第六章 寫(xiě)字樓的物業(yè)管理.

1、第六章 寫(xiě)字樓的物業(yè)管理第一節(jié) 寫(xiě)字樓的類(lèi)型與特點(diǎn)一、寫(xiě)字樓的概念寫(xiě)字樓是指供給各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企業(yè)的職員辦理行政事務(wù)和從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的樓房。二、寫(xiě)字樓的類(lèi)型（一）按建筑面積分類(lèi)（1）建筑面積在1 萬(wàn)平方米以下的，稱(chēng)為小型寫(xiě)字樓。（2）建筑面積在1萬(wàn)3萬(wàn)平方米之間的，稱(chēng)為中型寫(xiě)字樓。（3）建筑面積在3萬(wàn)平方米以上，稱(chēng)為大型寫(xiě)字樓。大型寫(xiě)字樓有的建筑面積可達(dá)10萬(wàn)平方米以上，如中國(guó)香港的中環(huán)中心大廈。（二）按功能分類(lèi)（1）單純的寫(xiě)字樓（2）商住型寫(xiě)字樓（3）綜合型寫(xiě)字樓（三）按現(xiàn)代化程度分類(lèi)（1）智能型寫(xiě)字樓（2）非智能型寫(xiě)字樓（四）按建造等級(jí)、所處位置和物業(yè)管理的檔次分類(lèi)（1）甲級(jí)寫(xiě)

2、字樓。具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的自然狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力與新建成的寫(xiě)字樓相當(dāng)，有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)維護(hù)維修及保安服務(wù)。（2）乙級(jí)寫(xiě)字樓具有良好的地理位置，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的（功能受陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新建成的同類(lèi)物業(yè)。（3）丙級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)已使用多年（樓齡）較建筑物在某些方面不能滿(mǎn)足新的建筑條例或規(guī)范的要求，建筑物存在較明顯的磨損，功能陳舊，但仍能滿(mǎn)足低收入租客的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對(duì)于甲、乙級(jí)寫(xiě)字樓，雖然租金較低，但仍能保

3、持一個(gè)合理的出租率。三、寫(xiě)字樓的特點(diǎn)（一）寫(xiě)字樓多建于城市中心的繁華地段（二）建筑規(guī)模大，各類(lèi)公司機(jī)構(gòu)集中（三）建筑、設(shè)備現(xiàn)代先進(jìn)（四）功能齊全，設(shè)施配套，有獨(dú)特方便的工作、生活系統(tǒng)（五）使用時(shí)間集中、人員流動(dòng)性大（六）經(jīng)營(yíng)管理要求高、時(shí)效性強(qiáng)第二節(jié)寫(xiě)字樓物業(yè)管理方式、內(nèi)容和特點(diǎn)一、寫(xiě)字樓物業(yè)管理方式（一）委托服務(wù)型管理（二）自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理二、寫(xiě)字樓物業(yè)管理的內(nèi)容（一）商務(wù)中心1、商務(wù)中心的設(shè)備配置2. 商務(wù)中心的工作要求和程序（1）工作要求（6點(diǎn)）（2）工作程序 （3點(diǎn)）3. 商務(wù)中心的服務(wù)（1）翻譯服務(wù)（2）秘書(shū)服務(wù)（3）辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)（4）整套辦公設(shè)備和人員配置服務(wù)（5）臨時(shí)辦公

4、租用服務(wù)（6）長(zhǎng)途電話、傳真、電信服務(wù)（7）商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù)（8）商務(wù)咨詢(xún)、商務(wù)信息查詢(xún)服務(wù)（9）租戶(hù)外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件服務(wù)（10）郵件、郵包、快遞等的郵政服務(wù)（11）計(jì)算機(jī)、電視、錄像、攝像、幻燈租賃服務(wù)（12）報(bào)紙、雜志、訂閱服務(wù)（13）電信設(shè)備代辦、代裝業(yè)務(wù)（14）文件、名片等印刷服務(wù)（15）成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)（16）報(bào)刊剪報(bào)服務(wù)（17）秘書(shū)培訓(xùn)服務(wù)；等等。（二）接待服務(wù)中心（1）問(wèn)訊服務(wù)、留言服務(wù)、鑰匙分發(fā)服務(wù)（2）信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)（3）個(gè)人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù)（4）出租車(chē)預(yù)約服務(wù)（5）旅游活動(dòng)安排服務(wù)（6）航空機(jī)票訂購(gòu)、確認(rèn)（7）全國(guó)及世界各地酒店預(yù)訂服務(wù)

5、（8）餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排服務(wù)（9）文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù)（10）外幣兌換、代售各種電話卡、代售餐券（11）花卉代購(gòu)、遞送服務(wù)（12）洗衣、送衣服務(wù)（13）代購(gòu)清潔物品服務(wù)（14）提供公司“阿姨”服務(wù)（15）其它各委托代辦服務(wù) （三）房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和管理 （1）房屋使用管理和維修養(yǎng)護(hù) （2）設(shè)施設(shè)備的使用管理和維修養(yǎng)護(hù) （四）安全管理服務(wù) 1、 保安服務(wù) （1）保安工作計(jì)劃 （2）制定保安職數(shù)、門(mén)崗、巡邏崗位 （3）確定巡邏線路、重要部位 （4）建立24小時(shí)值班制度、巡邏制度 （5）完善閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 2、 消防管理 （1）組織落實(shí) （2）制度落實(shí) （3）設(shè)備落實(shí) 3

6、、車(chē)輛管理（五）租售營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)三、寫(xiě)字樓物業(yè)管理的特點(diǎn) （一）保證設(shè)備完好、運(yùn)轉(zhuǎn)正常1、供電系統(tǒng) 2、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)3、給排水系統(tǒng)4、電梯運(yùn)輸系統(tǒng)5、保安服務(wù)3、應(yīng)急預(yù)案（三）要求環(huán)境整潔、舒適、優(yōu)雅1、 公共衛(wèi)生管理2、垃圾管理3、外立面裝修清洗4、美化、綠化（四）質(zhì)量要求管理、科技含量高第三節(jié) 寫(xiě)字樓物業(yè)目標(biāo)與要求一、寫(xiě)字樓物業(yè)管理的目標(biāo)（一）為業(yè)主及租用戶(hù)提供一個(gè)安全、舒適、快捷的工作環(huán)境（二）確保寫(xiě)字樓的功能正常發(fā)揮（三）使托業(yè)保值增值二、寫(xiě)字樓物業(yè)管理的要求（一）全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則序序號(hào)號(hào)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容規(guī)規(guī)定定分分值值評(píng)分細(xì)則評(píng)分細(xì)則省

7、評(píng)省評(píng)分值分值部評(píng)部評(píng)分值分值一基礎(chǔ)管理221、按規(guī)劃要求建設(shè)，房屋及配套設(shè)施投入使用1符合1.0，不符合02、己辦理接管驗(yàn)收手續(xù)1符合1.0，不符合03、由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)化管理1符合1.0，不符合04、建設(shè)單位在租售大廈前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確1符合1.0，基本符合0.5，不符合05、在房屋銷(xiāo)售合同簽訂時(shí)，購(gòu)房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確1符合1.0，基本符合0.5，不符合06、建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定1符合1.0，已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5，未建立07、房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)

8、定及業(yè)主與使用人公約等各項(xiàng)公眾制度完善1完善1.0，基本完善0.5，不完善08、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé)1符合1.0，基本符合0.5，不符合09、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確1符合1.0，基本符合0.5，不符合010、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意1符合1.0，不符合011、大廈物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法2制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0，主要檢查；物業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2:未制定具體的落實(shí)措施扣0.5，未制定考核辦法扣0.512、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)1管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，每發(fā)現(xiàn)1人無(wú)上崗證書(shū)扣0.1；著裝及標(biāo)志符合0.3，不