《物權(quán)法》草案有關(guān)物管條文解釋及物管公司的提前應(yīng)對

1、一、物權(quán)法草案立法背景w 社會穩(wěn)定的需要w 市場經(jīng)濟的需要物權(quán)法的立法進程w 準備階段1998年3月，立法機關(guān)召開民法起草工作小組第一次會議，提出民法典制定的“三步”走計劃。1999年10月，中國社科院法學(xué)所物權(quán)法起草小組完成中國物權(quán)法草案建議稿，2000年12月，中國人民大學(xué)民商法學(xué)院研究中心完成了中國物權(quán)法草案建議稿2001年底，人大法工委在兩個建議稿基礎(chǔ)上完成了物權(quán)法草案（征求意見稿）w 審議階段w 2002年12月23，建國后第一部民法典草案（包括物權(quán)編）第一次提請全國人大常委會審議。w 2004年10月22日，十屆全國人大常委會第二次審議物權(quán)法草案（首次單獨審議）。w 2005年6月

2、26日，十屆全國人大常委會16次會議第三次審議物權(quán)法草案。w 2005年7月10日，物權(quán)法三審稿向全民公布，公開征求意見w 2005年10月22日，物權(quán)法草案第四次提請全國人大常委會會議審議。w 2006年3月9日，十屆全國人大常委會工作報告：物權(quán)法列入今年的立法計劃 二、物權(quán)法草案的主要內(nèi)容w 共5編20章286條w 第一編 總則w 第二編 所有權(quán)w 第三編 用益物權(quán)w 第四編 擔(dān)保物權(quán)w 第五編 占有w 附則物權(quán)法草案的爭議焦點w 焦點1：國家所有權(quán)高于私人所有權(quán)？w 焦點2：土地承包權(quán)是不是物權(quán)？w 焦點3：國家征收、拆遷如何補償？w 焦點4：“公共利益”會不會被濫用w 焦點5：物業(yè)糾紛

3、從此有法可依？w 焦點6：70年后，我買的商品房怎么辦？w 焦點7：宅基地為何能轉(zhuǎn)讓卻不能抵押？w 焦點8：侵犯私人財產(chǎn)是否犯罪？三、有關(guān)物業(yè)管理的條文解釋w 第二編 w 第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（共15條） w 第七十三條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。w 第七十四條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第七十五條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓其建筑物專有部分所有權(quán)的，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利視為一并轉(zhuǎn)讓。w第七十六條 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以

4、及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。w 第七十七條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會議，選舉業(yè)主委員會?？h級以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主會議或者選舉業(yè)主委員會，給予指導(dǎo)和協(xié)助。w 第七十八條 下列事項由業(yè)主依法共同決定：（一）制定和修改業(yè)主會議議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉和更換業(yè)主委員會；（四）選聘和解聘物業(yè)管理機構(gòu)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金；（六）修繕、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有

5、和共同管理權(quán)利的其他重大事項。決定前款事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。w 第七十九條 業(yè)主決定本法第七十八條第一款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。w 第八十條 將住宅改變?yōu)椴惋?、娛樂等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。第八十一條 業(yè)主會議或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。w第八十二條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金，屬于全體業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修基金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。第八十三

6、條 建筑物共有部分及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分所占比例確定。w 第八十四條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理機構(gòu)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)管理機構(gòu)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)更換。第八十五條 物業(yè)管理機構(gòu)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。w 第八十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及業(yè)主會議制定的管理規(guī)約。業(yè)主會議和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、侵占通道、排放大氣污染物、施放噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)

7、按照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除影響、排除妨害、賠償損失。建設(shè)規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生、公安等行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)，對建筑區(qū)劃內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為予以處理。w 第八十七條 對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)管理機構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議，業(yè)主會議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會議的名義提起訴訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。物權(quán)法時代物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展w 物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)體系的全面整合與完善w 市場競爭更加激烈w 物業(yè)管理基本概念、核心理論的全新詮釋與構(gòu)建w 物業(yè)管理多方主體的關(guān)系w 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律地位w 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營范圍的確定w 物業(yè)管理模式的創(chuàng)新w 物業(yè)管理糾紛、法律訴訟的不斷增加與變化四、物業(yè)管理糾紛的預(yù)見及應(yīng)對w （一）、物權(quán)產(chǎn)權(quán)及范圍區(qū)分引起的糾紛 1、區(qū)分所有建筑物專有部分和共有部分界線糾紛。 2、區(qū)分所有建筑物共有部分產(chǎn)權(quán)糾紛。w （二）占有與使用糾紛