二重項(xiàng)目物業(yè)管理招標(biāo)文件(部分)

1、第二章 標(biāo) 的 物一、基本情況：二重集團(tuán)公司成都工程研究中心辦公大樓(以下簡(jiǎn)稱“大樓”)座落于成都市成華區(qū)龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城航天路320號(hào)。由中國(guó)建筑西南設(shè)計(jì)研究院有限公司設(shè)計(jì)，是一座超高層建筑。總建筑面積108562，建筑主體高度140.6m；地上33層（其中裙樓5層），地下2層；建筑類別為一類高層建筑，建筑設(shè)計(jì)使用年限為50年；建筑結(jié)構(gòu)形式為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架多核心筒結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度為7度。大樓共設(shè)14部電梯，低區(qū)(-2至18層)6部、高區(qū)8部（其中2部為消防兼無障礙電梯）。樓層分布及功能如下：1、地下室：地下一、二層：建筑面積分別為10136，是小汽車庫(kù)和設(shè)備用房，其中地下一層夾層設(shè)有非

2、機(jī)動(dòng)車庫(kù)；2、裙樓：一層：建筑面積4605，是大樓入口、大廳；二層：建筑面積2880，主要是會(huì)議、辦公及物管用房； 三四層：建筑面積分別為4018、3172，為多功能廳、接待、會(huì)議用房；五層：建筑面積4076，為會(huì)議、辦公及其他用房。3、主樓：六層：建筑面積2759，是避難層兼設(shè)備用房；七二十五層：每層建筑面積分別為2541，是科研辦公用房。其中，二十層是避難層兼設(shè)備用房；二十六二十九層：建筑面積2478，是科研辦公用房；三十三十二層：建筑面積分別為1786、1750、1750，是科研辦公用房；三十三層：建筑面積474，是設(shè)備用房、屋頂花園。（特別說明：2931層為高層領(lǐng)導(dǎo)辦公區(qū)，32層為備用

3、房，716層為對(duì)外出租樓層。）4、具體樓層結(jié)構(gòu)及房間分布詳見樓層平面布局圖（附件1：電子版圖紙）。5、大樓主要功能系統(tǒng)：（1）生活給水系統(tǒng)；（2）生活排水、排污系統(tǒng)；（3）視頻及多媒體會(huì)議系統(tǒng)；（4）供配電系統(tǒng)；（5）照明控制系統(tǒng)；（6）信息發(fā)布系統(tǒng)；（7）消防控制系統(tǒng)；（8）樓宇自控系統(tǒng)；（9）應(yīng)急指揮系統(tǒng)；（10）背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)；（11）中央空調(diào)系統(tǒng)；（12）監(jiān)控系統(tǒng)；（13）電梯系統(tǒng)；（14）網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；（15）通訊系統(tǒng)；6、設(shè)備、設(shè)施及圖紙（附件2：電子版圖紙）；鑒于業(yè)主利益及國(guó)家保密規(guī)定，部分圖紙僅提供可供投標(biāo)方有關(guān)人員到招標(biāo)方現(xiàn)場(chǎng)電子閱覽查詢。另，擬計(jì)劃建設(shè)職工餐廳（按照60

4、0人集中就餐，6個(gè)包間，1個(gè)便利小超市規(guī)模建設(shè)）。二、物業(yè)管理要求1、基本要求1）物業(yè)公司應(yīng)具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)證書，并從事專業(yè)的物業(yè)管理3年以上，在本行業(yè)中形象好、口碑佳、無投訴。能接受業(yè)主單位的統(tǒng)一管理，具有規(guī)范而完善的為該項(xiàng)目量身定做的管理方案和管理細(xì)則。質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理、崗位職責(zé)管理等各項(xiàng)規(guī)章制度健全，能為業(yè)主單位開展的各項(xiàng)工作、活動(dòng)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2）物業(yè)服務(wù)人員須取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位技能培訓(xùn)合格證書，專業(yè)設(shè)備、設(shè)施技術(shù)操作人員還應(yīng)取得相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。從業(yè)人員均應(yīng)接受過相關(guān)崗位的技能培訓(xùn)，掌握物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本

5、情況和特點(diǎn)，能正確使用和維護(hù)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備。 3）人員配備要求：熱愛祖國(guó)，擁護(hù)黨的基本路線，遵紀(jì)守法。具備“用戶至上、服務(wù)第一”的服務(wù)意識(shí)和強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德，愛崗敬業(yè)、誠(chéng)守信譽(yù)，優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)用戶。知識(shí)與能力并重，有一定的物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)及相應(yīng)崗位的技能：項(xiàng)目經(jīng)理要求有相關(guān)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，管理人員要求具有大專以上學(xué)歷；特殊工種技術(shù)工人持專業(yè)上崗證、服務(wù)員持健康證等；保證100%持證上崗。充分利用人力資源，減少開支，降低成本。員工要求統(tǒng)一著裝，員工服裝按業(yè)主要求配置。4）服務(wù)人員定點(diǎn)定位定責(zé)定編準(zhǔn)確合理。5）環(huán)境衛(wèi)生和室內(nèi)衛(wèi)生的清掃保潔覆蓋率達(dá)100，合格率達(dá)100；6）秩序良好，杜絕各

6、類安全責(zé)任事故；7）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行良好，完好率達(dá)99以上；維養(yǎng)合格率100；8）各項(xiàng)服務(wù)做到快捷、周到，綜合滿意率達(dá)到96以上。9）接受業(yè)主方每月、每季度、每年度組織的對(duì)物業(yè)服務(wù)的綜合性考評(píng)?？己税?00分計(jì)，得分須達(dá)95分以上。年度綜合考評(píng)90分以下時(shí)，招標(biāo)人不再與其續(xù)簽合同。三、具體要求 本項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)至少應(yīng)達(dá)到四川省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)。1、房屋維護(hù)管理1.1建立健全房屋維護(hù)管理檔案，檢查、督促和指導(dǎo)使用人正確使用房屋，并遵守房屋安全使用規(guī)范、政策、法規(guī)。1.2對(duì)房屋進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，保證使用功能正常，檢修和保養(yǎng)記錄齊全。1.3房屋需要維修時(shí)，屬于小修范圍的，應(yīng)及時(shí)組織修復(fù)

7、；屬于大、中修范圍的，應(yīng)及時(shí)編制房屋維修計(jì)劃和維修資金使用計(jì)劃，向房屋所有人提出報(bào)告與建議，并根據(jù)房屋所有人的決定，及時(shí)組織維修。1.4大樓外玻璃幕墻每年清洗二次。2、房屋檢查根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，每年應(yīng)定期對(duì)房屋進(jìn)行一次全面的安全狀況檢查，并做好日常的巡檢工作，建立健全檢查記錄。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)報(bào)告，并接受委托安排專項(xiàng)修理。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取必要的應(yīng)急措施。3、房屋管理31保證房屋完好率98%以上。32房屋及配套設(shè)施應(yīng)完好整潔，無亂搭建、亂懸掛現(xiàn)象。33外墻無亂貼和銹跡、破損、污漬。34室外招牌、引路標(biāo)識(shí)整潔統(tǒng)一美觀。35樓內(nèi)墻面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺，

8、修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致。36發(fā)現(xiàn)有防水層氣鼓、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)安排專項(xiàng)修理。 37道路應(yīng)保持路面平整、無開裂和松動(dòng)、無積水。窨井、積水井不漫溢，積水井及窨井蓋無缺損，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修復(fù)。 38衛(wèi)生間、茶水間保持設(shè)施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，地漏暢通不堵塞。保持管道暢通與安全使用，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時(shí)修復(fù)。 電梯間應(yīng)保持設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)、電梯按鈕無缺損、標(biāo)示清晰完整，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)立即修復(fù)。 39綠地、花臺(tái)水龍頭出水正常、無滴漏現(xiàn)象，水管無堵塞、無漏水現(xiàn)象，花壇保持完整，綠化養(yǎng)護(hù)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。4、設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行管理、維護(hù)服務(wù)要

9、求4.1符合國(guó)家規(guī)定的節(jié)能降耗減排及環(huán)保安全要求，維修工程質(zhì)量合格率及回訪率達(dá)100%。4.2所有維修工程都必須有詳細(xì)的維修及驗(yàn)收記錄。 4.3日常維修：每日巡視，房屋、水電及專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備等發(fā)現(xiàn)故障和安全隱患須及時(shí)維修；桌椅門鎖等公物、燈具、水龍頭等日常損壞隨報(bào)隨修，維修合格率達(dá)100%。一時(shí)不能修復(fù)的要說明情況，修復(fù)后要有維修驗(yàn)收簽字記錄。大修、中修停止水電及專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時(shí)應(yīng)提前三天通知相關(guān)部門。4.4主要維修工程建檔造冊(cè)，并由管理人員簽署驗(yàn)收合格單。4.5每項(xiàng)維修工程完工后，應(yīng)對(duì)用戶進(jìn)行回訪，并針對(duì)回訪情況提出整改措施，達(dá)到用戶滿意。5、應(yīng)急供電系統(tǒng)5.1按規(guī)定周期對(duì)發(fā)電設(shè)備進(jìn)行檢查、

10、維護(hù)，保持設(shè)備的完好。5.2定期啟動(dòng)及維護(hù)備用發(fā)電機(jī)（組），確保隨時(shí)應(yīng)急啟用。5.3發(fā)電機(jī)控制柜手動(dòng)及自動(dòng)啟動(dòng)正常，各類表計(jì)顯示正常。5.4自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)狀態(tài)顯示完好，動(dòng)作正常。5.5定期對(duì)應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，使其處于有效待命狀態(tài)。5.6定期對(duì)蓄電池組進(jìn)行充放電試驗(yàn)，進(jìn)行蓄電檢查及保養(yǎng)。6、空調(diào)系統(tǒng)61集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)符合國(guó)家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求。各設(shè)施部件應(yīng)按照公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法及相關(guān)要求進(jìn)行維護(hù)。6.2設(shè)備工作正常、安全裝置有效。6.3定期巡查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)并記錄運(yùn)行參數(shù)。6.4定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機(jī)及泵體，進(jìn)行添加更換潤(rùn)滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等

11、維護(hù)保養(yǎng)。6.5定期對(duì)空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、風(fēng)閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行檢查、清洗和保養(yǎng)。6.6定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓、測(cè)試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全。6.7定期對(duì)空調(diào)循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統(tǒng)水質(zhì)符合空調(diào)設(shè)備的要求。6.8壓力表、真空儀、傳感器等測(cè)量裝置按規(guī)定進(jìn)行周期檢定。6.9定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行能耗（水、電等）統(tǒng)計(jì)和分析，做好節(jié)能工作。6.10在每個(gè)供冷期或供熱期交替運(yùn)行之前，或系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間后又重新投入運(yùn)行時(shí)，必須對(duì)系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管、新風(fēng)

12、系統(tǒng)等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗、測(cè)試和調(diào)整，確定正常后方能投入運(yùn)行。7、給排水系統(tǒng)7.1設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)99%。7.2用水、供水制度完善，給排水設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行良好，排水通暢，無大面積堵塞及漏水現(xiàn)象。7.3定期檢查衛(wèi)生間、開水房、管道井內(nèi)的上下水管道、閥門、減壓閥，室內(nèi)外排水溝渠（井）。設(shè)備運(yùn)行正常，壓力符合要求，儀表指示準(zhǔn)確，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。7.4生活水泵、管道、閥門定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；化糞池、室內(nèi)外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無堵塞。7.5生活水箱入口封閉，加蓋加鎖，溢水管、泄水管、通氣口要加金屬網(wǎng)，室外的通氣口要有防護(hù)設(shè)施。7.6每半年應(yīng)對(duì)二

13、次供水水箱進(jìn)行全面清洗消毒。計(jì)劃停水按規(guī)定提前通知業(yè)主。8、電梯系統(tǒng)8.1建立健全設(shè)備安全技術(shù)檔案，制定完善設(shè)備管理制度和操作規(guī)程，制定電梯及扶梯事故應(yīng)急救援預(yù)案。 8.2須經(jīng)國(guó)家核準(zhǔn)的特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)定期檢驗(yàn)（檢驗(yàn)周期為一年），取得安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志，并在檢驗(yàn)有效期內(nèi)運(yùn)行。8.3電梯運(yùn)行的基本技術(shù)要求：運(yùn)行平穩(wěn)、平層準(zhǔn)確，轎箱照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎箱內(nèi)整潔無污染。警鈴或其它救助設(shè)備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運(yùn)行無異常。8.4應(yīng)當(dāng)與取得相應(yīng)特種設(shè)備許可的電梯維修保養(yǎng)單位簽訂電梯維修保養(yǎng)合同，不得使電梯脫離維修保養(yǎng)。電梯維修保養(yǎng)合同應(yīng)當(dāng)約定維修保養(yǎng)的期限、項(xiàng)

14、目和救援責(zé)任等內(nèi)容。8.5應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位對(duì)電梯及其安全設(shè)施至少每15日對(duì)電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，保證其維修保養(yǎng)的電梯安全技術(shù)性能符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和安全技術(shù)規(guī)范。8.6應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位設(shè)立24小時(shí)維修值班電話，保證接到故障通知后60分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取積極措施消除事故隱患，配合電梯的使用單位采取正確有效的救援方法。8.7要求電梯維修保養(yǎng)單位落實(shí)維修保養(yǎng)過程中的現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)措施，保證施工安全。應(yīng)當(dāng)做好維修保養(yǎng)記錄，并歸入電梯維修保養(yǎng)檔案。8.8應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位為其介紹必要的管理知識(shí)、安全技術(shù)知識(shí)、安全規(guī)章制度；協(xié)助電梯使用單位建立電梯技術(shù)檔案。配合電梯的使用單位采取有效措施確保電

15、梯安全運(yùn)行。8.9電梯發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，同時(shí)立即停止使用，及時(shí)通知維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維修保養(yǎng)，及時(shí)消除安全隱患，保證安全可靠使用。8.10電梯機(jī)房專人管理，機(jī)房空氣溫度應(yīng)保持在540之間，溫度應(yīng)保持在設(shè)備安全運(yùn)行所允許的范圍內(nèi)；機(jī)房通風(fēng)、照明良好，配備應(yīng)急照明、滅火器材，盤車工具及標(biāo)識(shí)齊全、方便醒目。9、鍋爐系統(tǒng)9.1鍋爐的使用管理9.1.1嚴(yán)格執(zhí)行特種設(shè)備安全監(jiān)察條例和有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、行政法規(guī)的規(guī)定，保證鍋爐的安全使用。 9.1.2建立管理機(jī)構(gòu)，制定各種安全管理制度、操作規(guī)程、記錄表卡及鍋爐的安全技術(shù)檔案。技術(shù)檔案應(yīng)包括：鍋爐的設(shè)計(jì)文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護(hù)說明等文

16、件以及安裝技術(shù)文件和資料。特種設(shè)備的定期檢驗(yàn)和定期自行檢查記錄。鍋爐的日常使用狀況記錄。鍋爐及其安全附件，安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護(hù)保養(yǎng)記錄（主要安全附件：安全閥每年校驗(yàn)一次、溫控儀每半年進(jìn)行一次檢測(cè)、壓力表每半年檢定一次）。鍋爐運(yùn)行故障和事故記錄。鍋爐管理人員、操作人員的安全教育和技能培訓(xùn)記錄。9.1.3每月對(duì)使用鍋爐進(jìn)行一次自行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。9.1.4鍋爐管理人員及操作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)特種設(shè)備安全監(jiān)管管理部門考核合格，取得由國(guó)家統(tǒng)一格式的特種作業(yè)人員證書，從事相應(yīng)的作業(yè)和管理工作。9.1.5在用鍋爐安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個(gè)月，向特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定

17、期檢驗(yàn)要求（在用鍋爐定期檢驗(yàn)一般每年進(jìn)行一次外部檢驗(yàn)，每?jī)赡赀M(jìn)行一次內(nèi)部檢驗(yàn)，每六年進(jìn)行一次水壓試驗(yàn)）。9.1.6制定鍋爐的事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。9.2鍋爐日常維護(hù)保養(yǎng)9.2.1每年對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次全面二級(jí)保養(yǎng)，按規(guī)定更換氣噴嘴、潤(rùn)滑電機(jī)、校驗(yàn)安全閥，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。9.2.2每季度對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次一級(jí)保養(yǎng)，對(duì)防爆門及泄爆裝置進(jìn)行安檢，清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰，對(duì)機(jī)械設(shè)備更換或添加潤(rùn)滑油，超壓、超溫保護(hù)試驗(yàn)，安全閥自動(dòng)排氣一次。9.2.3每月對(duì)管路過濾器進(jìn)行一次清洗，對(duì)安全連鎖裝置的安全性能進(jìn)行一次試驗(yàn)。9.2.4鍋爐安全附件及儀表齊全，動(dòng)作靈敏可靠，其中安全閥需經(jīng)

18、常啟動(dòng)排氣。9.2.5在額定的流量范圍內(nèi)，系統(tǒng)各設(shè)備不得超壓運(yùn)行。9.2.6氣、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏。10、消防系統(tǒng)10.1消防設(shè)施、設(shè)備完好率達(dá)98%，消防事故發(fā)生率1。制定消防應(yīng)急預(yù)案，每年至少進(jìn)行一次消防演練。配備專兼職消防人員，實(shí)行物管全員義務(wù)消防員制，嚴(yán)格制度，落實(shí)責(zé)任，定期訓(xùn)練義務(wù)消防隊(duì)，加強(qiáng)消防宣傳。10.2消防系統(tǒng)設(shè)備完好，滅火設(shè)備配套齊全，定期養(yǎng)護(hù)，記錄完整。10.3緊急疏散通道暢通，指示照明與線路圖標(biāo)識(shí)齊全完好。10.4周密制定滅火方案，值班員應(yīng)熟悉業(yè)務(wù)，保持通訊暢通，反應(yīng)快捷。落實(shí)防火責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，物管經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢

19、修以確保消防設(shè)施完好無損、正常使用。10.5建立健全消防工作制度，對(duì)重點(diǎn)部位制定出防范措施，定期由專人負(fù)責(zé)對(duì)消防栓及其它消防設(shè)施進(jìn)行檢查測(cè)定，并填寫檢查標(biāo)示及記錄。10.6設(shè)立安全督察員日常巡視，做好巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)下達(dá)整改通知書，并填寫消防隱患整改驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。10.7消防系統(tǒng)須由具有相關(guān)專業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對(duì)其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。10.8消防系統(tǒng)工作人員須經(jīng)消防培訓(xùn)考試合格，持證上崗。10.9消防設(shè)備除檢修外，必須處于正常運(yùn)行狀態(tài)。10.10發(fā)生一般性故障，應(yīng)即時(shí)通知專業(yè)維修公司在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行維修；發(fā)生重大故障時(shí)，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在3

20、0分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。10.11監(jiān)督專業(yè)消防維護(hù)保養(yǎng)公司做好消防設(shè)備月、季、年度檢查工作，按時(shí)段和設(shè)備數(shù)量比例，抽查、檢測(cè)系統(tǒng)設(shè)備，全年覆蓋所有系統(tǒng)設(shè)備。10.12配合專業(yè)消防公司制定消防設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督完成情況。10.13消防應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志的應(yīng)急時(shí)間應(yīng)大于90分鐘。室內(nèi)消火栓每月檢查一次，保證消火栓箱內(nèi)配件齊全完好，閥桿每年加注潤(rùn)滑油并放水檢查一次。10.14聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)工作正常、顯示正確，系統(tǒng)誤報(bào)率不超過3。防火水泵每月啟動(dòng)一次，每年至少保養(yǎng)一次。10.15火災(zāi)探測(cè)器至少每二年進(jìn)行一次專業(yè)清洗。10.16消防管道、閥門至少每二年進(jìn)行一次除銹刷漆。10.17保證消防用水的基

21、本儲(chǔ)備，確保火災(zāi)時(shí)不低于10分鐘的消防滅火用水量。10.18消防通道要暢通。10.19室外消火栓和消防水泵應(yīng)保證完整好用，并有明顯標(biāo)志。10.20建筑滅火器應(yīng)按相關(guān)規(guī)定配備，并保證完好有效。10.21防、排煙系統(tǒng)應(yīng)保證處于正常運(yùn)行狀態(tài)。10.22防火門和防火卷簾門應(yīng)保證完好，具備防火分隔功能。10.23門警系統(tǒng)應(yīng)保證在火災(zāi)等緊急情況下，釋放所有門警裝置，做好疏散門的暢通。10.24消防電梯應(yīng)保證24小時(shí)運(yùn)行。10.25當(dāng)主電源斷電時(shí)，消防備用電源應(yīng)當(dāng)能自動(dòng)投入運(yùn)轉(zhuǎn)；當(dāng)主電源恢復(fù)時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)。11、安全監(jiān)控防范系統(tǒng)11.1監(jiān)控畫面分割器工作正常、整潔。11.2監(jiān)控錄入設(shè)備工作

22、正常、整潔。11.3監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔。11.4監(jiān)控器矩陣工作正常、線路整齊、標(biāo)識(shí)清楚。11.5監(jiān)控錄入資料應(yīng)至少保持15天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。12、照明系統(tǒng)及光彩工程12.1所有室內(nèi)外照明及光彩工程完好率（含路燈亮燈率）達(dá)99%。12.2落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行專人巡視和物管經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行制度，做好建檔記錄。保障照明隨時(shí)處于完好狀態(tài)，在二十四小時(shí)中無論任何時(shí)間出現(xiàn)故障，能做到及時(shí)修復(fù)。12.3制定照明節(jié)能管理制度，照度應(yīng)符合GB50034建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。12.4每天一次巡檢大廳、電梯間、通道等公共部位照明及光彩工程，如有缺損及時(shí)更換。12.5每周一次巡檢公

23、共照明電源柜，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，保證設(shè)備正常運(yùn)行和安全用電。13、避雷系統(tǒng)13.1每年雨季前委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)建筑避雷系統(tǒng)進(jìn)行檢測(cè)，留存檢測(cè)合格報(bào)告，同時(shí)開展對(duì)重要設(shè)施設(shè)備的防雷檢測(cè)。13.2保持避雷系統(tǒng)完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設(shè)施。13.3每半年對(duì)樓頂避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網(wǎng)、屋面設(shè)備、其它金屬物體的接地裝置進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。13.4每季度對(duì)強(qiáng)、弱電井、設(shè)備間內(nèi)的機(jī)電設(shè)備、配電柜接地裝置進(jìn)行檢查；每月對(duì)變配電設(shè)備接地裝置、避雷器進(jìn)行檢查，保證所有機(jī)電設(shè)備、配電柜（箱）、管道、金屬構(gòu)架物接地良好。 14、標(biāo)識(shí)管理系統(tǒng)14.1保證大樓所有標(biāo)識(shí)、指示牌清晰完整，維護(hù)得當(dāng)。14

24、.2緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等危險(xiǎn)、隱患部位應(yīng)設(shè)置明顯的警示性標(biāo)識(shí)。14.3配置并在適當(dāng)時(shí)使用“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等臨時(shí)性服務(wù)狀態(tài)標(biāo)識(shí)。14.4各類標(biāo)識(shí)的格式統(tǒng)一、文字規(guī)范。懸掛（擺放）應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、與環(huán)境協(xié)調(diào)。15、秩序維護(hù)服務(wù)總體要求：嚴(yán)密防范、杜絕發(fā)案，力爭(zhēng)做到零發(fā)案。15.1門衛(wèi)15.1.1主出入口實(shí)行24小時(shí)值班。值班人員應(yīng)儀表端莊，舉止文明，態(tài)度和藹，用語(yǔ)規(guī)范，禮儀周到，按時(shí)到崗，堅(jiān)守崗位，無脫崗、離崗行為。15.1.2保持個(gè)人儀表整潔、門崗周圍環(huán)境清潔，注意觀察人員、車輛進(jìn)出情況，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)詢問。15.1.3對(duì)進(jìn)出的各類車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，引導(dǎo)車輛在指定

25、地點(diǎn)有序停放，保持院內(nèi)及出入口的安全暢通。15.1.4對(duì)外來辦事人員實(shí)行進(jìn)出登記。對(duì)非工作時(shí)間進(jìn)入的外來人員應(yīng)進(jìn)行身份證登記。15.1.5對(duì)物品進(jìn)出實(shí)施分類記錄，大宗物品進(jìn)出應(yīng)進(jìn)行憑證審驗(yàn)，堅(jiān)決拒絕危險(xiǎn)物品進(jìn)入。16、巡邏16.1科學(xué)、合理安排巡邏路線，排除各種不安全因素和隱患，發(fā)現(xiàn)違法、違規(guī)行為應(yīng)及時(shí)制止，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)及時(shí)排查，同時(shí)視情況報(bào)告有關(guān)部門。16.2巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。16.3收到監(jiān)控室的指令后，巡邏人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)指定位置，并采取相應(yīng)的有效措施。16.4對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)置的消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標(biāo)志等涉及公共安

26、全的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)缺失、損壞或不能正常使用等情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告并記錄。17、監(jiān)控室值守17.1監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時(shí)值守，保證對(duì)安全出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控，保持完整的監(jiān)控記錄，值守情況記錄應(yīng)規(guī)范完整，并按規(guī)定備查。 17.2監(jiān)控中心收到火情、險(xiǎn)情及其他異常情況報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并通知相關(guān)人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。17.3監(jiān)控錄像資料應(yīng)至少保持15天（特殊情況除外）。17.4保持值班電話暢通，接聽及時(shí)（鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽）。18、消防安全協(xié)助18.1協(xié)助駐樓單位建立健全并落實(shí)消防安全責(zé)任制及消防設(shè)施專人管理制度。18.2對(duì)易燃易爆、危險(xiǎn)物品等應(yīng)設(shè)立專人專區(qū)管理及消防設(shè)施專人管理制

27、度。19、安全生產(chǎn)與災(zāi)害預(yù)防19.1建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及安全用電、用水知識(shí)。19.2如遇暴雨或其他災(zāi)害性天氣時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取應(yīng)急措施：對(duì)露天設(shè)施的抗強(qiáng)風(fēng)能力進(jìn)行檢查和加固。對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通。提前準(zhǔn)備必要的搶險(xiǎn)物資。安排值班人員，加強(qiáng)巡查。突發(fā)事件處置19.3制定突發(fā)性公共事件處置應(yīng)急預(yù)案，每年根據(jù)實(shí)際需要組織12次應(yīng)急演習(xí)。19.4建立火災(zāi)反應(yīng)應(yīng)急預(yù)案，確?；痣U(xiǎn)、火災(zāi)發(fā)生時(shí)能進(jìn)行有效撲救、疏散工作，最大限度減少損失。19.5當(dāng)發(fā)生突發(fā)性事件時(shí)，在向有關(guān)部門報(bào)告的同時(shí)應(yīng)同時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行處置，同時(shí)全力配合有關(guān)部門，保護(hù)人、財(cái)、物的安全。20、環(huán)境

28、衛(wèi)生維護(hù)總體要求：實(shí)行清潔、保潔責(zé)任制，達(dá)標(biāo)率99%。20.1保潔區(qū)域20.1.1所有樓道、衛(wèi)生間、辦公室、會(huì)議室、活動(dòng)室、接待室、綠化帶、地面、噴水池、連廊、樓層屋面等公共環(huán)境清潔維護(hù)。20.1.2標(biāo)牌標(biāo)識(shí)、會(huì)議桌椅（茶幾）、樓梯扶欄、公用燈具、電梯轎箱等部位的清潔維護(hù)。20.1.3各類垃圾的收集處置。20.2保潔要求20.2.1所有樓道、衛(wèi)生間、辦公室、會(huì)議室、接待室、綠化帶、地面、噴水池、樓層屋面，包括桌椅、茶幾、地面、窗戶、墻面、天花板、燈具等保持整潔、干凈，無衛(wèi)生死角，無污垢，無積塵，無雜物。20.2.2遇重要會(huì)議、重大活動(dòng)或特殊天氣隨時(shí)清潔。20.2.3大樓內(nèi)外垃圾桶外層表面無積污

29、，桶內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清。20.2.4辦公垃圾、生活垃圾、建筑垃圾等應(yīng)有專人負(fù)責(zé)，做到日產(chǎn)日清。20.2.5屋頂、露臺(tái)、路燈、扶欄、樓梯平臺(tái)無積塵，無雜物。21、會(huì)議室、接待室使用保持實(shí)時(shí)清潔。如有特殊要求另行約定。22、消毒滅害22.1由有關(guān)部門發(fā)放或使用低毒高效安全的藥劑進(jìn)行，并符合國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。消毒滅害時(shí)間應(yīng)安排在上班前、下班后或者利用節(jié)假日，盡量不影響正常工作秩序。22.2滅鼠、滅蟑、消殺等消毒使用的毒餌、藥劑應(yīng)妥善保管。施放、回收均有記錄。在消毒過程中注意做好個(gè)人防護(hù)。22.3在環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)中，如出現(xiàn)自來水爆管、化糞池外溢、公共性疫情等情況，應(yīng)啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，全力配合有關(guān)部門，保障人

30、員安全，減少財(cái)產(chǎn)損失。23、綜合服務(wù)23.1總體要求設(shè)置總服務(wù)臺(tái)或服務(wù)窗口，提供咨詢、服務(wù)受理、投訴接待、引導(dǎo)等服務(wù)。要求服務(wù)員做到服務(wù)規(guī)范、及時(shí)、禮貌、熱情、文明，有效投訴率5，投訴處理率95%，投訴處理回訪率95%，滿意率95%。23.2接待、會(huì)議及展廳服務(wù)接待人員應(yīng)衣著整潔、端莊，文明、熱情，接待行為標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；回答咨詢確保100%答復(fù)率。23.3前廳服務(wù)前廳服務(wù)人員應(yīng)注意維護(hù)前廳的整潔、有序和安全，為外來人員提供辦事指南、接待等咨詢服務(wù)。23.4報(bào)修服務(wù)及時(shí)受理各類保修，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)處理。小修項(xiàng)目宜當(dāng)天完成，大修項(xiàng)目應(yīng)按照規(guī)定時(shí)間完成。遇特殊情況，一時(shí)不能修復(fù)的，應(yīng)說明原因，并

31、明確修復(fù)時(shí)間。 23.5收發(fā)服務(wù)23.5.1報(bào)刊雜志和掛號(hào)信、包裹、匯款單等均應(yīng)正確分理、及時(shí)送達(dá)，并進(jìn)行分發(fā)、簽收登記。23.5.2特殊郵件，如：機(jī)要函件、特快專遞、電報(bào)等應(yīng)在收到郵件后的10分鐘內(nèi)送達(dá)。收件人因故不能按時(shí)接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄。23.5.3收件人遷離本物業(yè)后，應(yīng)提供一個(gè)月的郵件保管服務(wù)，并盡力通知收件人領(lǐng)取。對(duì)無法聯(lián)系收件人的郵件，要按照相關(guān)程序，及時(shí)退回郵局。 23.6會(huì)務(wù)服務(wù)根據(jù)會(huì)議主辦方要求做好會(huì)標(biāo)定制、會(huì)場(chǎng)布置、文件分裝、席卡制作、鮮花定制、投影、音響設(shè)備調(diào)節(jié)、空調(diào)調(diào)節(jié)、水果定制、茶水、毛巾等服務(wù)。23.7特約服務(wù)23.7.1公司領(lǐng)導(dǎo)辦公室每天定時(shí)保潔一次。遇會(huì)議、活動(dòng)、接待等隨時(shí)保潔。23.7.2指定區(qū)域加強(qiáng)秩序維護(hù)和安全監(jiān)控。23.7.3雙方約定的其它服務(wù)事項(xiàng)。24、業(yè)主滿意度24.1積極開展服務(wù)質(zhì)量的意見征詢工作。征詢項(xiàng)目應(yīng)包括：會(huì)議服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、辦公樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放養(yǎng)護(hù)服務(wù)等方面。24.2可采取電話聯(lián)系、走訪、懇談會(huì)、問卷調(diào)查、聯(lián)系函、服務(wù)滿意度測(cè)評(píng)等多種形式，主動(dòng)征求意見。24.3意見征詢中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)整改，并對(duì)整改結(jié)果進(jìn)行回訪、登記。