寶龍城市廣場營銷計劃

1、寶龍城市廣場0808年冬季攻堅計劃年冬季攻堅計劃謹呈：蚌埠寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司謹呈：蚌埠寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司冬季攻堅冬季攻堅目標：6000萬時間跨度：約70天；雨雪霧天：約20天黃金時間：約40天；客戶吸引客戶吸引手段手段現(xiàn)場現(xiàn)場展示系統(tǒng)展示系統(tǒng)客戶心理突破點客戶心理突破點傳統(tǒng)媒體挖掘傳統(tǒng)媒體挖掘精確制導計劃精確制導計劃地市拓展計劃地市拓展計劃區(qū)域導示系統(tǒng)區(qū)域導示系統(tǒng)項目地盤包裝項目地盤包裝案場道具調整案場道具調整旺場活動旺場活動購買潛力挖掘購買潛力挖掘怎么賣怎么賣存貨盤點存貨盤點成交瓶頸成交瓶頸突破手段突破手段冬季攻堅冬季攻堅目標：6000萬時間跨度：約70天；雨雪霧天：約20天黃金時間：約

2、40天；怎么賣怎么賣存貨盤點存貨盤點成交瓶頸成交瓶頸突破手段突破手段思考點：思考點：n基于不變的現(xiàn)狀，如何挖掘市場上活基于不變的現(xiàn)狀，如何挖掘市場上活躍的少量客戶？躍的少量客戶？n可變余地多大？可變余地多大？n春節(jié)臨近，反應時間充足不？春節(jié)臨近，反應時間充足不？B B區(qū)可售房源統(tǒng)計區(qū)可售房源統(tǒng)計樓層50萬以下50-80萬80-120萬120-200萬200-500萬500-1000萬1000萬以上合計1F2101426702612F9734028201343F398013700130小計5016355312222325可售房源分析：可售房源分析：120120萬以內是目前貨值集中區(qū)間，銷售情況良

3、好，萬以內是目前貨值集中區(qū)間，銷售情況良好，但但“返租返租+ +回購回購”對對200200萬以上房源促進效應并不明朗。萬以上房源促進效應并不明朗。主力軍主力軍渠道深化；客戶資源再生；提升單套購買金額；放量關鍵放量關鍵如何提速？如何提速？提升客戶購買金額；高層次客戶挖掘；硬骨頭硬骨頭市場影響力帶動；市場影響力帶動；兩個基礎問題需解決：兩個基礎問題需解決：1、加快招商，明晰招商進展，、加快招商，明晰招商進展，降低客戶疑慮；降低客戶疑慮；2、淡化對收益安全性的疑慮；、淡化對收益安全性的疑慮；“返租+回購”政策實施后，120萬以內房源銷售速度明顯提升，200萬以上房源銷售速度改善并不明顯；冬季攻堅冬季

4、攻堅目標：6000萬時間跨度：約70天；雨雪霧天：約20天黃金時間：約40天；客戶吸引客戶吸引手段手段客戶心理突破點客戶心理突破點傳統(tǒng)媒體挖掘傳統(tǒng)媒體挖掘精確制導計劃精確制導計劃地市拓展計劃地市拓展計劃思考點：聚集客戶眼球的是什么信息？市場觸角如何擴展并深入？客戶階段心理呈現(xiàn)分析：投資需求是迫切的，但現(xiàn)狀讓投資客戶謹客戶階段心理呈現(xiàn)分析：投資需求是迫切的，但現(xiàn)狀讓投資客戶謹慎，注重安全性；可投資渠道減少，投資市場的供需呈現(xiàn)另外一番慎，注重安全性；可投資渠道減少，投資市場的供需呈現(xiàn)另外一番景象景象客戶需求：客戶需求：洗錢、固化收益、理財增值洗錢、固化收益、理財增值投資市場現(xiàn)狀：投資市場現(xiàn)狀：股票

5、市場震蕩，大盤何去何從？基金市場低迷；銀行利息太低；房市委靡；收藏容易上當；高利貸？高利貸？獲利多，但風險太高；金融危機到底會怎樣，誰都說不準；迫切迫切謹慎謹慎大盤上升會吸引資金進入，但這一番風雨后，同樣會有解套的人轉移投資渠道，以固化收益；資金沒有出路，唯有寶龍旺鋪資金沒有出路，唯有寶龍旺鋪投資人召集令投資人召集令 1 1首付首付1515萬起萬起/ /無月供壓力無月供壓力/5/5年返租年返租50%+50%+回購回購/ /平均每年平均每年16%16%收益收益率率總房款總房款首付款首付款貸款貸款還本付息還本付息總收益總收益利潤利潤投資回報率投資回報率30萬15萬15萬18萬45萬12萬80%10

6、0萬50萬50萬60萬150萬40萬80%寶龍第二代商鋪增值搶購中寶龍第二代商鋪增值搶購中挑戰(zhàn)高利貸挑戰(zhàn)高利貸投資人召集令投資人召集令 2 2首付首付1515萬起萬起/ /無月供壓力無月供壓力/5/5年返租年返租50%+50%+回購回購/ /平均每年平均每年16%16%收益收益率率總房款總房款首付款首付款貸款貸款還本付息還本付息總收益總收益利潤利潤投資回報率投資回報率30萬15萬15萬18萬45萬12萬80%100萬50萬50萬60萬150萬40萬80%寶龍第二代商鋪增值搶購中寶龍第二代商鋪增值搶購中比劉翔快的是比劉翔快的是CPICPI比比CPICPI快的是寶龍旺鋪快的是寶龍旺鋪投資人召集令投

7、資人召集令 3 3首付首付1515萬起萬起/ /無月供壓力無月供壓力/5/5年返租年返租50%+50%+回購回購/ /平均每年平均每年16%16%收益收益率率總房款總房款首付款首付款貸款貸款還本付息還本付息總收益總收益利潤利潤投資回報率投資回報率30萬15萬15萬18萬45萬12萬80%100萬50萬50萬60萬150萬40萬80%寶龍第二代商鋪增值搶購中寶龍第二代商鋪增值搶購中每年每年16%16%的收益率的收益率投資人召集令投資人召集令 4 4首付首付1515萬起萬起/ /無月供壓力無月供壓力/5/5年返租年返租50%+50%+回購回購/ /平均每年平均每年16%16%收益收益率率總房款總房

8、款首付款首付款貸款貸款還本付息還本付息總收益總收益利潤利潤投資回報率投資回報率30萬15萬15萬18萬45萬12萬80%100萬50萬50萬60萬150萬40萬80%寶龍第二代商鋪增值搶購中寶龍第二代商鋪增值搶購中報紙發(fā)布：報紙發(fā)布：n集中于大河報發(fā)布；n以A1半通欄和路島（A版）形式為主，降低單次發(fā)布費用，保證合理的發(fā)布頻次；n增加軟文發(fā)布，利用活動帶新聞；n訴求主題：見投資人召集令；傳統(tǒng)媒體渠道傳統(tǒng)媒體渠道傳統(tǒng)媒體渠道傳統(tǒng)媒體渠道與大河報、銀行聯(lián)辦論壇：金融危機下的投資出路與大河報、銀行聯(lián)辦論壇：金融危機下的投資出路短信發(fā)布：短信發(fā)布：n選擇多家短信發(fā)布公司，擴大發(fā)布到達率，減少行業(yè)弊病帶

9、來的影響；n加強發(fā)布監(jiān)督，每次派人緊盯發(fā)布；n增加短信發(fā)布費用權重，擴大打擊面和打擊頻次；n每月保證鄭州區(qū)域150萬條；n訴求內容：投資人召集令 + 投資收益詳解傳統(tǒng)媒體渠道傳統(tǒng)媒體渠道現(xiàn)有的可利用長效媒體更新現(xiàn)有的可利用長效媒體更新如：戶外發(fā)布更新、車身發(fā)布更新如：戶外發(fā)布更新、車身發(fā)布更新n主題：見“投資人召集令”n平面要求：主題突出，并凸顯財富意向，構圖元素不能對主題構成干擾；傳統(tǒng)媒體渠道傳統(tǒng)媒體渠道客戶再生激勵原則：客戶再生激勵原則：控制在成交金額的控制在成交金額的1%1%；大定即進行禮品發(fā)放；大定即進行禮品發(fā)放；老客戶再次購買老客戶再次購買按照成交金額，可獲贈相應禮品按照成交金額，可

10、獲贈相應禮品50萬以下萬以下50-80萬萬80-120萬萬120萬以上萬以上價值價值3000元的元的32英寸液晶電英寸液晶電視視價值價值6000元的元的對開門冰箱對開門冰箱價值價值8000元的元的進口液晶電視進口液晶電視價值價值10000元元的雷達手表的雷達手表老客戶介紹購買老客戶介紹購買按照新成交金額，雙方均可獲贈相應禮品按照新成交金額，雙方均可獲贈相應禮品50萬以下萬以下50-80萬萬80-120萬萬120萬以上萬以上價值價值2000元的元的冰箱冰箱價值價值3000元的元的32英寸電視英寸電視價值價值4000元的元的品牌電腦品牌電腦價值價值6000元的元的對開門冰箱對開門冰箱 需要寶龍公司

11、協(xié)調事宜：需要寶龍公司協(xié)調事宜：n進場即確認該政策，爭取進場即確認該政策，爭取年前的黃金時間年前的黃金時間精確制導精確制導 客戶資源再生客戶資源再生方式一：方式一：聯(lián)誼答謝聯(lián)誼答謝禮品贈送禮品贈送集中推介集中推介現(xiàn)場小定現(xiàn)場小定目標目標VIPVIP客戶資源客戶資源同致行商業(yè)客戶資源移動、聯(lián)通VIP客戶保險公司高級客戶、銀行高級VIP客戶（招行金葵花、交行沃德卡等）高檔汽車品牌客戶聯(lián)動（如奔馳、寶馬、奧迪、凱迪拉克、路虎、捷豹等）高級美容會所客戶（思妍麗、俊顏等）高級化妝品會員（DIOR、CHANEL、SHISEIDO）高檔商場酒店會員（大商、丹尼斯、裕達、中州等）大型企業(yè)、高收入企業(yè)集中推介（

12、中煙、聯(lián)通、移動、石油等）需要寶龍公司協(xié)調事宜：需要寶龍公司協(xié)調事宜：n介紹公司的關系單位資源；介紹公司的關系單位資源；n介紹合作銀行業(yè)務負責人，以聯(lián)系其理財師，配合活動進行；介紹合作銀行業(yè)務負責人，以聯(lián)系其理財師，配合活動進行；精確制導精確制導 客戶資源置換客戶資源置換方式二：方式二：關鍵人計劃關鍵人計劃關鍵人傭金按照關鍵人傭金按照80萬成萬成交金額，分兩檔：分別為交金額，分兩檔：分別為2000和和3000；被推介人；被推介人享受老帶新政策；享受老帶新政策；目標VIP客戶資源關鍵人銀行理財師基金的客戶經理證券公司客戶經理夜總會、娛樂場所客戶經理高爾夫俱樂部銷售經理保險公司客戶經理確認流程：將

13、聯(lián)系好的關鍵人報寶龍公司備案，到訪的關鍵人推薦客戶由銷售經理簽字后當天報寶龍備案，成交后以兩次備案信息為發(fā)放推薦傭金依據。精確制導精確制導 客戶資源置換客戶資源置換資金沒有出路資金沒有出路唯有寶龍旺鋪唯有寶龍旺鋪理財特刊理財特刊n控制在控制在12P12Pn針對針對“返租返租+ +回購回購”的投資分析；的投資分析；n投資市場分析，通過對比突出高額回報；投資市場分析，通過對比突出高額回報；n項目介紹；項目介紹；n權威專家解析、政府領導對項目的關注；權威專家解析、政府領導對項目的關注；n低單價，高（低單價，高（2 2萬份）發(fā)行量，覆蓋鄭州及地市休萬份）發(fā)行量，覆蓋鄭州及地市休閑場所、寫字樓、酒店等高

14、端消費場所；閑場所、寫字樓、酒店等高端消費場所；精確制導精確制導 定點滲透定點滲透酒店導示前臺接待貴賓洽談影視體驗四、五星級酒店接待四、五星級酒店接待在裕達、中州皇冠、索菲特酒店的精品在裕達、中州皇冠、索菲特酒店的精品廳或一樓長包房設置分展場，大堂內設廳或一樓長包房設置分展場，大堂內設置導示，配置舒適型高的洽談設施和影置導示，配置舒適型高的洽談設施和影視設施，方便對客戶的講解。視設施，方便對客戶的講解。備選方案：n可贊助酒店的商務會議用品；n房間贈閱項目理財特刊；n酒店電視字幕；精確制導精確制導 定點滲透定點滲透餐飲業(yè)關聯(lián)覆蓋餐飲業(yè)關聯(lián)覆蓋高檔餐飲店選擇：西湖春天、金堂鮑魚、高檔餐飲店選擇：西

15、湖春天、金堂鮑魚、凱悅、阿五美食等高檔餐飲，制作精美的凱悅、阿五美食等高檔餐飲，制作精美的聯(lián)名餐巾紙包（抽紙盒），給予贊助；聯(lián)名餐巾紙包（抽紙盒），給予贊助；制作精美項目餐巾紙包，在商業(yè)集中區(qū)、制作精美項目餐巾紙包，在商業(yè)集中區(qū)、辦公集中區(qū)的中飯時間進行派發(fā)辦公集中區(qū)的中飯時間進行派發(fā), ,并覆蓋并覆蓋辦公區(qū)的午餐餐館，也可采用抽紙盒；辦公區(qū)的午餐餐館，也可采用抽紙盒；定人定期檢查，補缺；定人定期檢查，補缺；精確制導精確制導 定點滲透定點滲透精確制導精確制導 定點滲透定點滲透利用投資明信片進行埋伏行銷利用投資明信片進行埋伏行銷投資明信片：投資明信片：項目投資解析制作成明信片形式，對投資解析文字

16、進行潤 色，增強感情溝通和可讀性，預留置業(yè)顧問簽名處。應用途徑：應用途徑：n對五星級酒店、夜總會、大型會所、高級餐廳、高檔商場、寫字樓、CBD、競爭項目等高消費區(qū)域或項目相關區(qū)域的停車場進行派發(fā)，派發(fā)形式為插在每輛汽車的窗戶玻璃上；n同時利于銷售人員攜帶，隨時隨地進行派發(fā)；精確制導精確制導 定點滲透定點滲透商場、酒店、餐廳展示道具商場、酒店、餐廳展示道具 針對具體戶型，進行說明，并做投資分析，分析內容做成展板形式，放于商場、酒店、高級餐廳等場所，增強對目標客戶的滲透；精確制導精確制導 定點滲透定點滲透流動洽談車流動洽談車措施：對兩輛班車進行改裝，內部設置豪華裝飾，舒適措施：對兩輛班車進行改裝，

17、內部設置豪華裝飾，舒適洽談桌椅，配備咖啡、奶茶熱飲、音響系統(tǒng)；車頂考慮洽談桌椅，配備咖啡、奶茶熱飲、音響系統(tǒng)；車頂考慮架設展示標牌或旗幟。架設展示標牌或旗幟。應用：可在商業(yè)中心區(qū)、辦公區(qū)、專業(yè)市場區(qū)進行定點應用：可在商業(yè)中心區(qū)、辦公區(qū)、專業(yè)市場區(qū)進行定點滲透，提高客戶購買便利性；同時對于寒冷天氣中的外滲透，提高客戶購買便利性；同時對于寒冷天氣中的外場洽談以及地市聯(lián)展提供保障。場洽談以及地市聯(lián)展提供保障。精確制導精確制導 定點滲透定點滲透洽談車改裝示意洽談車改裝示意設置：設置：n吧臺、音響、燈光、地毯、文件柜、內壁軟包、吧臺、音響、燈光、地毯、文件柜、內壁軟包、窗簾等；窗簾等；n洽談桌設洽談桌設

18、2組，軟沙發(fā)，中間采用屏風隔斷；組，軟沙發(fā)，中間采用屏風隔斷；吧臺區(qū)精確制導精確制導 定點滲透定點滲透流動售樓處流動售樓處精確制導精確制導 定點滲透定點滲透更多方案：更多方案：飛機座椅套飛機座椅套航空雜志航空雜志食尚卡聯(lián)動食尚卡聯(lián)動燕莊等城中村拆遷安置住戶的派單燕莊等城中村拆遷安置住戶的派單寶龍周邊高檔項目售樓處派單寶龍周邊高檔項目售樓處派單聯(lián)展周期：聯(lián)展周期：以周為單位配合：配合：地市媒體發(fā)布，以及在周六日，看房車配合首批選擇地點：新密、平頂山、鞏首批選擇地點：新密、平頂山、鞏義、洛陽等義、洛陽等措施：選擇地市商業(yè)中心區(qū)，與名牌汽車（如奔馳、寶馬、保時捷等）進行措施：選擇地市商業(yè)中心區(qū)，與名

19、牌汽車（如奔馳、寶馬、保時捷等）進行 地市聯(lián)展，聚集眼球，同時降低推廣費用。地市聯(lián)展，聚集眼球，同時降低推廣費用。地市拓展計劃地市拓展計劃 聯(lián)展聯(lián)展n利用理財特刊進行高消費場所的覆蓋；利用理財特刊進行高消費場所的覆蓋；n對政府辦公區(qū)、商業(yè)中心進行派單，確定聯(lián)系人，以做協(xié)調；對政府辦公區(qū)、商業(yè)中心進行派單，確定聯(lián)系人，以做協(xié)調；n地市客戶成交后加強對老帶新計劃的宣傳引導；地市客戶成交后加強對老帶新計劃的宣傳引導；n對地市的礦業(yè)、油田的行業(yè)媒體進行廣告信息發(fā)布；對地市的礦業(yè)、油田的行業(yè)媒體進行廣告信息發(fā)布；n可與地市拓展執(zhí)行公司（盛世金典）聯(lián)動可與地市拓展執(zhí)行公司（盛世金典）聯(lián)動n地市宣傳資料要突

20、出地市宣傳資料要突出”鄭州唯一大型城市鄭州唯一大型城市MALL”MALL”的概念；的概念；地市拓展計劃地市拓展計劃思考點 成單率客戶如何到達項目？客戶對項目會有什么樣的感覺，是促進還是阻礙？如何逼定并挖掘客戶購買潛力？冬季攻堅冬季攻堅目標：6000萬時間跨度：約70天；雨雪霧天：約20天黃金時間：約40天；現(xiàn)場現(xiàn)場展示系統(tǒng)展示系統(tǒng)區(qū)域導示系統(tǒng)區(qū)域導示系統(tǒng)項目地盤包裝項目地盤包裝案場道具調整案場道具調整旺場活動旺場活動購買潛力挖掘購買潛力挖掘區(qū)域導示系統(tǒng)區(qū)域導示系統(tǒng)東風東路東風東路黃河東路黃河東路地盤包裝系統(tǒng)地盤包裝系統(tǒng)目的：給予客戶整潔、秩序感，避免客戶對破損細節(jié)產目的：給予客戶整潔、秩序感，

21、避免客戶對破損細節(jié)產生不良聯(lián)想。生不良聯(lián)想。措施：措施：1、廣場的處理：開放部分廣場，花壇擺放盆花，籃球架移走，設置精神堡壘一個；2、入口處設置兩排雕塑，加強儀式感；3、對各個外沿街商鋪設置外挑燈箱，美化氛圍；4、對現(xiàn)有圍墻進行出新，加強對客戶截留效果；5、改造售樓處門頭；旺場活動旺場活動1 1、來訪禮品、抽獎、來訪禮品、抽獎2 2、收藏品展銷會；、收藏品展銷會；3 3、創(chuàng)意市集；、創(chuàng)意市集；4 4、免費開放溜冰場；、免費開放溜冰場；5 5、鋼琴大賽；、鋼琴大賽；6 6、童星大賽；、童星大賽；需要寶龍公司協(xié)調事宜：需要寶龍公司協(xié)調事宜：n對利用燈光、彩紗等對一樓和挑高走道進行包裝，設置專門的活

22、動場所；對利用燈光、彩紗等對一樓和挑高走道進行包裝，設置專門的活動場所；n設置場內導示系統(tǒng)；設置場內導示系統(tǒng)；n控制參觀動線，給予良好視覺體驗；控制參觀動線，給予良好視覺體驗；案場銷售道具調整案場銷售道具調整目的：給予客戶專業(yè)、尊重感，降低客戶對回購風險的目的：給予客戶專業(yè)、尊重感，降低客戶對回購風險的擔憂；擔憂；措施：措施：1、配置電腦，制作相應的PP演示稿，對項目、投資收益、區(qū)域發(fā)展進行演示，并可上網查閱寶龍集團實力；2、制作區(qū)域圖，體現(xiàn)新規(guī)劃區(qū)域發(fā)展的促進；3、縮小洽談區(qū)與外界連接門的大小，加強冬季保溫；4、對輪序接待臺進行更新；5、設置進駐意向企業(yè)的LOGO、區(qū)域發(fā)展、未來前景、集團實

23、力的展示畫板；具體調整需根據溝通后再作調整；購買潛力挖掘購買潛力挖掘方案1（單位：萬元）一次性付款方案2 （單位：萬元）按揭貸款首付款402020貸款020銀行還款025（貸款周期10年，5年內按期還款，滿5年回購后一次性還清貸款）回購+返租總收益6060利潤金額2015155年投資回報率50%75%75%買一套，還是買兩套？買一套，還是買兩套？自己買，還是和朋友一起買？自己買，還是和朋友一起買？n按揭收益更大；n是投資需求而不是自用需求；n利用老帶新獎勵進行刺激；n對80萬以上成交客戶給予額外1%折扣；購買潛力挖掘購買潛力挖掘 客戶信心是關鍵客戶信心是關鍵提高客戶成交率、單組客戶成交金額的關

24、鍵在于：提高客戶成交率、單組客戶成交金額的關鍵在于：收益安全性、區(qū)域前景的信心收益安全性、區(qū)域前景的信心需要寶龍公司協(xié)調事宜：需要寶龍公司協(xié)調事宜：n對家樂福、免稅店等有影響力的商家盡快確定入駐協(xié)議；對家樂福、免稅店等有影響力的商家盡快確定入駐協(xié)議；n對主力店開業(yè)確定時間表，給予客戶信心；對主力店開業(yè)確定時間表，給予客戶信心；核心店簽約發(fā)布會核心店簽約發(fā)布會針對商業(yè)的招商節(jié)點，特別是核心店的簽約，進行新聞發(fā)布，擴大市場效應，提高市場信心。購買潛力挖掘購買潛力挖掘DFS免稅商場08年11月08年12月09年1月快攻快攻VIP突破突破深化挖掘深化挖掘銷售線：n客戶保全n強化殺單能力推廣線：n報紙n

25、短信n老帶新n投資明信片n戶外更新n派單n籌備VIP渠道資源銷售線：n主動出擊推廣線（新增）：nVIP資源聯(lián)誼推介n地市礦業(yè)推介n地市聯(lián)展、派單n流動洽談車使用n關鍵人計劃n現(xiàn)場包裝出新n旺場活動n特刊、酒店滲透銷售線：n挖掘新成交客戶關系資源推廣線（新增）：n持續(xù)推進已有渠道，并根據實際反應調整降低報紙類傳統(tǒng)渠道費用，增加客戶渠道類的精確制導活動降低報紙類傳統(tǒng)渠道費用，增加客戶渠道類的精確制導活動費用。至費用。至1月月31日推廣費用控制在日推廣費用控制在120萬萬寶龍城市廣場階段推廣費用預算（單位：萬元）分類項目說明11月12月2009年1月小計傳統(tǒng)渠道報紙采用大河報A1版半通欄，每周約1次

26、41620短信每周2-3次，每次5-10萬條39315戶外更新現(xiàn)有戶外資源畫面更新22精確制導特刊制作、發(fā)行?？瘜Ω邫n場所進行覆蓋2.50.53老帶新活動老帶新獎勵145客戶資源置換金融、高消費領域VIP聯(lián)誼推介16521關鍵人計劃高消費領域置業(yè)合伙人推介獎勵11投資明信片利用卡片形式對高消費領域客戶進行埋伏營銷5酒店拓展對高檔酒店進行拓展，手段有印刷品發(fā)放、展架放置等2.52.5餐飲店滲透對高檔飯店和辦公行政區(qū)飯店進行覆蓋，手段有紙巾贊助、紙巾派發(fā)134流動洽談車改裝大巴，進行外場洽談88其他小眾渠道33地市拓展礦業(yè)推介對平頂山、新密等地區(qū)礦業(yè)進行集中推介6地市派單0.50.5地市工作組0.

27、50.51現(xiàn)場展示區(qū)域導示東風路、黃河東路導示牌55地盤包裝外場的包裝33旺場活動來訪禮品、來訪抽獎等0.510.52案場道具調整內場包裝、道具、印刷品等制作55不可預見費2338合計268212120階段重點工作梳理成交核心問題的解決成交核心問題的解決通過案場分析，目前成交核心問題集中于通過案場分析，目前成交核心問題集中于前景和收益安全前景和收益安全方面，因此建議：方面，因此建議：1 1、由寶龍集團對返租協(xié)議進行擔保，或直接簽署；、由寶龍集團對返租協(xié)議進行擔保，或直接簽署；2 2、最快速度確定招商進駐的明確時間表；、最快速度確定招商進駐的明確時間表；案例一：都在返租案例一：都在返租案例二：招

28、商開業(yè)促進案例二：招商開業(yè)促進分類返租年限年收益特點升龍510%成熟地段、主力店國貿148%繁華、大型百貨開業(yè)、家樂福等即將開業(yè)國貿2104年后每年遞增5大商國貿店10月開業(yè)，將國貿商業(yè)當月銷售額從800萬拉升至2000余萬；家樂福預計于12月開業(yè)，亨吉利、肯德基等預計于09年1月開業(yè)。 5年返租已不是獨門秘笈； 客戶對非成熟區(qū)域的商業(yè)返租存在比較強烈的擔憂；案場重點工作梳理案場重點工作梳理關鍵點關鍵點n啟動客戶保全；n強化銷講能力；n提高士氣、強化細節(jié)；案場重點工作梳理案場重點工作梳理1、團隊建設工作：完善人員配置，并加強團隊配合；、團隊建設工作：完善人員配置，并加強團隊配合；2、銷售說辭工

29、作：進行項目說辭的整合，針對項目優(yōu)勢、市場環(huán)境，、銷售說辭工作：進行項目說辭的整合，針對項目優(yōu)勢、市場環(huán)境，結合客戶集中反應的問題，進行整合。加強說辭的對練，并進行考核。結合客戶集中反應的問題，進行整合。加強說辭的對練，并進行考核。3、回訪工作：、回訪工作：u完善回訪制度；完善回訪制度；u對未成交客戶進行梳理，并進行集中分析；對未成交客戶進行梳理，并進行集中分析；u對老客戶進行感情維系；對老客戶進行感情維系；u對來電來訪客戶登記工作統(tǒng)一動作；對來電來訪客戶登記工作統(tǒng)一動作；案場重點工作梳理案場重點工作梳理4、培訓工作：、培訓工作：企業(yè)文化；企業(yè)文化； 公司制度；公司制度；案場紀律；案場紀律；

30、房地產基礎知識；房地產基礎知識；房地產市場分析；房地產市場分析； 銷售流程；銷售流程； 禮儀禮貌禮儀禮貌5、市場調研比對工作：、市場調研比對工作： 對周邊競爭項目以及本地重點競爭項目加強跟蹤，對其銷售政策、客戶情對周邊競爭項目以及本地重點競爭項目加強跟蹤，對其銷售政策、客戶情況以及成交量加強監(jiān)測；況以及成交量加強監(jiān)測；周邊項目：綠地商業(yè)、聯(lián)盟商業(yè)、東環(huán)步行街、中油名店街等；周邊項目：綠地商業(yè)、聯(lián)盟商業(yè)、東環(huán)步行街、中油名店街等；本地重點項目：曼哈頓商業(yè)部分、升龍國際廣場、鄭州國貿中心等；本地重點項目：曼哈頓商業(yè)部分、升龍國際廣場、鄭州國貿中心等；推廣重點工作梳理推廣重點工作梳理方案方案整體預算11月預算老帶新方案針對未成交客戶的限時優(yōu)惠方案旺場活動方案外場包裝方案內場包裝方案籌備籌備廣告、媒體、制作對接流程審批流程確認短信資源補充新增二七中心區(qū)戶外酒店資源派單資源VIP資源講師資源地市資源紙巾制作資源餐飲店資源整理改車資源進場第一周內完成方案審報和批復11月內完成資源籌備工作，為12月營銷突破提供充足彈藥推廣重點工作梳理推廣重點工作梳理11月內需完成的執(zhí)行工作執(zhí)行執(zhí)行報紙廣告短信廣告投資明信片戶外更新紙巾派發(fā)老帶新執(zhí)行限時搶購執(zhí)行旺場活動執(zhí)行外場包裝調整內場包裝調整燕莊拆遷安置戶派單執(zhí)行銷售內場調整示意銷售內場調整示意內場提升洽談區(qū)氛圍