存在時，則明智的買者會選擇效用最大的。賣者為了使其產(chǎn)品能夠賣出去，也會展開價格競爭。市場上各個經(jīng)濟主體的這些行為導致的結(jié)果，是在效用相同的商品之間形成相同的價格。三、市場法適用的估價對象和條件三、市場法適用的估價對象和條件適用對象適用對象不適用不適用P49適用條件適用條件具有交易性的物業(yè)具有交易性的物業(yè)很少發(fā)生交很少發(fā)生交易的物業(yè)易的物業(yè)物業(yè)市場發(fā)育物業(yè)市場發(fā)育不夠不夠1.在同一供求范圍內(nèi)存在同一供求范圍內(nèi)存在著較多在著較多 的類似物業(yè)的的類似物業(yè)的

4、交易交易2、估價人員具有專業(yè)知、估價人員具有專業(yè)知識、豐富經(jīng)驗，熟悉估識、豐富經(jīng)驗，熟悉估價對象所在地區(qū)的物業(yè)價對象所在地區(qū)的物業(yè)市場行情和交易習慣市場行情和交易習慣物業(yè)交易較少物業(yè)交易較少發(fā)生的地區(qū)發(fā)生的地區(qū)四、物業(yè)估價步驟四、物業(yè)估價步驟1收集交易實例收集交易實例 選取可比實例選取可比實例對可比實對可比實例的成交例的成交價格進行價格進行適當處理適當處理求取比準價格求取比準價格234建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)進行交易情況修正進行交易情況修正進行交易日期修正進行交易日期修正進行區(qū)域因素修正進行區(qū)域因素修正進行個別因素修正進行個別因素修正五、若干重要概念解釋五、若干重要概念解釋v 1、類似

5、土地，是指其所在地區(qū)的區(qū)域特性以及其影響地價的因素和條件相同或相近的土地。v 2、比較宗地，是指選定的與待估宗地具有替代關(guān)系的比較交易案例的宗地或地塊。v 3、標準宗地，是指一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，具備的條件在一定范圍內(nèi)有相應的代表性，可起示范及比較標準作用的若干宗地。v 4、估價期日，是指決定待估土地價額的基準日期。v 5、交易情況修正，是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。v 6、區(qū)域因素，是指土地所在區(qū)域的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、文化等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性對土地價格水平產(chǎn)生影響的因素v 7、個別因素，是指土地的個別特性(宗地條件)對其價格的影響因素 v 8、地價指數(shù)，

6、指運用一定的統(tǒng)計方法將特定區(qū)域一定時期內(nèi)的地價水平換算成相對于某一基準日期地價水平相對百分比的指數(shù)。v 9、區(qū)域分析，指分析判斷待估宗地所處區(qū)域的類型、特性，以及這些特性對待估宗地價格所產(chǎn)生的影響等。v 10、同一供需圈，指與待估宗地能形成替代關(guān)系，對待估宗地價格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在的區(qū)域。v 11、相鄰區(qū)域，針對宗地而言，相鄰區(qū)域指待估宗地所處的、以某一特定用途為主的一定范圍區(qū)域；針對區(qū)域而言，相鄰區(qū)域指緊鄰該區(qū)域周圍的其他區(qū)域。v 12、類似區(qū)域，指與待估宗地所隸屬的相鄰區(qū)域相類似的、同一供需圈的其他區(qū)域。模塊二模塊二 交易案例的搜集與選擇交易案例的搜集與選擇 運用市場法估價，是建立

7、在運用市場法估價，是建立在充足的案例充足的案例資料資料基礎(chǔ)上的，如果案例資料太少，就有基礎(chǔ)上的，如果案例資料太少，就有可能受到個別非正常交易案例的影響，使可能受到個別非正常交易案例的影響，使物業(yè)估價失真，不夠客觀。物業(yè)估價失真，不夠客觀。一、收集大量交易實實例的必要性二、收集交易實實例的途徑徑3 3向物業(yè)交易向物業(yè)交易當事人、四當事人、四鄰以及相關(guān)鄰以及相關(guān)律師、會計律師、會計師等了解其師等了解其知曉的物業(yè)知曉的物業(yè)成交價格和成交價格和有關(guān)交易情有關(guān)交易情況況向房地產(chǎn)經(jīng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人地產(chǎn)經(jīng)紀人了解其促成了解其促成交易的物業(yè)交易的物業(yè)成交價格資成交價格資料和有關(guān)交料和有

8、關(guān)交易情況易情況2 24 4同行之間相同行之間相互提供互提供5 5與物業(yè)出售與物業(yè)出售者或代理人者或代理人等洽談，獲等洽談，獲得物業(yè)的要得物業(yè)的要價等資料價等資料1 1 查閱政府有查閱政府有關(guān)部門的物業(yè)關(guān)部門的物業(yè)交易資料交易資料 收集內(nèi)容完整、真實的交易實收集內(nèi)容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本例，是提高估價精度的一個基本保證之一保證之一 三、收集交易實實例的要求四、建立交易實實例庫庫 建立交易實例庫不僅是運用市建立交易實例庫不僅是運用市場法估價的需要，還是從事物業(yè)估場法估價的需要，還是從事物業(yè)估價的一項基礎(chǔ)性工作，也是形成房價的一項基礎(chǔ)性工作，也是形成房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員

9、的核心競地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員的核心競爭力之一爭力之一 五、選取可比實例五、選取可比實例（一）、選選取可比實實例的必要性 可比實例選取得恰當與否，直接影可比實例選取得恰當與否，直接影響到市場法評估出的價格的準確性，響到市場法評估出的價格的準確性，因此應特別慎重因此應特別慎重。l數(shù)數(shù)量要求3n 10l質(zhì)質(zhì)量要求1、可比實、可比實例物業(yè)應是例物業(yè)應是與估價對象與估價對象類似物業(yè)類似物業(yè)2、可比實例的交易類型應與估價目的吻合、可比實例的交易類型應與估價目的吻合（二）、選選取可比實實例的要求3、可比實例的成交日期應盡量接近估價時點、可比實例的成交日期應盡量接近估價時點4、可比實例的成交價格應是正常成交

10、價格或、可比實例的成交價格應是正常成交價格或能夠修正為正常成交價格能夠修正為正常成交價格同一供求范圍同一供求范圍用途相同用途相同建筑結(jié)構(gòu)相同建筑結(jié)構(gòu)相同權(quán)利性質(zhì)相同權(quán)利性質(zhì)相同規(guī)模相當規(guī)模相當檔次相當檔次相當l其它它要求類似房地的類似房地的交易實例交易實例房地房地土地土地類似土地的類似土地的交易實例交易實例建筑物建筑物估價對象：單獨的土地或單獨的建筑物估價對象：單獨的土地或單獨的建筑物可比實實例估價對對象類似建筑物類似建筑物的交易實例的交易實例“分配法” 缺少相應的交易實例，但有類似的土缺少相應的交易實例，但有類似的土地與建筑物綜合體的交易實例，則將成交地與建筑物綜合體的交易實例，則將成交價格

11、予以分解，提取與估價對象同類型部價格予以分解，提取與估價對象同類型部分的土地或建筑物及其價格分的土地或建筑物及其價格例例1 1現(xiàn)有一商業(yè)區(qū)中的商場需要估價，有以下5個交易實例，試選擇可作為可比案例的實例ABCDE面積面積5000平方米，現(xiàn)在空置平方米，現(xiàn)在空置面積面積1100平方米，近期出租，年租金每平方米平方米，近期出租，年租金每平方米660元，位于元，位于2公里以外的另一居住區(qū)公里以外的另一居住區(qū)面積面積1100平方米，近期出租，年租金平方米，近期出租，年租金90萬元萬元面積面積2500平方米，三年前出租，年租金平方米，三年前出租，年租金160萬元萬元面積面積1500平方米，近期售出，賣價

12、平方米，近期售出，賣價1400萬元萬元例例2 有一幢磚混結(jié)構(gòu)的住宅，建筑層數(shù)有一幢磚混結(jié)構(gòu)的住宅，建筑層數(shù)7層，地區(qū)級別為層，地區(qū)級別為7級，現(xiàn)空置。要求用級，現(xiàn)空置。要求用市場法評估其出售價格，請從下表所給資料選取合適的可比實例。市場法評估其出售價格，請從下表所給資料選取合適的可比實例。編編號號房屋性質(zhì)房屋性質(zhì)是否空是否空置置估價時點估價時點/目的目的地區(qū)級地區(qū)級別別市場價格市場價格A鋼筋混凝土七層綜合大樓鋼筋混凝土七層綜合大樓空置空置近期近期/出售出售7級級1700元元/平方米平方米B磚混結(jié)構(gòu)七層住宅磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置空置3年前年前/出售出售10級級960元元/平方米平方米C磚混結(jié)構(gòu)七層

13、住宅磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置空置近期近期/出售出售6級級600元元/平方米平方米D磚混結(jié)構(gòu)七層住宅磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置空置1年前年前/抵押抵押7級級抵押價值抵押價值1100元元/平方米平方米E磚混結(jié)構(gòu)七層住宅磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置空置近期近期/出售出售7級級1500元元/平方米平方米六、六、 建立比較基準建立比較基準選取了可比實例之后，應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其選取了可比實例之后，應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其之間的之間的口徑一致、相互可比口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上，為進，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上，為進行行后續(xù)的修正、

14、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)后續(xù)的修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。 建立價格可比基礎(chǔ)包括：建立價格可比基礎(chǔ)包括：統(tǒng)一物業(yè)范圍；統(tǒng)一物業(yè)范圍；統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價；統(tǒng)一采用單價；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位。統(tǒng)一面積單位。（一）、統(tǒng)一物業(yè)范圍 物業(yè)實物范圍不同物業(yè)實物范圍不同 統(tǒng)一物業(yè)范圍一般統(tǒng)一到估價對象的物業(yè)范圍、補充可統(tǒng)一物業(yè)范圍一般統(tǒng)一到估價對象的物業(yè)范圍、補充可比實例缺少的范圍，扣除可比實例多出的范圍，相應地對比實例缺少的范圍，扣除可比實例多出的范圍，相應地對可比實例的成交價格進行加減可比實例的成交價格進行加減。含有非物業(yè)成份含有

15、非物業(yè)成份 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的物業(yè)范圍，并利用下列公式多價格進行換算處理：物業(yè)價格=含非物業(yè)成分的物業(yè)價格-非物業(yè)成分的價格 帶有債權(quán)債務的物業(yè)帶有債權(quán)債務的物業(yè) 統(tǒng)一物業(yè)范圍一般是統(tǒng)一到統(tǒng)一物業(yè)范圍一般是統(tǒng)一到“干凈干凈”物業(yè)的范圍，并利物業(yè)的范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：用下列公式對價格進行換算處理：物業(yè)價格物業(yè)價格= =帶有債權(quán)債務的物業(yè)價格帶有債權(quán)債務的物業(yè)價格- -債權(quán)債權(quán)+ +債務債務 估價中為便于比較，價格通常以一次付清所需支付的金額為基準，所以，就估價中為便于比較，價格通常以一次付清所需支付的金額為基準，所以，就需要將分期付款的可比實例成交價格折算為

16、在其成交日期時一次付清的數(shù)額。需要將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期時一次付清的數(shù)額。具體方法是資金的時間價值中的折現(xiàn)計算。具體方法是資金的時間價值中的折現(xiàn)計算。例例 某宗物業(yè)交易總價為某宗物業(yè)交易總價為3030萬元，其中首期付款萬元，其中首期付款2020，余款于半年后支，余款于半年后支付，假設(shè)月利率為付，假設(shè)月利率為0.50.5，計算該宗物業(yè)在成交日期一次性付清的價格。，計算該宗物業(yè)在成交日期一次性付清的價格。 萬元）(29.29) 5 . 01 (%)201 (30%20306（二）、統(tǒng)一付款方式（二）、統(tǒng)一付款方式 在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位

17、面積上的價格。面積上的價格。 如：單位建筑面積、單位套內(nèi)建筑如：單位建筑面積、單位套內(nèi)建筑面積或者單位使用面積上的價格、樓面積或者單位使用面積上的價格、樓面地價面地價 （三）、統(tǒng)一采用單價（三）、統(tǒng)一采用單價（四）、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（四）、統(tǒng)一幣種和貨幣單位 在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的的換算，應采用該價格所對應的日期時的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時匯率。在通常情況下，是采用成交日期時的匯率。的匯率。 在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習慣，在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用人民幣、

18、美元、港幣等，通常都采用“元元”。 在現(xiàn)實物業(yè)交易中，有按建筑面積計價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使在現(xiàn)實物業(yè)交易中，有按建筑面積計價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下：用面積計價的。它們之間的換算如下： 建筑面積下的價格建筑面積下的價格套內(nèi)建筑面積下的價格套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積下的價格套內(nèi)建筑面積/ /建筑面積建筑面積 建筑面積下的價格建筑面積下的價格使用面積下的價格使用面積使用面積下的價格使用面積/ /建筑面積建筑面積 套內(nèi)建筑面積下的價格套內(nèi)建筑面積下的價格使用面積下的價格使用面積使用面積下的價格使用面積/ /套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積（五）、統(tǒng)一面積內(nèi)涵

19、（五）、統(tǒng)一面積內(nèi)涵 在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米( (土地的面積單位有時還采用土地的面積單位有時還采用公公 頃、畝頃、畝) )，中國香港地區(qū)和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國臺灣地，中國香港地區(qū)和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。它們之間的換算如下：區(qū)和日本、韓國一般采用坪。它們之間的換算如下： 平方米下的價格平方米下的價格畝下的價格畝下的價格666.67 666.67 平方米下的價格平方米下的價格公頃下的價格公頃下的價格10 000 10 000 平方米下的價格平方米下的價格平方英尺下的價格平方英尺下的價格1

20、0.764 10.764 平方米下的價格平方米下的價格坪下的價格坪下的價格0.303 0.303 （六）、統(tǒng)一面積單位（六）、統(tǒng)一面積單位v 例四：某房地產(chǎn)評估公司搜集到甲乙兩宗房地產(chǎn)交易實例，甲交易實例的建例四：某房地產(chǎn)評估公司搜集到甲乙兩宗房地產(chǎn)交易實例，甲交易實例的建筑面積為筑面積為120，成交總價是，成交總價是60萬元人民幣，分三期付款，首期付萬元人民幣，分三期付款，首期付30萬元人萬元人民幣，半年后再付民幣，半年后再付20萬元人民幣，余款萬元人民幣，余款10萬元于萬元于1年后付清，年利率為年后付清，年利率為8%；乙交易實例的使用面積為乙交易實例的使用面積為1500平方英尺，成交總價是

21、平方英尺，成交總價是12萬美元，于成交時一萬美元，于成交時一次付清，成交時人民幣與美元的市場匯率是次付清，成交時人民幣與美元的市場匯率是1美元美元=8.3元人民幣，又知乙交易元人民幣，又知乙交易實例的建筑面積與使用面積之比為實例的建筑面積與使用面積之比為1：0.75.擬選取甲乙兩宗交易實例作為可擬選取甲乙兩宗交易實例作為可比實例，試建立價格可比基礎(chǔ)。比實例，試建立價格可比基礎(chǔ)。解：1）統(tǒng)一付款方式：甲總價=30+20/（1+8%）0.5+10/（1+8%）=58.504（萬元人民幣）乙總價=12萬美元2）統(tǒng)一采用單價：甲單價（建筑面積）=585040/120=4875.3（元/）（人民幣）乙單

22、價（使用面積）=120000/1500=80美元/平方英尺3）統(tǒng)一貨幣種類和貨幣單位：甲單價（建筑面積）=585040/120=4875.3（元/）（人民幣）乙單價（使用面積）=80X8.3=664元/平方英尺4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵：甲單價（建筑面積）=585040/120=4875.3（元/）（人民幣）乙交易實例的建筑面積與使用面積之比為1：0.75.乙單價（建筑面積）=664x0.75=498元人民幣/平方英尺5）統(tǒng)一面積單位：以為單位甲單價（建筑面積）=585040/120=4875.3（元/）（人民幣）乙單價（建筑面積）=498X10.764=5360.47（元/）（人民幣）例例4：收集有甲

23、、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積為：收集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積為200m2,，成交總價，成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首付萬元人民幣，分三期付款，首付16萬元人民幣，第二期于半年后付萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人萬元人民幣，余款民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清，乙交易實例的使用面積萬元人民幣于一年后付清，乙交易實例的使用面積2500平方英尺，平方英尺，成交總價成交總價15萬元美元，于成交時一次付清，如果選取此兩宗交易實例為可比實萬元美元，于成交時一次付清，如果選取此兩宗交易實例為可比實例，則應進行哪些相關(guān)的修正？例，則應進行哪些相關(guān)的修正？假設(shè)甲假設(shè)

24、甲 當時人民幣年利率當時人民幣年利率8%乙成交時乙成交時1美元美元=8.3元人民幣元人民幣1平方建筑面積平方建筑面積=0.75平方使用面積平方使用面積甲單價甲單價=3821.1元元/平方米（建筑面積）平方米（建筑面積）乙單價乙單價=4020.4元元/平方米（建筑面積）平方米（建筑面積）模塊三模塊三 市場比較法的因素修正市場比較法的因素修正v 一、交易情況的修正一、交易情況的修正v 1、含義：是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差，將非正常成交價格調(diào)整為正常成交價格。v 2、造成價格偏差的因素： 交易雙方有一定的利害關(guān)系； 偏低 急于脫售或急于購買； 偏低或偏高 不了解市場行情；

25、 偏高或偏低 有特別動機或者特別偏好； 偏高 受債權(quán)債務關(guān)系影響； 偏低 相鄰地塊的合并； 偏高 特殊交易方式； 交易稅費非正常負擔； 其他。v 3、修正方法交易情況修正的方法，主要有交易情況修正的方法，主要有百分率法和差額法。百分率法和差額法。采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為： 可比實例成交價格可比實例成交價格X交易情況修正系數(shù)正常價格交易情況修正系數(shù)正常價格采用差額法進行交易情況修正的一般公式為采用差額法進行交易情況修正的一般公式為： 可比實例成交價格交易情況修正數(shù)額正常價格可比實例成交價格交易情況修正數(shù)額正常價格 在交易情況修正中應采用可比

26、實例成交價格比其正常價格是高在交易情況修正中應采用可比實例成交價格比其正常價格是高還是低多少的說法。還是低多少的說法。 v 百分率法百分率法：交易情況修正系數(shù)應以正常價格為基準來確定。假設(shè)可比實例的成交價格比其正常市場價格高低的百分率為 S(當可比實例的成交價格比其正常市場價格高時，為+S； 低時，為-S)，則：v 差額法差額法：對于交易稅費非正常負擔的修正，只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費對于交易稅費非正常負擔的修正，只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費非正常負擔的情況，然后依此計算即可。非正常負擔的情況，然后依此計算即可。v 具體是將成交價格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的依照當具體

27、是將成交價格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的依照當?shù)亓晳T，地習慣，買賣雙方各自繳納自己應繳納的買賣雙方各自繳納自己應繳納的稅費下的價格。稅費下的價格。主要是把握下列公式：v 正常成交價格正常成交價格- -應由賣方負擔的稅費賣方應由賣方負擔的稅費賣方實際得到實際得到的價格的價格 正常成交價格正常成交價格+ +應由買方負擔的稅費買方應由買方負擔的稅費買方實際付出實際付出的價格的價格因為：應由賣方負擔的稅費因為：應由賣方負擔的稅費=正常成交價格正常成交價格x應由賣方繳納的稅費比率應由賣方繳納的稅費比率應由買方負擔的稅費應由買方負擔的稅費=正常成交價格正常成交價格x應由買方繳納的稅費

28、比率應由買方繳納的稅費比率代代入入所以：正常成交價格所以：正常成交價格=賣方實際得到的價格賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率）應由賣方繳納的稅費比率）正常成交價格正常成交價格=買方實際付出的價格買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率）應由買方繳納的稅費比率）代代入入v 某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為3000元元/，賣方應繳納的，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的稅費為正常成交價格的7%，買方應繳納的稅費為正常成，買方應繳納的稅費為正常成交價格的交價格的5%，試計算賣方實際得到的價格和買方實際付，試計算賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格。出的價格。

29、v 解：賣方賣方實際得到實際得到的價格正常成交價格的價格正常成交價格- -應由賣方負擔的稅費應由賣方負擔的稅費=3000-=3000-3000 x7%=27903000 x7%=2790（元（元/ /）v 買方買方實際付出實際付出的價格正常成交價格的價格正常成交價格+ +應由買方負擔的稅費應由買方負擔的稅費=3000+3000 x5%=3150=3000+3000 x5%=3150（元（元/ /）v 例：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方例：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方23252325元平元平方米，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由

30、方米，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的賣方繳納的稅費為正常成交價格的7 7，應由買方繳納的稅費為正常成交，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的價格的5 5。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為：。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為：v 正常成交價格應由賣方負擔的稅費賣方實際得到的價格正常成交價格應由賣方負擔的稅費賣方實際得到的價格 應由賣方負擔的稅費正常成交價格應由賣方繳納的稅費比率應由賣方負擔的稅費正常成交價格應由賣方繳納的稅費比率v 【課堂練習】某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給【課堂練習】某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方賣方2

31、6252625元元/ /，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔，據(jù)悉，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔，據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中，賣方應繳納的稅費為正常價格的該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中，賣方應繳納的稅費為正常價格的7%7%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%5%，若買賣雙方又重，若買賣雙方又重新約定買賣中的稅費全由買方負擔，并在原價基礎(chǔ)上相應新約定買賣中的稅費全由買方負擔，并在原價基礎(chǔ)上相應調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方的價調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方的價格為多少？格為多少？v 答案：答案：23252325元元/ /二、期日修正二、期日修正v 1

32、、概念：將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種修正稱為期日修正。v 2、目的：消除由于交易日期與估價期日的不同所造成的價格偏差，使比較案例的價格符合估價期日的實際市場情況。v 期日修正實質(zhì)上是對期日修正實質(zhì)上是對物業(yè)市場狀況物業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響進行修正。經(jīng)過了期日對物業(yè)價格的影響進行修正。經(jīng)過了期日修正后，就將修正后，就將比較案例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格比較案例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。v 3 3、修正方法：期日修正主要采用百分率法。、修正方法：期日修正主要采用百分率法。v 比較案例在成交日期

33、時的價格期日修正系數(shù)比較案例在成交日期時的價格期日修正系數(shù) 比較案例在估價時點時的價格比較案例在估價時點時的價格 v 期日修正系數(shù)應以成交日期時的價格為基準來確定。假設(shè)從成交日期期日修正系數(shù)應以成交日期時的價格為基準來確定。假設(shè)從成交日期到估價時點時，比較案例價格漲跌的百分率為到估價時點時，比較案例價格漲跌的百分率為T T( (從成交日期到估從成交日期到估價時點時，當比較案例的價格上漲的，為價時點時，當比較案例的價格上漲的，為+T+T；下跌的，為；下跌的，為T T) )，則：則：v 比較案例實例在成交日期時的價格（比較案例實例在成交日期時的價格（1 1T%T%） 在估價時點時的價格在估價時點時

34、的價格 或者或者 具體修正方法：采用價格指數(shù)價格指數(shù)或或價格變動率價格變動率來修正。v 價格指數(shù)有定基定基價格指數(shù)和環(huán)比環(huán)比價格指數(shù)兩種類型v 如果是以如果是以某個固定時期某個固定時期作為基期的，稱為作為基期的，稱為定基價格指數(shù)定基價格指數(shù)；v 如果是以如果是以上一時期上一時期作為基期的，稱為作為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)環(huán)比價格指數(shù)。v 編制原理見下表編制原理見下表 v 采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期修正的公式為采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期修正的公式為：v 比較實例在成交日期時的價格成交日期的下一時期的價格指數(shù)再下一時比較實例在成交日期時的價格成交日期的下一時期的價格指數(shù)再下一時期的價格指數(shù)期的

35、價格指數(shù)估價期日時的價格指數(shù)在估價期日時的價格估價期日時的價格指數(shù)在估價期日時的價格v 例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2006年年5月至月至11月的價格指數(shù)分別為月的價格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上個月為（均以上個月為100）。其中某宗房地產(chǎn)在）。其中某宗房地產(chǎn)在2006年年7月的價格為月的價格為2000元元m2，對其進行期日修正，修正到，對其進行期日修正，修正到2006年年11月的月的價格為：價格為： 20001.051.0921.125l.l81 3046.8（元m2）v 價格變動率價格變動率有逐期遞增或遞減的價格

36、變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。變動率兩種。v 采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為：采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為：比較實例在成交日期時的價格（比較實例在成交日期時的價格（l 價格變動率）價格變動率）期數(shù)期數(shù) = 在估價期日時的價在估價期日時的價格格v 采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為：采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為：v 比較實例在成交日期時的價格（比較實例在成交日期時的價格（l平均價格變動率期數(shù)）平均價格變動率期數(shù)）v = 在估價

37、期日時的價格在估價期日時的價格v 例：評估某宗房地產(chǎn)例：評估某宗房地產(chǎn)20O6年年9月末的價格，選取了下列比較實例：成交價格月末的價格，選取了下列比較實例：成交價格3000元元m2，成交日期，成交日期2005年年10月末另調(diào)查獲知這類房地產(chǎn)價格月末另調(diào)查獲知這類房地產(chǎn)價格2005年年6月末至月末至2006年年2月末平均每月比上月上漲月末平均每月比上月上漲1.5，2006年年2月末至月末至 2006年年9月月末平均每月比上月上漲末平均每月比上月上漲2對該比較實例進行期日修正，修正到對該比較實例進行期日修正，修正到2006年年9月月末的價格為：末的價格為： v 3000（11.5）4（l2）7v

38、3658（元m2）v 房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率又可細分為：房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率又可細分為：v （1）全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；）全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；v （2）某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；）某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；v （3）全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；）全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；v （4）某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。）某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。v 嚴格來說，不是任何類型的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率都可以采用。因為不嚴格來說，不是任何類型的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率都可以采用。因為不同地區(qū)、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，其價格變動的方向和程度并不相同地區(qū)、不同用途或

39、不同類型的房地產(chǎn)，其價格變動的方向和程度并不相同，如處在衰落舊城區(qū)的房地產(chǎn)和處在新興開發(fā)地段上的房地產(chǎn)，所以，同，如處在衰落舊城區(qū)的房地產(chǎn)和處在新興開發(fā)地段上的房地產(chǎn)，所以，針對具體的比較實例，對其價格進行期日修正，針對具體的比較實例，對其價格進行期日修正，最適用的是比較實例所在最適用的是比較實例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價格指數(shù)或變動率地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價格指數(shù)或變動率。v 【課堂練習】v 1.某宗房地產(chǎn)2012年7月的價格是3000元/，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2012年11月，已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2012年311月的價格指數(shù)分別為：98.2,92.4,98.6,100.3,101.5,8

40、9.7,91.6,93.5,99.6（以2012年1月為100），試計算該宗房地產(chǎn)2012年11月的價格。v 2.某房地產(chǎn)2012年4月的價格是6500元/，已知該類房地產(chǎn)2012年310月的價格指數(shù)分別為105.53,103.85,100.04,99.86,98.28,96.45,92.17,90.08（均以上個月為100），試求該宗房地產(chǎn)2012年10月的價格。v 3.評估某宗房地產(chǎn)2012年9月末的價格，選取了成交日期為2011年10月末、成交價格為6000元/的可比實例。調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)的價格2011年6月末至2012年2月末平均每月比上月上漲2.5%，2012年2月末至9月末平均每

41、月比上月下降1.8%，請對該可比實例進行時點修正。三、房地產(chǎn)狀況修正三、房地產(chǎn)狀況修正v 基本概念：基本概念：v 將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。包括區(qū)位狀況的修正、實物狀況的修正和權(quán)益狀況的修正包括區(qū)位狀況的修正、實物狀況的修正和權(quán)益狀況的修正v （一）區(qū)位狀況的修正（一）區(qū)位狀況的修正v 1.位置：房地產(chǎn)所處方位、距離、朝向、樓層位置：房地產(chǎn)所處方位、距離、朝向、樓層.v 2.交通便捷程度：房地產(chǎn)周圍道路功能與寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和交通便捷程度：房地產(chǎn)周圍道路功能與寬度、道路網(wǎng)

42、密度、公交便捷程度和對外交通設(shè)施的分布狀況對外交通設(shè)施的分布狀況v 3.周圍環(huán)境和景觀周圍環(huán)境和景觀v 4.外部配套設(shè)施外部配套設(shè)施某城市住宅朝向修正系數(shù)表某城市住宅朝向修正系數(shù)表東東南南西西北北東南東南東北東北2%3%01%8%5%西南西南西北西北東西東西南北南北兩單邊兩單邊三單邊三單邊6%3%6%9%10%10%住宅房屋樓層修正系數(shù)表 總層數(shù)總層數(shù)所在層數(shù)所在層數(shù)不帶電梯不帶電梯帶電梯高層帶電梯高層1234567891000000000-2%21%2%3%3%3%3%3%3%031.5%6.3%6.3%6.3%6.3%6.3%6.3%1%42.5%6.8%6.8%6.8%6.8%6.8%2

43、%53%6.8%6.8%6.8%6.8%3%62.5%6.8%6.8%6.8%4%72%4.8%4.8%5%81.5%3.8%6%91%7%109%1110%.N-1P(n-2)+1%NP(n-1)-2%v（二）實物狀況的調(diào)整（二）實物狀況的調(diào)整v針對土地：針對土地：面積大小、形狀、地勢、地質(zhì)條件、面積大小、形狀、地勢、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度等基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度等v針對建筑物：針對建筑物：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、工程質(zhì)量、完損程度裝修、空間布局、工程質(zhì)量、完損程度v（三）權(quán)益狀況的調(diào)整（三）權(quán)益狀況的調(diào)整v主要包

44、括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件( (如如容積率容積率) )等影響房地產(chǎn)價格的因素等影響房地產(chǎn)價格的因素 1 1、土地使用權(quán)年期修正：、土地使用權(quán)年期修正： （1 1）計算使用年期修正系數(shù)，按下式計算）計算使用年期修正系數(shù)，按下式計算： （2）利用年期修正系數(shù)對交易案例低價進行年期修正，即有： 年期修正后地價=比較案例價格K 例題：如果選擇可比實例成交地價是3000元/，剩余使用年限20年，而待估地塊的剩余使用年限為30年，土地還原率8%，可比實例的地價應該調(diào)整為多少？（3440）nmrrK)1(111)1( 2 2、容積率修正、容積率修正 ：v 容積

45、率修正系數(shù)待估宗地容積率系數(shù)比較案例宗地容積率系容積率修正系數(shù)待估宗地容積率系數(shù)比較案例宗地容積率系數(shù)數(shù)v 容積率修正后的價格比較案例價格容積率修正系數(shù)容積率修正后的價格比較案例價格容積率修正系數(shù)某城市容積率修正系數(shù)某城市容積率修正系數(shù)容積容積率率0.10.40.71.01.11.51.82.02.12.2修正修正系數(shù)系數(shù)0.50.60.81.01.11.31.71.81.92.1如果可比實例的宗地地價是如果可比實例的宗地地價是2100元元/，容積率為，容積率為1.5,待估宗地容積率為待估宗地容積率為2，則修正后可比實例的價格是多少？，則修正后可比實例的價格是多少？v 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路：v

46、 1）確定對估價對象這類房地產(chǎn)價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素，包括區(qū)位因素、實物因素、權(quán)益因素；v 2）將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐項比較，找出兩者之間的差異程度；v 3）將可比實例與估價對象之間在房地產(chǎn)狀況方面的差異程度轉(zhuǎn)換為價格方面的差異程度，并對可比實例的成交價格進行調(diào)整。v 口訣：列因素找差異換價格用公式v 用公式：用公式：v 可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格= =可比實例在自可比實例在自身狀況下的價格身狀況下的價格X X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)1/(1R%)或或100/(100R）v 方法：方法：直接比較調(diào)

47、整法直接比較調(diào)整法和間接比較調(diào)整法和間接比較調(diào)整法v 步驟一：找出在房地產(chǎn)狀況方面對房地產(chǎn)價格有影響的若步驟一：找出在房地產(chǎn)狀況方面對房地產(chǎn)價格有影響的若干因素；干因素；v 步驟二：確定每個因素的影響權(quán)重；步驟二：確定每個因素的影響權(quán)重；v 步驟三：以估價對象為基準（將其各因素評為步驟三：以估價對象為基準（將其各因素評為100100），將），將可比實例與估價對象進行評分；可比實例與估價對象進行評分；v 步驟四：將累計所得的分數(shù)轉(zhuǎn)換為調(diào)整價格比率；步驟四：將累計所得的分數(shù)轉(zhuǎn)換為調(diào)整價格比率；v 步驟五：利用該比率對可比實例價格進行調(diào)整。步驟五：利用該比率對可比實例價格進行調(diào)整。v 公式：可比實例

48、在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格公式：可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格= =可比實可比實例在自身狀況下的價格例在自身狀況下的價格X100/( )X100/( )v 為評估某商品住宅為評估某商品住宅20112011年年1010月月3030日的正常市場價格，在該住宅附近調(diào)日的正常市場價格，在該住宅附近調(diào)查選取了查選取了ABCABC三宗類似的交易實例作為可比實例，可比實例與待估住三宗類似的交易實例作為可比實例，可比實例與待估住宅在房地產(chǎn)狀況方面的比較判斷結(jié)果如表所示，試求取各可比實例的宅在房地產(chǎn)狀況方面的比較判斷結(jié)果如表所示，試求取各可比實例的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。房地產(chǎn)狀房地產(chǎn)狀

49、況況權(quán)重權(quán)重估價對象估價對象可比實例可比實例A可比實例可比實例B可比實例可比實例C因素10.510010810592因素20.310095110115因素30.210010398106可比實例可比實例A的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為100/(108x0.5+95x0.3+103x0.2)=100/103.1可比實例可比實例B的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為100/(105x0.5+110 x0.3+98x0.2)=100/105.1可比實例可比實例C的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為100/(92x0.5+115x0.3+106X0.2)=100/v 【課堂

50、練習】【課堂練習】v 為評估某商品住宅為評估某商品住宅20112011年年1010月月3030日的正常市場價格，在該住宅附近調(diào)日的正常市場價格，在該住宅附近調(diào)查選取了查選取了ABCABC三宗類似的交易實例作為可比實例，可比實例與待估住三宗類似的交易實例作為可比實例，可比實例與待估住宅在房地產(chǎn)狀況方面的比較判斷結(jié)果如表所示，試求取各可比實例的宅在房地產(chǎn)狀況方面的比較判斷結(jié)果如表所示，試求取各可比實例的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。房地產(chǎn)狀房地產(chǎn)狀況況權(quán)重權(quán)重估價對象估價對象可比實例可比實例A可比實例可比實例B可比實例可比實例C因素10.41001049895因素20.310010110

51、7100因素模塊四模塊四 市場比較法的公式與應用舉例市場比較法的公式與應用舉例公式:比準價格比準價格= =可比實例成交價格可比實例成交價格X X交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)X X估價期日估價期日修正系數(shù)修正系數(shù)X X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)= =可比實例成交價格可比實例成交價格X100/( )X( )/100 x100/( )=X100/( )X( )/100 x100/( )=可比實例成交價格可比實例成交價格X X正常市正常市場價格場價格/ /實際成交價格實際成交價格x x估價時點價格估價時點價格/ /成交日期價格成交日期價格x x對象對象狀況價格狀況價格/ /實例狀況價格實

52、例狀況價格以正常市場價格為基準以正常市場價格為基準以成交日期價格為基準以成交日期價格為基準以估價對象房地產(chǎn)狀以估價對象房地產(chǎn)狀況價格為基準況價格為基準v 三種方法確定最終結(jié)果：v （一）平均數(shù)法 平均數(shù)又有簡單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。 v 1、簡單算術(shù)平均數(shù)，是把修正出來的各個價格直接相加，再除以這些價格的個數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個價格。設(shè)V1，V2，V3，Vn為修正出的n個價格，則其簡單算術(shù)平均數(shù)的計算公式如下： V=(V1+V2+V3+ +Vn)nv 2、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)依下列公式求取: V = V1f1+V2f2+V3f3 +Vnfn v （二）中位數(shù) 中位數(shù)是把修正出的各個價格按從低到高或從高到低的順序排列，當項數(shù)為奇數(shù)時，位于正中間位置的那個價格為綜合出的一個價格；當項數(shù)為偶數(shù)時，位于正中間位置的那兩個價格的簡單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個價格。v （三）眾數(shù) 眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。v 在實際估價中，最常用的是平均數(shù)，其次是中位數(shù)，較少采用眾數(shù)。v 市場法應用舉例：v 估價對象是重慶市大渡口區(qū)秋實小區(qū)某套住宅，建筑面積是105，估價時點是2011年12月1日，估價師選取了ABC三宗可比實例，其情況如下表所示：v 可比實例價格修正與調(diào)整表可比實例可比實例A可比實例可比實例B可比實例可比實例C成